Недвижимость, выставляемая на продажу банками, кажется выгодным вложением, но так ли это на самом деле? Рассмотрим, что представляют из себя такие предложения и как не ошибиться при покупке.
Залоговая недвижимость – это жилье, приобретенное в кредит прежним владельцем, который так и не смог расплатиться по своим обязательствам. Также залоговой считается недвижимость от разорившихся или не справившихся с финансовыми обязательствами по данному объекту строительных компаний. Такая недвижимость (иногда целые комплексы) изымается банком и выставляется на рынок часто по очень привлекательным ценам. Огромное влияние на развитие этого сегмента оказал кризис – продажи залогового жилья сегодня составляют около 10% от общего числа сделок в Испании. Хотя процедура покупки залоговой недвижимости за последние несколько лет довольно отлажена, в ней есть и нюансы.
Казалось бы, в покупке проблемного жилья появляется лишь дополнительный плюс – низкая стоимость, - однако банк является довольно специфическим собственником, предлагающим покупателю несколько иные условия приобретения.
Жизненный цикл залоговой недвижимости
Недвижимость, взятая в ипотеку, попадает к новому хозяину, обладающему всеми правами, вплоть до продажи этого жилья с ипотечным обременением. Если же выплатить кредит не удалось, владельцу приходит уведомление о выселении, а жилье переходит в собственность банка-кредитора. После этого банк выставляет недвижимость на продажу, передав информацию об объектах уполномоченным агентствам.
В 2012 году в Испании был создан «плохой банк», задачей которого стала скупка и перепродажа проблемных банковских активов, поэтому значительная часть залогового жилья прошла через еще одну инстанцию.
К банку квартира часто возвращается в неудовлетворительном состоянии. Бывшие хозяева, покидая жилье, могут нанести ему значительный вред, банк же не заинтересован в проведении ремонта. Битая плитка, вырванные провода и отсутствие сантехники – вот то, что может поджидать потенциального покупателя. Разумеется, бывают и приятные исключения – все это тоже отражается на итоговой цене.
Если покупателя все устраивает, он заключает сделку с банком и становится полноправным собственником жилья.
Цены на залоговую недвижимость
Банки не заинтересованы в том, чтобы владеть изъятым жильем и платить за него налоги. Поэтому цены, предлагаемые ими, могут быть ниже рыночных: они формируются исходя из рыночной стоимости объекта и остатка кредитной суммы, недополученной банком по вине предыдущего владельца, и чаще всего являются окончательными.
Некоторые банки предлагают покупателю возможность торга. Как правило, это касается объектов с завышенными ценами. Также есть возможность купить залоговую недвижимость с аукциона – наиболее интересные предложения выкупаются целыми портфелями. Особенно выгодна такая покупка фирмам, реконструкция у которых поставленная на поток – отремонтированная недвижимость, особенно если она выгодно расположена, ощутимо растет в цене.
Владельцы залоговой недвижимости, попавшие в тяжелое положение, часто предпочитают не дожидаться, пока жилье отойдет к банку, а продать его с обременением. Это может оказаться гораздо выгоднее для покупателя, агентства с удовольствием участвуют в проведении подобных сделок.
Особенности покупки
Продаваемый объект, помимо урона, причиненного прежними владельцами, может иметь долги по коммунальным услугам. Ответственности за них банк не несет, поэтому лучше выяснить все детали на этапе работы с агентством.
Что касается получения ипотечного кредита на залоговый объект, условия его предоставления могут быть обычными или даже более выгодными – например, размер кредита в 60-70% от стоимости объекта. Однако предоставления стандартного пакета документов при получении кредита не избежать: банк, стараясь «не наступить дважды на одни грабли» тщательно проверяет кредитоспособность потенциального покупателя.
В случае, если новый владелец также оказался не в состоянии выплатить ипотечный кредит – история с изъятием недвижимости повторяется.
Регионы
Основная масса залоговой недвижимости, как правило, расположена вдали от туристических регионов, но и в интересных нашим соотечественникам местах можно найти выгодные предложения. Агентства, дорожащие своей репутацией, обращают особое внимание на ликвидность таких объектов и стараются не предлагать покупателям жилье в «неблагоприятных» регионах.
Кому интересна залоговая недвижимость
Покупатель, у которого есть возможность приобрести обычную, не принадлежащую банку, недвижимость, вряд ли станет интересоваться залоговыми объектами: вероятность найти качественное жилье, не требующее дополнительных вложений, слишком низка, а времени на перебирание «убитых» домов придется затратить немало. Впрочем, если есть время и желание «отделять зерна от плевел», можно присмотреть что-нибудь по очень выгодной цене и при этом пригодное для жизни.
Пожалуй, главной категорией покупателей, заинтересованных в залоговом жилье, являются инвесторы. Если регион достаточно престижен, качественный ремонт жилья способен значительно поднять его цену и обеспечить выгодную перепродажу в будущем.
Фото: stranic.ru
Антонина Хирная, HomesOverseas.ru