Десятки тысяч людей ежегодно прибывают в Астану и становятся в очередь на получение земли в надежде обосноваться в столице навсегда. Однако получить обещанные каждому казахстанцу 10 соток под индивидуальное строительство совсем непросто, а учитывая ноябрьский запрет главы государства на выдачу участков вокруг столицы, практически невозможно. При этом неиспользованные земли продолжают изымать тысячами гектаров.
Выдача земли пока под запретом
Так, например, в конце осени прошлого года глава государства на совещании, посвященном развитию Астаны, недвусмысленно дал понять, что дармовых земель в столице нет, и объявил мораторий на выдачу участков в пределах 30-километровой зоны. Кроме того, запрещено незаконно выдавать участки под индивидуальную застройку, если к ним не подведены все те же коммуникации. Для народа это стало настоящим потрясением. Люди почему-то настолько неверно истолковали посыл президента, что на следующий же день с раннего утра толпились у здания Управления земельных отношений, что по улице Желтоксан. Парадокс, не иначе.
— Разве президент вчера по телевизору не сказал осваивать землю вокруг Астаны? 7000 неосвоенных гектаров вернули же обратно. Хватить должно нам всем! — в один голос восклицали собравшиеся в тот день, стоя у дверей управления.
Понятно, что, простояв целый день у порога инстанции, ничего они так и не добились. И кого после этого винить? Государство, безразличие чиновников или неспособность людей понимать слова, сказанные нормальным человеческим языком? Однако заявление президента о возвращенных землях действительно имело место. По его словам, в государственную собственность были возвращены 188 участков площадью 7000 гектаров. Это и послужило причиной небывалого ажиотажа среди горожан.
Однако эти самые гектары неосвоенной и неиспользованной земли, которую удалось вернуть государству в течение 2011 ‑ 2013 гг., по информации Управления земельных отношений Астаны, имеют целевое назначение не под ИЖС, а строительство объектов, предназначенных для сельскохозяйственного производства. Поэтому переехавшим недавно в Астану казахстанцам твердо встать на ноги на столичной земле все равно не получится. Бесплатных земель нет и не будет, по крайней мере, в ближайшие несколько лет. Мораторий наложен и на участки в близлежащих к столице поселках-спутниках: президент поручил акиму Акмолинской области также провести корректировку генеральных планов всех населенных пунктов.
Однако если одни пытаются получить землю, чтобы элементарно можно было жить или работать, другие хотят на участках заработать. Это обстоятельство и вызвало негодование у главы государства.
В Астане вызван ажиотаж из-за слухов о раздаче бесплатной земли>>>
Решит ли проблему комплексный план развития?
И как выясняется, таких землевладельцев в столице предостаточно. Как сообщает Генеральная прокуратура, не освоено и не возвращено сегодня около 11 тысяч гектаров. Свыше 700 участков отдано под строительство, которое не ведется.
Дабы оправдать такой беспорядок в реализации доверенных участков, люди ссылаются на множество причин. Но все без исключения нацелены на то, чтобы удачно перепродать эти земли. Ведь участки были куплены по очень низкой цене, а когда пришло время застройки, за них стали требовать неимоверно высокую цену, зарабатывая на государственных землях большие деньги. Все это, бесспорно, повлияло и на общее ценообразование на рынке земли.
Сегодня в пригороде столицы земля стоит примерно 1700 долларов за сотку, а в центральных районах примерно 8000 ‑ 10000 долларов. Но есть участки, за которые владельцы просят и 6000, 19000, 27000, 45000 и даже 55000 тысяч долларов. Такие расценки не отпугнут разве что долларового миллионера. Простым же людям при такой стоимости одной сотки приходится уповать на помощь государства. И она, судя по словам министра регионального развития Болата Жамишева, скорее всего, будет.
Вскоре после того, как президент ввел в действие ограничение на выдачу земель, министр дал понять журналистам, что мораторий на выдачу земель в 30-километровой зоне вокруг Астаны временный. И будет действовать, пока не разработают новый комплексный план развития столицы и пригородной зоны. По его словам, это должно случиться в текущем году.
Однако судя по сведениям Управления земельных отношений, верить в это без оглядки все же не стоит. Ведь на специальном учете по предоставлению земельных участков в Астане сегодня стоят более 96000 человек. Причем до 2030 года на территории города планировалось выделить только 44700 земельных участков под ИЖС. Из них 29500 уже выдано. Осталось чуть более 15 тысяч.
Как видите, такой расклад нельзя назвать удовлетворительным для всех. И даже генплан едва ли можно скорректировать таким образом, чтобы не только очередники раньше 2030-го смогли получить заветные десять соток, но и земель под ИЖС стало больше. Поэтому, не дожидаясь манны небесной, большинство нынешних окраин города вырастают из полного хаоса и неразберихи. И выясняется, что по плану их вообще не должно быть.
К таким окраинам можно отнести жилые массивы Юго-Восток, Ондирис и Талапкер. Эти районы основались переселенцами из других регионов спонтанно. Многие сегодня даже смогли легализовать свои дома. Появились асфальтированные улицы, транспортное сообщение, развивается инфраструктура. Но, судя по генеральному плану, Юго-Восток, над которым дамокловым мечом долгие годы висит перспектива сноса, когда-нибудь займут многоэтажки.
А района Ондирис вовсе нет на карте, но сотни жилых домов и люди в них — есть. Нецелевое использование участков имеет место и на столичных дачах. Дома, вырастающие на грядках, — результат твердой решимости местных жителей, чего не скажешь о судебных исполнителях и государственных инспекторах. Но, несмотря на свое упорство и решимость, жильцам подобных участков видимо, все равно суждено остаться у разбитого корыта. Ведь закон есть закон, и действия против него ничего хорошего сулить не могут.
Проект SMART ASTANA: какой будет столица в 2017 году? >>>
Когда компенсация не компенсирует
Восьмого января в Доме Мажилиса на очередном пленарном заседании с депутатским запросом к премьер-министру РК обратился депутат Мажилиса Парламента Нурлан Жазылбеков. Темой его запроса стало обращение граждан в партию «Ак жол» с жалобами на то, что у них изымаются земли под государственные нужды, а компенсация возвращается мизерная, на которую ничего путного не купишь, разве что саманную землянку.
«В соответствии со статьей 119-1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», в столице РК при принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд по выбору собственника жилища выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости жилища либо предоставляется в собственность благоустроенное жилище», — говорится в запросе депутата.
Однако на деле закон, как это часто бывает, игнорируется, а люди в панике. Право граждан при несогласии с размером денежной компенсации выбрать получение благоустроенного жилья полностью игнорируется. В частности, в депутатскую фракцию ДПК «Ак жол» поступили обращения граждан Кенжебековой Д. А., Серикбаевой С. Т., Айдашевой Б. Д., Бейсеновой Б., Жумабекова Ж. и других, которые отстаивают свои права с 2007 года. К примеру, за принудительно отчужденное имущество гражданке Кенжебековой Д. А. выплатили 3,3 миллиона тенге. Гражданке Серикбаевой С. Т., проживающей с семьей, где четверо несовершеннолетних детей, за жилое строение площадью более 100 квадратных метров заплатили 2,7 миллиона тенге, хотя кадастровая стоимость только земельного участка составляет более 7 миллионов тенге. И только после судебных тяжб гражданке Серикбаевой увеличили сумму компенсации до 4,9 миллиона тенге. Однако за такую цену в столице эта семья может приобрести лишь однокомнатную квартиру, что неадекватно как составу семьи, так и изъятому у неё жилью.
Подобная ситуация складывается и у других собственников. И существующие методики оценки отчуждаемого имущества зачастую не покрывают расходы на приобретение в столице другого жилья аналогичной площади и качества. И, по сути, указанные семьи в настоящее время подвергаются выселению без адекватной оплаты или замены жилья и вместе с детьми остаются без крыши над головой в зимние холода.
«ЭКСПО-2017» меняет генплан Астаны >>>
«Дачные постройки должны быть приравнены к частным домам»
На вопросы газеты «Недвижимость» отвечает инициатор депутатского запроса по компенсации за изымаемые для госнужд земельные участки, депутат Мажилиса, член Комитета по финансам и бюджету Нурлан Жазылбеков.
— Нурлан Абдужапарович, скажите, какова сегодня судьба запроса по земле?
— В данный момент запрос на стадии проработки. И главный акцент в этом деле мы делаем на том, чтобы дачные постройки по статусу были приравнены к полноценным жилым частным домам. Однако здесь есть и обратная сторона медали. Если мы введем соответствующий законопроект, то, естественно, он будет действовать по всей стране, и в жилые массивы будут превращаться все дачные районы не только Астаны, но и Алматы, Караганды, Павлодара и всех других городов. Поэтому сейчас нам предстоит как-то разграничить эти районы по категориям так, чтобы удобно было всем.
— А почему вообще возник конфликт на этой почве? Понятно, что люди недовольны слишком маленькой компенсацией за изымаемые земли. Но разве это не логично, учитывая, что дача всё равно не тянет на эквивалент полноценного жилья?
— С одной стороны, действительно, давать людям разрешение на регистрацию со стороны уполномоченных органов было решением опрометчивым. Это однозначно мешает генплану и развитию городов. Но, с другой стороны, это само по себе решает жилищный вопрос, не так ли? Люди не остаются на улице, не становятся бомжами, им есть где зимовать.— Вся сложность в том, что когда-то департамент юстиции дал людям разрешение на регистрацию, то есть на возможность прописываться на дачах. Однако люди ведь не сидят просто так, а обустраивают дачу по всем жилищным параметрам и превращают ее в целый замок. Посмотрите, к примеру, на дачные районы Алматы. Разве те дома можно назвать дачами? Сегодня по уровню благоустройства они ничем не уступают полноценным коттеджам. Люди умудрились провести там воду и газ, проложить асфальт. Даже строят своими силами детские сады и школы. То есть они вложили очень много денег. Естественно, что после этого они чувствуют несправедливость, когда за все готовое хозяйство им предлагают лишь полцены.
— Конечно. Прописавшись на даче, многие люди действительно реализовали свою жилищную программу. Некоторые мои коллеги, например, возражают по этому поводу, утверждая, что из-за этого люди лишаются возможности вставать в очередь на госпрограмму по доступному жилью. А я отвечаю, что таким людям уже не нужна никакая госпрограмма, потому как они давно решили все эти вопросы самостоятельно. И им нет надобности что-то просить у государства. Соответственно, нет никакой нагрузки на госбюджет. Многим приезжим из сельской местности было бы где поселиться. И теперь стоит выбор: либо дать жильцам дач полное право на то, чтобы там жить и самостоятельно обрастать жилищным комфортом, либо на государственные средства каждому выделять по квартире.
— Но раз сложилась такая ситуация, какое решение вы теперь видите?
— Решение мы видим в том, чтобы обязать строительные компании, которым в итоге достанется земля, выдавать бывшим землевладельцам равную по стоимости квартиру в том доме, который будет построен на участке. А пока дом будет строиться, временно предоставить им жилье. Я уверен, что у любой солидной строительной компании есть в резерве пустующие квартиры. Главное, чтобы никто не остался на улице. Каждому хочется жить не хуже прежнего. Люди не виноваты, что были простыми трудягами, учителями и железнодорожниками, и у них не было иного выхода, как прописаться на даче, учитывая, что в элитной высотке квадратный метр стоит 3 тысячи долларов.
— И как при таких ценах людям решать жилищный вопрос? Неудивительно, что для многих именно дача стала пристанищем.
— Я думаю, решить жилищный вопрос всё же можно. Но, наверное, решение проблем всегда кому-то невыгодно. Взять, например, ведомственные дома. Сколько организаций могли бы обеспечить своих сотрудников достойным жильем. Большинство астанчан сегодня живут на съемных квартирах и платят по 100 тысяч тенге в чужой карман, то есть в никуда. А если бы каждому из преданных сотрудников какого-либо ведомства было обещано жилье, то это было бы достойным стимулом для каждого.
Прогноз цен на земельные участки
Согласно наблюдениям аналитиков kn.kz, в 2013 году на рынке земельных участков Астаны по отношению к 2012 году отмечалось увеличение цен на землю. Средняя цена предложения в центральных районах составила 7988 долларов за сотку, в пригороде столицы эта цифра равна 1546 долларов. По итогам 2013 года, во всех районах Астаны, включая пригород, земля подорожала.
В зависимости от назначения цена в целом по городу также выросла на все виды земли, исключение составили земли сельскохозяйственного назначения, где, напротив, зафиксировано небольшое снижение цены.
Несмотря на довольно сдержанный рост экономики Казахстана, Астана остается привлекательным рынком для внутренних и иностранных инвесторов, этот интерес поддерживается будущим проектом «ЭКСПО-2017». Однако динамика объема инвестиций в строительство Астаны, в том числе и жилищное, показывает их планомерное снижение с июля 2013 года. Положительная же динамика ввода в эксплуатацию новых зданий поддерживается за счет инвестиций прошлых лет. Такие тенденции дают основание прогнозировать ограниченный спрос на земельные участки в 2014 году.
Однако поведение рынка земельных участков будет напрямую зависеть от их расположения. Очевидно, что участки в центральных и активно застраиваемых районах столицы не потеряют своей привлекательности. В Астане уже сейчас наблюдается острый дефицит таких участков, и с каждым годом их становится всё меньше. Цена такой земли будет только расти.
Сегмент же участков на окраинах города и в пригородах, а также участков без близкой перспективы проведения коммуникаций определенным образом потерпит снижение спроса и цен. Отразится на рынке земельных участков и девальвация иностранной валюты, произошедшая в феврале 2014 года. Все эти факторы могут привести к снижению средних цен предложения в пределах 10-12% до конца года.
Аналитический обзор рынка земельных участков Астаны (январь 2014 г.) >>>
Дулат ЖУМАГАЗИН, Информационная служба kn.kz
Читайте также: