Как купить квартиру по договору переуступки

Граждане, приобретающие жилье по договору переуступки (цессии), могут сэкономить значительную сумму. Чтобы быстрее найти покупателя, продавцы часто демпингуют и продают жилье дешевле, нежели у застройщика — в отдельных случаях размер скидки может доходить до 20%.

Особенность таких сделок в том, что это не покупка жилья: до тех пор, пока дом не введен в эксплуатацию, жилплощадь в нем продавать нельзя. К тому же если здание не достроено, многие квартиры существуют лишь на бумаге. В подобной ситуации заключается либо договор долевого участия (с застройщиком), либо договор уступки права требования (с физическим лицом).

Покупка квартиры, на которую застройщик еще не передал право собственности, уже не новинка на рынке недвижимости. В чем прелесть такого приобретения? Всё просто: стоимость мясного фарша всегда ниже цены готовой котлеты. Одним словом, полуфабрикат стоит гораздо меньше конечного продукта. К тому же реализация жилья по переуступке — верный способ заработать за счет роста цен на первичном рынке, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

Что значит «переуступка»

Уступка права требования и цессия (лат. cessio — уступка, передача) — это одно и то же. Человек, который уже является участником долевого строительства и полностью выплатил стоимость квартиры, передает (уступает) свои права по договору долевого участия другому лицу. Новое лицо (он же теперь новый кредитор) вправе требовать от застройщика (должника) передачи ему квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Данный вид сделки удобен тем, что для ее заключения не требуется согласие должника (или застройщика), если, конечно, иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Новый кредитор будет обладать теми же правами и в том же объеме, что и прежний дольщик.

Еще раз обращаем ваше внимание на то обстоятельство, что вы получаете не жилой объект, а только право требования выполнения обязательств застройщиком, в том числе право на получение жилища в собственность по завершении его строительства. Стоимость квартиры уже выплачена прежним дольщиком.

Другими словами, вы приобретаете не квартиру, а документ, который удостоверяет ваше право получить свою недвижимость. Может показаться, что заключить договор цессии — всё равно, что купить обещание. На самом деле это не совсем так. Первый дольщик уже вложил собственные средства, на которые застройщик и возводит объект. Поэтому при уступке права требования к новому кредитору переходят все возможности, установленные договором долевого участия в жилищном строительстве.

Прежде чем приобретать право требования, нужно для начала разобраться с застройщиком. Существует много нюансов, на которые стоит обратить внимание, чтобы потом не остаться с носом. Сумма взноса и срок сдачи объекта — не единственно важные условия договора. Изучите, например, есть ли возможность потребовать от застройщика вложенные в долевое участие средства, если он не выполняет своих обязательств. Некоторые договоры долевого участия исключают такое право.

Но даже если вас всё устраивает, договор цессии не может дать 100-процентной гарантии конечного результата. Поскольку сам процесс долевого участия в строительстве связан с определенными рисками.

Квартира по переуступке >>>

Как избежать мошенничества

Существуют разные причины, по которым дольщик решает отказаться от сотрудничества с застройщиком. У человека, к примеру, могут возникнуть финансовые трудности, связанные с долгами. При обычном расторжении договора с застройщиком возврат средств может быть проблематичным и невыгодным. А если найти заинтересованное лицо и составить с ним договор цессии, можно вернуть свои деньги без потерь, иногда даже с выгодой.

Или элементарно — продавцу понравился другой жилой район, и поэтому он отдает свое право, чтобы также без потерь (штрафа) вернуть свои деньги и вложить их в другой объект.

Конечно, как и в любых вопросах, связанных с недвижимостью, при заключении договоров цессии также встречаются случаи мошенничества.

Прежде чем идти на сделку, стоит соблюсти несколько правил:

• по возможности, перед заключением договора нужно проконсультироваться у юриста, а еще лучше — доверить юристу полное сопровождение заключаемой сделки;
• покупателю стоит получить от застройщика полный пакет документов на объект. Необходимо выяснить состояние строительства, узнать судьбу других проектов, которые были реализованы частной компанией;
• получить от лица, передающего свое право требования, информацию об отсутствии обременений;
• по закону не нужно согласие застройщика на переуступку права (если иное не предусмотрено законодательными актами и договором долевого участия). Однако, чтобы обезопасить себя, юристы советуют не пренебрегать согласием должника (застройщика), так как у него могут быть встречные требования к дольщику, возникшие еще до заключения договора цессии. Впоследствии должник может предъявить эти претензии к новому дольщику;
• также нужно получить подтверждение оплаты всей стоимости, предусмотренной договором долевого участия;
• и главное — договор цессии следует заключать у нотариуса, который обязан проверить наличие всех необходимых документов и оформить сделку в соответствии с требованиями законодательства.

Мошенничество с недвижимостью: распространённые схемы >>>

Как заключить договор цессии

При грамотном подходе и наличии подготовленных документов договор уступки права требования можно оформить в течение трех-четырех дней. Любая сделка с недвижимостью требует государственной регистрации, поэтому некоторые уверены, что то же самое нужно сделать с договором цессии. Но в данном случае о сделке с недвижимостью речь не идет, поэтому госрегистрация не предусмотрена.

Лицо, передающее право требования, принято называть цедент, а лицо, принимающее право требования, — цессионарий.

Для заключения договора уступки права требования необходимо соблюсти условия, предусмотренные законодательством:

1. Уступка права требования не должна противоречить условиям договора долевого участия. То есть договор между застройщиком и дольщиком не должен содержать запрета перехода права по договору цессии.
2. Лицо, желающее уступить право требования, должно представить документы, подтверждающие принадлежность ему этого права. Это в первую очередь сам договор долевого участия в строительстве со всеми приложениями к нему, а также все заключенные к нему дополнительные соглашения и дополнения, предоставить все ранее заключенные договоры цессии, если речь идет о повторной передаче (уступке) прав.
3. Уступка права требования возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. Таким образом, цедент обязан представить все документы, подтверждающие полную оплату по договору долевого участия.
4. Для заключения договора цессии лучше получить согласие застройщика, хотя по закону такое согласие не требуется.
5. Уступка права требования может быть как возмездной, так и безвозмездной. К возмездному договору цессии применяются положения, как и к договорам купли-продажи. Безвозмездные договоры уступки права требования рассматриваются как разновидность договора дарения. В любом случае, отчуждение права требования лицом, которое приобрело это право в период совместного брака (т.е. за счет совместных средств), допускается только с согласия супруга. Возмездное приобретение права требования также возможно только с согласия супруга лица, состоящего в браке.
6. Для заключения договора цессии лицо, уступающее свое право требования, обязано предоставить выписку из реестра регистрации залога движимого имущества. Данная выписка (справка) выдается центрами обслуживания населения и стоит 0,5 МРП на дату обращения. Получить ее можно через три дня после обращения. То есть за данной выпиской следует идти в ЦОН за три дня до заключения самой сделки (подписания договора цессии).

Не бойтесь рисковать, однако рискуйте с головой, и желательно — с юридически грамотной. Скупой платит дважды, а то и трижды, поэтому квалифицированная помощь облегчит ваш путь к приобретению желанной квартиры.

Плюсы и минусы договора цессии

Плюсы

Минусы

Цена приобретаемого в будущем недвижимого имущества у участника долевого строительства может быть гораздо ниже, чем у застройщика. Дольщик, нуждающийся в деньгах, может выгодно продать (уступить) свое право требования к застройщику. Сумма за переуступку может существенно превышать первоначально выплаченную сумму. Уступка права не подлежит государственной регистрации, что позволяет сэкономить время на оформлении сделки

Договор цессии не избавляет правопреемника от рисков, характерных для долевого строительства. Непременное условие для подписания договора цессии — выполнение дольщиком всех обязательств по договору долевого участия. Только после этого он может передать свое право требования к застройщику третьему лицу. Необходимость получения в ЦОНе выписки из реестра регистрации залога движимого имущества, оформление которой занимает три дня, а сама выписка действительна в течение суток. То есть необходимо заранее спланировать порядок заключения сделки и особо тщательно согласовать действия сторон.

Документы, необходимые для заключения договора цессии:

1. Договор долевого участия в жилищном строительстве либо другой документ, подтверждающий возникновение прав на строящийся объект (квартиру).
2. Документы, подтверждающие оплату всей суммы (долевого взноса), предусмотренной договором долевого участия в строительстве (подтверждается полученной от застройщика на фирменном бланке, заверенной печатью организации справкой об отсутствии задолженности).
3. Удостоверение личности.
4. Выписка из реестра регистрации залога движимого имущества.
5. Согласие супруги (супруга) с обеих сторон сделки либо нотариально заверенное заявление о том, что сторона не состоит в браке.
6. Согласие застройщика на уступку права требования по договору долевого участия.

У приобретателя прав после сделки должны остаться:

1. Подлинник договора долевого участия или документа, по которому произошла уступка права. Также с застройщиком заключается дополнительное соглашение к договору долевого участия, в котором меняется дольщик и, соответственно, изменяются сведения о дольщике.
2. Подлинники документов, подтверждающих расчеты между сторонами по договору долевого участия.
3. Договор уступки (цессии) с указанием произведенной оплаты в случае, если договор возмездный.

Редакция выражает благодарность за помощь в подготовке материала директору юридической компании «Аддико» Бауржану Саутпаеву.

Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба kn.kz

Читайте также: 

Жилье в рассрочку: риски и выгода

Кто в ответе за брак в новостройках