Тұрғын үйді иелену ісінде маңызды, мағыналы бір ерекше сәт бар — сатып алушының сатушыға ақшаны беруі. Мұндай жағдаймен кімде-кім бірінші рет кездескенде, өзекті, келелі мәселе туындайды: қандай уақытта қай жерде ақшаны беру керек?
Ойдан шығарылмаған оқиға
Азамат Кенжебеков Қарағандының орталығынан жуырда ғана пәтерді иеленді. Жылжымайтын мүлік үшін нотариустың кабинетінде қолма-қол доллармен есептесті. Сатып алушының айтуынша, процесс жайсыз өтті:
— Сома орасан үлкен, әрине, ол қайта-қайта саналды. Сатушы — әйел біраз жаста болса да, ол әрбір әрекетін қалтырап-дірілдеп жасады. Сосын сөмкесіне ақшаларды жылдам-жылдам сала бастады. Мен өзімді тіпті, шыныменен, ыңғайсыз, қолайсыз бір түрлі сезіндім.
Азаматтың осындай қобалжулы сезімі бұныменен аяқталмады: шамаменен екі күннен кейін сатушы айырбас пунктінде бірнеше купюрды қабылдаудан бас тартқанын телефон арқылы айтып хабарлады.
— Олардың күдікті немесе жалған екенін түк білмедім, — деп түсіндіріп ақталды жас жігіт, — бірақ, сатушы менің оған осындай ақшаларды қасақана тықпалағанымды жеткізді. Бірақ, мен бұл долларларды банктен алғанмын. Басқа жағынан — олар сатушының қолында екі күн болды. Осынау уақыт аралығында не болғанын мен қайдан білейін?
Бұл оқиғаның маңыздылығы сол бірнеше мәселені алға тартады: екі тарап та алданып қалмау үшін жылжымайтын мүлік үшін қандай сәтте есептесуге болады? Қалай дұрыс істеу керек және қандай валютамен? Ақшаны беру кезінде нотариус қандай рөл атқарады?
Жылжымайтын мүлікке қатысты алаяқтық: көп тараған желілер >>>
Шартқа ол қоюға дейін және сол кезде қалай есептесуге болады?
Пәтер үшін есептесу сатып алу-сату шартына қол қойылғанға дейін өтуі мүмкін. Мұндай нұсқа кезінде алдын ала төлем туралы жазбаша түрде келісім құрылады. Сосын сатып алу-сату шартында жылжымайтын мүлік үшін төлем құжатқа қол қойылғанға дейін ерте жүргізілді деп көрсетіледі.
Көп тараған нұсқалардың біреуі — шарт құрылар уақыттағы, яғни, нотариустың кабинетіндегі төлем. Құжатта есептесу оның қатысуымен жүргізілді деп нақтыланып, тиянақтыланып белгі соғылады.
Қысқасы, заң бойынша нотариус есептесу сәтінде куә ретінде іске кірісуге міндетті емес және келушілерге бұлай қызмет жасаудан бас тартуға құқы бар. Бірақ, нотариус мәмілеге қатысушыларға түсіністікпен қарайды.
— Олардың кеңселерінде тіпті өздерінің ақшаны есептеу және олардың түпнұсқалылығын тексеретін машинкалары бар. Барлығы нотариустың клиентін бағамдай білуіне байланысты, — дейді қарағандылық юрист Данияр Жаркенов.
— Қазақстандықтар қолма-қол есептесуге үйренген және осы тәсілді ең қолайлы деп санайды, — деп баса айтады адвокат Азамат Смайлов. — Мәміледен кейін ғана жасанды долларлар анықталған жағдайда сатушы полицияға жүгіне алады.
— Сонда барлық жағдай нақты анықталады: ақша қайдан, кім оларды берді және басқа қалғандары. Мұндай тығырыққа тірелмеу үшін, әрине, әлгі валютаны банкте тәптіштеп тексеріп алу қажет. Бұл қымбат тұрмайды және жылдам істеледі. Және екі тарап та бұл істі бақылайды. Кейбіреулер былай жасайды: сатып алушы сатушымен нотариуста қалады, ал, олардың достары немесе ағайындары банкке барып, бәрін өздері тексереді, сосын нотариуста есептесу өтеді.
Азаматтық кодекстің 282 бабына сәйкес «Қазақстан Республикасының аймағында ақшалай міндеттеме теңге түрінде жүргізіледі».
Бұл сатып алу-сату келісімшартындағы пәтер үшін төленген сома отандық валютада көрсетіледі дегенді білдіреді. Бірақ, расында, алдамдар әр түрлі есеп айырысады. Біздің келтірген мысалда сатып алушы доллармен берген, алайда, шартта бәрібір теңге көрсетілген. Көпшілігі осылай жасайды, мұндай жағдайда заң бұзушылық жоқ.
Қайта жобалау, қайта құру және тұрғын үй қорынан пәтерді шығару >>>
Шартқа қол қойылғаннан кейін қалай есептесуге болады?
Алматы, мүмкін, еліміздегі жылжымайтын мүліктің нарығы шарықтаған қала. — Мұнда, — деп әңгімелейді риелторлар, — республиканың түкпір-түкпіріндегідей нотариуста қолма-қол есептесу тәсілін пайдаланады. Бірақ, оңтүстік астанадағы ең әйгілі тәсіл — сатып алу-сату шартына қол қойылғаннан кейінгі банктік аударымның көмегіне сүйену.
— Есептесудің қабылданған үйреншікті тәсілі деп батыл айтуға болады. Бізде басқалай тәжірибе жоқ, — деп түсініктеме береді Estate алматылық компанияның директоры Толғанай Қалымбетова. — Стандартты маршрут: нотариус, банк, сосын ғана жаңа қожайындарды қайта тіркеуден өткізу үшін ТҚО-на құжаттарды тапсыру. Риелтор міндетті түрде банкке барады, өйткені, сатушының есепшотына ақша әзірге аударылмаса, мәміле аяқталған болып саналмайды. Және бұл қандай да бір кепілдіктің қауіпсіздігін сақтау мақсатында жасалады. Мынадай жағдай болады, риелтор сенімхатты жаздырады, жаңа қожайындардың атынан ТҚО-ы арқылы жылжымайтын мүлікті тіркеуден өткізеді. Біз тіркеу ісімен және үй кітапшасын алумен айналысамыз. Бұл жұмыспен клиенттердің шұғылдануына уақыттары жоқ.
Тіпті нотариуста келісімшартқа қол қойылғаннан кейін де сатып алушы баспананың иесі болып саналмайтынына, ол тек иелену құқын алатынына баса назар аудару керек. Толық құқықты меншік иесі болу үшін сатып алу-сату келісімшартын әділет органдарына (ТҚО-ы арқылы) заңды тіркеуге тұрғызу қажет. Бұны сатып алу-сату мәмілесі біткеннен соң, жарты жылдың ішінде жасаған дұрыс. Алайда, осы уақыт аралығында күтпеген оқиғалар орын алуы ғажап емес.
— Мәміле, мысалға, 1 күні аяқталған болса, ал, сатып алушы оны бірден ТҚО-ы арқылы тіркеуден өткізбесе, 15 күні пәтерге тыйым салынады, — деп нақтылап түсіндіреді юрист Данияр Жаркенов. — Сотта барлығы ұзақ өтетіні белгілі. Мысалы, сатушы біреуге қарыз делік, сол кезде соттың іс қарауы басталады. Бұл уақытта сатушы өзінің пәтерін сатады. Қарыздың сомасы тіпті кішкене, тұрғын үйдің құнынан 5-10% болуы ықтимал. Пәтерге әлдекімнің құлшыныс танытуы екіталай екені түсінікті, бірақ, тыйым салынады. Сот орындаушысы қаулыны дайындап, оны әділетке жолдап, тіркеуден өткіземін дегенше, біршама уақыт кетеді. Адам сату кезінде оның анықтамасы таза екенін және ешқандай тыйым жоқ екенін растауы тиіс. Сатып алушы уақыт өткізіп, тіркеуден ештеңені өткізбесе, оның пәтерінде тыйым пайда болады.
Юристің дәл растауы бойынша тіпті осындай жағдайда егер жаңа қожайын мүлікті тыйымнан босату мәселесімен сотқа арызданса, заң оның жағында болады. Алайда, бұл ұзақ процесс, жүйкені тоздырады: дайындықты есептемегенде, талап арызды қарау мерзімі 2 ай, қаулыны тапсырған кезден бастап, сот шешімі 15 күннен кейін ғана күшіне енеді. Бұл құжат пошта арқылы екі апта жүреді. Сондықтан ТҚО-ы арқылы меншіктік құқықты тіркеуден өткізуді созбау керектігіне келелі кеңес береді юрист.
Түрлі-түрлі, қилы күтпеген оқиғаларға тап болмау үшін сатып алу-сату келісімшарты әділет департаментінен тіркеуден өткеннен кейін ақшаны беру керектігіне ас мамандар кеңес айтады. Алайда, онда сатушы тәуекелге барады: оның пәтері сатылды, жаңа қожайынға тіркеу жүріп жатыр, ал, ақша әлі жоқ.
Жылжымайтын мүлікке ақша беру кезінде екі тарапты да қауіпсіздендірудің түрлі тәсілдері бар, соларды қарастырамыз.
Риелторлық агенттікті қалай таңдауға болады >>>
Ақша берудің тәсілдері
№ 1. Банктік ұяшық
Ұяшыққа салынған аталған есептесу тәсілін дәл пайдалану кезінде ақшаға әрдайым қолжетімді, бірақ, кейбір банктер оған рұқсатты нақтылай шарттар сақталғанда, олар ұяшық арендасының келісімшартына енгізілгенде береді.
Екі құлпымен мұндай қобдиша: оның біреуінің кілті банктің қызметкерінде болса, екіншісін — ұяшықты жалдаған адам алады. Оған пәтердің бар сомасын салуға болады. Көп банктерде ұяшықты жалға бергенде, купюрдың түпнұсқалылығын тегін-ақ тексереді.
Ресейде, мысалы, аталған бұл тәсіл орасан әйгілі, ал, Қазақстанда тіпті де олай емес. Ұяшық пен жеке сейфті тиянақты пайдалану ережесі бойынша оларға не салынатынын банктер бақыламайды. Видеобақылау орнатылмаған бөлек бөлмеде сейфтер жайласуы мүмкін, ықтимал. Ұяшықта сақталатын мүліктің нақты тізімдемесі құрылмайды. Яғни — толықтай құпиялылық. Банктер тек қана «ұяшықтардың» сақталуына және оған қол сұқпаушылыққа кепілдік жасайды. Тағы бір кепілдік — ондағы бар нәрсеге ұяшықтың арендасы туралы келісімшартта көрсетілген клиент ғана қол жеткізе алады.
Ұлттық банктің ережесінде ұяшықтың ең бір маңызды функциясы — жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату операциясы бойынша төлем кезінде нақты делдалдық қызмет көрсету. Бірақ, тек қана түрлі банктер бұл қызметті түрліше жасайды.
Мысалы,«Банка ЦентрКредит»-тің маманы өзінің бір сұқбатында оның қызметкерлері сатып алу-сатуды куәландыратын құжаттарды тексеру жасайтынын баса айтады. Егер бәрі ойдағыдай болса, жылжымайтын мүлікті сатушы ұяшыққа қол жеткізуді ашады. Алдын ала сатушы мен сатып алушы банкпен шарт жасасады, онда мәміленің төлем мәселелері көрсетіледі. Мүлікті сатып алушы сатушының қатысуымен ақшаны сейфке салады. Сол күннен ұяшыққа жол жабылады. Яғни, банк мұндай жағдайда делдалдық қызметтер атқарады және нақтылай құжаттар ұсынылғаннан кейін сейфке қолжетімділік сенімді түрде ашылады.
— Ұяшықты сіз кез келген мерзімге ала аласыз, бірақ, мерзімнің бітуі бойынша — сіз құжаттарды ресімдедіңіз бе әлде жоқ па — біз ештеңені тексермейміз, — деп «Альянс Банктегі» аренданың шарттары туралы әңгімелейді заңды тұлғаларға операциялық қызмет көрсету басқармасының басшысы Елена Иванько. — Мәселенки, сатып алушы сатушымен келісті. Сатып алушы ұяшыққа ақшаны салды, оларды сатушының атына бірден ресімдейді, сосын бәрі кетеді. Кілт сатып алушыда болуы мүмкін, алайда, олар өзара келіседі.
Есепшотта сақталып жатқан ақшаны алу үшін бұл туралы ертерек банкке ескертпе жасау керек. Ұяшықтағы ақшаға әркез қолжетімді. Жеке тұлғалар үшін көптеген банктер сенбіде де жұмыс істейді.
Ұяшықты пайдалану төлемі мерзімге, оның мөлшерлеріне және аймаққа тым байланысты. Мысалы, ұяшықтың арендасы 80х246х450 мм (бұл кіші сейф деп те аталады) бір ай мерзімге 3000 теңгедей тұрады (бағалар банктердің сайттарында орналасқан). Жалдың ең аз мерзімі — бір күн.
|
Жайлы тұстар |
Жайсыз тұстар |
|
Ұяшықтың бірден-бір тікелей бағыты — жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатудағы төлемге делдалдық қызмет. Делдал ретінде жылжымайтын мүлік үшін есептесуге банк ғана кіріседі, бұл жерде алаяқтыққа жол берілмейді. Ұяшықтың арендасының шарты атына ресімделген тұлғаның ғана сол ақшаға қолжетімділігі болады. Банк ұяшықтағы нәрсенің сақталуына және құпиялылығына нақты кепіл болады. Ереже бойынша ақшаны есептеу үшін машинкалар және банкноттың түпнұсқалылығын анықтайтын детектор тегіннен-тегін ұсынылады. Ақшаны алу үшін алдын ала ертерек келісудің қажеті шамалы (депозит кезінде де). |
Банктік ұяшықтардың арендасы үшін қосымша шығындар. Банк әрқашан делдал ретінде жұмыс жасамайды. Клиентке жәй қарапайым сейф ұсынылады және қауіпсіздікке кепіл береді. Клиент кілтті жоғалтып алуы мүмкін. Егер жалға алушы бұл туралы бірден банкке ескертпесе, онда ұяшықтағы заттар үшін соңғыға жауапкершілік жүктеледі. Шарттағы жағдайға сай кілттің жоғалғандығы бойынша шығынға клиент жауап береді. |
№ 2. Қолма-қол ақшасыз есеп
Сатып алушы өзінің есепшотынан үлкен соманы қолма-қол алғысы келмеген жағдайда пайдаланылады.
Сатып алу-сату келісімшартында мұндай тәсілмен төлем сатып алу-сату келісімшарты әділет органдарынан тіркеуден өткеннен кейін жүргізілетінін жан-жақты көрсетуге болады.
Есептесу банк арқылы болған жағдайда жасанды купюрлармен нұсқа ұсынылады. Бұған қоса банк бар операцияларды белгілеп отырады.
Алаяқтардың сотта қолма-қол жасалмайтын аударым бойынша ақшаларды оларға жәй сыйлағаныны туралы білдіретіні белгілі жәйт. Бірақ, клиенттердің өтінішімен кейбір банктер ақшалай аударым мақсатын, мысалы, пәтерді сатып алу төлемін көрсетеді.
«Альянс банк» филиалы заңды тұлғаларға операциялық қызмет көрсету басқармасының басшысы Елена Иванько шартты салыммен атаулы есепшот ашуға болатынын анық айтады:
— Келісімшартта ақшаның берілуіне сай қандай да бір шарттар жазылады. Ақшалай есепшотты, мысалы, сатушының атына ашуға болады. Бірақ, ол тек қандай да бір құжатты немесе оның көшірмесін ұсынғанда, ақшаны ала алатын шарт көрсетілуі тиіс.
Біздің жағдайда үйдің жаңа қожайыны болып сатып алушы белгіленген ТҚО-нан кадастрлық анықтаманы сатушыға көрсетуге болады.
|
Жайлы тұстар |
Жайсыз тұстар |
|
Қолма-қол жасалатын қаражат кезінде ешқандай да тоналу, ұрлану қауіп-қатері жоқ. Жалған ақшаларды алу, «қуыршақтар» мен басқа арамдыққа ұрыну тіпті болмайды. Пәтерді сатып алу төлемі тәрізді ақшаның аударым мәнін көрсетуге болады. Ақшаны аударуды құжат арқылы заңды растаудың әрқашан, әрдайым мүмкіндігі бар. |
Тіпті ең көп емес қарыз болғанның өзінде, мысалы, салық бойынша, есепшотқа тыйым салынуы мүмкін. Банктің проблемасының кесірінен тәуелділікке душар болу қаупі бар, мысалы, ақшалар клиенттің кінәсінен емес, бір уақытта аударылмай қалады. Есепшотты ұстауға, ақша салғанда комиссияға және т.б. шығындар. |
Пәтердi сатар алдында немесе жалға берерде жөндеу жасауға тұра ма? >>>
№ 3. Аккредитив
Тауар жеткізуші мен сатып алушының арасындағы халықаралық операцияда жиі-жиі пайдаланылады.
Сатып алушы банкке ақшаны береді, оны банк өз шотына салады. Қандай жағдайда бұл ақшалар сатушыға берілуіне байланысты банк пен сатып алушының арасында шартқа заңды түрде қол қойылады. Банк осынау құжаттарды дер кезінде алған уақытта тиянақты тәптіштелген тексеру жүргізіледі: олар қатаң түрдегі тәртіппен сұрау салуға сәйкес келуі тиісті. Осыдан кейін аталған банктің сауатты, білікті қызметкерлері барлық құжаттардың алынғандығын және келісімшартта көрсетілген талаптарға олардың сай, сәйкес келетінін сатып алушыға жазады.
— Аккредитивті форманы әрдайым заңды тұлға пайдаланады, өйткені, ол орасан қымбат тұрады, — деп түсіндіреді банк маманы Елена Иванько. — Мен біздің банктердің жалпы жеке тұлғалармен аккредитив бойынша жұмыс істегендіктерін мүлдем естімеппін.
Аккредитивті сонымен қатар жылжымайтын мүлікпен есептесу кезінде де заңды тұлғалар тиімді пайдаланады.
Егер де аккредитивке қызмет жасау бағасын назарға, көңілге алмағанда, бұл нұсқа есептесу кезінде тым қауіпсіз болады деп санайды адвокат Азамат Смаилов.
— Мұндай жағдайда кімге және қандай мақсатпен ақшаның берілгендігін 100 пайызға жан-жақты дәлелдеуге болады.
|
Жайлы тұстар |
Жайсыз тұстар |
|
Есептесудің ең сенімді қауіпсіз формасы, әсіресе, егер халықаралық мәміле өткізілсе (мысалы, қазақстандық жылжымайтын мүлікті басқа елден сатып алса). Сатып алушы барлық қажетті нақты құжаттарды тек ұсынғаннан кейін ғана ақшаны сатушының алатынына сенімді болады (мысалы, әділет органында сатып алу-сату шартын тіркеуді тиянақты растау). |
Қазақстандық банктер жеке тұлғаларға мұндай қызметтерді көрсетуге еш үйренбеген, сондықтан клиент аталған қызметті пайдалануда түрлі-түрлі қиындықтарға тап келеді. Аккредитивтік қызмет жасаудың бағасы тым жоғары — 15 мың теңгеден. Көптеген банктердің сайттарында тек қана заңды тұлғалар үшін тарифтер көрсетілген (яғни, жеке тұлғалар мәселесі қаралмаған). |
№ 4. Вексель
Заңды тұлғалар мен жеке кәсіпкерлердің арасында төлем құралы ретінде пайдаланылады.
Вексель — жазбаша қарыздық ақшалай міндеттеме. Векселді ұстаушы қатаң түрде айтылған мерзімде нақтыланған дәл соманы уақытысында төлеуге тиісті.
Вексель біздің елімізде несиелеудің құралы ретінде нақты пайдаланылады. Яғни, Қазақстанда тек қана тауарға (немесе коммерциялық векселге) қарауға дәл рұқсат берілген. Бизнес үшін вексель қолайлы, себебі, ол тауар үшін бірден емес, кейінге қалдырумен төлеуге мүмкіндік туғызады. Біздің жағдайда тауар ретінде коммерциялық жылжымайтын мүлік түседі. Вексель арнайы бланкке жазылады, оны куәландырудың қажеті жоқ. Сатушы сенімді болып, вексель бойынша ақша уақытылы төленуі үшін кепіл ретінде банктер тартылады. Қаржылық құрылымдар векселдік аманатты ұсынады. Банктер мұндай жауапкершілікті мойындарына алғаннан кейін олар нақтыланған пайызды, мысалы, вексельдің бір айлық сомасынан 1% ұстап қалады.
Kn.kz Ақпарат қызметі
Бөліп-бөліп төлеудегі тұрғын үй: тәуекелділік және қолайлылық