Пәтерді сатқан кезде өте аз күш-қуат пен уақыт жұмсап, біз бәріміз одан молырақ пайда табуға үміт артамыз. Бірақ, тілегеніңіз әрдайым жүзеге аса бермейді. Неге? Өйткені, өзіміз, расында, меншікті тұрғын үйді нақтылап бағалаған сәтте әрқашан тұрақтылық, шынайылық, бір сөзділік танытпаймыз.
Шындыққа тым жанаспайтын құн
Рейтингте қателіктің бірінші бөлігі тұрғын үйдің шынайы құнын көтеру болып табылады. Бұның себептері әр түрлі болуы мүмкін, алайда, нәтиже біреу: құн бойынша көңілдерін қанағаттандыратын объектіні клиенттер жан-тәндерімен іздеуге шаршамастан аттанады, ақыры соңында болмаса құнды түсіруге, болмаса аталған бағаға келісетін адамды күтуге сатушыларға тура келеді.
— Сатушылар өздерінің баспаналарын жиі-жиі өте жоғары бағалайды, — деп атап өтеді риелтор Виолетта Гарш. — Бұл қадам сатып алушылар үшін объекті қызық болмай қалуға итермелейді. Бағаны білген сәтте тұрғын үйге қарауға кез келгеннің ынтасы жоғалады. Пәтерді сатушылар өз бағаларын келесі сауда-саттыққа және қымбат аналогтарға сүйенетіндіктерін айтады.
№1-ші себеп. Аналогты әдіс
Жеке меншікті тұрғын үй көлеміне бағаны қоятын уақытта аналогты әдіс бүтіндей алғанда сондай жаман емес. Алайда, расында, сатушылар орташа бағаға емес, қымбат аналогтық бағытты мықтап ұстануға тырысады. Осыдан кейін тәртіп бойынша, сауда-саттыққа тағы 3-5% үстеледі, нәтижесінде орта нарықтан 10-15% жоғары баға қалыптасады.
№2-ші себеп. Өз қажеттілігіне бағыт ұстану
Баға көтерудің тілге тиек ететін тағы бір негізделмеген себебі меншік иесі бағаны қоятын уақытта осы нарықтың шынайылығынан емес, жеке өзінің тұтынушылығынан тым алшақтау кетеді. Мәселен, жаңа тұрғын үйді сатып алу үшін оған 80 мың доллар сомасын нақты жинау керек делік, ал, меншікті жинағының мөлшері барлығы 20 мың долларды құрайды. Мәселені әділдікпен бағалау бойынша пәтер 55 мың доллардан көп артық тұрмайды. Дегенменен, меншік иесі қасақана өзіне қажетті соманы иелену үшін көтерілген бағаны 60 мыңға емін-еркін қояды. Қорытындысында цифр формула бойынша былай қалыптасады: сатып алынатын тұрғын үйдің бағасы аз меншікті жинақтау. Сонымен қатар кейде 20-30%-ға алынған цифрдың орта нарықтықтан тым жоғары болатыны есепке алынбайды.
№3-ші себеп. Бағаның шарықтауын күту
Кейде жоғары баға құнның шарықтауын күтіп отырған сатушылардың кемшілігінен көрсетіледі. Алайда кейінгі нарық орын алып жатқан өзгерістер мен бағаның өте жоғарылауын ақырын қабылдайды. Сондықтан нәтижесінде пәтер бәсекеге тым қабілетсіз болып қалады.
— Адамдар жіберіп қоятын осындай қателік болады. Міне, сіздің көптен асыға күткен сатып алушыңыз, алайда, онда сіз алуды қалаған сома соңына дейін, екі мың доллардай жетіңкіремейді. Ұзақ келісуден соң, сатып алушы баға туралы бір тоқтамға келе алмай, сізден кетіп тынады... Сосын бір-екі айдан кейін қаражат жедел керек болғандықтан, бірінші клиентке бір-екі мың доллардай түсуге болатынын сіз анық түсінесіз. Ақырында пәтерді өте арзанға сатуға тура келеді, — деп атап өтеді риелтор Альбина Закиева.
Өзіндік тұрақтылық
Тұрғын үй көлемі санаға сыймайтын тым жоғары бағаға иеленуге сатып алушылардың асықпайтыны белгілі, өйткені, оған ұқсас пәтерді төмен бағаға олар таба алады. Осындай маңызы зор мәмілені жасаспас бұрын олар нарықты салыстырады, орташа құнды бағамдайды және өздері үшін бағаның шегін қояды. Дегенменен, барлық сатушылар бұнымен келісуге дайын емес.
— Кейбір клиенттер пәтердің, айтайық, пәтердің екі апта бойы сатылмай тұрғанын көріп, сәл бағаны түсіргенге көнуге тырысады, ал, кейбіреулері өз дегендерінен қайтпай тұрып алады. Пәтер екі-үш ай, жарты жыл сатылмай тұрса да, қожайын бағаны түсіргенді қаламайды. Мұнда, әрине, барлығы сатушының өз әрекетіне тығыз байланысты: біреу тезірек сатқысы келеді, ал, біреу күтуге дайын, — деп жан-жақты, тиянақты түсіндіреді Виолетта Гарш.
Алайда, пәтерді қайта бағалауда сатып алушыларды табу барлық сәтте оңайға соқпайды. Аталған ауданда немесе тіпті үйде өзінің қалағанына ие болу әрдайым да жүзеге аса бермейді. Мұндай жағдайда ұсыныс шектеулі болады және сатушының өз дегенін жүргізуге мүмкіндігі әжептеуір молаяды.
Әділетті бағалау
Риелтор Виолетта Гарш түсіндіргендей, пәтердің шынайы, нақты бағасын анықтау үшін БАҚ-тағы нарық ұсынымдарына зер салып, білу керек және аналогиялық параметр бойынша аталған ауданда орташа баға шығарылады екен. Мысалы, Астана, Алматы мен Қарағанды сияқты қалалардағы әуесқой-бағалаушыларға kn.kz порталының аналитикалық шолулары көмекке келе алады, мұнда тек шаршы метр үшін орташа баға туралы ғана емес, сонымен бірге қала ауданы мен үй түріне байланысты бағаны бөлу туралы тұщымды, ортақ ақпарат беріледі. Бірақ, БАҚ-та көрсетілген бағалар, тәртіп бойынша, шынайы құннан шамамен 10%-ға жоғары болатынын, бағалаушылар баса атап айтады. Сондықтан бағаны қоюда тұрғындардың сатып алушылық мүмкіндігін есепке алу қажет.
Орташа бағаны шығару үшін тек бөлменің санын және аудан мен көлемді ғана емес, сонымен қатар пәтер орналасқан қабатты, көпқабатты үй салынған материалды, құрылыстың салынған жылын, жобалауды, қылтиманың болуын, подъезд бен лифтінің жағдайын есепке алу қажет екендігін тиянақтылап атап өткен дұрыс.
Бұған қоса шебер маман-бағалаушыларға жүгінуге толық мүмкіндік бар. Қаланың әрбір жеке аудандарында тұрғын үй көлемінің шаршы метрлерінің құны туралы толықтай мәліметті кәсібилер пайдаланады. Мұндай мәліметтер қалалықтарда жоқ. Бағалаушылардың қызмет құны Қарағандыда орташа 4000-5000 мың теңге болды.
Абайлаңыздар: төмен баға!
Егер де жылжымайтын мүлік нарығында пәтерді қайта бағалау тым көп болса, онда бағасы орташа нарықтықтан төмен белгіленсе, жылжымайтын мүліктің объектілері, керісінше, аз болады, бұл таңданарлық емес. Сонымен қатар сатушының қателігі туралы емес, оның шешімі туралы әңгіме тілге тиек етіледі. Бұл жерде бірнеше себепті баса айту керек.
— Пәтерді төмен бағаға сатудың негізгі, түпкілікті себептерінің бірі сатудың аса жеделдігі болып табылады. Егер адам, басқа қалаға немесе елге көшуді қаласа, банктегі қарыздарын өтеу кезінде немесе тұрғын үйді үшінші тұлғаға ауыстыруда, басқа қаланың немесе елдің азаматы мұраны алар уақытта немесе өзге де кез келген жағдайда сатушы төмен бағаны белгілеуге келіседі, — дейді риелтор Виолетта Гарш.
Қиындығы бар жылжымайтын мүлік
Алайда, сонымен қатар төмен баға осы тұрғын үйдің проблемасы бар екендігінен айқын, анық белгі береді.
— Нарықтық құннан тым төмен сатылатын пәтерлер әдетте БАҚ-қа дейін жетпей қалады, олар болмаса туысқандарға, болмаса көршілерге сатылады, — деп жан-жақты атап өтеді риелтор Кұрманғазы Тілегенов. — Ал, егер сату туралы хабарландыру жарияланса, онда объектілер тіпті бірінші клиентпен бірге жылдам кетеді. Әдетте мұндай пәтерлерді ақша қысқа мерзімде керек адамдар сатады. Бірақ, осындай адамдар тым аз кездеседі — барлығы 100%-дың 7%-дайы ғана. Қарызы бар пәтерлер төмен бағамен сатылады. Болмаса ең төмен бағадағы пәтерді, үй банктің қызметкерлері кепіл ретінде, жылжымайтын мүлікті сатуға қоюдың нәтижесінде болады, сатып алушының күшімен бұрынғы тұрғындарды қуып шығу орын алады.
Сатып алушы неден қауіптенуге болады?
Соңғы үш жыл бойында пәтерлердің қолдан-қолға жиі-жиі, көбірек өтуі орын алды (мүмкін, әрине, «инвестициялық» пәтер, бірақ, ол «криминалды» болып жатады).
Жылжымайтын мүлікке байланысты сот дауласуларының болуы (мұндай мәміледен тіпті дұрысы бас тарту керек немесе ең соңында юрист арқылы жан-жақты, тиянақты, ыждағатты талданған соттың шешімін тұрғын үйдің қожайынынан талап ету қажет).
Сатушының сауысқандай сақ болатындай әрекеті, пәтерді сатудағы оның асығыстығы жуырда бұл тұрғын үйде қандай да бір мәміле жасалғанын немесе бұл объектіге қатысты сот өткендігін тым аңғартады.
Бағаға мықты әсер ететін факторлар
1. Инфрақұрылымның дамуы
— Аудан инфрақұрылымының дамуымен аялдамаға, оқу орынына жақын орналасу оның құнын 5-10%-ға тым көтеруі мүмкін, — дейді Виолетта Гарш.
2. Бірінші қабатқа әлеуметтік-мәдени-тұрмыстық объектілердің орналасуы
Үйдің құрылысының кезінде жоспарланған әлеуметтік-мәдени-тұрмыстық объектілердің ғимараттың бірінші қабатта, сонымен қатар қылтималары жоқ болса, екінші қабатта орналасуы да, риелтордың пікірінше, пәтердің құнына кәдімгідей жақсы ықпал етеді. Меншік иелерінің өміріне көлеңке түсірмейтін дәріханалар, шаштараздар, турфирмалар пәтердің сатылатын бағасына тым сондай кері әсер жасамайды, даңғырамен үй тұрғындарының мазасын алатын сауық салуға арналған орны және күндіз-түні жұмыс істейтін дүкендері бар ғимаратта баға төмендейді.
3. Күрделі жөндеу
Сапалы жан-жақты жөндеу пәтердің құнын шамамен 15-20%-ға көтереді. Бұдан көпке дәмеленудің қажеті шамалы. Оның есесіне мәмілені өткізудің жылдамдығына керемет оң әсер етеді.
4. Көршілер
Тұрғын үйді таңдар кезде сатып алушылар неге баса назар аударатынын сөз еткенде, аудан және тұрғын үйдің жағдайы сияқты белгілі баға қалыптастыратын факторлардан басқа көршілікте тұратын адамдар аса зор рөл атқаратынын риелтор Никита Чугунов атап өтеді.
— Көп нәрсе үйде тұратын адамдардың дәрежесіне қатысты. Көпшілігі үйдегі немесе подъездегі жалға берілетін пәтерлердің санына назар аударады. Және ауланың жағдайы, балалар алаңшаларының және жабылма орындардың болуы мәні зор фактор болып табылады, — дейді ол.
Тексерілетін құжаттар
Пәтерді сату алдында барлық құжаттарды реттеп, тәртіпке келтіру қажет немесе мемлекеттік органдардағы бүкіл мәліметтерді салыстырған дұрыс. Пәтердің құжаттарының проблемалары аяқ астынан туындауы ықтимал. Оған қоса осы мәселелер туралы жылжымайтын мүліктің иелері еш күдіктенбейді немесе жеңілтектік мінезбен оған оңды мән бермейді.
— Мынадай оқиғалар жиі орын алады: өте жоғары бағамен пәтерді сатуға қояды және отырып клиенттерді күтеді. Уақыт өте сатып алушы табылғанда, олар 1000 доллардан 5000 мың долларға дейін төмен түсіп, баға бойынша саудаласады, сосын мәмілелерді ресімдеу рәсімі басталады. Бәле осы жерден туындайды: ескі, көне техникалық паспорт, көлемдері сәйкес келмейді, қайта жобалау бұрында болған, тағы бір қолайсыз жағдай, пәтерде бірнеше тыйым салу бар екен. Осы уақытта ең ыңғайсыз және күрделі мәселе болады — қысқа мерзімнің ішінде құжаттарды ретке келтіру қажет немесе оны тыйым салудан шығаруға тура келеді, сонымен сатып алушылар сізден кетіп қалуы мүмкін, — деп түсіндіреді риелтор Альбина Закиева.
Сатып алу кезінде сұралатын құжаттар:
- тіркелген құқық туралы анықтама (ТҚО-ы арқылы беріледі);
- құқық белгілеуші құжаттар (сатып алу-сату келісімшарты, сыйлау, ауыстыру, жекешелендіру және т.б.);
- меншік иесінің қарызы жоқтығы туралы ПИК-нің, коммуналдық қызметтің түбіртегі;
- салық басқармасынан анықтама (сондай қарыздардың жоқтығы туралы);
- пәтердің жоспары (заңдастырылмаған қайта жобалаудың жоқтығын, техпаспорттағы пәтер көлемдерінің дәлдеме сәйкестігін және құқық белгілеуші құжаттарды тексеру);
- құжаттарда айқын көрсетілген мекен-жайдың және пәтердің нақты орналасқан жерінің сәйкестігін тиянақты тексеру қажет. Сонымен қатар пәтердің құжатында көше атауының өзгеруіне қатысты ескі мекен-жай көрсетілуі мүмкін.
Ауыртпалықтың бар екенін анықтаймыз
Бірінші кезекте жылжымайтын мүліктің объектісі туралы барлық қажетті мәліметтер бар дәл кадастрлық анықтаманы, сонымен қатар тыйым салу мен ауыртпалықты алу керек.
Мысалы, коммуналдық төлемге қордаланған қарыздардың нәтижесінде пәтерге тыйым салу тым жиі-жиі кездесіп қалады. Коммуналдық қызметтер заңды түрде қарызды өндіріп алу туралы талап арызбен сотқа жүгінген кезде талап арызды қауіпсіздендіру туралы өтініш межеленген уақытта діттеген жерде жауапкер жоқ болған жағдайда да жан-жақты, тиянақтыланып қарала береді. Қорытындысында толыққанды шешім заңды қолданысқа енгенде, сот орындаушылары мүлікке тыйым салады. Үй егесі өзінің бағалы да керекті заттарын сатуға ниеттебегенде, бұл туралы түк те білмеуі де ықтимал. Егер де пәтердің меншік иесі кепілдік несиені ресімдесе және де құқық қорғау органдары қылмыстық істерді жүргізсе, мүлікке шектеуді сонымен қатар банктер де дәл қоя алады. Кадастрлық анықтаманы ТҚО-нан немесе e-gov үкіметтік электрондық сайт арқылы әрі жылдам, әрі сенімді алуға болады.
Қорытындылаймыз
Баға әділ-шын болуы тиіс
Аналогты ұсыныстарды бағыт етіп ұстай отырып, БАҚ-та жарияланатын хабарландыруларда баға, тәртіп бойынша, нақтылықтан орташа 10%-ға жоғары көрсетілетінін ескеру қажет. Барлық факторларды ұмытпаңыз және сауда-саттық үшін мүмкіндікті қалдырыңыз.
Құжаттарды тексеру міндетті
Сатудың алдында барлық құжаттарды тиянақты түрде ретке келтіру керек. Егер де мәмілені ресімдеу кезінде қандай да бір тәртіп бұзушылық немесе сәйкессіздік анықталса, онда оны жөндеуге көп уақыт кетеді және клиент жәй мәміледен бас тартуы ықтимал.
Амалсыздықтан ақталмайтын шығындар
Соманың құнына жөндеуге жұмсалғанды, сонымен қатар сонда қалдырып кететін жиһаздардың бағасын қосуға соншалықты тырыспаңыз және т.б. Мүмкін, әлеуетті сатып алушыға бұлардың бүкілінің керегі жоқ шығар және ол бұны артықшылықтан гөрі кемшілік деп қабылдайды, шарасыздықтан келісуге көнеді.
Сауда-саттық — орынды!
Егер де сіз пәтердің сатылмағанын тез байқасаңыз, бағаны түсіріңіз немесе сауда-саттыққа келісім беріңіз, болмаса нәтижесінде ымыраға келгенге қарағанда көп жоғалтуыңыз әбден ықтимал.
Kn.kz Ақпарат қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
Жылжымайтын мүлік құжаттарын тіркеу
Бөліп-бөліп төлеудегі тұрғын үй: тәуекелділік және қолайлылық