Очень часто при обсуждении вопросов о ситуации на рынке жилья можно услышать дискуссии и вопросы о том, адекватны ли цены на жилье в Казахстане, а также мнения о том, что цены на недвижимость в Казахстане завышены. При этом критериями для сравнения служат уровень цен, размеры доходов и условия по ипотечному кредитованию в развитых странах. Однако на рынке жилья, как на любом другом сегменте рынка, цены формируются под воздействием факторов спроса и предложения. Именно равновесие этих двух факторов на рынке является основой ценообразования. А значит, если жилье в нашей стране покупается и продается по заявленным ценам, то в данное время в данном месте цены являются адекватными сложившимся условиям на рынке.
Другой вопрос в том, в какой степени и для каких слоев населения жилье в нашей стране является доступным, и от каких факторов зависит доступность жилья. Цикл статей, посвященных доступности жилья в Казахстане, призван ответить на эти вопросы.
Доступность за счет собственых средств снижается
Для оценки доступности жилья в международной практике широко используется коэффициент доступности, основанный на взаимосвязи между доходами населения и ценами на жилье и показывающий, за какой срок среднестатистическое домохозяйство может накопить на среднестатистическую квартиру.
Формула коэффициента доступности имеет вид:
Кд = (СМ х Sкв) / ((ДСД - ПМ) х N)),гдеСМ – стоимость 1 кв.м жилья, тг;
S – площадь квартиры, кв.м (исходя из средней обеспеченности 18 кв.м на человека, с учетом размера домохозяйства из 3 человек принимается равным 54 кв.м);
ДСД – среднедушевой денежный доход, тг в год;
ПМ – величина прожиточного минимума, тг в год;
N – число членов домохозяйства, чел. (среднестатистический размер округляется и принимается равным 3).
Расчитаем данный показатель в нашей стране за последние 14 лет. Результаты расчетов коэффициента доступности за счет сбережений показали, что на сегодняшний день казахстанской семье со среднестатистическим доходом для приобретения квартиры со средней площадью по средней стоимости в городе потребуется 6 лет.
При этом семье придется проживать на уровне прожиточного минимума. Учитывая слабую вероятность такого сценария, для более реальной оценки доступности учтем в формуле не прожиточный минимум, а величину расходов домохозяйств, которые по статистике почти на 50% выше прожиточного минимума. Таким образом, срок накопления на жилье для семьи увеличится до 10 лет и 7 месяцев.
Как показывает диаграмма, динамика коэффициента доступности в нашей стране за последние 5 лет практически не изменилась, а с 2011 года ухудшилась с 9,7 до 10,6 лет в 2014 году (диаграмма 1).
Рассчитано автором на основе данных АРКС
Эта тенденция связана с непропорциональным ростом доходов и расходов населения и ростом цен на жилье. Как показывает динамика, с 2012 года темп роста цен на жилье обгоняет темп номинальных денежных доходов в среднем на 4,5 % в год (диаграмма 2).
Рассчитано автором на основе данных АРКС
Сравнительный анализ темпов роста цен и темпов роста среднедушевых денежных доходов показал, что в течение последних 13 лет среднегодовой темп роста цен на рынке жилья составлял 34 % в год, за этот же период рост среднедушевых доходов составлял в среднем 20 % в год.
При этом с 2002 по 2008 год ‑ в период активного роста цен на жилье ‑ средний темп роста цен на жилье составлял 65 % в год. Это привело к тому, что коэффициент доступности за счет собственных средств достиг своего максимального уровня в 2006 году и составил почти 22 года.
Сравнительный анализ доступности жилья
Сделаем сравнительную оценку доступности жилья в Казахстане с развитыми странами и странами СНГ. Зачастую сравнительный анализ уже рассчитанных коэффициентов доступности разных стран вызывает определенные сложности в связи с различными подходами к расчету данного показателя и разными общепринятыми параметрами в формулах (например, в средней площади квартиры, размером домохозяйств). В связи с этим для сравнения коэффициентов доступности используем упрощенный универсальный подход к расчету, основанный на одинаковых параметрах – сравнении среднерыночной стоимости жилья и уровня заработной платы за вычетом налогов.
Для параметров используем среднемесячную заработную плату за вычетом налогов, среднюю цену на рынке жилья и среднюю площадь квартиры, равную 54 кв.м. Данный показатель не учитывает потребительские расходы и рассчитан не на домохозяйство, а на одного жителя.
По результатам расчетов, лучший показатель доступности жилья среди анализируемых стран в текущем году зафиксирован в США – 1 год и 8 месяцев. Как видно, здесь он в разы отличается от показателей других стран, включая страны Еврозоны, где средняя доступность равна 7 годам. Казахстан, Россия и Белоруссия также имеют близкие значения ‑ 8-8,5 лет, при этом казахстанский уровень считается минимальным.
Таблица 1. Расчет коэффициента доступности жилья стран в 2014 году
|
Страна |
Стоимость 1 кв. м жилья, $ |
Среднемесячная заработная плата за вычетом налогов, $/мес |
Коэф-т доступности |
|
США |
1247 |
3289 |
1,7 |
|
Япония |
3856 |
2799 |
6,2 |
|
Великобритания |
4107 |
3054 |
6,1 |
|
Германия |
2837 |
2856 |
4,5 |
|
Франция |
4421 |
2778 |
7,2 |
|
Италия |
3671 |
2110 |
7,8 |
|
Казахстан |
926 |
518 |
8,0 |
|
Белоруссия |
885 |
468 |
8,5 |
|
Россия |
1375 |
737 |
8,4 |
|
Киргизия |
800 |
375 |
9,6 |
|
Украина |
936 |
371 |
11,4 |
Рассчитано автором на основе данных официальных служб статистики и Центральных Банков РК, РФ, РБ и аналитического портала numbeo.com
Как видно из расчетов, нельзя сказать, что доступность жилья за счет собственных средств в нашей стране по сравнению с европейскими выглядит совсем плохо. Однако доступность жилья определяется не только возможностью накопления сбережений, но и во многом условиями по ипотечному кредитованию, аренде жилья и реализации государственных жилищных программ. Проанализируем доступность, исходя из этих факторов.
В таблице 2 приведен расчет соотношения среднего платежа по аренде и платежа по ипотеке к среднемесячной заработной плате. В отличие от предыдущих результатов расчетов здесь выявляются существенные различия в доступности. Так, если в США и странах Евросоюза средний платеж по аренде жилья составляет 20-30% от заработной платы, то в Казахстане и других странах СНГ этот показатель уже в два раза выше – 64-76% от заработной платы.
Похожая картина сложилась и при анализе соотношения ипотечных выплат. В США среднестатистический житель выплачивает по ипотечному кредиту 17% от заработной платы, в странах евро – 44%-60% (за исключением Италии), в Казахстане уже 119%. Это означает, что одному среднестатистическому казахстанскому жителю со среднестатистической зарплатой ипотека просто не доступна.
Таблица 2. Расчет соотношения среднемесячной заработной платы, среднего платежа по аренде жилья и среднего платежа по ипотеке в 2014 году
|
Страна |
Среднемесячная заработная плата за вычетом налогов, $/мес |
Средняя ставка по ипотеке, % |
Средняя арендная ставка на рынке жилья, $/мес. |
Платеж по аренде жилья в % к заработной плате |
Средний платеж по ипотеке, $/мес. |
Платеж по ипотеке в % от заработной платы |
|
США |
3289 |
4,18 |
762 |
23 |
550 |
17 |
|
Япония |
3856 |
2,0 |
591 |
21 |
1 533 |
55 |
|
Великобритания |
3054 |
4,17 |
985 |
32 |
1 811 |
59 |
|
Германия |
2837 |
3,11 |
566 |
20 |
1 270 |
44 |
|
Франция |
2778 |
3,55 |
736 |
26 |
1 893 |
68 |
|
Италия |
2110 |
5,25 |
630 |
30 |
1 907 |
90 |
|
Казахстан |
518 |
13,87 |
380 |
73 |
618 |
119 |
|
Белоруссия |
468 |
17,10 |
300 |
64 |
667 |
143 |
|
Россия |
737 |
12,40 |
560 |
76 |
866 |
118 |
|
Киргизия |
800 |
14,00 |
267 |
71 |
537 |
143 |
|
Украина |
936 |
18,98 |
275 |
74 |
754 |
203 |
Рассчитано автором на основе данных официальных служб статистики и Центральных Банков РК, РФ, РБ и аналитического портала numbeo.com
Вместе с тем, для определения более объективной картины коэффициент доступности следует рассматривать в совокупности с долей населения, имеющей соответствующий уровень дохода для накопления необходимой суммы. При определении данного значения мы используем статистические данные о дифференциации домохозяйств по размеру среднедушевого дохода на конец 2013 года.
Результаты анализа показали, что доля домохозяйств из трех человек с доходами на уровне среднестатистических, а именно не менее 56 520 тенге на душу, или 186,5 тыс. тг на домохозяйство из 3 человек, в месяц составляет около 25% от всего населения.
На практике по требованиям коммерческих банков соотношение выплаты по кредиту и совокупному доходу не должно превышать 30%. По используемым статистическим данным на май 2014 года средний платеж по ипотеке составляет 618 у.е. (112 476 тг) в месяц. Тогда совокупный доход домохозяйства должен составлять не менее 2060 у.е. (374 920) в мес. Доля домохозяйств с такими доходами в нашей стране составляет лишь около 4%.
Выводы по анализу доступности жилья
По результатам обзора доступности жилья в Казахстане можно сделать следующие выводы:
- В динамике последних 5 лет доступность жилья в Казахстане за счет собственных средств снизилась. Срок накопления увеличился с 9,7 до 10,6 лет.
- Среди стран СНГ в Казахстане зафиксирован лучший показатель доступности за счет собственных средств на одного жителя – 8 лет.
- В среднем около 25% казахстанских домохозяйств имеют возможность делать накопления на среднестатистическую квартиру.
- Лишь около 4% всех казахстанских домохозяйств соответсвуют требованиям по условиям ипотечного кредитования в коммерческих банках.
Справка
Ежемесячно в Казахстане регистрируется порядка 10-13 тыс. сделок на рынке жилья, или около 150 тыс. в год. Количество домохозяйств в РК на май 2014 года составляет порядка 5 млн 47 тыс. Таким образом, ежегодно жилье в Казахстане приобретает около 3% семей.
Анна Шацкая, аналитик kn.kz