Покупка недвижимости за рубежом предполагает ряд нюансов и тонкостей юридического и отчасти психологического порядка. Казахстанцы начали проявлять интерес к зарубежной недвижимости где-то в начале нулевых годов. Однажды возникнув, спрос остается стабильным по сей день. Поспособствовал этому, в частности, мировой кризис, в результате которого цены на недвижимость во многих странах снизились настолько, что те казахстанцы, которые не могли себе позволить приобрести жилье в родных городах, смогли купить его за границей.
И по сей день подобное вложение средств не представляется чем-то сверхъестественным, во многом благодаря тому, что цены на жилье в нашей стране давно сравнялись и даже опередили стоимость недвижимости во многих странах. Так, согласно рейтингу компании Richmond Realty, Лас-Вегас и Костанай еще весной прошлого года практически сравнялись по стоимости жилья — 903 $ и 883 $ за квадратный метр соответственно.
Недвижимость для проживания
1. Для отдыха
Страны: Испания, Турция, Болгария, Хорватия и т.д.
Пример: Двухкомнатную квартиру в Анталье в новом ЖК с развитой инфраструктурой и бассейном можно приобрести за 49 тысяч евро. А за 95 тысяч евро можно стать обладателем трехкомнатного дома на побережье средиземного моря в Алании. В Болгарии и вовсе квартиру-студию с видом на море в курортном городе Святой Влас можно приобрести за 19 900 евро.
— В город Святой Влас я поехал отдыхать. Место мне понравилось, и с отдыха я вернулся уже с недвижимостью. Теперь мои дети могут проводить всё лето на побережье, и мне это обойдется недорого, в то время как неделя отдыха семьи в Турции обошлась бы примерно в 8000 $, — поясняет предприниматель Игорь Панфилов, ставший обладателем зарубежной недвижимости летом прошлого года.
Согласно рейтингу компании Richmond Realty, Лас-Вегас и Костанай еще весной прошлого года практически сравнялись по стоимости жилья — 903 $ и 883 $ за кв.м соответственно.
2. Для обучения детей
Страны: Чехия, Великобритания, Китай и т.д.
Пример: Квартиру площадью 60 квадратных метров в ЖК «Клецаны» в 30 минутах езды от центра Праги, можно приобрести за 57 200 евро. Весьма популярная причина приобретения жилья за границей, причем покупка зачастую делается с дальним прицелом на то, что в дальнейшем повзрослевший ребенок останется там жить.
Особенности приобретения казахстанцами жилья в Чехии >>>
3. Для последующего переезда
Страны: Израиль, Германия, США, Латвия, Турция и т.д.
Пример: Квартиру в рижской новостройке площадью 95 квадратных метров, с двумя ванными комнатами и балконом можно купить за 150 тысяч евро. Владение недвижимостью во многих странах позволяет получить вид на жительство и со временем — разрешение на постоянное проживание. К примеру, в Турции владельцы любой недвижимости вне зависимости от ее стоимости могут претендовать на получение вида на жительство на 1 год с дальнейшей возможностью продления. Болгария выдает ВНЖ на 1 год при покупке недвижимости стоимостью свыше 300 тысяч евро (в дальнейшем его можно продлевать в течение 5 лет), Греция — от 300 тысяч евро (на 3 года с возможностью продления), Испания и Португалия — от 500 тысяч евро (в Испании на 2 года, в Португалии на 1 год с возможностью продления).
Какие страны предпочитают казахстанцы?
При выборе страны для покупки недвижимости разные люди делают акцент на различных факторах. Для одних на первом месте географическое расположение и климат, для других — экономическое положение страны и политическая стабильность, для третьих — цены на рынке и те условия, которые создает данное государство для покупки недвижимости иностранными гражданами.
По данным компании Richmond Realty, казахстанцы предпочитают покупать жилье в странах с развитой туристической инфраструктурой, куда они чаще всего ездят на отдых или в командировки: Болгария, Турция, Испания. Учредитель компании InvestRealty и вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Аида Есмагамбетова отмечает, что назвать можно не только популярные страны, но и популярные города.
— В каталоге нашей компании представлено около 30 стран мира. Интересы у людей разнообразные, но в основном казахстанцев интересуют страны Европы, так как это надежный рынок, устоявшийся, с древней архитектурой, с историческим, культурным наследием. Это то, что нашим гражданам интересно. Из наиболее популярных городов я бы сейчас назвала Лондон и Дубай. Эти два города наиболее востребованы у казахстанцев.
Аида Есмагамбетова: «Вторые дома» казахстанцы покупают в Лондоне и Дубае >>>
Выбор страны зависит в большой степени от целей, для которых приобретается недвижимость. В частности, квартиры и дома в таких странах, как Болгария и Турция, приобретаются для того, чтобы проводить там отпуск.
— Почему выбор пал именно на Болгарию? В первую очередь, дело в самой атмосфере. Это славянская страна, болгарский язык похож на русский, многие представители старшего поколения изучали его в школе, свободно общаются. Не возникает культурного барьера, а это немаловажно. Сами болгары доброжелательны, чувствуешь хорошее отношение к себе, — поясняет Игорь Панфилов, владелец квартиры в болгарском городе Святой Влас.
Нужно отметить, что курортный город Святой Влас пользуется популярностью у карагандинцев: в одном только местном ЖК «Олимп» за последний год было куплено около 50 квартир.
— Болгария лично мне нравится больше, скажем, Испании, где тоже раньше многие приобретали квартиры. В Болгарии тоже отличный сервис, климат, природа, но цены при этом совсем невысокие, — говорит Олег Манохин, один из владельцев квартиры в «Олимпе».
Как купить квартиру в Болгарии >>>
Турции многие казахстанцы отдают предпочтение также в связи с культурным фактором.
— Я купил квартиру в турецком городе Мерсине, собираясь переезжать туда на ПМЖ. Казахстанцам с недавних пор легко получить ВНЖ в Турции, к тому же нам несложно адаптироваться к мусульманской культуре турков и без особых проблем выучить язык, так как он относится к тюркским языкам и похож на казахский, — делится опытом Мурат Кокербаев.
А вот Великобританию и ОАЭ выбирают в основном те, кто рассматривает недвижимость в качестве удачной инвестиции — благодаря стабильному экономическому положению этих стран.
Выгодное вложение капитала
Вложение денег в зарубежную недвижимость с целью их сохранить и преумножить — еще одна распространенная причина сделки. Рынок недвижимости привлекает своей стабильностью, в отличие от валюты или акций (рынок которых, к слову сказать, не слишком развит в Казахстане), цены на квартиры и дома хоть и колеблются, но не столь резко. И даже в том случае, если цены упадут, недвижимость можно сдавать в аренду, дожидаясь нового роста цен. А в момент, когда рынок войдет в фазу роста, ее можно выгодно продать, заработав на разнице цен.
Казахстанцам с недавних пор легко получить вид на жительство в Турции.
Недвижимость может «покупать сама себя». Даже не выплатив всю сумму за квартиру или дом, их уже можно сдавать в аренду и получать доход.
Что касается выбора страны, инвестирование в рынок недвижимости которой может принести реальную выгоду, то здесь стоит отталкиваться от макроэкономической ситуации в целом и состояния экономики отдельной страны в частности, от тенденций, складывающихся на рынке недвижимости, и от прогнозов на ближайшее будущее. Аналитический обзор компании Indriksons.ru, размещенный на официальном сайте компании Игоря Индриксонса — эксперта в области международных инвестиций в недвижимость, прогнозирует негативную тенденцию на 2014 год для рынков недвижимости таких стран как Испания, Болгария, Португалия и Египет. В список же тех стран, в которые стоит инвестировать в этом году, попали Великобритания, Германия и Франция.
К примеру, на рынке столицы Великобритании — Лондона наблюдается стабильный рост цен на жилую недвижимость. Согласно данным Land Registry, опубликованным на сайте компании Law Firm Limited, с 2000 до 2008 года цены шли вверх, затем, в 2008 году в связи с кризисом упали на 16,2%. С 2009 года рынок снова вошел в фазу роста. За 4 года средняя стоимость жилья в Лондоне выросла на 74,086 фунт ст. с 314,414 фунт ст. в 2009-м до 388,500 фунт ст. в 2013-м.
В Болгарии же, по данным московской компании «РК Реал», напротив, наиболее высокая средняя цена за последние несколько лет была зафиксирована в кризисном 2008 году — 702,82 евро за квадратный метр. Затем рынок пошел на спад: в 2009 средняя цена составила 552,69 евро, в 2011-м — 466,70 евро, а в 2013-м — 440,5 евро.
В качестве инвестиции можно приобрести не только жилую, но и коммерческую недвижимость, или даже вложиться в бизнес, который будет приносить доход без участия собственника.
Так, к примеру, среди популярных видов инвестирования специалисты отмечают так называемые hands-free-проекты, когда вы покупаете часть бизнеса, которым управляет профессиональная компания, а вы лишь получаете дивиденды. Таким бизнесом могут быть гостиницы, студенческие общежития, дома престарелых, склады самообслуживания. Входной порог здесь достаточно низкий, так как нет необходимости покупать целый отель — можно купить только один номер и получать соответствующую часть дохода.
На рынке столицы Великобритании — Лондона наблюдается стабильный рост цен на жилую недвижимость.
Процесс поиска и покупки
Теоретически заняться покупкой недвижимости за рубежом любой желающий может самостоятельно. Благо, Интернет предлагает массу сайтов, на которых представлены объявления о продаже квартир и домов практически в любом уголке света — это и сайты агентств недвижимости, и разнообразные каталоги, и сайты компаний-застройщиков.
Однако всё-таки разумнее доверить дело профессионалам — риелторским агентствам, специализирующимся на сделках с заграничной недвижимостью, которых сейчас немало в Казахстане. Говоря о методах поиска желанной недвижимости, Аида Есмагамбетова замечает:
— Я не скажу, что покупатель однозначно должен обращаться к специалистам, конечно, у него всегда есть возможность искать самостоятельно. В Интернете много информации, очень много предложений, но, как правило, все предложения в сети выложены через какие-то агентства. В большинстве развитых стран человек, как правило, не занимается продажей своей недвижимости самостоятельно, то есть он обращается в те агентства, к тем партнерам, которым он доверяет. Еще всё зависит от страны, в каждой стране свои правила, свои законы. Например, если мы возьмем США, у них по законодательству человек обязан действовать только через агентство.
Что касается выбора компании, которая будет заниматься поисками квартиры за рубежом, риелторы советуют отдать предпочтение тем, которые работают с иностранными компаниями, а не с отдельными застройщиками, так как во втором случае список предложений будет ограничен. В поисках лучших для себя вариантов казахстанцы могут обращаться напрямую и в компании той страны, где хотят совершить покупку.
Алгоритм действий выглядит таким образом.
- Вы приходите в такое агентство, оставляете заявку, знакомитесь с базой объектов, получаете подробную консультацию.
- Затем, если решение о покупке принято, агентство организует вам поездку для показа товара, так сказать, лицом. Относительно затрат на такой тур в разных компаниях могут существовать разные условия. Где-то клиент берет на себя все расходы за перелет и проживание, а работающий с ним агент организует трансферт, бронирует номера в гостинице и т.д., то есть берет на себя организационные вопросы. Есть агентства, которые возмещают часть расходов на дорогу и проживание или даже полностью покрывают их, но так происходит, как правило, при очень крупных сделках. Показ объектов происходит бесплатно.
- Когда выбор сделан и приходит время оформлять сделку, большинство риелторских агентств сами решают юридические вопросы — с помощью собственных юристов или обращаясь к специалистам, с которыми давно налажены деловые связи. Не стоит думать, что за границей всё намного лучше, чем у нас, поэтому один из главных плюсов сотрудничества с агентством заключается в том, что документы на все объекты проверяются на чистоту, если, конечно, выбранное вами агентство дорожит своей репутацией.
В каждой стране существуют свои юридические нюансы покупки недвижимости, которые могут как осложнить данную процедуру, так и, напротив, создать максимально комфортные условия для инвестирования. Существуют страны, где покупка недвижимости иностранцами запрещена или ставит перед зарубежным покупателем практически невыполнимые условия. К таким относятся Куба, Швейцария, очень трудно совершить покупку физическому лицу в Австрии. Определенные ограничения существуют и в ряде других стран, где иностранцы могут приобретать квартиры, но не имеют права покупать землю под строительство дома (Таиланд, Индия). В Великобритании процесс заключения сделки купли-продажи и оформление недвижимости можно вести только через юриста-адвоката. Однако способ обойти запрет есть почти всегда. К примеру, ограничения для физических лиц не распространяются на лица юридические. Процесс оформления недвижимости на юридическое лицо проще и выгоднее. Обратившись в агентство, покупатели перекладывают все заботы об оформлении документов и регистрации сделки на агентов.
В целом для покупки недвижимости где-нибудь в далекой стране от покупателя не требуют большого пакета документов — обычно достаточно иметь заграничный паспорт. В некоторых странах для оформления сделки требуют заполнить декларацию о происхождении средств.
В настоящий момент законодательства многих стран предоставляют иностранцам возможность вкладываться в долевое строительство, приобретать квартиры в рассрочку, в ипотеку (проценты при этом могут быть ниже, чем в Казахстане), что значительно расширяет возможности потенциальных покупателей.
Как купить квартиру в Турции >>>
Обратная сторона медали
О плюсах и возможностях можно говорить бесконечно. Но если отвлечься от ярких рекламных проспектов и воздушных замков, которые строит наше воображение, то основные доводы в пользу покупки зарубежной недвижимости сводятся к трем факторам: экономия на отдыхе, доходность от аренды и инвестиционная выгода. Однако за каждым из этих плюсов может стоять свое «но».
Экономия на отдыхе — да, но экономить вы сможете, только из года в год посещая одно и то же место. Некоторых людей такой расклад устраивает, но немало и тех, кто предпочитает всё время пробовать что-нибудь новое или хочет проводить отпуск, не думая о стирке, уборке, готовке. Для таких людей квартира, скажем, в Турции быстро превратится в обузу, на содержание которой (коммунальные расходы, налоги и т.д.) придется выделять энные суммы денег. Впрочем, многих людей такой расклад вполне устраивает.
— Что касается расходов на содержание квартиры, то она обходится мне не слишком дорого, — отмечает владелец жилья в Болгарии Игорь Панфилов. — Услуги КСК стоят 500 евро в год. В эту стоимость входят уборка территории, чистка бассейна на территории жилого комплекса, где расположена квартира и т.д. Кроме этого, домоуправ круглый год следит за квартирой, в случае чего с ним всегда можно связаться. А если мне надоест, я легко могу продать эту квартиру.
Доход от аренды — да, возможно. Но, во-первых, сдавать квартиру в аренду вы сможете только через управляющую компанию, и, соответственно, часть дохода будет оседать на ее счетах. Во-вторых, если приобретать квартиру только для того, чтобы получать доход от сдачи ее в аренду, то гораздо логичнее будет сделать это в пределах своей страны. Если же рассматривать этот вариант как решение проблемы простоя квартиры между вашими отпусками, то придется заранее договариваться с арендаторами на определенный срок, надеясь при этом, что за время жизни в квартире чужих людей с обстановкой ничего не произойдет, ведь возможности часто их проверять у вас не будет.
Выгодная инвестиция — как правило, инвестиции в зарубежную недвижимость выгодны. Но ничего нельзя заявлять категорично. Очень трудно строить долгосрочные прогнозы относительно рынка недвижимости, на который влияет множество факторов, в числе которых макроэкономическая ситуация. Поэтому однозначно утверждать, что перепродажа квартиры за границей стопроцентно принесет доход, не приходится.
Кроме того, важно не только собрать информацию, но и правильно ее проанализировать. Как показывает практика, многие покупатели недвижимости наступают на одни и те же грабли, к коим относятся в частности:
- Выжидательная позиция при покупке в расчете на значительное снижение цен
Такая тактика была абсолютно оправдана несколько лет назад, сегодня же в большинстве стран кризис закончился. Следует понимать, что сильно дешевеют только неликвидные объекты, которые в принципе плохо продаются, а качественные всегда остаются в цене. - Излишнее доверие к рекламе, статьям в Интернете и печатных изданиях
Следует понимать, что в этих источниках может быть как прямая неправда, так и умолчания и различные «фигуры речи». Скажем, фраза «за два года наша недвижимость подорожала на 50%» может быть истинной правдой — если берется период с 2006-го по 2008 год. Однако сегодня на рынке дуют несколько другие ветры. - Попытка сделать всё самостоятельно, без помощи специалистов
Желание сэкономить понятно, но оно чревато проблемами даже в странах, где свято чтут букву закона. А в странах вроде Турции или Египта подобные действия просто опасны. - «Эмоциональные» приобретения по схеме «все покупают, и мне надо»
Все люди подвержены влиянию общественного мнения, но столь серьезные решения, при которых приходиться расставаться как минимум с десятками (а то и сотнями) тысяч евро, надо принимать осознанно и взвешенно.
Марина ДАНИЛОВА, Информационная служба kn.kz
Читайте также:
Как казахстанцу купить недвижимость в Литве