Самым удобным способом расчёта казахстанцы считают оплату наличными в кабинете у нотариуса.
В процессе приобретения жилья есть один весьма щепетильный момент — передача денег покупателем продавцу. У тех, кто сталкивается с этим впервые, возникает резонный вопрос: в какой момент нужно передавать деньги?
Как проверить квартиру перед покупкой? >>>
Невыдуманная история
Азамат Кенжебеков недавно приобрел квартиру в центре Караганды. За недвижимость рассчитался наличными долларами в кабинете у нотариуса. По словам покупателя, процесс был некомфортным:
— Сумма была большой, естественно, деньги пересчитывали. И хотя продавец — женщина в солидном возрасте, она всё это делала как-то суетливо, трясущимися руками. Потом начала быстро-быстро убирать деньги в сумку. Я чувствовал себя как-то неудобно.
На этом неприятные ощущения для Азамата не закончились: примерно через два дня продавец позвонила ему и сообщила, что обменные пункты отказываются принимать несколько купюр.
— Я не знаю, то ли они были подозрительными, то ли фальшивыми, — объясняет парень, — но продавец решила, что я ей специально такие деньги подсунул. Хотя я получал эти доллары в банке. С другой стороны — наличные уже два дня находились в руках продавца. Откуда я знаю, что с ними произошло за это время?
История показательна тем, что ставит несколько вопросов: в какой момент нужно рассчитываться за недвижимость, чтобы обе стороны не оказались обманутыми? Как это лучше делать и в какой валюте? Какую роль в передаче денег играет нотариус?
Расчет за квартиру может производиться и до подписания договора купли-продажи. При таком варианте составляется письменное соглашение об авансе. Потом в договоре купли-продажи указывается, что плата за недвижимость была внесена заранее, до подписания документа.
Один из самых распространенных вариантов — оплата во время составления договора, то есть в кабинете у нотариуса. В документе делается отметка о том, что расчет произведен в его присутствии.
Кстати, по закону нотариусы не обязаны выступать свидетелями при расчете и даже вправе отказать в такой услуге посетителям. Но, как правило, нотариусы идут навстречу участникам сделки.
— У них в офисах есть даже свои счетные машинки для денег, машинки для проверки подлинности купюр. Всё зависит от того, насколько нотариус клиентоориентирован, — говорит карагандинский юрист Данияр Жаркенов.
Казахстанцы привыкли рассчитываться наличными и считают этот способ самым удобным, подчеркивает адвокат Азамат Смаилов. В случае выявления поддельных долларов уже после сделки продавец может обратиться в полицию.
— Тогда будут выяснены все обстоятельства: откуда деньги, кто их дал и всё остальное. А чтобы не попадать в такие ситуации, необходимо было, конечно, вначале проверить в банке данную валюту. Это стоит недорого и делается быстро. И обе стороны за этим наблюдают. Некоторые делают так: покупатель с продавцом остаются у нотариуса, а их друзья или родственники идут в банк и проверяют наличность, после чего при нотариусе происходит расчет.
Согласно статье 282 Гражданского кодекса, «денежные обязательства на территории Республики Казахстан должны быть выражены в тенге».
Это означает, что в договоре купли-продажи сумма, уплаченная за квартиру, будет указана в отечественной валюте. Хотя в реальности рассчитываются люди по-разному. В нашем примере покупатель отдавал доллары, но в договоре всё равно указывались тенге. Так поступают многие, и в данном случае нарушения закона нет.
Как рассчитываться после подписания договора
Алматы, наверное, город с самым динамичным рынком недвижимости в стране. Здесь, рассказывают риелторы, как и везде в республике, тоже используют расчет наличными у нотариуса. Но самый популярный способ в южной столице — с помощью банковского перевода уже после подписания договора купли-продажи.
— Принятый способ расчета, скажем так, обкатанный. Другого опыта у нас не было, — прокомментировала директор алматинской компании Estate Толганай Калымбетова. — Стандартный маршрут: нотариус, банк, потом в ЦОН сдают документы на перерегистрацию на новых владельцев. Риелтор обязательно едет в банк, потому что пока деньги не будут перечислены на счет продавца, сделка не считается законченной. Плюс это делается в целях безопасности и какой-то гарантии. Более того, у нас были случаи, когда на риелтора выписывали доверенность и он от имени новых хозяев регистрировал недвижимость через ЦОН. Вплоть до того, что мы занимались пропиской и получением домовой книги. Как правило, это были занятые клиенты, у которых нет времени.
Стоит обратить внимание, что даже после подписания договора у нотариуса покупатель не считается хозяином жилья, он лишь получает право владения. Для того чтобы стать полноправным собственником, нужно зарегистрировать договор купли-продажи в органах юстиции (через ЦОН). Сделать это можно в течение полугода после совершения сделки купли-продажи. Однако за это время могут произойти разные неожиданности.
— Сделка, к примеру, произошла 1 числа, покупатель ее сразу не зарегистрировал через ЦОН, а числа 15-го на квартиру накладывают арест, — объясняет юрист Данияр Жаркенов. — В суде ведь всё долго происходит. Допустим, должен продавец кому-то денег, и начинаются судебные разбирательства. В это время продавец и реализует свою квартиру. Сумма долга может быть совсем маленькая, 5-10% от стоимости жилья. Понятно, что на квартиру никто претендовать не будет, но арест наложат. Пока судебный исполнитель готовит постановление, отправляет его в юстицию, регистрирует его, какое-то время проходит. И человек в момент продажи может утверждать, что у него справка чистая и нет никаких арестов. Пока покупатель тратил время, не регистрировал, на его квартире появляется арест.
По утверждению юриста, даже в такой ситуации, если новый владелец подаст в суд по поводу освобождения имущества от арестов, законодательство на его стороне. Но процесс это долгий и нервный: срок рассмотрения исков 2 месяца, не считая месяца на подготовку, судебное решение вступает в силу через 15 дней с момента вручения постановления. Этот документ может идти по почте две недели. Поэтому, советует юрист, с регистрацией права собственности через ЦОН лучше не тянуть.
Как подготовить к регистрации документы на недвижимость?>>>
Дабы исключить разного рода неожиданности, некоторые специалисты советуют передавать деньги уже после того, как договор купли-продажи прошел регистрацию в департаменте юстиции. Но тогда рискует продавец: его квартира уже реализована, идет регистрация на нового хозяина, а денег нет.
Существует разные способы обезопасить обе стороны при передаче денег за недвижимость, которые мы и рассмотрим.
Способы передачи денег
№ 1. Банковская ячейка
При использовании данного способа расчета положенная в ячейку наличность всегда доступна, но некоторые банки дают доступ к ней при соблюдении определенных условий, если они были внесены в договор аренды ячейки.
Эдакий шкафчик с двумя замками: ключ от одного из них находится у сотрудника банка, другой — у того, кто арендует ячейку. В нее можно положить всю сумму за квартиру. Во многих банках при аренде ячейки бесплатно проверяют подлинность купюр.
В России, например, этот способ весьма популярен, но не в Казахстане. По правилам пользования ячейкой или индивидуальным сейфом, банк не контролирует, что туда закладывается. Сейфы могут располагаться в отдельной комнате, где не ведется видеонаблюдение. Не происходит описи имущества, которое будет храниться в ячейке. То есть — полная конфиденциальность. Банки лишь гарантируют неприкосновенность и сохранность самих «ящичков». Еще одна гарантия — доступ к содержимому будет иметь только тот клиент, который указан в договоре об аренде ячейки.
В правилах Национального банка указывается, что одна из функций ячеек — оказание посреднических услуг при платежах по операциям купли-продажи недвижимости. Вот только разные банки предоставляют эту услугу по-разному.
Например, специалист «Банка ЦентрКредит» в одном из интервью указывал, что их работники делают проверку документов, удостоверяющих куплю-продажу. Если все в порядке, открывают доступ к ячейке продавцу недвижимости. Предварительно продавец и покупатель заключают договор с банком, где указываются условия оплаты сделки. Покупатель недвижимости в присутствии продавца закладывает деньги в сейф. С этого дня доступ к ячейке закрыт. То есть банк в данном случае оказывает посреднические услуги и открывает доступ к сейфу после предоставления определенных документов.
— Ячейку вы можете взять на любой срок, но по истечении срока — оформили вы документы или нет — мы ничего не проверяем, — рассказывает об условиях аренды в «Альянс Банке» начальник управления операционного обслуживания юридических лиц Елена Иванько. — Допустим, договорился покупатель с продавцом. Покупатель положил деньги в ячейку, которую сразу оформили на имя продавца, и они уходят. Ключ может быть у покупателя, но это они между собой договариваются.
Чтобы снять деньги, которые хранятся на счете, нужно заранее предупредить об этом банк. В ячейке деньги доступны всегда. Для физических лиц многие банки работают и по субботам.
Плата за использование ячейки зависит от срока, ее размеров и региона. Например, аренда ячейки 80х246х450 мм (так называемый малый сейф) сроком на месяц будет стоить около 3000 тенге (цены размещены на сайтах банков). Минимальный срок аренды — один день.
| Плюсы | Минусы |
|
|
№ 2. Безналичный перевод
Используется в случаях, когда покупатель не хочет снимать со своего счета большую наличность.
В договоре купли-продажи можно указать, что оплата таким способом будет произведена после того, как произойдет регистрация договора купли-продажи в органах юстиции.
В случае расчета через банк минимизируется вариант с поддельными купюрами. Плюс также в том, что банк фиксирует все операции.
Известны случаи, когда мошенники в суде заявляли, что деньги по безналичному переводу им просто подарили. Но, как оказалось, некоторые банки по просьбе клиентов могут указывать цель денежного перевода, например, оплата покупки квартиры.
Более того, начальник управления операционного обслуживания юридических лиц филиала «Альянс банка» Елена Иванько говорит, что можно открыть именной счет с условным вкладом:
— В договоре прописывается какое-то условие, при котором могут выдаваться деньги. Денежный счет можно открыть, допустим, на продавца. Но указать условие, что он может забрать сумму, только когда предъявит какой-то документ или его копию.
В нашем случае продавцу можно показать кадастровую справку из ЦОНа, где новым владельцем жилья указан покупатель.
| Плюсы | Минусы |
|
|
|
№ 3. Аккредитив
Чаще всего используется при международных операциях между поставщиками товара и покупателями.
Покупатель отдает деньги в банк, которые банк кладет на свой счет. Между банком и покупателем подписывается договор, на каких условиях эти деньги могут быть выданы продавцу. Например, при предоставлении определенного перечня документов.
В тот момент, когда банк получает эти документы, происходит тщательная проверка: они в строгом порядке должны соответствовать тому, что было запрошено. После чего сотрудники банка пишут покупателю, что все документы получены и подходят под требования, указанные в договоре. Если покупатель соглашается, банк отдает деньги продавцу.
— Аккредитивной формой пользуются всегда юридические лица, потому что она дорогая, — объясняет специалист банка Елена Иванько. — Я не слышала, чтобы наши банки вообще когда-либо работали по аккредитивам с физическими лицами.
Аккредитив также может быть использован юридическими лицами при расчетах за недвижимость. Особенно, когда офис, склады или другие помещения приобретаются в другом городе.
Если не брать во внимание стоимость обслуживания аккредитива, адвокат Азамат Смаилов считает этот вариант самым безопасным при расчете.
— Это тот случай, когда в последующем можно на 100 процентов доказать, кому и с какой целью были переданы деньги.
| Плюсы | Минусы |
|
|
№ 4. Вексель
Используется как средство платежа среди юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Вексель — письменное долговое денежное обязательство. Держателю векселя нужно заплатить определенную сумму в строго оговоренный срок.
Вексель в нашей стране используется как средство кредитования. То есть в Казахстане разрешено обращение только товарного (или коммерческого векселя). Для бизнеса вексель хорош тем, что позволяет заплатить за товар не сразу, а с отсрочкой. В нашем случае в качестве товара может выступать коммерческая недвижимость. Вексель выписывается на специальном бланке, его не нужно нигде заверять. Чтобы продавец был уверен, что деньги по векселю будут выплачены, в качестве гаранта привлекается банк. Финансовые структуры предоставляют вексельное поручительство. За то, что банки берут на себя такую ответственность, они взимают определенный процент, например, 1% годовых в месяц от суммы векселя.
Екатерина ЮРЬЕВА, Информационная служба kn.kz
Читайте также: