Кризисы приходят и уходят, но жилище человеку нужно всегда. И каков бы ни был ответ на вопрос, что произойдет на отечественном рынке недвижимости — двинутся ли цены вниз или возобновится их рост, — спрос устойчиво будет опережать предложение. В том числе и по причине вынужденного тайм-аута, обусловленного последними событиями финансового рынка и рынка недвижимости. Строители уже прогнозируют на ближайшие несколько лет снижение темпов строительства. Будет достраиваться начатое, но под жилье последующих лет в прямом и переносном смысле — в строительном и финансово-экономическом — не был подведен фундамент.
Кризисы приходят и уходят, но жилище человеку нужно всегда. И каков бы ни был ответ на вопрос, что произойдет на отечественном рынке недвижимости — двинутся ли цены вниз или возобновится их рост, — спрос устойчиво будет опережать предложение. В том числе и по причине вынужденного тайм-аута, обусловленного последними событиями финансового рынка и рынка недвижимости. Строители уже прогнозируют на ближайшие несколько лет снижение темпов строительства. Будет достраиваться начатое, но под жилье последующих лет в прямом и переносном смысле — в строительном и финансово-экономическом — не был подведен фундамент.
— Думаю, сегодня вопрос должен ставиться несколько в иной, чем до сих пор, плоскости: как и что может обеспечить платежеспособность нарастающего спроса, — говорит Данияр Тойбаев, заместитель председателя правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана». — Есть ли механизмы, способные сблизить потребности с возможностями? Трудно не согласиться сегодня с теми экспертами, которые считают, что любая программа, затрагивающая широкие массы населения, должна просчитываться и выстраиваться исходя из реальных условий и ориентируясь на макроэкономические факторы. Речь — о ясном прогнозе потребностей и возможностей, о балансе интересов, о решении многих задач, входящих в это уравнение. В какой-то степени речь — о макроэкономическом планировании. Например, в строительстве, где важны вопросы инфраструктуры, производства местных строительных материалов, стоимости кредитования как застройщиков, так и физических лиц. И тут важно добиться, с одной стороны, невысокой себестоимости строительства за счет использования, например, местных стройматериалов. А с другой стороны, доступность недорогих финансовых ресурсов как для застройщиков, так и для покупателей жилья.
Решение этих вопросов — это и ответ на те обвинения, например, в адрес системы жилстройсбережений, что накопления на депозите в банке и его кредит недостаточны для приобретения жилья по нынешним ценам. Но, проработав на рынке четыре года, мы убедились, что механизм, заложенный в основу функционирования системы, позволяет решать и макроэкономические задачи рынка недвижимости. Во-первых, классическая схема системы предполагает, что первую половину суммы человек накапливает сам. А заимствует лишь вторую часть по очень привлекательным ставкам. Кроме того, фаза накопления — это определенный временной лаг, дающий сигнал рынку о том, каков потенциал спроса на жилье. Это легко просчитывается: объемы заключенных договоров имеют несколько практически стабильных параметров. Например, суммы и сроки окончания договоров.
Понятно, что пока в стране этот механизм находится на начальной стадии, рынком этот показатель не рассматривается как очень серьезный. Но в странах, где объемы системы жилстройсбережений опережают объемы ипотеки, это позволяет упорядочивать и планировать развитие рынка недвижимости. Не случайно во второй Государственной жилищной программе ставка делается на систему жилстройсбережений. Ее развитие стимулирует как прямое выделение кредитных ресурсов под финансирование займов, так и дальнейшая капитализация Жилстройсбербанка, а значит, и улучшение — для заемщиков — условий кредитования в Жилстройсбербанке. Это предусмотрено ранее принятыми изменениями в законодательстве о жилстройсбережениях.
Но что дает рынку знание показателей системы жилстройсбережений? Четкое понимание потребности. Степень платежеспособности. Сроки выхода на рынок определенного количества покупателей с определенными ресурсами. И главное — временной лаг, достаточный для планирования, а впоследствии — для соответствия спросу. Причем с учетом сегментов рынка.
Кроме того, считают эксперты, умение читать эти показатели является сигналом для развития сопутствующих отраслей. Например, индустрии производства стройматериалов, которые в соответствии с реальными прогнозами можно форсированно развивать в стране: стекольные и цементные заводы, компании, производящие стеновые панели и железобетонные блоки, строительную фурнитуру и сантехнику. Все то, что позволяет при строительстве удешевлять будущие новостройки.
Эксперты отмечают также, что, пережив «период финансово-строительной турбулентности», все больше и больше семей стали реально оценивать свои возможности. И предпочитают вначале собрать какие-то стартовые суммы, прежде чем решиться на кредит. А потому обращаются к системе жилстройсбережений, позволяющей решить как первую задачу — накопить сбережения, так и вторую — получить кредит по самым низким в стране ставкам и на выгодных условиях. То есть планирование и прогнозирование потенциальных доходов и расходов становится частью жизни многих казахстанцев, которые хорошо усвоили рыночные уроки. К тому же у населения появляется привычка долгосрочного планирования, вопросы обеспечения жильем детей и внуков возникают, когда будущие новоселы еще «под стол пешком ходят».
— Мы этот вывод можем подтвердить конкретными цифрами, — продолжает Д. Тойбаев. — К примеру, в 2007 году нашим банком было заключено свыше 31 тысячи договоров на общую сумму более 36 миллиардов тенге. Это немногим меньше, чем за все три предшествовавшие годы, вместе взятые. И сейчас общее количество договоров, заключенных банком со дня основания, достигло 69 тысяч на общую сумму более 64 миллиардов тенге. Мы отслеживаем тенденцию роста интереса к системе с момента ее запуска. И это логично, что, как все новое, система требовала периода раскрутки. И если в первые годы были определенные трудности, то сейчас рост клиентской базы идет в геометрической прогрессии, поскольку, с одной стороны, система доказала свою жизнеспособность и конкурентные преимущества, с другой — сложившаяся ситуация подвигает население к осмотрительности в этом деле. Мы уверены, что численность клиентов Жилстройсбербанка и объемы договорных сумм будут нарастать. Так же как будут увеличиваться и сроки заключенных договоров. Помнится, когда только мы стартовали, то в портфеле банка было всего несколько десятков долгосрочных договоров. Но по истечении трех лет многие первые клиенты пересмотрели ранее заключенные договоры в сторону увеличения сумм и сроков. И теперь в структуре портфеля объем долгосрочных договоров сроком свыше пяти лет составляет 38 процентов. Кроме того, налицо и тенденция быстрого развития системы в регионах. К слову, это ответ на вопрос о том, что люди с небольшими доходами (а таковых больше в регионах, нежели в столице и нефтяных центрах) предпочитают вначале накопить, проверить свои возможности, чем сразу взять большой кредит.
Причины развития этих тенденций не только в том, что ипотека стала менее доступна. А скорее в возврате населения к реалиям жизни. Эйфория рынка и легкодоступность банковских заемных средств прошли. Понятие займа обострилось понятием «ответственность»: каким бы ни был кредит, его надо возвращать с процентами. Люди более отчетливо осознали необходимость соизмерять свои доходы и потребности. И Жилстройсбербанк, где высока вероятность накопления необходимых средств, которые станут самым прочным фундаментом собственного жилья, становится для них настоящей опорой. Кроме того, выбор вкладчиком в пользу системы — это проверка финансовой самодисциплины, ответственности, собственных возможностей. Тем более что при изменении ситуации вкладчики могут, накопив требуемую сумму, только ею и ограничиться. Сняв накопления вместе с премией государства, они могут, имея хороший опыт накопления и соблюдения финансовых обязательств, взять ипотеку в другом банке. То есть система очень гибка, и Жилстройсбербанк вполне может стать партнером для других банков и ипотечных компаний.
— Мы уверены, что АО «Жилстройсбербанк Казахстана» станет в ближайшей перспективе не только банком, помогающим решать жилищные проблемы гражданам, но и важнейшим игроком на рынке недвижимости, — подчеркивает Д. Тойбаев. — И реальные показатели 2003—2007 годов говорят, что для этого есть все основания. Так, депозитная база банка составила к началу текущего года 11,5 миллиарда тенге, и прирост сбережений на начало 2008 года составил 2,5 раза к началу 2007 года. По нашим прогнозам, этот темп еще более ускорится. В минувшем году банк предоставил около трех тысяч займов на общую сумму 8,7 миллиарда тенге. В абсолютных цифрах показатели, может быть, не очень велики, но нельзя забывать о том, что в 2007 году истек минимальный срок основной части первых заключенных в системе договоров. Кроме того, если по рынку ипотечного кредитования во второй половине года наметился спад, то система жилстройсбережений обретала все новых и новых сторонников и клиентов. Уже в первые две недели нового года по всей стране были заключены сотни новых договоров. Мы полагаем, что немаловажную роль в этом сыграло, помимо общеизвестных преимуществ банка, построение внутренних процедур работы по международным стандартам.
В июне прошлого года Жилстройсбербанк первым из казахстанских банков получил сертификат соответствия системы менеджмента качества ISO 9001:2000. А в ноябре того же года международное рейтинговое агентство «Moody’s» присвоило банку долгосрочный рейтинг по депозитам в национальной валюте «Ваа2», краткосрочный рейтинг — «Prime-2», а также рейтинг финансовой устойчивости банка «Е +». Прогноз по всем присвоенным рейтингам «стабильный». Прозрачность работы, государственная протекция, доступность наших услуг самому массовому сегменту общества — людям со средними доходами — позволяют нам прогнозировать рост клиентской базы в 2008 году более ста тысяч человек.
К 2011 году, мы надеемся, этот показатель превысит отметку в 200 тысяч. Иными словами, есть все основания утверждать, что система жилстройсбережений становится реальным ключом к решению не только жилищных вопросов отдельных граждан, но и всей национальной программы жилищного обеспечения. И дело не столько в самом банке, сколько в механизмах и принципах системы жилстройсбережений, в основе которой лежит лучший мировой опыт, апробированный в десятках стран мира и более чем за полвека не давший ни одного существенного сбоя.
24.01.2008
Динара ЮСУПОВА, www.kazpravda.kz