Февральская девальвация тенге, можно сказать, предопределила поведение рынка недвижимости на предстоящий год. Аналитическая служба kn.kz сделала анализ рынка недвижимости в свете последних экономических событий.
Астана
Несмотря на довольно сдержанные темпы роста экономики, рынок недвижимости Астаны весь ушедший год показывал исключительный рост, чего не скажешь о южной столице Казахстана — Алматы. Похоже, именно в Астане сейчас концентрируется инвестиционный спрос, способствующий росту цен. За 2013 год цены на жилье в Астане выросли почти на 14%. Сейчас средняя цена в столице в среднем на 100 долларов выше алматинских цен. Факт перетока инвестиций в рынок жилья Астаны подтверждается динамикой соотношения средней цены на жилье двух столиц, которая с марта 2010 года демонстрирует постоянное сокращение разрыва. Еще год назад разница составляла те же 100 долларов, только уже в пользу алматинского жилья.
Разумеется, февральская девальвация усугубит и без того снижающуюся платежеспособность граждан. В первую очередь это скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос.
Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.
Цены на жилье элит- и бизнес-классов могут отреагировать на девальвацию с задержкой по времени и более низкими темпами снижения, так как данный вид жилья пользуется спросом у населения с достаточно высоким уровнем дохода. К тому же, дорогое жилье имеет больший срок экспозиции и продавцы готовы дольше ждать, прежде чем сбросить цены. Но как показывает опыт девальвации 2009 года, сегмент дорогого жилья в итоге все равно сползает вниз, но только с определенной задержкой и более низкими темпами.
Согласно прогнозу аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья Астаны ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
Алматы
Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья Алматы весь последний год «гуляла» около отметки 2000 $ за квадратный метр. Годовые изменения носили сезонный характер и не превысили уровня инфляции. Возможно такая ситуация сохранилась бы и в дальнейшем, поскольку фундаментальных причин ни для роста, ни для падения цен пока нет, но девальвационное повышение цен на жилье в национальной валюте неизбежно приведет к падению долларовых цен.
Согласно общему прогнозу аналитической службы kn.kz, снижение средней цены предложения на рынке жилья Алматы составит 7-10% до конца года.
Вполне возможно, что глубина снижения цен на жилье в Алматы окажется даже выше указанного диапазона, при том, что основной инвестиционный спрос концентрируется сейчас в Астане. Поэтому в отдельных сегментах жилья (в дешевом и среднем) снижение может достичь 15-18% в год.
Караганда
Несмотря на довольно сдержанные темпы роста экономики, за ушедший год средняя цена на рынке жилья Караганды выросла на 11%. Главным образом это обеспечивалось ростом цен на дешевые квартиры, где сконцентрирован массовый спрос.
Однако влияние девальвации в Караганде не замедлило отразиться на ценовой динамике. Так, после девальвации индекс цен успел сократиться на 7 долларов с квадрата до 1148 долларов, или на 0,6%.
Согласно общему прогнозу аналитической службы kn.kz, подобная динамика сохранится весь предстоящий год. Снижение средней цены на квартиры в Караганде составит 7-10% до конца года.
На днях в СМИ появилось мнение руководителя группы рисков одного из алматинских агентств недвижимости по поводу возможного обвала казахстанского рынка недвижимости на 50%. В связи с этим хочется сказать, что любой прогноз должен основываться на анализе микро- и макроэкономических факторов и нескольких сценариях развития ситуации, среди которых возможен и негативный. На самом деле, в мировой экономике, от состояния которой зависим и мы, накопилось множество рисков, связанных с глубокими институциональными проблемами.
Эти же проблемы вызывают и геополитические риски, проявление которых мы видим на примере Украины и России. Однако все же для 50-процентного снижения цен на недвижимость должно произойти катастрофическое ухудшение состояния мировой и отечественной экономики в ближайшие годы, если предположить худший сценарий. Однако пока это только риски, эффект от которых сложно спрогнозировать. А сейчас в Казахстане реальных предпосылок к такому повороту нет. Сохраняются умеренные темпы роста экономики и личных доходов, ипотека хоть и не растет, но и не падает, население увеличивается. Поэтому — будем реалистами.
Аналитическая служба портала kn.kz