Прежде чем оформить ипотеку, нужно знать не только об условиях, на которых она выдается. Важно также выяснить, как будет действовать банк, если вы вдруг не сможете производить ежемесячные взносы.
Поверьте, умение банка находить общий язык с клиентами и приемлемые штрафы за просрочку значат не меньше, чем проценты за предоставление займа.
Если вы задолжали по ипотеке — не прячьтесь от банка. Это самый главный совет, который неустанно повторяют не только сотрудники финансовых структур, но и те, кто защищает ипотечников, — различные общественные организации.
— Очень часто человек меняет номера телефонов, «забивается в угол» со своей проблемой. Так он только усугубляет ситуацию. В 2008-м мы это пережили: страх, шок, стресс. Теперь же советуем никогда не поддаваться эмоциям, а идти и разговаривать! — обращается к должникам член правления ОО «Оставим народу жилье» Лариса Бояр.
Обычно заемщик в состоянии предвидеть, что у него возникнут проблемы. Чаще всего просроченные долги по ипотеке возникают из-за потери работы, о чем работодатель, как правило, предупреждает заранее. В этой ситуации лучше обратиться к менеджеру банка-кредитора и оформить письменное заявление с описанием проблемы.
Самый главный совет, если вы задолжали по ипотеке, — не прячьтесь от банка
В первые дни просрочки
Методы воздействия со стороны банка усиливаются по мере того, как увеличиваются сумма и срок просрочки. Через какие этапы взыскания долга проходит клиент и что можно предпринять, рассказал начальник юридической службы компании MOVING Ерлан Рахимов. По опыту работы юриста, люди не обращаются за консультацией на этапе подписания договора с банком:
— В данном случае банк выступает своего рода монополистом. Если что-то не нравится в договоре — пожалуйста, идите в другой банк. Как бы все понимают, что здесь диктовать свою волю просто бессмысленно. Обращаются к нам по этим вопросам, когда уже совсем все плохо: просрочка, квартиру выставляют на торги и так далее.
С помощью сведущего юриста можно выйти из сложной ситуации с наименьшими потерями: грамотно составить письмо в банк или выработать правильную линию поведения в суде. Тем более что и сами банки заинтересованы в положительном имидже, а не в выселениях жильцов и негативных отзывах. Но это не мешает финансовым структурам использовать все возможные методы, чтобы вернуть долги. По словам юриста Ерлана Рахимова, принудительная продажа недвижимости происходит достаточно часто — примерно в 20 случаях из 100.
Сотрудники банка начинают звонить клиенту, если оплата очередного ежемесячного взноса задерживается хотя бы на день. Причины на этом этапе, как правило, несерьезны. Например, незначительная задержка с выплатой зарплаты. Если и после первых звонков деньги не поступают в течение нескольких дней, должником начинают заниматься так называемые «проблемщики» — специалисты по работе с проблемными клиентами.
Иногда можно услышать жалобы людей на то, как их «достают» звонками. Настойчивость сотрудников банков на этом этапе оправдана: лучше сразу найти решение, чем потом разгребать проблемы с накопившимися долгами.
Ерлан Рахимов говорит, что законодательством никак не регулируется частота и время, в которое могут совершаться звонки из банка. Получается, что хоть в три часа ночи.
— На моей личной практике был такой случай: ежедневно, почему-то ровно в 6.49 утра, мне звонили из банка: «Можно Жайдармана?». Я отвечал, что я не Жайдарман и прошу никогда больше не звонить. На следующий день звонит уже другой парень: «Можно Жайдармана?». И так было две недели каждое утро. Я понял, что некий Жайдарман дал наобум какой-то номер телефона, который, к несчастью, оказался моим. Я написал на блог премьер-министра развернутую жалобу. Прошло пять дней, мне позвонили из головного офиса Алматы, извинились и сказали, что мой телефон убран из базы данных.
Государственное кредитное бюро Казахстана создаст базу кредитных историй >>>
Когда приходит уведомление о невыполнении обязательств
Если человек не смог сделать взнос в течение месяца, вероятнее всего, у него начались серьезные проблемы с деньгами. Чаще всего клиенты не могут заплатить из-за появившихся сложностей с заработком либо со здоровьем. Есть и такие, кто не платит по причине собственных ошибок. В нашей стране, как и во многих других, стали весьма доступны беззалоговые кредиты. Появилось даже такое понятие, как кредитная зависимость. Психологи сравнивают эту напасть с алкоголизмом или игроманией.
Несколько ограничить такую зависимость должно постановление Нацбанка, которое действует с 1 апреля нынешнего года. Теперь местные банки должны отказывать потенциальным заемщикам в выдаче займа, если ежемесячный платеж по новому и ранее выданным кредитам превысит 50% от среднего дохода клиента.
То есть клиент не сможет оформить беззалоговый кредит, если у него есть ипотека, выплаты по которой отнимают половину заработка или больше.
По словам председателя общественного объединения «Обеспечьте народ жильем» Сулубике Жаксылыковой, должно пройти четыре месяца, чтобы банк начал процедуру взыскания долгов.
— Банк сначала направляет уведомление № 1 о невыполнении обязательств, — рассказывает общественница, — и в течение 30 дней с момента получения уведомления нужно в добровольном порядке погасить задолженность. Иначе банк вправе воспользоваться правом внесудебной реализации залогового имущества.
Однако стоит обратить внимание на важный момент: когда клиент получает уведомление о невыполнении обязательств, оно должно быть зарегистрировано через ЦОН. Иначе банк не сможет начать процедуру внесудебной реализации жилья. Без такой процедуры уведомление носит лишь предупреждающий характер, т. е. квартиру только грозятся выставить на торги. А вот после регистрации документа намерения банка однозначны: если за 30 дней долг не будет погашен, недвижимость уйдет с молотка.
Следует помнить, что лучший выход в любой ситуации — суметь договориться с банком. Делать это можно и нужно, каким бы сложным ни казался процесс переговоров. Всегда лучше решить проблему дипломатией, чем противостоять мощной организации. Но существуют и свои способы защиты.
Должник имеет право отказаться от внесудебной реализации в течение 25 дней со времени получения уведомления
Руководитель ОО «Обеспечьте народ жильем» Сулубике Жаксылыкова говорит, что заемщик может написать заявление в ЦОН об отказе от внесудебной реализации имущества. Сделать это надо сразу после получения уведомления №1 (если оно было также зарегистрировано через ЦОН). Действительно, в Законе РК «Об ипотеке недвижимого имущества» (статья 24), указывается, что «удовлетворение требований залогодержателя (в данном случае банка) во внесудебном порядке не допускается в случае, когда имеется письменный отказ залогодателя (то есть клиента банка) по ипотечному жилищному займу от проведения реализации заложенного имущества».
— Когда человек получает уведомление от банка о неисполнении своих обязательств и о том, что квартира может быть выставлена на торги, он в панике не читает нижнюю строчку, — описывает обычное поведение должника общественница Лариса Бояр. — Банки же, как правило, прописывают мелкими буквами в конце, что должник имеет право отказаться от внесудебной реализации в течение 25 дней со времени получения уведомления.
Написание отказа означает, что банк не сможет реализовать недвижимость по собственному решению. Для этого нужно будет сначала подать на заемщика в суд и выиграть дело.
Специалист юридической компании MOVING Ерлан Рахимов после получения уведомления предлагает должнику самому обращаться в суд и требовать отсрочки продажи с публичных торгов на срок до одного года (320 статья Гражданского Кодекса):
— У вас нет денег, вы не хотите, чтобы вашу квартиру реализовали, у вас дети, в конце концов, и некуда податься, единственный выход — обращаться в суд с просьбой об отсрочке внесудебной реализации на год. При этом нужно обязательно обосновать, что просрочка сложилась не по злой воле самого должника. Что долг был вызван стечением тяжелых жизненных обстоятельств: уволили с работы, болезнь близкого родственника. У нас сейчас только обследование МРТ (магнитно-резонансная томография. — Авт.) 30 тысяч тенге стоит. В общем, что у вас форс-мажорные обстоятельства.
Хорошо, если вы сможете доказать суду, что через год будете в состоянии погасить скопившийся долг. Не забудьте указать в иске, чтобы в течение отсрочки вам не начисляли пеню за непогашенные суммы.
По закону без суда на торги нельзя выставить залоговое имущество, которое не является предметом ипотеки. Другими словами, если вы взяли в кредит квартиру, а в залог предоставили не ее, а земельный участок или другое имущество, их принудительная реализация возможна только через суд.
Зачем казахстанцу кредитный рейтинг >>>
Хитрый ход
Есть интересный момент при получении уведомления. Специалисты говорят, что если оплатить хотя бы 500 тенге в счет погашения задолженности, банк должен будет по-новому готовить документы для проведения торгов. Ведь сумма задолженности изменится, значит, нужно составлять новое уведомление и направлять его клиенту. Теоретически, можно каждый раз платить по 2-5 тысяч тенге и таким образом оттягивать негативный для себя момент.
— Это мощный механизм, — комментирует Ерлан Рахимов, — но неотработанный. Так еще никто не делал. Как говорят, правила дорожного движения написаны кровью, а все банковские договоры написаны на ошибках в судах. Каждый проигранный суд — и они совершенствуют свои договоры.
Если оплатить хотя бы 500 тенге в счет погашения задолженности, банк должен будет по-новому готовить документы для проведения торгов
Получается, такая лазейка есть до тех пор, пока ею никто не воспользовался.
Если банк уже подал иск в суд, изменить ситуацию небольшими платежами не получится, потому что размер исковых требований можно менять.
Банку также будет сложно продать квартиру, если заемщик сделает в ней неузаконенную перепланировку. Хотя это, конечно, не решит проблему должника, а добавит ему новых.
Проведение торгов можно избежать
Выиграть судебное дело у банка практически нереально. Потому что клиент добровольно подписывал договор ипотечного займа и читал его. А значит, согласился принять выставленные условия. Однако банки подают в суд на должника, когда, на их взгляд, других вариантов уже не осталось. По словам юриста Ерлана Рахимова, для финансовых структур суды невыгодны по двум причинам: затраты и время.
При подаче судебного иска банк должен оплатить государственную пошлину — 3% от суммы иска. Для примера: средняя стоимость квартиры на вторичном рынке Астаны в марте составила 155 223 доллара, или 28 250 586 тенге (по данным аналитической службы kn.kz). Значит, пошлина будет равна 847 518 тенге. Если банк выиграет дело (а это происходит в 90% случаев), бремя госпошлины, скорее всего, переложат на должника. Но, во-первых, эти деньги изымаются из банковского оборота на достаточно длительное время, а во-вторых, есть хоть и маленькая, но вероятность проигрыша.
Второй минус судебных разбирательств — сроки. В течение пяти дней судья может думать, принимать ли иск к производству, еще в течение недели решается вопрос с датой первого заседания. Сами заседания могут откладываться и переноситься. Отметим, что в первой инстанции дело может рассматриваться до 2 месяцев. После чего решение суда вручается в течение 15 дней. Но и этот срок может растянуться, если одна из сторон всячески избегает получения решения. Затем можно обжаловать судебное постановление.
Закон РК не позволяет забрать жилье в том случае, если у заемщика есть на иждивении по опекунству несовершеннолетние дети
При любом варианте реализации жилья (судебная, внесудебная) в обязательном порядке проводится оценка рыночной стоимости недвижимости у независимых экспертов. Это тоже повод оспорить действия банка. В нашей стране нет единой системы оценки домов или квартир. Должник может выразить несогласие с установленной рыночной ценой, что тоже увеличит срок судебной тяжбы.
При этом сам клиент также несет финансовые потери: во время разбирательств продолжает начисляться пеня, нужно оплачивать услуги юриста, проведение экспертиз и оценок. Но, как ни странно, находятся граждане, которые специально затягивают разбирательства в суде. С грамотным юристом, говорит Ерлан Рахимов, можно проволокитить процесс от года до двух лет.
— Зачем? В пределах судебного процесса, пока решение не вступило в силу, я могу договариваться с банком, писать ему. Ведь никто не отменяет мировое соглашение. Это такой документ, где вы даже можете написать, что в период заключения мирового соглашения начисление пени прекращается. Понимаете?
В общем, затягивают процесс те, кто надеется выторговать для себя наиболее выгодные условия. Тем более что и банки заинтересованы получить в первую очередь свои деньги и проценты.
Если ипотечник успеет обратиться за помощью к общественному объединению, то есть вероятность сохранить жилье
Бывалые ипотечники рекомендуют после вынесения судебного решения либо подавать на апелляцию, либо начинать платить. То есть вносить определенные суммы в счет исполнения судебного решения. Можно пользоваться тем же счетом, который был открыт для ежемесячных взносов по ипотеке. Но в сопровождении платежа указывать, что деньги идут на погашение судебного решения.
— Должник обязан твердо знать, что из месяца в месяц нужно вносить определенную сумму, — напутствует Лариса Бояр. — По крайней мере, когда вас уведомят о процедуре торгов, можно их оспорить тоже в судебном порядке. Подать ходатайство: «Ваша честь, я прошу остановить эти торги, из-за того что я исполняю судебное решение по мере своей возможности». Конечно, это слабая соломинка для спасения, но для судьи уже важно, что вы хоть что-то делаете.
— К сожалению, у нас нет закона о защите единственного жилья. Закон РК не позволяет забрать жилье в том случае, если у заемщика есть на иждивении по опекунству несовершеннолетние дети, — комментирует общественница Сулубике Жаксылыкова.
Если гражданин считает, что банк поступает несправедливо, он может обратиться за помощью в соответствующие структуры. Помимо уже указанных общественных организаций, проблемами клиентов банков также занимается недавно созданный Союз потребителей финансовых услуг. Кроме того, разрешение конфликтов входит в сферу деятельности и банковского омбудсмена. Это независимое лицо, которое оказывает услуги гражданам на безвозмездной основе. С марта прошлого года в филиалах Нацбанка работают отделы контроля финансовых организаций и защиты прав потребителей финансовых услуг, куда можно обратиться с жалобой.
Когда возникают проблемы с выплатой ипотеки
Советы банков
1. Написать заявление на имя руководителя банка
В заявлении клиент описывает свою кредитную историю с объяснением возникшей ситуации и просьбой об отсрочке по ежемесячным платежам. Здесь же можно предложить свои варианты решения проблемы.
2. Отсрочка по основному долгу
Все заемщики знают, что ежемесячный платеж состоит из двух частей — основного долга и процентов банку. Отсрочку можно получить по выплате основного долга.
— Проценты надо будет платить, их банк однозначно оставляет, — предупреждает специалист компании MOVING Ерлан Рахимов. Минус в том, что проблемы с выплатами часто возникают в первые годы ипотеки, когда большая часть ежемесячных взносов уходит на банковские проценты. Это означает, что выплаты уменьшатся всего на 10-30%. Более того, невыплаченное за время отсрочки будет перекинуто на последующие месяцы. А это значит, что размер ежемесячного платежа в будущем увеличится.
3. Кредитные каникулы
Это определение больше знакомо нам по беззалоговым кредитам, когда клиенту дают возможность не платить кредит в течение определенного срока. И для этого не обязателен печальный повод вроде потери работы. Оказывается, дать каникулы банк может, если заемщик решил вложить деньги во что-то другое, например, в заграничную поездку. Но в этом случае за время кредитных каникул увеличивается процент. Допустим, стоимость ипотечного кредита — 10% годовых. За время каникул этот процент может составить 10,4% годовых.
4. Списание пени
— В юридической практике распространено такое понятие, что взыскание пени является правом, но не обязанностью сторон, — объясняет Ерлан Рахимов. — Списание пени также происходит по усмотрению банка. В прошлом месяце один из наших клиентов обратился по поводу того, что к нему пришла претензия с требованием оплатить основной долг. И сам же банк предложил в случае оплаты долгов за последний квартал списать пеню.
В основном банки прощают штрафы в каких-то особенных случаях: смерть заемщика, потеря работы из-за полученной травмы или при ошибочном начислении пени. В целом нужно будет доказать, что невыплата произошла не по вине клиента, а по не зависящим от него обстоятельствам.
5. Увеличение срока кредита
Допустим, ипотека была оформлена на 7 лет. Если клиент не рассчитал свои силы, банк может увеличить срок выплаты долга, например, до 15 лет. Долговая ежемесячная нагрузка, по словам специалистов, сократится не менее чем вдвое. Однако стоит помнить, что каждая пролонгация негативно влияет не кредитную историю клиента. Также специалисты предупреждают: максимально комфортный срок — 15 лет. Не стоит увеличивать ипотеку до 20-25 лет. В этом случае ежемесячный взнос уменьшится незначительно, а вот проценты, отданные банку за лишние годы, возрастут многократно.
6. Реализация жилья по обоюдному согласию
Продажа квартиры не обязательно должна происходить вопреки желанию клиента. Должник может сам прийти к решению, что недвижимость лучше отдать более состоятельным владельцам. Особенно, если ее стоимость возросла, а на вырученные средства можно покрыть остаток ипотеки и купить менее дорогое жилье.
Конечно, нужно получить согласие банка на продажу залога, в чем, скорее всего, препятствий не будет. Ведь для банка главное, чтобы кредит был погашен. Финансовая организация может даже помочь с поиском покупателя.
Как выбрать надёжный банк? >>>
Советы представителей общественных организаций
Активистка ОО «Оставим народу жилье» Лариса Бояр советует при обращении в банк все свои предложения, проблемы излагать на бумаге, закреплять входящим номером, а второй экземпляр оставлять у себя. Потому что главный вопрос, который звучит, когда дело доходит до суда, «Что вы сделали, чтобы исправить ситуацию?». И тогда заемщик сможет предоставить документальное подтверждение своих действий.
— Если ипотечник успеет обратиться за помощью к общественному объединению, то есть вероятность сохранить жилье, — говорит председатель ОО «Обеспечьте народ жильем» Сулубике Жаксылыкова. — Но прецеденты выселения должника из единственного жилья в практике есть.
Ирина Бердашова, Информационная служба kn.kz
Читайте также:
Жилье в рассрочку: риски и выгода