3 самые распространённые схемы мошенничества с недвижимостью

Жертвы афер с недвижимостью чаще всего сами виноваты в том, что остаются без жилья. По словам специалистов, у некоторых граждан напрочь отсутствует критическое восприятие ситуации.

Особенно если им предлагают недвижимость по низкой цене.

Подделка документов на недвижимость

Продажа квартир, которые берутся в аренду

Самый распространенный способ мошенничества с квартирами, по словам специалистов, — подделка документов на недвижимость. В Астане и Алматы чаще всего незаконно продаются квартиры, которые берутся в аренду. Фальшивый договор купли-продажи составляется на поддельном бланке, привлекаются подставные нотариусы.

В органах юстиции нужно регистрировать договоры аренды, если они заключены на срок не менее года. Остальные договоры аренды (если они подписываются между хозяином и арендатором) нигде не фиксируются.

Повторная пересдача квартиры в аренду

Не обязательно, что мошенники будут продавать арендуемую недвижимость. Они могут просто пересдать ее повторно другим людям. Например, снимают квартиру посуточно (на неделю), а затем находят арендаторов на более длительные сроки. Граждане «покупаются» на привлекательную цену и готовы заплатить сразу за несколько месяцев вперед.

Агентства по недвижимости двух столиц постоянно предупреждают об этой опасности потенциальных клиентов. Более того, даже риэлторы становятся жертвами таких афер. Президент агентства L-Pride Company Имран Лабазанов рассказал о том, как он в Алматы снял квартиру у мошенника.

— Мужчина действовал как доверенное лицо хозяина, показал копии документов. Отсутствие настоящих документов объяснил тем, что ему самому выдали только копии. Здесь сыграл фактор доверия: мужчина хорошо выглядел, был в костюме и галстуке, сказал, что он сам риэлтор, назвал фирму, в которой работает. Составил договор аренды, взял деньги и пропал.

Через неделю, к удивлению Имрана Лабазанова, явился хозяин квартиры, который уверял, что не знает ни о каком доверенном лице.

Кстати, доверенность — самый часто подделываемый документ. Специалисты говорят, что «нарисовать» ее проще всего.

Меры противодействия

При покупке или аренде квартиры старайтесь прибегать к помощи знакомых риэлторов. Попросите рекомендации у своих родственников и друзей, пусть подскажут вам контакты грамотных специалистов по недвижимости.

При съеме жилья проверьте документы того, кто представляется владельцем недвижимости. Сверьте фамилию с той, которая указана в квитанциях на коммунальные платежи. И самый простой способ — узнать у соседей, кто является хозяином квартиры. Если арендодатель действует по доверенности от имени хозяина, то, как советует наученный горьким опытом Имран Лабазанов, верить нужно только подлинным документам, а не копиям. Арендатор может сделать дубликат доверенности для того, чтобы оставить его у себя.

Особенно придирчивыми к документам нужно быть при покупке квартиры. Проверяйте срок действия доверенности и подпись доверителя. Как говорит юрист Евгений Роут, целесообразно сделать запрос в нотариальную контору, где выписывался документ. Не лишним будет проверить и полномочия самого нотариуса — с помощью запроса в областную или республиканскую палату нотариусов. Ведь поддельная доверенность могла быть подписана несуществующим нотариусом либо тем, кто уже лишен профессиональной лицензии.

Кстати, сами нотариусы знают о проблеме фальшивых документов. Поэтому грамотные специалисты при регистрации сделок с недвижимостью созваниваются с нотариусом, который выписал доверенность, либо проверяют документ по общереспубликанской электронной базе ЕНИС.

Как защитить свой дом >>>

Покупка квартир у знакомых

На второе место по частоте можно поставить случаи мошенничества при реализации квартир знакомыми. По словам судьи Казыбекбийского районного суда Караганды Алии Жошевой, в шахтерской столице такого рода преступления даже более распространены, чем продажа недвижимости по поддельным документам.

Люди склонны верить своим знакомым. Причем настолько, что отдают деньги, ничего не проверяя. Так, например, некая Елена Александровна решила продать несуществующую квартиру знакомой семье, которая нуждались в жилье. Мошенница рассказала, что якобы владеет тремя квартирами. И предложила купить одну из них по цене ниже рыночной.

Со своих знакомых Елена Александровна попросила сначала 3500 долларов на оформление документов. Пообещала, что эти деньги затем войдут в стоимость квартиры. Позже взяла с пострадавших еще 1000 долларов (на оформление квартиры), затем еще 3000. Чтобы все действия выглядели законными, мошенница даже написала расписку.

Самое удивительное, что деньги семья отдавала, даже не увидев квартиры! Преступница, конечно, пообещала, что покажет жилье. Для этого она встретилась со своей знакомой и ее мужем на улице и… указала на окна в одном из домов! Дескать, там ваша квартира. Пострадавшие даже не попытались войти в дом и осмотреть жилплощадь. В итоге люди оказались «кинутыми» на сумму в 7500 долларов (или на 1 миллион 125 тысяч 340 тенге по курсу 2012 года). О том, что никакой квартиры нет и в помине, жертвы узнали, только когда мошенница исчезла.

Как обеспечить безопасность квартиры в новостройке >>>

Мошенники «со связями»

Третий вид мошенничества, который получил распространение в последние годы, строится на легенде о «высоких» связях. Например, преступники обещают поспособствовать в оформлении ипотеки даже без первоначального взноса и подтверждения доходов. Жертву убеждают в том, что благодаря знакомствам в банке кредит оформят легко и быстро. Естественно, за определенную плату. Сумма «благодарности» зависит от финансовых возможностей «клиентов».

Нередко мошенники предлагают купить дешевое залоговое имущество через банки либо обещают поспособствовать приобрести недорогую недвижимость с торгов. Так, в декабре прошлого года в Караганде вынесено решение по делу мошенников, которые продавали заложенную в банке квартиру, хотя не имели на нее никаких прав. Но покупателю преступники говорили, что помогут ее приобрести всего за 20 тысяч долларов. В итоге потерпевший отдал в качестве залога больше миллиона тенге. Причем и в этом случае мошенники не побоялись оформить официальный договор займа, чтобы сделка выглядела, как законная.

К «высоким» связям стоит отнести случаи, когда гражданам обещают помочь с льготным жильем. Например, прошлой осенью в Астане поймали мошенника, который за определенную мзду обещал студентам заселить их в общежитие. Пострадавшими в итоге оказались 12 человек, каждый из которых отдал за будущее койко-место по 60 тысяч тенге.

В Костанае прошел судебный процесс над 64-летней обвиняемой, которая обещала жертвам помощь в получении арендного жилья по госпрограмме. От действий предприимчивой гражданки пострадали 11 человек, а она сама обогатилась на 14 миллионов тенге. Существовал даже прайс на услуги: за получение однокомнатной квартиры надо было отдать 250 тысяч тенге, за двухкомнатную — 350 тысяч, трехкомнатную — 450 тысяч тенге.

В этих случаях злоумышленники также очень часто находят жертв через своих знакомых. Как правило, представляются сотрудниками акиматов и обещают похлопотать о получении земельного участка или льготного жилья.

Меры противодействия

В этой ситуации сложно что-то советовать. Ведь получается, что часто граждане сами становятся нарушителями закона, поскольку они готовы дать взятку, чтобы получить недвижимость в обход общеустановленных правил. Проверить историю квартиры, привлечь риэлтора или юриста жертве не дадут — всё делается втайне и быстро. Хотя и людей понять можно: в ситуации, когда получить доступное жилье очень проблематично, многие пытаются с чьей-либо помощью обойти правила. Чем и пользуются мошенники.

Ущерб возмещают годами

После судебных разбирательств в 99 случаях из 100 квартира остается у настоящего владельца, а не у потерпевшего, который заплатил за нее деньги мошеннику. Если преступник успел потратить полученные обманным путем средства, вернуть их будет сложно.

— Возмещение ущерба идет по месту отбывания наказания осужденного, — объясняет судья Алия Жошева. — В колонии они работают, зарплату получают и перечисляют. Сколько они там зарабатывают, не знаю, тысяч 16-20. Потерпевшие годами могут ждать выплаты ущерба, им поступают эти копеечки.

Срок наказания по такому виду мошенничества — от 3 до 7 лет лишения свободы, нередко с конфискацией имущества. Наказание может быть условным, если преступник раскаялся и полностью возместил ущерб жертве.

Специалисты называют несколько признаков в поведении продавца квартиры, которые должны насторожить покупателя:

• вам не дают выбрать нотариуса, а ведут только к своему специалисту;
• вас торопят с решением;
• вы не получаете четких ответов на свои вопросы.

Хозяев квартиры может быть несколько

Пожалуй, стадия проверки юридической чистоты сделки еще более важна, чем изучение личности продавца. Кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире?

Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

• Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.
• Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.
• Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.
• Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.
• Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.
• Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).
• Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.
• Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

На что обращать особое внимание

1. При аренде квартиры проверяйте правоустанавливающие документы. Просите предъявить вам подлинники. Вы можете сделать копии этих документов. Просмотрите, на чье имя выписаны коммунальные квитанции.
2. Кто проживал в квартире, кому она принадлежит, можно узнать через соседей. Пообщаться с жильцами вашего подъезда очень полезно, если вы собираетесь покупать квартиру или снимать ее на длительное время.
3. При сделках с недвижимостью пользуйтесь услугами профессиональных риэлторов или юристов. Ищите специалистов по отзывам и положительным рекомендациям.
4. Будьте особо внимательны, если продавец действует по доверенности. При покупке недвижимости на каждом этапе нужна тщательная проверка, а при работе с доверенностью она вообще должна быть исключительной. Постарайтесь встретиться с тем, кто выписывал документ (владельцем недвижимости). В противном случае нужно сделать запрос в нотариальную контору, которая оформляла доверенность. Также стоит сделать запрос в республиканскую или областную нотариальную палату, чтобы проверить полномочия нотариуса.
5. Если вам предлагают помощь в оформлении ипотеки, в приобретении дешевой квартиры у знакомых и прочее, действуйте так же, как и при стандартной покупке недвижимости. Основные этапы сделки состоят из: проверки правоустанавливающих документов на недвижимость, определения круга лиц, имеющих отношение к недвижимости, проверки обременений на недвижимость, изучения истории приобретаемого объекта. Вас должно насторожить, если к проведению сделки вам не дают привлечь специалистов (юристов, риэлторов), «тянут» к своему нотариусу.
6. Мошенники также могут предлагать купить квартиру почти задаром, потому что она выставлена на торги. Помните, что торги проводятся по строгим правилам, ознакомьтесь с ними, прежде чем принимать какие-то решения.

Ирина Бердашова, Информационная служба kn.kz