При взгляде на ежемесячные счета за квартиру невольно возникает вопрос: откуда берутся эти цифры? Почему они постоянно растут, не обращая внимания на то, что доходы у большинства населения не успевают за их ростом? И рождается естественное желание найти способ уменьшить суммы, уходящие на оплату благ цивилизации. Можно ли это сделать? И как?
Способы сократить расходы на содержание дома
Оставаясь «под крылом» КСК уменьшить расходы можно так:
1. Пересмотреть перечень дополнительных услуг
Надо отказаться от тех, которые кажутся излишними. Такое решение принимается на общем собрании путём голосования. Однако при этом стоит помнить о том, что отказавшись, скажем, от штукатуров, жильцам придётся нанимать их отдельно, если, к примеру, в подъезде начнёт сыпаться потолок.
2. Сократить ежемесячную нагрузку при оплате масштабных работ
Например, расходы на капитальный ремонт можно сократить, открыв накопительный фонд. Кроме того, жильцы, опять-таки, посредством общедомового собрания, могут влиять на выбор сервисных компаний, с которыми КСК будет заключать договор на проведение тех или иных работ, а значит, и контролировать вопрос размера оплаты услуг этих компаний.
3. Организация ОО
Еще одним способом в значительной мере сократить расходы на содержание дома может стать организация общественного объединения, хотя бы уже потому, что это позволит значительно сократить размер административных расходов.
Однако на словах все выглядит намного проще, нежели на деле. С регистрацией ОО контролировать расходы стало бы намного проще, однако встает вопрос: готовы ли жильцы самостоятельно решать вопросы содержания дома? Любые реформы и принимаемые меры будут бессмысленны, если не измениться само отношение собственников. Глядя правде в глаза, можно признаться, что многие проблемы уже были бы решены, если бы мы все чуть лучше осознавали свою ответственность, проявляли больше интереса и почаще брали инициативу в свои руки. Как отмечает председатель КСК «Стимул» Елена Горбунова, общедомовые собрания посещают 15-20% жильцов, а в КСК большинство приходят, только когда обнаружат какую-либо неполадку. Но почему бы не проявлять больше внимания к своему же дому? Сокращать расходы можно только тогда, когда точно знаешь, на что уходят деньги. Нужно требовать ежемесячных отчетов, посещать собрания, задавать вопросы, знать о нуждах дома. Пока, к сожалению, такую сознательность проявляют единицы. А это главное условие для изменений.
Какие существуют расходы на содержание дома?
Расходы на содержание жилья состоят из двух групп — это коммунальные платежи и расходы на содержание общего имущества жилого дома (эксплуатационные расходы). Согласно статье 2 Закона РК «О жилищных отношениях», «расходы на содержание жилого дома — обязательная сумма расходов собственников квартир посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также взносы на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов».
Расходы на «коммуналку» определяются тарифами, которые устанавливаются законодательно на уровне государства, региона или населенного пункта. Их стоимость может рассчитываться либо исходя из фактического потребления ресурсов (по счетчику), либо по нормативу. Разобраться, почему тарифы постоянно растут, сложно, но здесь хотя бы ясно, откуда берутся назначенные цифры, ведь объем потребления благ цивилизации зависит от нас.
Что касается эксплуатационных расходов, то здесь понять, за что, собственно, платят жильцы, не так просто.
Что входит в обязанности КСК >>>
Из чего складываются эксплуатационные расходы?
Как было отмечено выше, под эксплуатационными расходами понимаются расходы на техническое обслуживание и содержание дома: ремонт и содержание в надлежащем состоянии инженерной инфраструктуры многоэтажного жилого дома (МЖД), уборка придомовой территории, текущий ремонт объектов кондоминиума и т.д. При этом нужно разделять понятия «содержание» и «управление». Функция управления общим имуществом объекта кондоминиума целиком и полностью лежит на собственниках квартир. В свою очередь право управлять собственностью возлагает и обязанность содержать эту собственность в надлежащем виде. Эти права могут быть переданы по договору физическому или юридическому лицу, который бы выполнял ваши обязанности за оговоренную в договоре плату. Эти функции в Казахстане, как правило, лежат на КСК.
Что делают эти организации? Теоретически, они должны выполнять только управленческую функцию, однако на деле КСК в большинстве случаев берут на себя и функции обслуживающей компании: содержат в штате сантехников, электриков, кровельщиков, дворников, заключают юридические договоры с сервисными компаниями и т.д. Исходя из этого тариф, устанавливаемый КСК, включает две большие группы расходов: административные и производственные.
Составляющие эксплуатационных расходов на обслуживание и содержание дома
|
Эксплуатационные расходы |
|
|
Административные |
Производственные |
|
|
По словам председателя крупного карагандинского КСК «Стимул» Елены Сергеевны Горбуновой, на административные расходы уходит около 70% от ежемесячного тарифа.
— Одна из основных проблем, с которыми сталкиваются КСК, — это отсутствие утвержденных обновленных норм. В прошлом году я участвовала в заседании Парламента, где как раз поднимался вопрос о том, чтобы пересмотреть и утвердить новые нормы. Но пока их так и нет. Тариф мы рассчитываем в соответствии со строительными нормами, которые закладывались еще в 1961 году. Исходя из тех норм, мы высчитываем количество людей, которое нам необходимо для выполнения определенных работ, и закладываем заработную плату. Возьмем, к примеру, дворников. Базовые цифры, которые при этом применяются: общая площадь, полезная (нежилая) площадь, убираемая площадь и норма на одного дворника (4000 кв.м). Затем закладывается заработная плата, у нас сейчас 15 тысяч тенге. Умножаем эту зарплату на количество дворников и делим на количество квадратных метров — таким образом получаем, к примеру, 3,57 тенге с одного квадратного метра на зарплату дворника. Точно так же рассчитываем и других сотрудников: сантехников, юристов, бухгалтеров и т.д. Но эта методика не совсем правильна, и здесь всё опять-таки утыкается в отсутствие нормативов, — отмечает Елена Сергеевна.
По словам председателя крупного карагандинского КСК, на административные расходы уходит около 70% от ежемесячного тарифа.
Оплата труда сотрудников и рабочих включается в строку административных расходов. Помимо них, в тариф включаются эксплуатационные расходы, услуги круглосуточной аварийной службы и соцналог.
— До недавнего времени КСК отчитывались по упрощенной декларации, потом все КСК перевели на общую балансовую форму, и теперь размер социального налога просто огромен (230 тысяч в месяц — КСК «Стимул»). Это очень невыгодно. Мы уже подготовили обращение, чтобы отправить в Астану, потому как КСК — это некоммерческая организация, у нас нет доходов, — говорит Елена Сергеевна
Высчитанная в результате сумма делится на полезную площадь, и мы получаем тариф за 1 квадратный метр.
Обязательный перечень и дополнительные услуги КСК
Важно знать, что существует обязательный перечень услуг, в который входят:
- обслуживание текущего ремонта,
- обслуживание систем отопления,
- обслуживание узлов водоснабжения, санитарно-технических узлов и электротехнического обеспечения,
- уборка придомовой территории, а также исполнение административных обязанностей.
Помимо этого, в тариф по волеизъявлению собственников дома могут включаться дополнительные услуги. В любой момент собственники могут пересмотреть этот список, отказаться от каких либо услуг или, наоборот, дополнить его.
— Жильцы новых домов часто включают в тариф зарплату уборщицы, обслуживание лифта. Всё решается на общедомовом собрании — если за услугу проголосует 2/3 собственников, то она включается в тариф. То же касается и отказа от какой-либо строки расходов. Например, у жильцов одного дома на улице Театральной был тариф 15 тенге с 1 квадратного метра, в который включались услуги штукатуров. Они отказались от них и снизили тариф до 12 тенге, — делиться опытом председатель КСК «Стимул».
Естественно, что список услуг и размер тарифа не будет одинаковым для новостроек и «хрущевок» 60-х годов. Новые дома более дороги в обслуживании. И дело здесь не только в дополнительных услугах, но и в том, что новые дома, к сожалению, очень часто оказываются некачественными.
— В новых домах очень быстро приходят в негодность наружные сети, поэтому ремонтировать их приходиться часто. Еще, к примеру, в тарифы для нового жилья мы не включаем штукатуров — там даже для текущего ремонта нужны более дорогие материалы, да и за работу придется заплатить намного больше, а на высокий тариф мало кто согласится, — замечает Елена Горбунова.
Целевые сборы как камень преткновения
Еще один важный вопрос, который часто служит причиной бурного возмущения собственников работой КСК, — это целевые сборы. Каждый раз, когда встает вопрос о ремонте крыши, замене отопительного оборудования или капитальном ремонте подъезда, большинство жильцов, что называется, «встает на дыбы», считая, что ежемесячная оплата счетов должны покрывать и эти расходы. Однако проведение капитальных работ по замене оборудования или устаревших коммуникаций не входит в размер ежемесячного тарифа. КСК вправе инициировать сбор денежных средств. Размер дополнительных сборов обсуждается на общем собрании жильцов дома.
— В ежемесячные платежи включаются те услуги, которые отвечают вопросам содержания жилья — текущий ремонт, починка мелких неполадок, уборка территории. За счет тарифа, например, в 15 тенге, естественно, нельзя поменять все коммуникации. Проведение масштабных работ требует вложения дополнительных средств, и немаленьких. Чтобы единовременная нагрузка не была большой, можно организовать накопительный фонд. КСК открывает счет, на который ежемесячно будет перечисляться определенная сумма. Когда набирается нужная сумма — можно приступать к работе, — говорит председатель КСК «Стимул».
Что касается отчетности, то в «правильном» КСК всё должно быть прозрачно. Председатель правления должен представлять отчет об использовании денежных средств по запросу собственников квартир не реже одного раза в квартал. Итоги отчета объявляются на общем собрании жильцов дома.
— Каждый квартал мы вывешиваем отчет, где указывается, куда и на что ушли средства. По пунктам. Но всё это воспринимается с сарказмом. Особенно много недовольства выплескивается, когда повышаются тарифы на КСК. Мы долгое время существовали с тарифом в 10 тенге, и то только потому, что мы большое КСК и могли себе позволить какие-то расходы. Но когда возник вопрос хотя бы с повышением заработной платы тем же дворникам, то тут и понеслось… Почему-то люди не понимают, что это их жилье и участие в его содержании необходимо.
КСК: как сменить председателя кооператива >>>
Есть ли альтернатива КСК?
Однако далеко не все КСК функционируют «по правилам». Порой ситуация заходит настолько далеко, что жильцы не могут самостоятельно справиться с произволом управляющего домом органа. В частности, в РОО СЗПП «Общественный защитник» г. Астана отмечают многократное увеличение жалоб в общественные приемные, где юристы организации ведут прием с 2010 года, на незаконные захваты управления МЖД, распоряжение общим имуществом и самовольное установление тарифов на их содержание без согласия самих собственников. По данным Комитета ЖКХ, по всей РК зарегистрировано только 8,5% кондоминиумов вместо положенных 100%. То есть более 90% КСК функционирует при отсутствии регистрации кондоминиума, что означает недействительность всех сделок (договоров) с собственниками по обслуживанию общего имущества согласно ст. 32 Закона РК «О жилищных отношениях». Среди частых нарушений — отсутствие письменной отчетности перед собственниками, нарушение обязательств касательно открытия банковских текущих и накопительных счетов отдельно для каждого дома, переложение на собственников обязанности по оплате электроэнергии, потребленной на содержание общего имущества дома (ОДН). Система КСК вызывает всё больше нареканий. Поэтому попытки поиска альтернативы не прекращаются. В частности, одна из таких попыток представлена в действующей на сегодня «Программе модернизации и развитии ЖКХ до 2020 года».
Более 90% КСК функционирует при отсутствии регистрации кондоминиума, что означает недействительность всех сделок (договоров) с собственниками по обслуживанию общего имущества.
— Согласно данной Программе, форма управления МЖД должна строиться по принципу «один дом — один кондоминиум — один орган управления». Этот принцип был дополнен и нашими предложениями, в соответствии с которыми он должен реализоваться с применением классической формы техобслуживания и содержания дома по принципу «заказчик — подрядчик», с ежемесячными актами выполненных работ, с прозрачными суммами оплаты только за фактически выполненные объемы ремонтных работ по дому, — говорит председатель РОО СЗПП «Общественный защитник» Виктор Корнеевич Сыздыков. — Необходимо разделить функции управления и содержания. КСК в этом случае должны выступать в роли заказчиков: объявлять тендеры на обслуживание дома, заключать договор с выигравшей сервисной компанией и т.д. Мы также внесли предложения о внедрении в систему ЖКХ управдомов, их профессиональное обучение в вузах, наем их по обычному трудовому контракту на конкурсе правлением дома, с легкой процедурой их увольнения правлением за невыполнение или нарушение условий договора с жителями. Всё это послужило бы увеличению прозрачности и облегчению контроля со стороны собственников. Однако данная Программа, как и все другие госпрограммы, утвержденные постановлениями правительства, для местных исполнительных органов, похоже, не указ к неукоснительному исполнению. Реальных реформ в КСК пока нет, — резюмирует председатель РОО СЗПП «Общественный защитник».
В качестве решения проблем, давно назревших в системе ЖКХ, было предложено передать функцию обслуживания управляющим компаниям, оставив за КСК функцию управления. Однако вряд ли это можно считать панацей от бед. Как отмечает Виктор Сыздыков, с внедрением альтернативных управляющих компаний злоупотреблений стало в разы больше. Являясь, по сути, частными компаниями, УК преследуют одну основную цель — извлечение прибыли. Опыт России, где управляющие компании были введены раньше, уже доказал, что, поменяв вывеску, они справляются с решением проблем ЖКХ никак не лучше КСК.
Стоящей альтернативой, по мнению Виктора Корнеевича, может стать управление МЖД в форме общественных объединений (ОО).
— Общественное объединение, по сути, является только узаконенным юридическим оформлением уже естественного сложившегося объединения людей под одной крышей, связанных общими коммуникациями для их жизнеобеспечения, а значит, и общими интересами — в форме юридического лица, как орган управления собственными долями в общем имуществе дома. Орган управления МЖД в форме ОО — это такая же некоммерческая организация, как и КСК, только зарегистрировать ее легче, так как для регистрации КСК обязательно наличие зарегистрированного кондоминиума, а при общественном объединении это не является необходимым условием. Членские взносы на содержание общего дома при ОО не облагаются налогами, в отличие от КСК, облагаемого, как любой кооператив. А функции ОО ничем не отличаются от КСК: оно должно собирать взносы, а для обслуживания такой орган управления будет заключать типовые договоры с нанятыми по конкурсу сервисными компаниями, оплата услуг которых будет идти за фактически выполненный объем работ, — рассказывает Виктор Сыздыков.
Марина ДАНИЛОВА, Информационная служба kn.kz
Читайте также: