Если у вас заболел зуб, вы сразу же бежите к стоматологу. А если вам необходимо оценить квартиру для ее продажи? Вроде бы, ответ очевиден — данным видом деятельности занимается оценщик. Но чаще всего люди не приучены обращаться к профессионалам по такому вопросу. Оправдано ли это?
Обращение к риелтору даёт преимущества
В том, чтобы довериться риелтору, есть свои основания. Во-первых, они постоянно вращаются в кругах сделок с недвижимостью и, как никто другой, осведомлены обо всех изменениях в этой сфере.
— У риелторов действительно больше возможностей, чем у продавца квартиры, — подтверждает директор агентства недвижимости Comfort Анастасия Ксендз. — Мы всегда в курсе всех изменений на рынке жилья. Также риелторы обладают обширной клиентской базой, как с одной, так и с другой стороны. Ну и, самое главное, торговец недвижимостью окажет квалифицированную помощь при оформлении сделки и поможет вам сэкономить кучу времени в поиске подходящего варианта, что при сегодняшнем ритме жизни немаловажно.
Кроме того, с помощью агентств недвижимости вы сможете продать квартиру, купить, снять или сдать в аренду, даже если вас нет в городе.
— Это очень удобно, — уверяет Анастасия Ксендз, — если вы проживаете в Астане или Алматы, а хотите приобрести недвижимость, к примеру, в Караганде. Договор подписывается по приезду в город, а услуги предоставляются дистанционно. Варианты обговариваются по телефону или электронной почте.
Также еще одна немаловажная деталь, которая говорит в пользу обращения к риелторам, — отсеивание ненужных звонков.
— В день звонит много клиентов, — говорит директор агентства недвижимости Comfort Анастасия Ксендз. — Большинство из них так называемые «мечтатели». У них нет достаточной суммы денег для покупки квартиры и даже первоначального взноса для оформления ипотеки, они получают неофициальную зарплату, имеют кучу кредитов, и понятно, что ни один банк не предоставит им займа, но они мечтают купить квартиру. Таких фантазеров мы вычисляем по наводящим вопросам при первоначальных звонках и, естественно, отсеиваем.
Соглашаться на все условия торговца недвижимостью тоже не стоит. Умейте сказать свое веское слово при заключении договора. Любое уважающее себя агентство по недвижимости пойдет вам на уступки и может изменить некоторые условия договора.
— У нас действует типовой договор, — поясняет Анастасия Ксендз. — Отработав первый год, мы поняли, что некоторые из пунктов требуют значительной корректировки. Во-первых, мы исключили параграф, который предписывал клиенту не сотрудничать с другими риелторами. От того, что объект продают несколько агентств, мы абсолютно ни в чем не проигрываем. Также канул в Лету пункт о запрете рекламировать себя в СМИ. В этом условии также не было никакого смысла. Наоборот, теперь клиенты убеждаются, что их траты на объявления в газетах и на телевидении ничем не обоснованы. Кроме того, мы можем «подвинуться» и по процентным ставкам, и по выплате вознаграждения. По настоятельным просьбам клиента также возможно исключение пунктов по штрафам.
Соглашаться на все условия торговца недвижимостью тоже не стоит. Умейте сказать свое веское слово при заключении договора.
Как продавцу самостоятельно определить цену?
Если вы заподозрили агента в излишнем энтузиазме, тогда как вам стоимость предлагаемой квартиры кажется неправдоподобно завышенной, не лишним будет проявить интерес к конъюнктуре рынка недвижимости.
Для того чтобы определить спрос-предложение на квартиры в вашем регионе и начать разбираться в ценовой политике, необходимо ежедневно проводить мониторинг объявлений в этом районе в течение двух-трех месяцев.
Наиболее действенный способ — практический. Даёте объявление о продаже своих квадратных метров по цене немного выше рыночной и ждете результата. Если в течение нескольких недель покупатели вас не побеспокоят, можно снизить цену на один процент.
Опять никакой реакции — еще один процент долой от первоначальной стоимости. Слишком резкое понижение цены вызовет подозрение у профессиональных участников рынка. Любые колебания в этой области наведут на мысль, что квартира имеет проблемы с юридической точки зрения, или на продажу выставлен несуществующий объект.
Фиксировать цену можно только тогда, когда начнут раздаваться звонки клиентов. При осмотре квартиры покупатели, скорее всего, попытаются сбить цену. Не рекомендуем сразу соглашаться с предложенными условиями, есть смысл выждать, пока рыночные цены сравняются с вашей.
Как только покупатели повалят к вам толпами, можете не сомневаться — вы продешевили.
Лучшим решением в этом случае будет отказать клиенту под предлогом якобы уже существующей договоренности с другим покупателем. Тем временем поднимите цену и ждите предложений.
Как оценить квартиру самостоятельно>>>
Если вы покупатель
При покупке квартиры важно четко для себя обозначить сумму, которую вы готовы потратить. Если предложенный вариант вас устраивает, не мешкайте — сразу оставляйте залог. В противном случае удачное предложение может ускользнуть у вас прямо из рук.
Не исключено, что через несколько недель эта же самая квартира может стоить на порядок выше. Тогда придется начинать поиски с самого начала. На сегодняшний день балом правит рынок продавца, поэтому, если вы оказались в роли покупателя, действуйте стремительно.
Но при этом не забывайте о юридической стороне вопроса.
— Для покупателя жилья всегда имеются определенные риски, — считает юрист Евгений Роженцев. — К примеру, в случае покупки заложенного имущества продавец может полученный задаток направить не на погашение ипотеки, а на какие-либо иные личные нужды. Но такое случается довольно редко, поскольку отказ продавца от заключения основного договора купли-продажи влечет ответственность по возврату покупателю суммы двойного задатка, который был получен при подписании предварительного договора. Бытует мнение, что при подписании предварительного договора выдавать задаток на руки продавцу не рекомендуется. Задаток лучше внести покупателю самому напрямую в банк с целью погашения ипотеки.
Кроме того, для покупателя очень важно следить за юридической чистотой сделки купли-продажи. В первую очередь, необходимо определить, имеются ли какие-либо обременения на жилье. Это можно узнать, обратившись в ЦОН за получением справки о зарегистрированных правах на недвижимое имущество. Почему это настолько важно? Потому что нередко сами продавцы недвижимости до последнего момента не знают о том, что их квартира или дом находятся под арестом или под другим обременением, которое не позволит сторонам заключить основной договор купли-продажи.
Как узнать, реальна ли цена?
Сегодня рынок недвижимости переполнен предложениями, цены на которые явно взяты с потолка. При этом стоимость таких вариантов завышена процентов на 20-30. Именно торговцы недвижимостью обладают сведениями о реальной стоимости сделок и индивидуальной информацией о продаваемых квартирах.
По рекламным проспектам, которые вы можете просмотреть самостоятельно, можно составить лишь приблизительную ценовую картину рынка недвижимости. На это влияют сразу несколько факторов. С одной стороны, при сделках практически всегда уместен торг, хотя в последнее время продавцы редко снижают заявленную стоимость. С другой — может пройти определенное количество времени с момента, когда квартира будет выставлена на продажу, и до ее реальной покупки. За этот период цена на недвижимость может как вырасти, так и потерять свои прежние позиции.
Именно риелтор в курсе этих тонкостей и всегда поможет вам профессиональным советом. Ведь он напрямую заинтересован в успешном исходе дела, независимо от того, хотите вы продать недвижимость или купить.
— Часто клиенты завышают стоимость своей жилплощади, — сетует директор агентства недвижимости Comfort. — Нам такая ситуация крайне невыгодна, ведь если установить заоблачную цену на квартиру, ее никто не то что не купит, даже смотреть не пойдет. Продавец поймет это, но по прошествии определенного времени, а мы сразу поможем клиенту сориентироваться на рынке жилья.
И вот мы снова пришли к тому, что нам необходима консультация специалиста, то есть риелтора. Только он способен дать полное представление об истории понравившегося вам предложения и дать оценку уровню аналогичных сделок. С такой задачей легче всего справится агентство, имеющее обширную базу данных, на основании которой можно провести собственные статистические исследования.
— При реализации продавцу необходимо четко определить предел, ниже которого он не готов «опустить» цену за квадратные метры, — считают специалисты, — но делать это нужно с учетом реальных цен на рынке жилья.
Олеся СУЩАНСКАЯ, Информационная служба kn.kz
Читайте также: