Во многих городах Казахстана жилой фонд находится далеко не в лучшем состоянии. Старые бревенчатые дома, хрущевки и неблагоустроенные двухэтажки постройки тридцатых годов давно превысили допустимый процент износа. Теперь они не только портят облик современных городов, но и угрожают жизни и здоровью людей.
Во многих городах Казахстана жилой фонд находится далеко не в лучшем состоянии. Старые бревенчатые дома, хрущевки и неблагоустроенные двухэтажки постройки тридцатых годов давно превысили допустимый процент износа. Теперь они не только портят облик современных городов, но и угрожают жизни и здоровью людей.
Сегодня в Казахстане сносу подлежит 2,7 миллиона квадратных метров аварийного жилья. На обновление изношенной жилплощади из республиканского бюджета власти намерены выделить 119 миллиардов тенге. 45 миллиардов направят непосредственно на снос, остальные 74 миллиарда пойдут на строительство жилья, предназначенного для переселения жильцов из сносимых домов.
- При расчете на десятилетнюю реализацию программы сноса аварийного жилья ежегодные затраты на строительство нового жилья составят 7,4 миллиарда тенге, - говорит министр индустрии и торговли Галым Оразбаков. – Эти затраты нельзя назвать неподъемными. Процесс сноса сдерживается отсутствием жилья для переселения. Снос аварийного жилья осуществляется пока за счет местных бюджетов.
Для сравнения: по данным Министерства индустрии и торговли, на 1 сентября 2007 года жилой фонд Казахстана составляет 257 миллионов квадратных метров.
Для обеспечения жильем граждан из аварийных домов требуется построить 1,3 миллиона квадратных метров жилья.
Только в Астане в ветхих и аварийных домах живут порядка 20 тысяч человек.
Попытка №2
О сносе ветхого и аварийного жилья в Астане речь идет уже давно. Первая программа сноса, рассчитанная на 2002-2005 годы, не увенчалась успехом. Из 42 запланированных к сносу домов под бульдозер попали только шестнадцать. Остальные 26 осели «наследством» в другой программе, завершить реализацию которой должны уже в текущем году.
Низкую эффективность первой программы «Снос аварийных и ветхих и жилых домов в городе Астане» власти списали на резкое повышение цен на рынке недвижимости, по причине которого бюджетные средства, заложенные в программе, оказались недостаточными. Чтобы избежать тех же проблем во время реализации второй программы, к переселению жильцов, сносу ветхого и строительству нового жилья помимо бюджетных средств подключили средства инвесторов. К концу 2008 года в столице станет на 82 старых дома меньше.
Масштабное омоложение
А еще через три года число снесенных домов достигнет 235, они будут разрушены по велению региональной «Программы реконструкции сложившейся части города Астаны и обеспечения жильем социально-защищаемых слоев населения», рассчитанной на 2007-2011 годы.
Все вышеназванные программы показывают, насколько серьезно власти взялись за преображение молодой столицы. Дома из восьми районов старого Целинограда (в числе которых 139 двухэтажек, 17 трехэтажных сборно-щитовых, каркасно-камышитовых, кирпичных домов 30-50-х годов постройки, 28 домов ленинградской серии, 38 пятиэтажных домов 60-80-х годов постройки) к 2011 году заменят многоквартирные высотки. Всего будет снесено порядка 340 тысяч квадратных метров.
По словам главного специалиста отдела научно-исследовательских работ ГКП «НИПИ Генерального плана города Астаны» Аманжола Чиканаева, «с момента переноса столицы до конца 2007 года жилой фонд города увеличился с 4,76 миллиона до 10,1 миллиона квадратных метров. Еще порядка трех миллионов квадратных метров жилья находится на разных стадиях строительства».
После реализации программы реконструкции обновленный жилищный фонд города увеличится на 895 тысяч квадратных метров. Новое жилье, равноценное по квадратуре, получат не только жители сносимых по программе реконструкции домов, но и те, кто проживает в ветхих и аварийных зданиях. Строительство комфортных жилых домов будет вестись волновым методом. В районе, подлежащем сносу, сначала построят жилой комплекс, в который переселят жильцов сносимых домов. А потом на их месте построят другие жилые комплексы, квартиры, парковки и офисные помещения, которые застройщики будут выставлять на коммерческую реализацию. Важным при этом является то, что астанчане будут избавлены от межрайонной миграции. Каждый житель останется в пределах своего района, но в новой благоустроенной квартире.
За чей счет?
Сносить, расселять и строить будут по принципу государственно-частного партнерства. На акимат, помимо предоставления земельного участка под строительство, ложится обязанность проведения проектно-изыскательских работ для строительства и реконструкции магистральных инженерных коммуникаций. Так как жилищный фонд к окончанию реализации программы должен вырасти втрое, потребуется и усиление инженерных коммуникаций, что скажется на стоимости проекта. На это местный бюджет готов выделить 297 миллионов тенге. Из 123 миллиардов тенге общего объема инвестиций 117 миллиардов вложат застройщики.
Такую оригинальную, а главное, реальную схему столичные чиновники разработали, опираясь не только на казахстанский, но и на международный опыт.
Московский опыт
В частности, в столице Российской Федерации Москве подобная программа сноса ветхих многоэтажных домов действует с 1995 года. Как и в казахстанской столице, снос старых и строительство новых зданий ведется волновым методом. По информации стройкомплекса Москвы, за время действия программы снесено больше трех миллионов квадратных метров жилья, еще 8,6 миллиона собираются снести до конца 2011 года. Ко времени завершения московской программы по сносу и реконструкции устаревшего жилья (2025 год) будет снесено около 20 миллионов квадратных метров. По предварительным подсчетам, на эти цели потратят от шестисот миллионов до одного миллиарда долларов США.
Как и в Астане, главной целью такого масштабного сноса является улучшение жилищных условий граждан и архитектурного облика столицы. Еще одно сходство программ казахстанской и российской столиц в том, что жильцы сносимых домов остаются в своем районе. Хотя, по желанию, могут и договориться с застройщиком на квартиру большей площади, но в менее престижном районе. Однако начальный опыт москвичей показал, что правило «своего района» соблюдалось застройщиком не всегда. Для защиты прав переселяемых даже был принят Закон «Об обеспечении прав граждан при переселении», в котором прописана необходимость предоставления равноценного жилья в том же административном округе.
Самарские перипетии
В российском городе Самаре сносом ветхих домов занимаются с 2003 года. Этот город один из немногих, где при переселении гражданам предоставляется достаточно широкий выбор. В отличие от москвичей и астанчан, у жителей Самары есть несколько вариантов переселения. Они могут согласиться либо на заселение в новостройку в том же районе, либо на квартиры большей площади, но в другом районе (как и в Москве), либо на заселение в дом, который будет построен непосредственно на месте сносимого жилья собственника. Но в этом случае застройщик будет обязан оплачивать переселенцу аренду квартиры на все время строительства жилого комплекса. По данным Департамента строительства и архитектуры Самары, до 2010 года переселение должно коснуться жителей 3600 аварийных и ветхих строений. Однако реализация программы идет не так быстро, как хотелось бы властям. Все потому, что перед сносом каждого дома инвесторы обязаны проводить общественные слушания с участием жильцов. Кроме того, договоры о переселении и предоставлении жилья заключаются с каждым собственником в отдельности.
Кто переселяет?
В большинстве казахстанских и российских городов переселение жителей сносимых домов ложится полностью на плечи инвесторов. Так происходит в Астане, Атырау, Семее, Челябинске, Санкт-Петербурге и в Москве. А вот в самарской программе, несмотря на то, что она действует уже пятый год, есть нестыковки. Программа говорит об обязанности инвестора заниматься переселением. Однако это положение законодательно не подкреплено на региональном уровне, а более важный документ, Жилищный кодекс РФ, четко прописывает, что отселением должен заниматься муниципалитет, то есть местная исполнительная власть. Получается, что самарская мэрия просто переложила свои обязанности на инвестора, мотивируя это тем, что на отселение граждан из ветхого жилья в масштабах данной программы нет денег.
«Переселенческие» плюсы
Что дает реализация подобных программ жильцам сносимых домов, помимо волнений, переживаний и временных неудобств? Во-первых, бесплатное улучшение жилищных условий. Во-вторых, квадратура квартир в новых домах зачастую больше, чем в сносимых, поэтому при проектировании и строительстве новых домов застройщик не имеет возможности четко распределить площади в новостройке. Причем если предоставляемая площадь больше сносимой, то жильцы за это не платят, а если меньше, то инвестордоплачивают разницу. В-третьих, с переселенцев снимается риск ущерба их здоровью, а порой и для жизни при возможном разрушении старых домов.
Что касается плюсов при реализации программ по сносу и реконструкции для инвесторов и застройщиков, то, прежде всего, они получают прибыль. Ведь число построенных квартир в разы больше, чем снесенных, а все они идут на продажу. Второе – это бесплатный земельный участок, коммуникации и всяческая поддержка местных исполнительных органов. И, наконец, третье и самое важное: подобные проекты обеспечивают застройщику стабильность, постоянную занятость его трудовых ресурсов. Именно поэтому строительные компании практически всегда охотно идут на возведение объектов с привлечением средств из госбюджета. Особенно актуальным это становится в связи с шаткой ситуацией, сложившейся на строительном рынке в настоящее время.
Выгода городских властей в том, что, привлекая инвесторов, они максимально снижают расход средств местного бюджета, не только улучшают жилищные условия большого числа граждан, но и увеличивают жилищный фонд, получая на баланс вместо старых проблемных домов современные многоэтажки.
22.01.2008
Юлия ШИШКАЛОВА, www.kn.kz