Пәтерді ай сайынғы есепшотпен күтіп-ұстау кезінде еріксіз мынадай мәселе туындайды: мұндай цифрлар негізі қайдан алынады?
Олардың көтерілуімен тұрғындардың көпшілігіндегі кірістердің үлгермеуіне назар аудармағанда, неге олар әрдайым тоқтаусыз өседі? Өркендеудің төлеміне кететін соманы азайтудың тәсілін табуға шынайы ынта да пайда болады. Бұны істеуге бола ма? Сонда қалай?
Шығындар қайдан жиналады?
Тұрғын үйді күтіп-ұстаудағы шығын екі топтан тұрады — бұл коммуналдық төлем, тұрғын үйдің ортақ мүлкін күтуге шығыс (эксплуатациялық шығын). «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңының 2 бабына сәйкес, «тұрғын үйді (тұрғын ғимаратты) күтіп-ұстауға жұмсалатын шығындар — кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін пайдалануға және жөндеуге, жер учаскесін күтіп-ұстауға, коммуналдық қызметті тұтынуды есептеудің үйге ортақ құралдарын сатып алуға, орнатуға, пайдалануға және тексеруге жұмсалатын шығындарға, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін ұстауға тұтынылған коммуналдық қызметтерді төлеуге жұмсалатын шығындарға жалпы жиналыстың шешімімен белгіленген ай сайынғы жарна арқылы төленетін үй-жайлардың (пәтерлердің) меншік иесі шығынының міндетті сомасы, сондай-ақ, болашақта кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін немесе оның жекелеген түрлерін күрделі жөндеуге ақша жинақтауға жұмсалатын шығындар».
Коммуналдық шығындар
«Коммуналкаға» кететін шығындар мемлекеттік, аймақтық және елдімекендік дәрежеде заңды түрде бекітілетін тарифтермен нақтылы анықталады. Олардың бағасы болмаса қорларды (есептегіш бойынша) нақтылы, айқын тұтынуға байланысты, болмаса норматив бойынша есептеледі. Тарифтердің әрдайым көтерілуін шешу күрделі, бірақ, бұл жерде белгіленген сандардың қайдан алынатыны белгілі, өйткені, өркениет үшін тұтыну көлемі бізге байланысты.
Эксплуатациялық шығындар
Эксплуатациялық шығынға қатысты тұрғынның не үшін төлем жасайтынын түсіну қажет, бұл жәй шаруа емес. Жоғарыда аталып та көрсетілгендей, эксплуатациялық шығындармен қоса техникалық қызмет етуге және үйді күтіп-ұстауға шығындар жұмсалады: көп қабатты тұрғын үйдің (КТҮ) инженерлік инфрақұрылымын да тиісті жағдайда мықтап күтіп-ұстау, үй жанындағы аймақты тазалап жинастыру, кондоминиум объектілерін ағымдағы дәл жөндеу және т.б. Сонымен бірге «күтіп-ұстау» және «басқару» түсініктерін аса ұғыну қажет. Кондоминиум объектілерінің ортақ мүліктерін айқын басқару қызметтері бүтіндей және толықтай пәтерлердің меншік иелеріне жан-жақты жүктеледі. Өз кезегінде меншікті басқару құқықтары және де бұл меншікті күтіп-ұстау міндеттері тиісті түрде болады. Келісімшарт төлемінде тиянақтылы көзделген сіздің міндеттемелеріңізді дер кезінде орындайтын жеке және заңды тұлғаларға шарт бойынша бұл құқықтар берілуі мүмкін, ықтимал. Аталған қызметтер Қазақстанда, әдетте, ПИК-не жатады.
Бұл ұйымдар не істейді? Теориялық жағынан олар басқару қызметтерін тек қана орындауға міндетті, алайда, іс жүзінде ПИК-і көптеген жағдайда қызмет етуші компанияның қызметтерін өздеріне алады: сантехниктерді, электриктерді, жабушыларды, аула сыпырушыларды штатта ұстайды, сервистік компаниялармен заңды келісімшарттар жасасады да және т.б. Осыған байланысты ПИК-нің бекітетін тарифке шығындардың екі үлкен тобы кіреді де: әкімшілік шаралар, оған көбінесе ПИК-нің жалақысы, банктік есептемелер және т.б., үйді күтіп-ұстауға кететін өндірістік заттар, материалдарды сатып алу және т.б, кіреді.
Қайта жобалау, қайта құру және тұрғын үй қорынан пәтерді шығару>>>
Ең ірі, ең үлкен қарағандылық «Стимул» ПИК-нің іскер төрайымы Елена Горбунованың сенімді түрде айтуынша, ай сайынғы тарифтің 70%-дайы әкімшілік шығынға кетеді екен.
— ПИК-і кездесетін, жолығатын негізгі проблемалардың бірі — бұл бекітілген жаңартылған нормалардың түк жоқтығы. Өткен жылы парламенттің мәжілісіне мен қатыстым, онда жаңа нормаларды бекіту және де қайта қарастыру туралы мәселе көтерілді. Алайда, олар әлі жоқ. 1961 жылы іргетасы қаланған тарифтерді біз құрылыс нормаларына сәйкес деп қараймыз. Аталған нормаларға байланысты біз нақтылы жұмыстардың дәл орындалуына бізге аса қажетті адамдардың санын анықтаймыз және жалақы төлемдерін орнатамыз. Мысалға аула сыпырушыларды алайық. Бұнымен бірге қолданалынатын базалық цифрлар: жалпы көлем, пайдалы (тұрғын емес) алаң, жинастырылатын көлем және бір аула сыпырушының нормасы (4000 ш.м). Сосын барып, айлық жалақы бекітіледі, ол бізде қазір 15 мың теңге. Бұл айлық-жалақыны аула сыпырушылардың санына көбейтеміз де және шаршы метрлердің санына теңдей бөлеміз — сөйтіп, мысалға, әр шаршы метрден аула сыпырушының жалақысыната 3,57 теңгені нақтылы аламыз. Дәл осылайша басқа қызметкерлердің айлық-жалақысын шығарамыз да: сантехниктердің, юристердің, есепшілердің және т.б. бірақ, бұл тәсіл дұрыс емес, бұл жерде нормативтердің жоқтығы кедергі келтіреді, — деп атап өтеді Елена Сергеевна.
Қызметкерлер мен жұмысшылардың айқын еңбек ақысын төлеу әкімшілік шығындардың тізіміне әбден кіреді. Олармен қоса тарифке эксплуатациялық шығындар, авариялық қызметтердің күндіз-түнгі істері және әлеуметтік салық жатады.
— Көп уақытқа дейін ПИК-і оңайлатылған декларация бойынша есептесіп келді, сосын барлық ПИК-ін жалпы баланстық формаға көшірді, енді қазір әлеуметтік салық мөлшері тым қомақты (айына 230 мың теңге — «Стимул» ПИК-і). Бұл өте қолайсыз. Біз, өйткені, ПИК-і — бұл коммерциялық ұйым емес екенін, бізде кіріс көзінің жоқтығын көрсетіп, хабарлама дайындадық, оны енді Астанаға жолдаймыз, — дейді Елена Сергеевна. Нәтижесінде есептелген сома пайдалы көлемге тең бөлінеді, біз 1 шаршы метрге тарифті аламыз.
Үйді күтіп-ұстауға және де қызмет етуге құрылған эксплуатациялық шығындар
|
Эксплуатациялық шығындар |
|
|
Әкімшілік |
Өндірістік |
|
• ПИК-нің барлық қызметкерлерінің жалақысы (аула сыпырушылардың, сантехниктердің, электриктердің және т.б. қосқанда). • Банктік шегерімдер (көбінесе есепшот қызметі үшін) және қаржылық қызмет бойынша шығындар. • Салықтар. • Басқару аппаратын күтіп-ұстау және қызметті жүзеге асырудағы шығындар. |
• Жоспарлық жұмыстар кезіндегі қажетті материалдарды иеленудегі шығындар. • Үйдегі шаруашылықты күтіп-ұстаудағы шығындар, заңды тұлғаның негізгі қорына қатысты жабдықтарды, инвентарларды және басқа да мүліктерді қалпына келтірудегі амортизациялық аударылым (ПИК-і). • Кондоминиум объектілерінің ортақ мүліктерін күтіп-ұстаудағы тұтынылған коммуналдық қызметтерге төлем шығындары. |
Міндетті және қосымша қызметтер
Төменде көрсетілген міндетті қызмет көрсету тізімдері бар екенін білу өте маңызды: ағымдағы жөндеуге қызмет жасау, жылу беру жүйесіне қызмет жасау, сумен жабдықтау тораптарына, санитарлық-техникалық тораптарға, электротехникалық қамтамасыз етуге анық қызмет жасау, үйішілік аймақты жинау және әкімшілік міндеттемелерді орындау. Сонымен қатар үйдің меншік иелерінің ерік білдіруі бойынша тарифке дәл қосымша қызметтер кіреді. Кез келген уақытта меншік иелері осынау тізімді қайта қарай алады, қандай да бір қызметтен бас тартуға мүмкіндігі бар, немесе керісінше, оны толтырады.
— Жаңа үйлердің тұрғындары көбінесе тарифке сыпырушының да, лифті қызмет жасаушыларының да жалақыларын қосады. Бәрі де жалпы үй жиналысында шешіледі — егер қызметке меншік иелерінің 2/3-і дауыс берсе, ол тарифке кіреді. Бұнда қандай да бір шығыс тізімінен бас тарту болады. Мысалы, Театралды көшесіндегі бір үйдің тұрғындарында 1 шаршы метрге тариф 15 теңге болды, оған сылақшының да қызметі енді. Олар одан бас тартты, тарифтер 12 теңгеге дейін төмендеді, — дейді «Стимул» ПИК-нің төрайымы. Әрине, жаңа құрылыс және 60-шы жылдардағы «хрущевка» үшін қызмет тізімі мен тариф мөлшері әркез бірдей емес. Қызмет жасауда жаңа үйлер қымбат тұрады. Бұл жерде мәселе тек қосымша қызметтерде емес, жаңа үйлер, өкінішке орай, өте жиірек сапасыз болып шығады.
— Жаңа үйлерде сыртқы желілер өте жылдам әрі тез жарамсыз болып отырады, сондықтан оларды жиі жөндеуге тура келеді. Тағы, мысалға, жаңа тұрғын үйлер үшін тарифке біз сылақшыларды қоспаймыз — онда тіпті ағымдағы жөндеу үшін де тым қымбат материалдар керек, иә, жасалған жұмыс үшін одан да көп төленеді, ал, жоғары тарифке көп адам келісе бермейді, — деп ерекше атап өтеді Елена Горбунова. ПИК-нің жұмыстарына меншік иелерінің көңілі толмайтын тағы бір маңызды әрі өзекті мәселе бар, — бұл мақсатты жинаулар. Төбені жөндеу туралы, жылу беретін жабдықтарды ауыстыру, кіреберісті күрделі жөндеу туралы мәселе көтерілгенде, тұрғындардың көпшілігі «айтса қайтпастанып», есепшоттың ай сайынғы төлемдері бұл шығыстарды жабуы тиіс деп тапжылмай тұрып алады. Бірақ, құралдарды, ескірген коммуникацияны ауыстыру бойынша күрделі жөндеу жұмысын жүргізу ай сайынғы тариф мөлшеріне кірмейді. ПИК-нің ақша жинауды елемеуіне болады. Қосымша жинаудың мөлшері үй тұрғындарының жалпы жиналысында талқыланады.
— Ай сайынғы төлемдерге тұрғын үйді күтіп-ұстауға байланысты сұрақтарға жауап беретін қызметтер кіреді — ағымдағы жөндеу, ұсақ-түйек тұстарды оңдау, аймақты жинастыру. Тарифтің есебінен, мысалы, 15 теңгеге, әрине, бар коммуникацияны ауыстыру мүмкін емес. Кең көлемдегі жұмыстарды атқару қосымша қомақты — сондай аз емес қаражатты керек етеді. Бір уақыттағы салмақ айтарлықтай үлкен болмау үшін жинақтау қорын ұйымдастыру қажет. Нақтыланған сома ай сайын аударылып тұру үшін ПИК-і есепшот ашады. Қажетті сома жиналған кезде — жұмысқа кірісуге болады, — дейді «Стимул» ПИК-нің іскер төрайымы сенімді түрде.
Есептемеге байланысты айтсақ, онда ПИК-нің «дұрыстығы» таза, әділ болуы керек. Басқарманың төрағасы тоқсан сайын кем дегенде бір рет пәтер меншік иелерінің сұраулары бойынша ақшалай қаражатты пайдалану туралы есеп береді. Есеп нәтижесі үй тұрғындарының жалпы жиналысында хабарланады.
— Әр тоқсан сайын біз қаражаттың қайда, неге жұмсалғаны көрсетілген есептемені салыстырамыз. Бөліктер бойынша. Бірақ, бұлардың барлығы мысқылмен қабылданады. Әсіресе, ПИК-нің тарифтері көтерілгенде, көңіл толмаушылық көбейіп кетеді. Біз ұзақ уақыт бойы тек қана үлкен ПИК-і болғандықтан, 10 теңге тарифпен өмір сүрдік, қандай да бір шығыстарға өзіміз жауап бердік. Ең болмағанда аула сыпырушының айлығын көтеру мәселе болғанда, шудың астында қаламыз... Тұрғын үйді барынша сапалы күтіп-ұстаудың қажеттігің тұрғындар түсіне бермейді.
Дау-дамайсыз жылжымайтын мүлікті қалай бөлуге болады>>>
ПИК-не балама бар ма?
ТКШ-ы комитетінің мәліметтеріне сүйенсек, бүкіл ҚР бойынша 100% тиісті істің орнына бар болғаны кондоминиумның 8,5%-ы тіркелген. Яғни, ПИК-нің 90%-тан астамы тіркелуде жоқ кондоминиумсыз қызмет еткен, бұл «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңының 32 бабына сәйкес, ортақ мүлікке қызмет етуде меншік иесімен бар мәміле (шарт) жарамсыз болады дегенді білдіреді. ПИК-нің жүйесіне қазірде көпшіліктің көңілі толмайды. Сондықтан оған баламаны іздеу бір сәтке тоқтамауда. Көбінесе, осындай әрекеттердің бірі бүгінгі таңда қолданыстағы «2020 жылға дейін ТКШ-н дамыту және модернизация бағдарламасына» ұсынылды.
— Аталған бағдарламаға сәйкес, ТҮМ-ның нақтылы формасы «бір үй — бір кондоминиум — бір басқару органы» дәл принципі бойынша құрылуы тиіс. Осы принцип біздің байыпты, ұсыныстарымызбен толыққан, ол «тапсырыс беруші — мердігер» принципі бойынша үйді күтіп-ұстаудың және техникалық қызмет етудің классикалық формасын қолданумен, орындалған іс-жұмыстардың ай сайынғы актілерімен, үй бойынша жөндеу жұмыстарының тек қана нақтылап орындалған көлемдері үшін төлемнің айқындалған сомасымен жүзеге асырылады, — дейді «Қоғамдық қорғаушы» РБҚ СБПП-ның төрағасы Виктор Сыздыков. — Күтіп-ұстаудың және басқарудың қызметтерін бөлу қажет. ПИК-і бұл жағдайда тапсырыс беруші ретінде әрекет етеді: үйге қызмет етуге тендерлер жариялау, ұтқан сервистік компаниялармен келісімшарт жасасу және т.б. Біз сонымен қатар үй басқарудың ТКШ-ның жүйесіне ұсыныстар айтып, жаңалықтар енгіздік, ЖОО-да оларды кәсіби оқыту, үйді басқару сайысындағы қарапайым еңбек шарты бойынша оларды жалдау, тұрғындармен келісімшарттың бөліктерін бұзғандары немесе оны орындамағандары үшін де жеңіл рәсіммен оларды басқармадан шығару. Бұның бәрі меншік иелерінің тарапынан бақылаудың жеңілдеуін және айқындығын көбейтуге қызмет етер еді. ПИК-де әзірге шынайы да реформа жоқ, — дейді
«Қоғам қамқоршы» РБҚ СБПП-ның төрағасы сенімді түрде.
Проблеманы шешудің айқын жолы, ТКШ-ның жүйесінде бұрыннан пісіп-жетілген мәселе ПИК-де басқару функциясын нақты қалдырып, қызмет ету функциясын басқарушы компанияларға беру айқын ұсынылды. Бірақ, бұны қиыннан құтылу деп санауға да болмас. Виктор Сыздыков тиянақты атап өткендей, балама басқарушы компанияларды енгізу туралы ой туындапты. Шын мағынасында анық жеке компания бола отырып, БК негізгі мақсатты алдына қояды — пайда көзін табу. Басқарушы компанияны бұрын енгізген Ресейдің тәжірибесі тақтаны өзгертіп, ТКШ-ның проблемасын шешудің дұрыс жолға қойылғанын дәлелдеді, ПИК-тен тәуірлігі байқалды. Маңызды әрі тұрақты балама, Виктор Корнеевичтің, айтуынша қоғамдық ұйым түрінде (ҚҰ) ТҮМ басқармасы бола алады екен.
— Негізі қоғамдық ұйым бір шатырдың астында, бір жеңнен қол, бір жағадан бас шығарып, нағыз бірігуге ұмтылған заңдастырылған заңды рәсімдеу болып табылады, адамдардың өмірлерінің қауіпсіздігі үшін ортақ коммуникацияға, демек, ортақ мүдделерге байланысты — ол заңды тұлға түрінде үйдің ортақ мүлкінде жеке үлесті басқару органы. ҚҰ түріндегі ТҮМ басқару органы — ПИК-і сияқты коммерциялық емес ұйым болып саналады, тек қана оны тіркеуден өткізу соншалықты қиындық тудырмайды, ал, ПИК-н тіркеу үшін кондоминиумның тіркелуі міндетті болатын, бірақ та, қоғамдық ұйымды тіркеу уақытысында қажетті шарттар болып нақты есептелмейді. ПИК-тен және басқа да кооперативтерден бір айырмашылығы, ҚҰ жанында ортақ үйді күтіп-ұстаудағы төленетін мүшелік жарнапұлдардан еш салық ұсталмайды. Ал, ҚҰ-ның қызметінің ПИК-тен ешқандай өзгешелігі жоқ: ол жарнапұлдарды жинауға міндетті, қызмет жасау үшін мұндай басқару органы сайыс бойынша жалданған сервистік компаниялармен типтік келісімшарт жасасады, қызмет үшін ақылар нақтыланып орындалған жұмыс көлемдері үшін төленеді, — деп жан-жақты әңгімелейді Виктор Сыздыков.
Риелторлық агенттікті қалай таңдауға болады>>>
Шығындарды қысқарту тәсілдері
- Қосымша қызметтердің тізімін қайта қарастыру
Артықтау көрінетін барлық қызмет түрлерінен анық бас тарту қажет. Мұндай шешім дауыс беру жолымен жалпы жиналыста қабылданады. Бірақ, бұнымен бірге айталық, сылақшылардан бас тартқаннан кейін егер, мысалы, кіреберісте төбе сыпырылып түсіп жатса, оларды жеке-жеке тұрғындар өздері жалдайды.
- Кең көлемдегі жұмысқа төлем кезінде ай сайынғы салмақты қысқарту
Мысалы, ертерек қимылдап, яғни, жинақтау қорын ашып, күрделі жөндеуге шығысты қысқартуға болады. Сонымен қатар тұрғындар жалпы үй жиналысынд құрал қылып, ПИК-і осы және басқа жұмыстарды атқару үшін келісімшарт жасайтын сервистік компанияны таңдауға әсер етеді, яғни, бұл компанияның қызметтеріне төлем мөлшеріне байланысты мәселені бақылайды.
- ҚҰ ұйымы
Қоғамдық ұйымды құру әкімшілік шығындардың айтарлықтай қысқаруына орасан мүмкіндік береді. Алайда, сөзбен барлығы оңайырақ көрінеді, ал, іс жүзінде күткендегідей емес басқаша және де өзгеше. Қоғамдық ұйымның тіркелуімен шығындарды бақылау қиындық тудырмайтындай, бірақ, мынадай сұрақ бар: үйді күтіп-ұстаудағы мәселені тұрғындар дербес шеше ала ма? Егер де меншік иелерінің көзқарастары өзгермесе, кез келген реформалар және де қолданылатын шаралар санаға сыйымсыз. Шындықтың жүзіне тура қарайтын болсақ, егер де біз өз жауапкершілігімізді нақтылы сезінгенімізде, қызығушылығымызды арттырғанымызда және де барлық істі өз қолымызға алғанымызда, көп проблема шешілген болар еді.
«Стимул» ПИК-нің төрайымы Елена Горбунова қадап, атап өткеніндей, жалпы үй жиналысына тұрғындардың 15-20%-ы қатысады, ал, ПИК-не тек қана қандай да бір кемшілікті байқағанда келетіндер бар екен. Неліктен өзі тұрып жатқан үйге жанашырлық танытылмайды?
Қаражаттың не мақсатқа, қандай мөлшерде жұмсалып жатқанын білгенде ғана шығындарды қысқартуға болады. Ай сайынғы есептемені талап етіп, жиналысқа қатысып, сұрақтар қойып, үйге не керектігін білу керек. Әзірге мұндай түсінушілік бәрінде бірдей емес. Ал, бұл өзгерістің басты шарты.
Kn.kz Ақпарат қызметі
Тағы оқитындарыңыз: