Покупка недвижимости за рубежом – непростое предприятие, в большой степени предполагающее действие практически вслепую. Ввиду того, что любая ошибка в этом деле может быть очень дорогостоящей, покупателю нужно отнестись к этому процессу ответственно. Те, кто покупают зарубежную недвижимость впервые, неизбежно сталкиваются с трудностями. Эти трудности связаны с поиском недвижимости, выбором агента и заключением договора. Главная сложность связана с удаленностью приобретаемой недвижимости.
Ограниченность в возможностях тщательного обдумывания совершаемой покупки, а также недостаточная осведомленность в том, какое предложение имеется на рынке и каковы условия приобретения недвижимости в конкретном регионе, создают стрессовые условия, в которых легко сделать неправильные шаги. Как правило, покупатель редко знаком со всеми преимуществами и недостатками совершаемой покупки. Следовательно, в значительной степени, ему приходится доверяться посреднику. Однако выбор надежного агента, при всей важности этого шага, еще не гарантирует, что покупатель останется полностью довольным совершенной сделкой. Для того чтобы приобрести именно ту недвижимость, которая отвечает всем целям и пожеланиям покупатели, необходимо учесть целый ряд факторов, сопровождающих процесс покупки на всех стадиях.
Непонимание цели покупки
Перед поиском недвижимости многие покупатели не формулируют ясно цель, для которой они приобретают недвижимость. Это может быть покупка курортной недвижимости для отдыха, покупка недвижимости для постоянного проживания в другой стране, покупка студенческой недвижимости для обучения детей, покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду с целью извлечения дохода.
Очевидно, что для каждого отдельного случая требуется руководствоваться множеством конкретных мотивов. Однако часто покупатели хотят совместить разные цели для приобретения недвижимости, для того чтобы минимизировать риски или просто сэкономить. Совмещение разных целей часто невозможно по причине того, что в некоторых случаях они исключают друг друга. Например, покупатель ищет дом для отдыха на побережье популярной страны, но при этом хотел бы, чтобы объект располагался как можно дальше от насыщенных туристических зон. При этом покупатель надеяться получать высокий доход от аренды недвижимости. Понятно, что тихое уединенное место совершенно не гарантирует высокий спрос арендаторов. При выборе недвижимости для инвестиций важным фактором является ее ликвидность. При выборе недвижимости для постоянного проживания, необходимо иметь в виду ее месторасположение, если покупатель собирается работать в данной стране или начинать свой собственный бизнес.
Недоверие к посреднику
Многие в процессе покупки зарубежной недвижимости работают сразу с несколькими агентами, число которых может доходить до десяти. Это неправильно, как с точки зрения достижения цели, так и с точки установления доверительных отношений с агентом. Как привило, когда потенциальный покупатель строит недостаточно серьезные отношения с агентами и зачастую даже не помнит всех по именам, не стоит надеяться, что агенты, в свою очередь, будут уделять достаточно времени на поиск максимально подходящего клиенту предложения. Покупка должна быть взаимовыгодным предприятием, основанным на уверенности каждой из сторон в окончательном результате. Наиболее оптимальное количество агентов, с которыми рекомендуется сотрудничать – не более двух.
Выбор агента на основе личных качеств, а не профессиональных
Зачастую покупатели, пользуясь услугами агентов, руководствуются личными качествами, а не профессиональными. Доказательством тому, что в процессе поиска недвижимости, не нужно переходить черту, за которой начинаются личные отношения, служат многочисленные случаи недобросовестной работы со стороны агентов, которым удалось убедить покупателей приобрести объекты без проверки их легального статуса и нагрузок. Когда покупатель получает различные предложения от агента, ему нужно получить четкое различное объяснение, почему тот или иной объект подходит или, наоборот, не подходит для его целей. Следует опасаться нереалистичных обещаний агентов о наличии любого типа недвижимости в конкретном регионе. Как правило, добросовестные посредники, услышав ясно сформулированные пожелания покупателя, предлагают только то, что имеется в наличии или рекомендуют покупку в другом регионе.
Излишняя уверенность в надежности покупки без посредника
Риск быть обманутым при покупке недвижимости в зарубежных странах очень велик, особенно при покупке объекта непосредственно у владельца без посредника. Чтобы понадеяться на собственные знания и на порядочность продавца, нужно иметь на это достаточно оснований, которыми, чаще всего, покупатель не располагает.
Невнимательное чтение договора
Покупатели часто при ознакомлении с договором о покупке не не обращают достаточно внимания на неочевидные дополнительные расходы. Наиболее распространенный вид таких расходов – это расходы на содержание недвижимости. Например, в европейских странах плата за содержание недвижимости может доходить до 3000-4000 евро в год. Она включает, как правило, оплату всевозможных ремонтных работ, услуг консьержа, уборки, ухода за садом (в случае владения отдельным домом). Приобретая недвижимость, располагающую какой-либо эксклюзивной услугой, покупатель рискует получить существенные дополнительные расходы. В частноти, содержание бассейна может обойтись в 150 евро ежемесячно.
Покупка недвижимости без предварительного просмотра
Не стоит доверяться иллюстрациям с видом объекта. Достаточно часто, покупая недвижимость удаленно, люди сильно разочаровываются, увидев уже приобретенный объект воочию. Крупные, солидные агентства недвижимости обязательно предлагают сервис ознакомительных туров. Причем часто такие туры организуются бесплатно – можно осмотреть ряд выбранной недвижимости и окончательно определиться уже на месте.
Передача доверенности малознакомым лицам
Нужно очень осторожно относиться к выдаче третьим лицам доверенности на куплю-продажу. Известны случаи, когда покупатели отдавали доверенности малознакомым риелторам, которые от их лица оформляли как покупку, так и последующую продажу новой квартиры.
Недостаточное внимание к срокам строительства незавершенных объектов
Важно проверять стадию строительства, на которой покупается недвижимость. Легковерные покупатели иногда не проверяют завершенность строительства, и затем долго ожидают момента, когда смогут въехать в новый дом. Помимо осмотра нового дома защититься от таких ситуаций помогает также проверка документации на недвижимость. Например, в Болгарии сдача объекта в эксплуатацию подтверждается так называемым «Актом 16». Если у объекта есть такой документ, значит, с завершением строительства никаких проблем не было, и в дом можно вселяться.
Покупка недвижимости на вторичном рынке в рассрочку
Некоторые покупатели покупают недвижимость за границей на вторичном рынке, при этом оформляют так называемую рассрочку. Однако в таком случае они подвергают себя большим рискам, так как при приобретении вторичного жилья оформлении права собственности возможно только после завершения выплаты. Если владелец неожиданно решит каким-то образом поменять свои планы на данный объект, законодательство никак не защитит покупателя. При покупке вторичной недвижимости нельзя пользоваться рассрочкой – нужно платить сразу и оформлять свои права на квартиру незамедлительно.
Нереалистическая оценка возможностей, предоставляемых при покупке недвижимости
Покупка недвижимости часто сулит дополнительные выгоды, которые так сильно привлекают потенциальных покупателей. Это может быть доход от аренды, выгодные инвестиции на растущих рынках, а также возможность получения ВНЖ в странах ЕС и Шенгенской зоны. Однако многие покупатели, не получив достоверной информации от специалистов, слишком доверчиво воспринимают любую информацию, описывающую плюсы покупки недвижимости в конкретной стране или регионе и игнорирующую минусы. Чаще всего это связано с получением ВНЖ и пользованием других льгот при покупке недвижимости в странах Европы. Часто уже после покупки недвижимости, покупатель узнает, что ему необходимо дополнительно совершить ряд действий и финансовых вложений, а также потратить дополнительное количество времени для достижения цели. Для того чтобы избежать любых неожиданностей, покупателю следует заранее обсудить со специалистом все плюсы и минусы тех дополнительных возможностей, которые его привлекают при выборе объекта. Возможно, что при более внимательном рассмотрении выгоды окажутся не такими привлекательными, и покупатель откажется от данного предложения.
Даниил Бурыгин, HomesOverseas.ru