Доверительное управление — аренда без хлопот

С каждым годом приток населения в Астану из других регионов Казахстана возрастает. И это вполне объяснимое явление: в столице есть возможность заработать. Отсюда и рост желающих арендовать жилье. А спрос, как известно, рождает предложение. Поэтому всё больше собственников квартир предлагают квадратные метры в аренду.

Сдавать квартиру на выгодных условиях и получать стабильный доход — мечта любого арендодателя. Однако это не такое уж простое дело, и для большинства владельцев жилья оно становится новой работой. Необходимо искать квартирантов да еще желательно порядочных и чистоплотных, обговаривать с ними все условия, постоянно находиться с ними на связи, периодически делать ремонт помещения, переживать за свое имущество и за своевременное внесение платы квартирантами. Как видно, забот немало…

Налогообложение в РК: как платить за недвижимость в 2016 году >>>

Между тем настало лето – пора отпусков, когда хочется съездить на курорт, в санаторий, чтобы отдохнуть от городской суеты. Кому же поручить обязанности арендодателя? Родственникам, друзьям, родителям? У них своих забот хватает.

Доверительное управление недвижимостью — это выход для тех, кто мечтает иметь стабильный доход с аренды без лишних хлопот.

Как выселить недобросовестных арендаторов из своего жилья >>>

Согласно законодательству (ст. 886 Гражданского Кодекса РК), по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель доверительного управления, как правило, это собственник) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий (индивидуальный предприниматель или коммерческая компания) обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах собственника. Это ни в коем случае не подразумевает передачу права собственности на недвижимость. Доверительный управляющий всего лишь получает определенный процент за то, что занимается всеми вопросами, связанными со сдачей квартиры в аренду. 

Доверительное управление ни в коем случае не подразумевает передачу права собственности на недвижимость. 

Плюсы и минусы доверительного управления имуществом

Плюсы

Основное преимущество этой сделки: вы сами можете обговорить всё, чем будет заниматься управляющая компания. При этом можно ограничиться минимальным набором услуг — поиск квартирантов и заключение с ними договора найма жилого помещения.

Безусловно, это далеко не все проблемы, с которыми приходится сталкиваться арендодателю. Зачастую головные боли начинаются уже после заселения квартирантов. Это ремонт, несвоевременные платежи за аренду, просроченные квитанции за коммунальные услуги. Поэтому хорошие управляющие агентства, учитывая запросы арендодателей, предлагают следующие услуги: 

• Обеспечение получения платы за аренду к определенному сроку. Очень часто квартиранты задерживают выплаты. В случае доверительного управления вам не придется самостоятельно требовать с них деньги, всё это сделает за вас доверительный управляющий, который гарантирует своевременную оплату.
• Перевод денежных средств на ваш счет в любой точке мира. В какой бы стране вы ни находились, доверительная компания обязана перевести вам деньги.
• Проверка оплаты счетов за коммунальные услуги, телефонные переговоры.
• Если квартирант съехал раньше установленного срока, доверительные агентства готовы оплатить все убытки за непрожитые дни, а также найти других нанимателей.
• Ремонт бытовой техники и сантехники. Во время вашего отдыха квартиранты не будут тревожить вас по всякому поводу. Все вопросы с бытовой и сантехникой решит доверительный управляющий.
• Ответственность за сохранность квартиры и всего имущества, находящегося в ней (на основе ранее составленной описи).
• Оформление страхования квартиры.
• В случае наступления страхового случая — ведение переговоров со страховой компанией.

Кроме этого доверительный управляющий может платить за вас налоги, если вы сделаете компанию своим уполномоченным представителем в соответствии со ст. 35 Налогового кодекса Республики Казахстан. Этот пункт стоит обязательно включить в договор. Согласно п. 4 ст. 36 НК РК учредитель доверительного управления (в данном случае — собственник) имеет право не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, если по договору доверительного управления имуществом исполнение налогового обязательства учредителя полностью возложено на доверительного управляющего.

О типах арендаторов жилья >>>

Как следует из вышеизложенного, преимуществ доверительного управления недвижимостью более чем достаточно. И если правильно составить договор, вы можете ни о чем не волноваться.

Минусы

Что касается минусов доверительного управления, то их довольно мало. Могут возникнуть какие-либо спорные вопросы. К примеру, доверительный управляющий, вопреки договору, сдает квартиру посуточно, ведь известно, что таким образом можно получить в два, а иногда и в три раза больше дохода, чем обычная ежемесячная арендная плата. Поэтому, сдав квартиру через доверительное управление, лучше лишний раз перепроверить, используется ли она по назначению и согласно условиям договора.

Есть еще один минус. Допустим, квартира, сдаваемая через доверительное агентство, затопила квартиру этажом ниже, или возник небольшой пожар, из-за которого причинен материальный ущерб соседям. Чья вина в этом случае? Кто будет возмещать убытки? Квартирант, собственник квартиры или доверительный управляющий? На этот счет существуют разные мнения:

Директор компании «Астана RENT» Денис Лесников отмечает, что всё здесь зависит от ситуации. «Если это связано с затоплением, не во всех случаях несет ответственность арендодатель. В первую очередь, составляется акт сотрудником КСК, выясняется причина случившегося. И только потом устанавливается, кто виноват — тот и должен заплатить. Если это форс-мажор, то, конечно, доверительное агентство ни в чем не виновато», — говорит Денис Лесников.

Юрист Жанель Аманжолова приводит выдержки из законодательства: «Согласно ст. 888 ГК РК, «обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему правомочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий за счет своего имущества», а также, согласно п. 1 ст. 890 ГК РК, «ответственность доверительного управляющего», в случае ненадлежащего управления имуществом учредитель или выгодоприобретатель может предъявить в суде требование о прекращении доверительного управления и возмещении убытков.

При этом доверительный управляющий предполагается виновным в ненадлежащем исполнении обязанностей, если не докажет, что принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязанностей. Если в договоре обязательства доверительного управляющего не оговорены, то ответственность за него понесет собственник». 

10-15% от месячной арендной платы составляет комиссия доверительной компании 

Передача в доверительное управление

Вот пример доверительного управления из практики, так сказать, из первых уст.

«У меня есть двухкомнатная квартира на левом берегу столицы. Сама я часто бываю в командировках, разъездах, уезжаю в другие города Казахстана, а иногда и за рубеж, — рассказывает собственница квартиры, пожелавшая остаться неназванной. — Ровно год назад, в мае 2013 года, мне пришлось уехать на три месяца в учебную командировку в Германию. И я решила сдать свою квартиру. Сначала рассматривала другие варианты — поиск квартирантов, сдачу жилья и присмотр за ним хотела поручить друзьям или родственникам. Даже попыталась обратиться к ним. Однако поняла, что у каждого есть свои проблемы, что кто-то из них также уезжает в отпуск, кому-то просто некогда. Потом одна из подруг дала мне дельный совет: обратиться в доверительное агентство. Я даже и не знала, что существуют такие организации. Но когда мне подробно рассказали, чем они занимаются, обрадовалась. «Как раз таки то, что нужно», — подумала я. Долго не раздумывая, обратилась в одну компанию, которая принимала квартиры в доверительное управление. Мы подписали договор, я получала примерно 85% от стоимости аренды квартиры. И считаю, что оставшиеся 15%, которые составляли услуги компании, — это вполне нормальная сумма. Ведь на плечи доверительного управляющего ложилась большая ответственность. К тому же и налоги мне не нужно было платить. Все эти обязательства взяла на себя компания».

До этого владелица квартиры никогда не сдавала квартиру в аренду. У нее нет патента, она не зарегистрирована в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя, то есть является просто физическим лицом. Позвонив в call-центр налоговой службы, она уточнила, возможен ли такой вариант сдачи квартиры. Ей ответили, что самое главное — всё должно быть прописано в договоре доверительного управления, в том числе — оплата всех обязательств по налоговым платежам доверительным управляющим.

«Таким образом, мы у нотариуса заключили договор, и я уехала за границу. Как и положено, в установленный срок компания, через которую я сдавала квартиру, перечисляла мне оговоренную ранее сумму. Никаких сложностей не было. Мне на электронный адрес ежемесячно приходил полный отчет о проделанной работе доверительного управляющего. Он отправлял даже фотографии квартиры, описывал ее состояние. Мне очень понравилось, как работает данная компания», — говорит хозяйка квартиры.

Правда, в конце лета, когда она собиралась возвращаться домой, с ней по Интернету связался доверительный управляющий и сообщил, что ванную комнату затопили соседи, которые живут этажом выше. «Конечно, в этот момент я уже начала волноваться, — говорит собственница квартиры, — но тут же он успокоил меня, что все вопросы решены, подключены к работе сантехники, представители КСК. Соседи все проблемы уладили. Когда я приехала в собственную квартиру, мне показалось, что в ней никто, по сути, и не жил. Поэтому, я считаю, что в этом деле очень важно выбрать хорошего доверительного управляющего и прописать все условия в договоре от а до я». 

Расчёты и доходы

Прозвонив по номерам свыше десятка доверительных агентств, мы узнали, что, как правило, компании берут 10-15% от месячной арендной платы. Однако если в условия договора включены расходы по налоговым обязательствам, то эта сумма увеличивается до 30%. В случае страхования на неограниченную сумму эта цифра может доходить и до 50%. Иными словами, чем больше услуг вам предоставит управляющая компания, тем больший процент от арендной платы она возьмет.

Кстати, обычно комиссия вычитается только после того, как квартирант оплатил за первый месяц проживания. Если же доверительный управляющий понес другие расходы (к примеру, в квартире потребовалось сделать небольшой ремонт, починить бытовую технику, устранить какие-то поломки), то он имеет полное право возместить их за счет арендной платы. Конечно, при этом он должен предоставить владельцу квартиры все фискальные чеки, квитанции, то есть как-то подтвердить свои расходы. Учтите, данный вопрос должен быть особо оговорен в договоре.

По данным портала о недвижимости kn.kz, арендная плата за благоустроенное жилье (за 1 кв.м) в июне текущего составила 2556 тенге. Исходя из этого, мы можем рассчитать доход собственника квартиры и комиссию за услуги доверительного управляющего.

Передать в доверительное управление можно любую квартиру в Астане, независимо от ее состояния, размеров и местоположения. С каждым годом число доверительных агентств увеличивается. И это связано, прежде всего, с притоком населения в столицу. Необходимо предоставить доверительному управляющему документы, подтверждающие права собственности на жилье, или доверенность на право управлять этой недвижимостью. Обязательны все квитанции, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

Таким образом, чтобы разумно воспользоваться данной схемой, самое главное — уделить внимание договору доверительного управления. При его заключении следует учесть все тонкости, дабы завтра не возникли какие-либо сложности и спорные вопросы.

Расчет дохода собственника квартиры и комиссию за услуги доверительного управляющего

Кол­во комнат	Площадь, кв.м	Цена, тг/кв.м	Общая сумма, тг	Комиссия доверительной компании		Доход владельца квартиры, тг
				%	тг
1­комн.	30	2583	77 490	10­15	7749­ 11 623	65 867 ­ 69 741
2­комн.	50	2583	129 150	10­15	12 915­19 372	109 778­116 235
3­комн.	70	2583	180 810	10­15	18 081­27 121	153 689­162 729
4­комн.	100	2583	258 300	10­15	25 830­38 745	219 555­232 470

Договор доверительного управления в РК

В договоре учесть все нюансы

Все условия, включая размер оплаты и сроки ее внесения, должны быть прописаны в договоре доверительного управления имуществом.

«Этот документ должен предусматривать: предмет и срок договора; состав имущества, которое передается в доверительное управление; информацию о выгодоприобретателе; сроки и форму отчетности доверительного управляющего; а также указание на лицо, получающее доверенное имущество, если договор будет прекращен, — говорит старший юрист компании «Помощь юриста» Жанель Аманжолова. — В договоре могут быть прописаны и другие существенные условия, к примеру, размер и формы вознаграждения управляющего».

Важно сделать опись имущества

Очень важно сделать опись квартиры: что в ней имеется, в каком состоянии. К примеру, холодильник, стиральная машина, электроплита, вся мебель, вплоть до тюля и штор. При этом, если по окончании срока аренды обои окажутся отклеенными, а линолеум испорченным, полную ответственность за это несет доверительный управляющий, который должен периодически проверять состояние квартиры и отчитываться перед хозяином. Учтите, что именно он отвечает за выполнение всех условий, прописанных в договоре. Поэтому если права собственника были нарушены, он имеет полное право требовать возмещения ущерба.

Не отдавайте копии документов

Юристы рекомендуют ни в коем случае не отдавать доверительному управляющему копии документов на право собственности на квартиру, заверенные нотариусом. Излишняя предосторожность никогда не помешает. Кстати, и сам договор лучше всего заключить у нотариуса. Стоимость услуги составляет 20 тысяч тенге, если собственник и доверительный управляющий заключают сделку на год и более.

После подписания документа по соглашению обеих сторон управляющая компания начинает искать нанимателей. При этом размер арендной платы устанавливается собственником квартиры, доверительный управля- ющий может изменить эту сумму только с его согласия. Обычно за свои услуги доверительные компании берут около 10% от ежемесячного платежа за аренду квартиры. Однако некоторые сразу обговаривают сумму, которую будет получать владелец квартиры каждый месяц. И тогда, какой размер дохода будет иметь доверительный управляющий, собственника вовсе не должно интересовать. Ему будет перечисляться установленная договором сумма.

Тамилла СЕРИК, Информационная служба kn.kz