Споры о том, насколько хорош или плох такой вариант решения жилищной проблемы, как ипотека, не прекращаются.
Многие не решаются на подобный шаг из-за крайне жестких, на их взгляд, обязательств, которые берет на себя залогодатель. Однако, вопреки распространенному мнению, у владельцев ипотечных квартир гораздо больше прав и возможностей по распоряжению недвижимостью.
Несмотря на то, что до полного погашения долга купленная квартира остается, по сути, банковской собственностью, Закон РК «Об ипотеке недвижимого имущества» не запрещает продавать, сдавать или оставлять такую квартиру в наследство. Но задуматься об этом лучше заранее — еще на этапе кредитования, когда есть возможность внимательно изучить и обсудить все диктуемые банком условия.
Продажа ипотеки
Причины, по которым залогодатель решает продать квартиру, находящуюся в залоге под ипотекой, могут быть разными. Например, улучшились условия жизни, и появилось желание приобрести квартиру побольше, или наоборот — исчезла возможность дальше выплачивать долг. Ведь когда речь идет о сроках в 7-10 лет, ни в чем нельзя быть уверенным на 100%.
При продаже ипотечной квартиры новому покупателю возможны два варианта развития событий.
1. Обязательства по ипотеке переходят другому собственнику
Для этого банк сначала должен дать согласие на смену собственника. Затем новый покупатель либо сразу гасит долг перед банком, либо расплачивается постепенно, по схеме, оговоренной с банком. И только после полного погашения ипотечного кредита с недвижимости снимаются обременения. Найти желающих приобрести квартиру на таких условиях несколько труднее, чем покупателей для «свободной» недвижимости, но все же можно.
Однако перед тем как приступить к воплощению данного варианта в жизнь, стоит внимательно прочитать ипотечный договор и убедиться, что в нем не прописаны никакие противоречащие сделке пункты. Как правило, банки дают разрешение на смену собственника, хотя идут на это не слишком охотно, так как любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. Поэтому покупатель, как новый заемщик, должен пройти проверку на соответствие требованиям банка.
Расчет может производиться двумя способами:
1) покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес продавца здесь состоит в освобождении от долговой нагрузки в ситуации, когда ему становится понятно, что недвижимость скорее всего сохранить не удастся;
2) в том случае, если сумма оставшегося долга по ипотекене покрывает стоимость квартиры, покупатель выплачивает разницу продавцу.
Вывод:
При таком варианте приобретения ипотечной недвижимости процесс сделки контролируется банком. Это делает сделку безопасной, так как ее юридическую чистоту здесь гарантирует сам банк. Покупатель недвижимости может не переживать по поводу того, что заплатив деньги, он не получит взамен желанную квартиру — ведь даже если у продавца и появятся крамольные мысли, обмануть покупателя он не сможет. Единственным риском для покупателя (причем риском скорее психологическим) является необходимость брать на себя обязательства по ипотечному кредиту, оформлять документы и проходить проверку на соответствие требованиям банка.
2. Ипотечный кредит погашается за счет аванса или задатка покупателя
Второй вариант — это досрочное погашение ипотечного кредита на средства, полученные по договору задатка или аванса, внесенного новым покупателем в счет стоимости квартирывладельцу. Последний, получая деньги, гасит ипотечный кредит, обременение снимается, сделка купли-продажи регистрируется.
Однако следует помнить, что прежде чем заключать договор об авансе, продавцу-залогодателю необходимо получить от банка разрешение на досрочное погашение кредита, определить конкретную сумму и дату внесения оставшихся платежей по ипотеке. При таком раскладе обеим сторонам лучше заключить предварительный договор купли-продажи, в котором будут зафиксированы все действия сторон.
Предварительный договор — это договор купли-продажи в отношении имущества, которое поступит в собственность продавца в будущем (ст. 407 ГК РК). В нашем случае речь идет не о получении права собственности, а о снятии ограничений и обременений, но суть договора от этого не меняется. Между основным и предварительным договором купли-продажи существует разница. Предварительный договор заранее оговаривает и определяет права и обязанности каждой из сторон. Покупатель указывает, что сумма, необходимая для погашения кредита, выплачивается в качестве задатка или аванса. Также в договоре прописываются сроки передачи документов покупателю, сроки и условия передачи оставшейся суммы продавцу (если сумма задатка не составляла 100% от стоимости приобретаемой недвижимости). Если по истечении срока, определенного для приведения недвижимости в «готовое состояние», одна из сторон откажется от исполнения своих обязательств, другая сторона на вполне законных основаниях может разорвать предварительный договор, тем самым не доводя дело до подписания основного. Предварительный договор, по сути, является страховкой для каждой стороны сделки. Заключать его можно только после того, как будет получено разрешение банка на досрочное погашение ипотечного кредита.
Вывод:
В целом такая сделка не может считаться продажей заложенного имущества, так как залог к моменту ее совершения уже прекращается. Заключение сделки такого характера представляет определенный риск для покупателя. Ведь в случае нарушения продавцом условий предварительного договора у него могут возникнуть проблемы с возвратом внесенных денег. Решать такие споры зачастую приходится через суд, что влечет затраты как материального, так и морального плана. Поэтому на риск стоит идти только в том случае, если «игра стоит свеч» — стоимость заложенной квартиры значительно ниже рыночной, а сумма задатка не слишком велика.
Сдача в аренду ипотечной квартиры
Если квартира, приобретаемая в ипотеку, для заемщика не единственная, то одним из способов решения проблем с выплатами, а также подстраховкой на случай возможных финансовых трудностей может стать сдача ее в аренду.
Согласно статье 315 ГК РК, залогодатель, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, вправе пользоваться предметом залога, а также извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу и распоряжаться иным способом, но только с согласия залогодержателя.
Таким образом, запрета на сдачу квартиры, находящейся в ипотеке, как такового нет. Однако на деле все оказывается далеко не так просто. В ипотечном договоре могут быть прописаны отдельные положения, касающиеся возможной аренды квартир. Указание о сдаче квартиры в аренду и о других обременениях входит также в содержание ипотечного свидетельства. Чтобы легально сдавать квартиру в аренду, залогодателю необходимо получить официальное разрешение от банка-кредитора и уплачивать все налоги.
Сдавать квартиру в аренду имеют право физические лица, как с регистрацией в качестве ИП, так и без регистрации, и юридические лица. Форма регистрации — ИП по патенту, ИП по упрощенной декларации или юридическое лицо — влияет на размер налога, который подлежит уплате.
Физическое лицо.
Согласно статье 157 Налогового кодекса РК, сдавать квартиру в аренду без регистрации ИП можно в том случае, если размер дохода за календарный год для физического лица составляет менее 12 минимальных размеров заработной платы (на 2014 год МЗП составляет 19 966 тенге, эта цифра, по сути, и есть цена аренды в месяц, не облагаемая налогом). Имущественный доход арендодателя-гражданина является доходом, не облагаемым у источника выплаты, и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10 процентов. Исчислить размер налога гражданин должен самостоятельно, а уплатить его — не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, который установлен не позднее 31 марта следующего года.
Индивидуальный предприниматель.
При сдаче имущества в аренду он может выбрать один из режимов исчисления уплаты налогов: специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации либо специальный режим на основе патента.
Согласно Налоговому кодексу, индивидуальный предприниматель, работающий на основе упрощенной декларации, уплачивает налог в 3% от суммы дохода. При выборе режима на основе патента отчисляемая налоговая сумма составляет 2%.
Зарегистрировать ИП граждане Казахстана могут не выходя из дома — через портал электронного правительства. Вся информация об этом содержится на портале www.egov.kz.
Юридическое лицо.
Доход юридического лица, сдающего недвижимость в аренду, применяющего налоговый режим на основе упрощенной декларации, будет также облагаться по ставке 3% от суммарной выручки. Если же юридическое лицо — арендодатель исчисляет налоги в общеустановленном порядке, то ставка корпоративного подоходного налога на доходы от аренды составит 20%.
Конечно, возможен вариант, при котором недвижимость, находящаяся в залоге по ипотеке, сдается в аренду в обход банка-кредитора и налоговых органов, однако эти действия нелегальны и могут повлечь за собой нежелательные последствия. В настоящее время налоговые органы активизируют деятельность по выявлению доходов, получаемых от сдачи недвижимости в аренду. Помимо начисления неуплаченных налогов и пени за их несвоевременную уплату к арендодателю, скрывшему доход, может быть применено административное взыскание в виде существенного штрафа.
Передача по наследству недвижимости под ипотекой
Залогодатель имеет полное право завещать недвижимость, приобретенную по ипотеке. Согласно статье 315 ГК РК, соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, недействительно. Все платежи и обязательства по кредиту в этом случае лягут на плечи наследников, которым придется самостоятельно решать судьбу данной квартиры: примет ли на себя оставшийся залог один наследник, который в результате получит недвижимость, будет ли долг разделен на всех или же квартира уйдет с молотка.
В соответствие со статьей 1072-2 ГК РК, наследство, а в частности и обязательства наследодателя, могут быть приняты в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Что касается передачи ипотечной недвижимости в дар и других сделок с ней, то это возможно только с согласия банка.
Информационная службаkn.kz