Ситуация с торговыми площадями за последние три года изменилась в лучшую сторону. Раньше говорили о тотальной нехватке торговых мест, независимо от региона.
Теперь в первую очередь поднимают вопросы о необходимости создания качественных торговых площадок.
Дефицит площадей считался настолько важной проблемой, что их строительством занимались по специальной «Программе по развитию торговли в Республике Казахстан на 2010-2014 годы». В документе подчеркивалось, что нехватка площадей стала причиной высоких цен на аренду. А это в свою очередь привело к издержкам в бизнесе и завышенным ценам на товары в магазинах и торговых центрах. Руководство страны постановило увеличивать количество мест. В итоге в Астане, по оценкам специалистов, даже наметился их избыток, а в Караганде, по большей части, мест все-таки не хватает.
Аренда торговых площадей: юридические аспекты >>>
В Астане высокая конкуренция
Большая часть столичных торговых объектов находятся, естественно, на левом берегу. «Концентрация дорогих торговых точек отмечается в районе набережной и центра», — указывают в своем отчете по Астане эксперты ТОО Scot Holland.
Офис в Астане: купить или арендовать? >>>
Правый берег, по данным специалистов, представлен в основном старыми, реконструированными ТЦ и объектами стрит-ритейла.
Стрит-ритейл — вид торговой недвижимости, который находится на первых этажах зданий, имеет отдельный вход и большие витрины, обращенные к оживленной части улицы.
Для Астаны характерна высокая конкуренция торговых площадок, невысокая покупательская способность населения и слабая маркетинговая концепция некоторых ТЦ. Все эти проблемы приводят к тому, что владельцы современных центров привлекают покупателей за счет качественного управления и четкого позиционирования на рынке. Они внимательно относятся к тому, какие арендаторы работают на их площадках.
Большинство собственников вводимых ТЦ или тех, которые только планируются к строительству, нанимают для реализации проектов профессиональных консультантов. Торговые центры столкнулись с проблемой привлечения новых торговых компаний, что отмечается специалистами Scot Holland. Они вынуждены идти на компромисс в отношении условий аренды, чтобы к моменту открытия объекта обеспечить его наполняемость.
Среди действующих ТЦ успешными можно назвать те, которые имеют собственную концепцию. Например, «Хан Шатыр» позиционирует себя как место, где можно уйти от сурового климата: разные ландшафтные зоны и много зелени. Как результат, в подобных объектах высокая наполняемость арендаторами и даже имеются «листы ожидания». А вот торговым центрам старого формата эксперты в будущем прогнозируют потерю арендаторов и пустующие площади. Но пока даже непопулярные ТЦ заполнены почти на 100%. Говорит Шолпан Макатова, директор представительства ТОО Scot Holland в Астане:
— В отличие от популярных, арендаторы в этих торговых центрах в основном позиционируются малоизвестными турецкими и китайскими брендами. Арендодатели данных ТЦ для привлечения известных игроков и повышения уровня посещаемости готовы расторгнуть договоры с имеющимися арендаторами и предложить лучшие условия.
Ситуация для слабых арендодателей усложнится к 2015-му году, когда будут введены в эксплуатацию все запланированные объекты. К этому времени, по оценке Scot Holland, общий объем торговых площадей в современных торговых центрах в Астане приблизится к 410 000 кв.м. В следующие четыре года рынок торговой недвижимости в столице может достигнуть перенасыщения, прогнозируют специалисты.
— В ближайшие несколько лет в столице появится больше торговых центров, — говорит Шолпан Макатова. — Проекты разработаны, некоторые уже в процессе строительства. Так что в дальнейшем будет больше выбора.
«Офисный» вопрос: покупка или аренда? >>>
Магазины на первых этажах
Открытие новых магазинов стрит-ритейла не так заметно для обывателя, как появление торговых центров. Но в компании Scot Holland указывают на то, что с прошлого года вырос спрос и на эти торговые площади. А вместе с популярностью увеличилась и стоимость помещений данного формата.
— Стрит-ритейл не особенно распространен в Астане, он только начинает набирать обороты, — комментирует директор столичного представительства Шолпан Макатова. — В Алматы это более развито. Народ в столице предпочитает в основном ходить в торговые центры. Предполагаю, что это связано с погодными условиями. Мебельные компании, поставщики дорогих строительных материалов, как правило, выбирают помещения на первых-вторых этажах жилых домов, нежели в торговых центрах. Стрит-ритейл также больше предпочитают представители некоторых брендов одежды и косметики.
Стоит понимать, что аренда отдельных магазинов формата стрит-ритейл обходится предпринимателям дороже. Требуется больше сил и капиталовложений в первоначальное оформление, приходится самим разбираться с разрешающими органами и коммунально-бытовыми службами. Нужно постоянно тратиться на содержание магазина, уборку территории, вывоз снега, организацию парковочных мест и прочее. К плюсам стрит-ритейла стоит отнести определенную свободу предпринимателя: ему не нужно «вписываться» в общую концепцию торгового центра, оформлять помещение можно по своему вкусу, за счет чего торговая площадка выделяется на фоне конкурентов. К сильным сторонам таких магазинов относится и их расположение на оживленных улицах, а также положительный имидж компании-арендатора.
— Предприниматели такие магазины крайне редко покупают. Если это иностранный игрок, то в основном берут в аренду, вкладывают достаточное количество денег в ремонт, согласно их требованиям, — рассказывает о ситуации со стрит-ритейлом в Астане Шолпан Макатова. — В данном случае это долгосрочные договоры и очень привлекательные условия аренды. Российские компании, изучив рынок и произведя подсчеты возможных доходов, готовы приобретать в собственность. Но, как правило, изначально всегда идет аренда, а по истечению нескольких лет возможна покупка.
Сегодня в основном весь стрит-ритейл столицы располагается в старых советских магазинах. Однако со временем ожидается, что их вытеснят торговые площади в зданиях нового типа.
В Караганде торговля сосредоточена в центре
Если посмотреть, каким образом торговые центры расположены в Караганде, то окажется, что они в основном построены вдоль главной центральной улицы города — проспекта Бухар жырау. Ничего удивительного: в генплане данное направление выделено для торгово-развлекательных объектов. ТЦ находятся в радиусе 100-1000 метров друг от друга. «В то же время, в других частях города существует их явная нехватка», — отмечает директор дочерней компании ГК ARCADA Самгат Карин.
В Караганде, также как и в Астане, наблюдается слабая покупательская способность, на которую повлияла произошедшая девальвация.
В Казахстанской ассоциации предпринимателей, наоборот, считают, что площадей для торговли не хватает и в застроенном районе Бухар жырау. Хотя, казалось бы, здесь уже некуда ставить торговые центры, магазины, лавки и рынки. Но в том-то и дело, что продавать свой товар здесь хотят очень многие.
— Все бегут в центр города, где окупаемость, доходность магазина будет лучше, — говорит директор ассоциации Дияр Акпаров. — Допустим, за прошлый месяц к нам обратилось несколько человек с просьбой помочь найти такие торговые места.
Самгат Карин говорит, что проблема не в количестве торговых центров, а в их качестве:
— На сегодняшний день в городе действует только один торговый центр, соответствующий требованиям современной розничной торговли — это ТРЦ City Mall. Нехватку качественных площадей покрывают торговые центры класса «В», максимально обеспечивая центральную часть города достаточным количеством операторов розничной торговли. К таким можно отнести ЦУМ, как место исторической торговли, и «Абзал». Остальные торговые центры не соответствуют формату современных торговых центров, хоть и являются зданиями новой постройки. При этом представляют собой формат крытых и открытых продовольственных рынков с нарезкой бутиков в среднем по 15-20 кв.м.
О ситуации на рынке офисов Караганды >>>
Руководитель компании отмечает достаточно высокую наполняемость ТЦ арендаторами, в среднем, около 85-95%. За последние несколько лет ситуация на рынке розничной торговли значительно изменилась. Это связано с появлением известных сетевых и брендовых операторов. Они и поменяли взгляды местных жителей на культуру шопинга, создавая концептуальные магазины среднего и крупного форматов. Тем не менее, комментирует Самгат Карин, в основном торговые центры занимают непрофессиональные операторы розничной торговли, которые стараются обосноваться на небольших площадях во всех более-менее посещаемых местах.
— На сегодняшний день в Караганде нет торговых центров с четко определенной концепцией и стратегией развития. Даже вводимые в эксплуатацию новые торговые центры построены по принципу «старого формата торговли».
В Караганде, также как и в Астане, наблюдается слабая покупательская способность, на которую повлияла произошедшая девальвация. Аким города пока не обращался к арендодателям с призывом сдерживать стоимость квадратного метра, как это было в столице. Но, если судить по данным аналитической службы kn.kz, в I квартале этого года (когда и произошло падение курса тенге) цены предложения аренды торговой недвижимости стали расти. По сравнению с концом прошлого года увеличение произошло на 17%. Предприниматели указывают на попытки индексировать платежи по новому курсу доллара, что нередко заканчивается расторжением договоров в силу их нерентабельности. Но это не приводит к запустению торговых центров. Как отмечалось выше, качественных площадей не хватает и на поиски нового арендатора в популярных ТЦ уходит не больше месяца. Также как и в столице, такие торговые места имеют свои «листы ожидания».
Что касается магазинов формата стрит-ритейла, то и они представлены в исторической части города. Помимо главной улицы, такие площадки активно располагаются вдоль проспекта Н. Абдирова и бульвара Мира. В основном данным форматом торговли пользуются фирмы брендовой одежды. Караганда, по оценке специалистов, не обеспечена достаточным количеством площадей стрит-ритейла.
Какие существуют нормы и расценки
Строго утвержденных норм по поводу числа торговых мест в принципе не существует. Например, европейские стандарты предусматривают, что на 1000 человек должно быть не менее 400 квадратных метров. В США по разным рекомендациям требуется от 430 кв. метров торговой площади. В общем, в разных странах методика расчета нормативов индивидуальная и необязательно это должны быть большие цифры. В России установлено 230 кв. метров на тысячу городских жителей, в республике Беларусь — 260.
400 кв.м — площадь торговых мест на 1000 человек, которую предусматривают европейские стандарты.
В Казахстане, в рамках «Программы по развитию торговли в Республике Казахстан», также были разработаны и три года назад утверждены свои нормативы обеспеченности торговой площадью (таблица 1).
У предпринимателей и специалистов пока разнятся данные относительно того, какова обеспеченность площадями в реальности. Например, по информации коммерческого директора группы компаний ARCADA Эльзы Розенталь, в Астане количество торговых мест даже немного меньше утвержденных нормативов:
— Сегодня средний показатель качественных торговых площадей для стран с развивающейся экономикой составляет 521 кв.м на 1000 человек. В наиболее крупных городах Европы и Северной Америки цифра достигает 1000 кв.м. на 1000 человек. В Астане же этот показатель равен 243 кв.м/1000 чел. Если сравнивать с российскими показателями, то Астана приближается к московским данным.
У специалистов TOO Scot Holland другие данные. Согласно их исследованиям, количество торговых площадей в столице в прошлом году составляло больше 450 кв.м на 1000 человек. В Караганде эта цифра равнялась 150 квадратам.
Если проанализировать объявления по аренде торговой недвижимости в столице, то средняя цена предложения составляет примерно 23 доллара за квадратный метр (данные аналитической службы kn.kz, I квартал 2014 года). По сравнению с предыдущим годом стоимость аренды выросла на 25%. Следует понимать, что речь идет только о ценах, указанных в объявлениях. Наиболее привлекательным торговым площадям не нужна реклама. Как уже говорилось, на такие места существует очередь. В целом стоимость аренды в ТЦ и магазинах Астаны, по разным данным, варьируется от 13 до 125 долларов за квадратный метр.
Больше всего площадей в столице в прошедшем квартале было выставлено в районе Алматы, меньше всего торговых объектов предлагалось в районе Есиль.
Уход за зданием как бизнес >>>
В Караганде за этот же период, согласно данным аналитической службы kn.kz, ставка на выставляемые торговые площади составила чуть более 12 долларов. По сравнению с прошлым годом рост составил 15%. Больше всего предложений взять в аренду пустующую площадь наблюдалось в центре города. Минимальное количество торговых объектов выставлялось в районах Пришахтинск и Михайловка.
Как показал опрос, многие предприниматели не знают, что бывает не только фиксированная оплата за аренду. Также может использоваться минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота с продаж, либо только процент от продажи.
— Безусловно, есть некоторые собственники торговых центров, которые стараются идти в ногу со временем и пытаются внедрить в свои отношения с арендаторами подобные схемы расчета арендных ставок, — рассказывает о ситуации в Караганде Самгат Каргин. — Но, учитывая, что львиную долю розничной торговли Караганды занимают непрофессиональные арендаторы, все еще ведущие управленческий и бухгалтерский учет в блокнотах и записных книжках, такие схемы не приживаются.
В Астане, указывают специалисты Scot Holland, арендаторы, представляющие известные бренды, нередко работают на условиях процента с оборота.
В основном везде принято платить за использование торговой площади авансом. Эксперты говорят, что НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы, как правило, оплачиваются дополнительно. Однако в Ассоциациях предпринимателей Астаны и Караганды утверждают, что все расходы, в том числе и арендная плата, начисляются единой суммой. Из-за чего невозможно выяснить, сколько стоит аренда конкретной торговой площади.
— По логике вещей коммунальные услуги должны оплачиваться с предъявлением соответствующих документов: чеков, счет-фактур о том, что энная сумма оплачена за ГВС, электроэнергию, — говорит директор Казахстанской ассоциации предпринимателей в Караганде Дияр Акпаров. — Хотя бы копии со штампиком. А что же получается? Наши предприниматели не видят суммы. К сожалению, прозрачности в этом нет.
— Такие услуги не расписываются ни в одном договоре, — утверждает исполнительный директор Ассоциации по защите прав предпринимателей Астаны Кайрат Елубаев. — Потому что есть понятие «получение прибыли», конфиденциальная информация. Так что это личное дело арендодателя. Но возникает вопрос у многих предпринимателей малого бизнеса: насколько реальна эта цена на сегодня? Это уже тайна за семью печатями и выяснить такую информацию у крупного арендодателя практически невозможно.
Самые выгодные условия в ТЦ получают якорные арендаторы, например, кинотеатры, супермаркеты, магазины бытовой техники. Именно они обеспечивают основной приток посетителей, а значит, и покупателей для бутиков. Для якорных арендаторов ставки могут быть снижены даже более, чем в 10 раз по сравнению с другими пользователями торговых площадей.
Минимальные нормативы обеспеченности населения торговой площадью (без учета площади торговых рынков)
|
№ |
Регион |
Квадратных метров на |
|
1 |
город Астана |
360 |
| 2 |
город Алматы |
485 |
| 3 |
Акмолинская область |
153 |
| 4 |
Актюбинская область |
177 |
| 5 |
Алматинская область |
74 |
| 6 |
Атырауская область |
259 |
| 7 |
Западно-Казахстанская область |
97 |
| 8 |
Жамбылская область |
77 |
| 9 |
Карагандинская область |
217 |
| 10 |
Костанайская область |
209 |
| 11 |
Кызылординская область |
95 |
| 12 |
Мангистауская область |
199 |
| 13 |
Южно-Казахстанская область |
73 |
| 14 |
Павлодарская область |
232 |
| 15 |
Северо-Казахстанская область |
310 |
| 16 |
Восточно-Казахстанская область |
166 |
| 17 |
Республика Казахстан |
187 |
Информационная служба kn.kz