Алматы на сегодня, бесспорно, является лидером и крупнейшим офисным рынком Казахстана — офисный фонд в современных качественных бизнес-центрах составляет порядка 840 000 кв.м (по данным kn.kz). По уровню обеспеченности офисными площадями Алматы и Астана находятся на одном уровне — 0,6 кв.м на человека.
Обеспеченность и доходность
Таблица 1. Обеспеченность качественными офисными площадями в Алматы и Астане (по данным kn.kz)
|
Офисный фонд бизнес-центров классов «А» и «В», кв.м |
Численность населения на начало 2014 года, чел. |
Обеспеченность офисными площадями, кв.м/на 1 жителя |
|
|
Астана |
460 000 кв.м |
814 435 |
0,56 |
|
Алматы |
840 000 кв.м |
1 507 509 |
0,55 |
Однако как видно из таблицы 2 уровень обеспеченности крупнейших городов Казахстана еще очень далеко отстоит от этого показателя в странах Европы, где средний уровень обеспеченности составляет 7,2 кв.м на 1 жителя.
Таблица 2. Обеспеченность качественными офисными площадями в городах Европы (по данным Jones Lang La Salle)
|
Город |
Обеспеченность качественными офисными площадями, кв. м/чел. |
|
Франкфурт |
16,8 |
|
Цюрих |
15,9 |
|
Стокгольм |
15,7 |
|
Женева |
13,7 |
|
Мюнхен |
12,1 |
|
Дюссельдорф |
9,7 |
|
Хельсинки |
9,6 |
|
Брюссель |
9,4 |
|
Гамбург |
8,6 |
|
Амстердам |
7,9 |
|
Париж |
6,3 |
|
Лондон |
6,1 |
|
Берлин |
4,9 |
|
Мадрид |
4,6 |
|
Рим |
4,3 |
|
Милан |
3,9 |
|
Варшава |
2,3 |
|
Прага |
2,3 |
|
Будапешт |
1,9 |
|
Москва |
1,3 |
|
Бухарест |
1,1 |
|
Санкт-Петербург |
0,4 |
По оценкам экспертов, уровень доходности Алматы является одним из самых высоких среди стран Европы и Ближнего Востока. Средний уровень доходности здесь составляет порядка 15% годовых.
Однако в последние годы высокая конкуренция и замедление роста экономики привели к снижению уровня доходности офисного рынка Алматы, а также отразились на динамике цен и средних арендных ставок. Так, по данным портала о недвижимости kn.kz, в Алматы за последние два года рост средней арендной ставки составил лишь около 4%, а в сегменте продажи оказался отрицательным — 4,6%. В то же время арендные ставки и цены продажи на офисном рынке Астаны увеличиваются внушительными темпами. Так, в 2013 году по сравнению с 2012 годом средняя ставка аренды выросла на 18,5%, средняя цена продажи — на 20%.
Несмотря на это, по оценкам экспертов ведущих консалтинговых компаний, на рынке Алматы сохраняется высокий уровень спроса, хотя уровень вакантных площадей в среднем выше уровня Астаны. По информации компании NaiAristan, в Астане по сравнению с Алматы наблюдается более низкий уровень вакантных плошадей в бизнес-центрах высокого класса — в пределах 5%.
В основном эксперты сходятся в оценках уровня вакантных площадей. Отмечается, что в бизнес-центрах класса «А» г. Алматы к началу 2014 года процент вакантных площадей находится в пределах 6-10%. В классе «В» этот показатель чуть выше — в пределах 10-15%. Вместе с тем, как отмечают эксперты компании ScotHolland, в отдельных бизнес-центрах, таких как AFD, Esentai, уровень вакантных площадей выше в связи с высокой стоимостью аренды.
Также эксперты отмечают, что факт девальвации существенно не отразился на изменении арендных тарифов и масштабного переезда компаний из дорогих в более дешевые не наблюдается. Это объясняется тем, что в основном арендаторами высококлассных бизнес-центров являются крупные международные компании, имеющие доходы в иностранной валюте, компании нефтегазовой и финансовой индустрии.
Вместе с этим, на рынке все же присутствует тенденция, связанная с переездом небольших местных компаний из дорогих в более дешевые бизнес-центры и экономией на аренде за счет сокращения арендуемых площадей.
По данным АН «Абсолют», уровень вакантных площадей в Алматы за последние 3 года значительно сократился, как в классе «А», так и в бизнес-центрах класса «В».
Цены на рынках офисной недвижимости Алматы и Астаны
По состоянию на I квартал 2014 года, на офисном рынке Алматы средняя ставка аренды по всем классам составила 19 у.е./кв.м, в Астане — 24 у.е./кв.м.
По сравнению с концом 2013 года некоторое снижение арендных ставок и цен продажи наблюдалось в Астане — около 8% и 4,5% соответственно. В Алматы существенных изменений в уровне ставок и цен продажи не зафиксировано.
В Астане и Алматы в настоящее время ставки аренды находятся примерно на одном уровне — в бизнес-центрах класса «А» в диапазоне 35-40 у.е./кв.м в месяц, в бизнес-центрах класса «В» — в диапазоне от 20-30 у.е./кв.м в месяц. Как правило, арендная ставка включает в себя НДС и затраты на эксплуатационные расходы, которые варьируются в пределах от 3-7 у.е./кв.м в месяц в зависимости от класса и местоположения бизнес-центра.
Вместе с тем, некоторые бизнес-центры Алматы класса «А» удерживают и более высокие ставки аренды, которые достигают 60-70 у.е./кв.м. Среди самых дорогих бизнес-центров можно отметить Esentai Tower, CDC-1, CDC-2. В Астане самыми дорогими офисами являются Б/Ц «Ренко», «Каскад», «Зангар», «Москва» в среднем 40-45 у.е./кв.м.
Перспективы развития
Говоря о перспективах развития офисного рынка двух столиц, можно сделать вывод о наличии потенциала для роста и в Алматы, и в Астане, что подтверждается расчетами обеспеченности офисными площадями на количество офисных работников. Так, по данным Агентства РК по статистике, в настоящее время фактическая численность наемных работников на крупных и средних предприятиях г. Алматы составляет порядка 430 000 человек.
Среднеотраслевая доля офисных работников составляет 32,5% от общего числа. Таким образом, численность офисных работников г. Алматы ориентировочно составляет около 140 000 человек. Исходя из существующей рыночной практики, для оценки обеспеченности за норматив примем показатель 10 кв.м качественных офисных площадей на человека. При существующем фонде качественных офисных площадей, обеспеченность качественными офисами составляет 6 кв.м на 1 офисного работника.
Так, для достижения норматива обеспеченности 10 кв.м на человека, потенциальный спрос на качественные офисные площади в Алматы на ближайшие годы может составить порядка 549 000 кв.м. С учетом нынешних объемов ввода в эксплуатацию офисных площадей такие объемы могут быть введены в течение 7-10 лет.
Однако, как показывает динамика, темпы роста деловой активности юридических лиц в двух городах значительно отличаются. Так, за последние пять лет темп роста количества действующих юридических лиц в Астане обгонял этот же показатель в Алматы в два раза.
В Алматы с начала 2010 года наблюдалось заметное снижение количества действующих компаний. И лишь к концу 2013 года был зафиксирован их рост.
Вместе с тем, в последнее время одним из вопросов, волнующих потенциальных инвесторов является вопрос о влиянии на рынок офисной недвижимости переезд алматинских компаний в Астану. Однако результаты мониторинга компаний с желанием переехать в Астану свидетельствуют о том, что масштабы переезда во многом оказываются преувеличенными.
Так, слухи о переезде Национального банка и массовом переезде БВУ были опровергнуты еще в 2013 году руководителями этих финансовых институтов (Казкоммерцбанк, Kaspibank, Банк ЦентрКредит, Al-Hilal, Freedom Finance).
Но за последние 2 года некоторые крупные компании на самом деле перенесли свои головные офисы из Алматы в Астану. В течение 2012-2013 гг. в Астану переехали Билайн, Fortebank, KassaNova. Также существует подтвержденная информация о намерении переезда в Астану Народного банка после 2017 года.
Однако в целом, большинство участников финансового рынка склоняются к тому, что центр банковской активности будет оставаться в южной столице.
Оценивая все факторы, становится очевидно, что прогнозы по офисному рынку Астаны по сравнению с Алматы все же более позитивны. Более высокие темпы роста деловой активности, численности населения, и при этом небольшой уровень обеспеченности, а также ожидания предстоящей международной выставки «ЭКСПО-2017» делают Астану очень привлекательной для инвестиций в среднесрочном периоде.
Уже на сегодняшний день в Астане ведется строительство около 250 000 кв.м офисных площадей класса «А». В число проектов входит многофункциональный комплекс Talan Towers, Abu Dhabi Plaza Complex со сроками сдачи в 2016 году, Marriott Complex — со сроком сдачи во II квартале текущего года. Активно заполняется введенный летом 2013 года один из самых крупных бизнес-центров Астаны — Б/Ц «Москва» со средней ставкой — 40 у.е./кв.м.
В Алматы объемы текущего строительства составляют порядка 90 000 кв.м, основную долю при этом составляют площади блока 5А бизнес-центра «Нурлы-Тау». Среди бизнес-центров, позиционируемых высоким классом, ведется строительство бизнес-центра по Тимирязева, 2д, строение 1 по пр. Аль-Фараби 19-1 и 19-2, а также бизнес-центр Evolution по бульвару Бухар жырау, 26. Крупным остановленным проектом класса, общей площадью 22 800 кв.м остается «Кемпински Байтерек Алматы», который должен был быть введен в эксплуатацию еще в конце 2008 года.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046