Мұндай сатып алудың ерекшелігі үймен бірге бүкіл бар құрылыстар сатылатыны болып табылады: гараждар, сарайлар, қосалқы ғимараттар Тұрғын үйді жер участкесімен қосып сату уақытында кейбіреулердің өте жиі заңдылық ережелерді жан-жақты білмейтіндіктерінен мәмілені жарамсыз деп тануға итермелейді. Ақырында сіз келісімшарт бойынша тек қана төленген ақыны және жөндеуге кеткен шығындарды қайтаруды талап ете аласыз.
Тұрғын үйді жер учаскесімен сатып алу-сату мәмілесін ресімдеудің күрделілігі осынау аталған объектілердің қасиеттерінен айқын анықталады. Заңдылық тәжірибеде бұл үшін «үй иелену» түсінігі пайдаланылады. Көптеген факторларға байланысты үйлерді сатудың мерзімі орташа 3 айдан жарты жылға дейін болады.
Бірінші мәселе — құжаттар
Мәміленің алдында сатып алушы құқық белгілеуші құжаттарды тиянақты танып-білуі қажет және де жерге және үйге сатушының меншік құқы дұрыс ресімделіп және тіркелгеніне мықтап тұрып көзді жеткізген абзал. Бір сөзбен нақтылап айтқанда, сатушы өзін өте тәрбиелі және сондай абыройлы қылып көрсеткенімен, жақсы таныстарыңыз оны қаншалықты мақтағанымен, үйге және жерге берілген құжаттарды ешқашан назардан тыс қалдыруға болмайды. Тексерудің ең бір қарапайым тәсілі — сіздің келешекте иеленетін мүлікке тіркелген құқық пен ауыртпалық туралы анықтаманы ТҚО-нан дер кезінде алу, бұл қимыл-әрекетпен қандай мүліктің кім меншік иесі екенін нақты, анық айқындауға, білуге әбден болады.
Тұрғын үйді жер учаскесімен бірге сатып алу кезінде міндетті түрде төмендегідей құжаттардың пакеті керек, қажет:
— Сатушының меншіктік құқын дәл, нақтылап растайтын (сатып алу-сату, сыйлық, ауыстырудың келісімшарттары, мұраларға құқық туралы куәлік + құқықты мемлекеттік тіркелім туралы куәлік және де т.б.) үйлерге құқық белгілеуші құжаттардың болуы міндетті. Егер де үйді тікелей сатушының өзі салған болса, онда сонымен қатар аяқталған құрылысты пайдалануға қабылдау туралы қабылдау комиссиясының ТҚО-да тіркелген актісі керек.
— Жер учаскесіне құқық белгілеуші заңды түрдегі нақ құжаттар (жер участкесіне меншікті құқы бар мемлекеттік актісі және де осынау бөлінгенді меншікке айқындап, дәл анықтап ұсыну туралы әкімдіктің қаулысы). Жер участкесіне актісін жер ресурстарын басқару бойынша аймақтық органдар бере алады. Ол мынадай құрамнан тұрады:
— тұрғылықты мекен-жайы және мөлшері көрсетілген жер участкесінің шекарасының жоспары;
— жер учаскесінің құқықтық шешімі (жеке меншіктің құқы, жалға беру немесе тағы басқалар);
— жер учаскесінің нысаналы мақсаты (мәселен, тұрғындық үйге және аулалық құрылысқа қызмет жасау);
— жер учаскелерін иеленудің негізгі қазығы (иеленген учаскенің негізіне сүйенген құжаттың жалпы түрі).
Үй орналасқан, орын тепкен жер учаскесі дұрыс, қатесіз ресімделуі тиіс, бірақ, сатушының меншігінде оның болуы міндетті. Мәмілені тиянақты түрде ресімдеуге қажетті, керекті заңды құжаттар:
— Үйді иеленудің заңдылы техникалық паспорты. Ол жер учаскесі, жер учаскесінің экспликациялық алаңы, ғимараттың және бөлменің сипаттамасы, нысанасы, техникалық жағдайы жоспарына кіретін біртұтас құжат болып табылады. Егер де үй жарты жылдан аса уақыт меншікте болса, онда оның сатылуына жаңадан техпаспорт әзірлеу қажет. Жаңа жоспар құрылып, жан-жақты тексеруден өткеннен кейін объектінің орналасу мекен-жайына сәйкес жылжымайтын мүлік бойынша орталықтан құжат беріледі және тексеру мерзімімен мекеменің мөрі болуы тиіс.
— Жылжымайтын мүлікке (үй, сонымен бірге жер учаскесі) тіркелген құқық (ауыртпалық) туралы кадастрлық анықтама және олармен мәміле. Оны тұрғын үйдің орналасқан мекен-жайы бойынша тұрғындарға қызмет көрсету орталығы арқылы әділет департаменті береді. Жер учаскесіне тіркелген құқық туралы анықтамада иеліктен шығаруға тыйым салу жазылуы мүмкін.
— Егер сатушы немесе сатып алушы некеде тұрса, неке туралы куәліктің көшірмесі.
— Егер де сатушы үйді, пәтерді иелену кезінде некеде болса, сатуға жұбайының келісімі, сонымен қатар сатып алушы осы процес кезінде некеде тұрған болса, жұбайының сатып алуға келісімі.
— Сатушының және сатып алушының жеке куәліктері.
Бұл тұрғын үйді жер участкесімен бірге сатып алу-сату, сонымен қатар ауыстыру немесе сыйлық мәмілелерін ресімдеу кезіндегі құжаттардың толықтай тізімі емес, бірақ, көп тараған түрі.
Құқық белгілеуші құжаттарда көрсетілген барлық тұлғалар тұрғын үйдің меншік иелері болып табылатынын әрдайым білу қажет. Тең меншік иесінің аталған үйде тұратыны, тұрмайтыны өте маңызға ие емес. Бұдан басқа кісі шетелге шыққан жағдайда да меншік құқы тоқтатылмайды.
Сондықтан тұрғын үйді жер учаскесімен бірге сатып алу-сату шартын жасайтын уақытта құқық белгілеуші құжаттарда көрсетілгендердің барлығы қатысуы тиіс. Немесе қолында меншік иесіне қатысты үлесті иеліктен шығару құқымен іске келмеген одан алынған сенімхат болу керек. Мәмілені жасасар кезде тең меншік иесі өліп қалса, ол құжат талап етілмейді. Мұндай жағдайда бекітілген заңмен мұраны ресімдеген абзал.
Егер аулалық құрылыстарымен бірге тұрғын үйге қайта жоспарлау және қайта құру жүргізілсе, онда ол облыс бойынша сәулет-құрылыс бақылау басқармасында (МСҚБ) заңдастырылып, ТҚО-да тіркелуі тиіс. Сонымен қатар үйді иеленуде өзгерістердің орындалғаны нақтыланып, тиянақтыланып есепке алумен қоса жаңадан техникалық паспорт керек.
Көрсетілген құжаттардың қайсыбірі абайсызда жоғалып қалса, оларды берген органнан телнұсқасын міндетті түрде алу керек. Құжаттың телнұсқасы да әділет департаментінде (ТҚО-да) заңды түрде тіркелуі тиіс.
Егер жылжымайтын мүлiктiң құжаттары жоғалса>>>
Тәуекелділік қандай болуы мүмкін?
Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату өмірдегі күнделікті тәжірибеде нақты тәуекелділіктің үлесіне тура бағытталған, ол мемлекеттік тіркелімге меншіктік құқық өтемін дегенше, үйдің меншік иесі сатушының өзі болып қалатынына байланысты.
Үйді иеленуден шығару мақсатында құжаттарды ресімдеу уақытында күтпеген тосын жағдайларға ұрынбау үшін кейде материалдық жағынан кері ықпал жасайтын барлық ерекшеліктер айтылады. Мысалы, келісімшартқа қол қойылғаннан кейін төбені, үйдің іргетасын, және т.б. жөндеуден өткізу. Бүкіл айтылған мәміле бойынша айқын, дәл қосымша шарттарды тұрғын үйді жер участкесімен бірге сатып алу-сату келісімшартына нотариус міндетті түрде енгізеді. Бұл тараптардың арасындағы жанжалды болдырмайды, ол туындай қалғанда, заңның негізінде жан-жақты шешуге көмектеседі. Егер де үй жабықтарымен сатып алынса, екі сатып алу-сату келісімшартын құрған өте маңызды — тұрғын үй және толық тізімі жазылған мүліктер.
Азаматтың заң жағынан сауатсыздығын шебер пайдаланып, алаяқтар оларға тым қолайсыз шарттармен азаматтарды тұрғын үй иелігінен шығару туралы келісім жасасуға итермелеп, оған қол жеткізеді немесе қулық жасап, олардан тұрғын үйін алып қоятын кез болады. Сондықтан жасандылықтан, бәледен машайық-қашайық болу үшін құжатты заңды сараптамадан тиянақты өткізу қажет.
Егер жария ету болса
Сөйтіп, Қазақстанда мүліктерді жария етуден кейін жылжымайтын мүлік нарығында әкімдікте жария етуді өткізу бойынша комиссияның шешімінің негізінде құқық белгілеуші құжаттары бар объектілер пайда болды. Осындай иелену кезінде аса сақ болып, қала әкімдігіндегі жария ету шешімін тексеру қажет. Құжаттар мен объектілер асығыстықпен дәйексіз тексерілгендіктен жария ету тіпті басқа адамдармен жүзеге асырылған оқиғалар болған. Сіз иеленген жылжымайтын мүлік уақыт өте келе соттың шешімімен оның нағыз қожайынына қайтарылмайтынына ешқандай да кепілдік жоқ.
Егер үй қайта-қайта сатылса
Егер қысқа мерзімді уақыттың арасында үй бірнеше рет сатылса, онда сақтанып, оны сатып алудан бас тартқан абзал. Өйткені, алдыңғы мәмілелер жасанды тұлғаларды пайдаланумен жасалуы әбден мүмкін және ол кейінірек жарамсыз болып танылып қалады. Мұндай оқиғалар орын алып тұрады, егер, мысалы, тұрғын үй жұбайлардың бірлескен меншігі болып табылса да, бірақ, олардың біреуі объектіні сатуға басқасынан нотариалды келісім алмайды. Немесе сату кезінде кәмелетке толмаған балалардың, еңбекке, іске, жұмысқа қабілетсіз азаматтардың, заңды түрдегі мұрагерлердің құқықтары нақ, айқын сақталмайды немесе үй қулық-сұмдықпен қарапайым арендаға алынады да, сосын жасанды құжаттарды жасаудың жолымен сатылып кетеді. Тіпті егер де сіз бұл туралы түк білмесеңіз, хабарсыз болсаңыз және тереңдеп оған мән бермесеңіз, сіздің дұрыс жасаған мәмілеңіз алдыңғысы заң бұзушылықпен орындалғандықтан жарамсыз болып танылады.
Алаяқтыққа ұрынбау үшін:
- объектінің тарихынан оның алдыңғы қожайындары жөнінде ақпараты бар жылжымайтын мүлікке меншік құқының өтуі туралы нақтылы үзіндіні әділет департаментіне барып аласыз;
- мысалы, сатылатын мүліктің иесі кім екендігі туралы егжей-тегжейлі көршілерден сұрастырып анықтап біліңіз;
- егер де сатушы сатып алу-сату келісімшартын «өзінің» нотариусында жасауды мықтап талап етсе, бұдан тым сақ болыңыз. Мұндай жағдайда басқа нотариустан ақыл-кеңес сұрауға жүгінген өте дұрыс болады. Бір рет аз ақша төлеп, сіз келешекте орын алуы мүмкін үлкен залалға ұрынбайсыз.
Kn.kz Ақпарат қызметі
Тағы оқитындарыңыз: