Программы «Жилстройсбербанка», к сожалению, задуманы так, что простому человеку разобраться в них сложно. Вроде, вся информация есть и на сайте ЖССБК, и во многих других источниках. Но осилить ее дано не каждому. Не зря появились даже внештатные консультанты, которые предлагают бесплатные консультации по программам государственного банка. В этой ситуации будет полезным рассмотреть конкретные примеры, и какие программы под них можно подобрать.
Уважаемые читатели! На данную тему подготовлен актуальный материал, доступный по ссылке.
Обычно во всех филиалах «Жилстройсбербанка» так и поступают: приходит клиент на консультацию, но ему не про общие положения рассказывают, а сразу делают конкретные расчёты в зависимости от жизненной ситуации. Если попадётся хороший менеджер, то он предложит разные варианты и всё объяснит. Если сотрудник сам не особо ориентируется, то расскажет только о том, что посчитает нужным или о том, что знает.
Выбор программы не последняя сложность. Квартир в новостройках по программе «Доступное жильё-2020» меньше, чем желающих их приобрести. Скорость получения квадратных метров зависит от количества баллов, которые успел «насобирать» клиент банка. Если баллы недостаточно высокие, можно либо не попасть в число счастливчиков, либо иметь небольшой выбор квартир. Ведь те, кто обогнал вас по количеству баллов, выбирают жильё первыми. А вам — что останется.
Прошлой осенью депутаты партии «Ак жол» обращались с предложением упростить непонятную для большинства граждан систему начисления баллов. В «Жилстройсбербанке» тогда ответили, что методы будут совершенствоваться. Заявку на участие в пуле покупателей жилья можно будет оформлять на сайте банка онлайн, а начисление баллов и так ведётся автоматически, без участия сотрудников ЖССБК. При этом результаты подсчёта баллов для потенциальных участников открыты на официальном сайте.
А что, если я…
На сайт kn.kz поступает много вопросов по поводу участия в программе «Доступное жильё-2020». Граждане обязательно описывают свою жизненную ситуацию (орфография и пунктуация сохранены): «Сколько читал про это «доступное жильё»... всё так мутно и непонятно, куда, зачем... Вот я живу в г. Астана, абсолютно один, госслужащий и, можно сказать, что только с университета... Могу ли я получить арендное жильё, если с документами всё в порядке и з.п. позволяет это?»; «Уважаемая информационная служба! Что значит «если Вы будете подходить под все условия программы»? А что с другими, кто «не подходит»? Мне 37 лет, женат, двое детей, своего жилья нет, для меня это жильё доступно?» и т.д. Кто-то пишет, что является инвалидом, есть сообщения и от матерей-одиночек, и даже от вкладчиков «Жилстройсбербанка», которые не знают, на что могут претендовать.
Первое: стать клиентом банка можно как по программе «Доступное жильё-2020», так и вне её. То есть можно просто откладывать деньги на счёт в ЖССБК и после выполнения всех условий купить квартиру в коммерческой новостройке или на вторичном рынке.
Второе: неважно, по какому пути вы пойдете, но нужно будет соблюдать обязательное правило банка — быть его вкладчиком. Можно копить деньги долго или быстро, можно сначала купить квартиру, а потом начать копить, но деньги на счёту в «Жилстройсбербанке» так или иначе откладывать нужно.
Третье: по программе «Доступное жильё-2020» есть всего 2 направления: жильё для молодых семей (вы должны состоять в браке не менее 2 лет, возраст обоих супругов должен быть не более 29 лет на момент подачи заявления) и жильё для всех категорий населения. Если вы не являетесь молодой семьёй, значит, вы попадаете под вторую категорию. То есть неважно, кто вы: мать-одиночка, молодой госслужащий или 37-летний мужчина с женой и двумя детьми.
Жильё для всех категорий населения. У него тоже есть две подгруппы: покупка в собственность и аренда с последующим выкупом. Если в семье с зарплатой всё в порядке, значит, можно приобрести квартиру сразу (после определенного периода накопления средств на счёте банка). А вот одинокая мама с двумя детьми такой вариант может и не «потянуть». Поэтому ей лучше претендовать на аренду: сначала вселяется в квартиру, платит аренду (не более 100 тенге за 1 кв.м по условиям программы + коммунальные услуги).
Кроме аренды, женщина делает накопительные взносы на счёт в банк. Через 8 лет (максимальный срок аренды) мама должна скопить 50% от стоимости квартиры. После этого оформляется жилищный заём (на оставшиеся 50% стоимости жилья) и квартира выкупается полностью.
Молодой и перспективный
Возьмём пример с тем мужчиной, который говорит, что он молодой госслужащий. Раз написавший утверждает, что проблем с зарплатой не имеет, предположим, что он зарабатывает 400 тысяч тенге. Для политических госслужащих в Астане это реальная зарплата. Мы также рассмотрим и другие примеры, когда доходы гораздо ниже.
Мужчина вправе претендовать на получение жилья по программе «Доступное жильё-2020» через «Жилстройсбербанк». Стоимость жилплощади 3-го класса комфортности (самый высокий класс по данной программе) в Астане составит 142 500 тенге за квадратный метр. Правда, в правительстве уже заявили, что прогадали с ценой на «квадрат». По причине роста затрат на строительство сейчас госорганы рассматривают вопрос повышения стоимости квадратного метра на 10 тысяч тенге.
Понятно, что для нашего госслужащего 2-комнатная квартира за 40 тысяч долларов — это весьма доступная недвижимость (если взять квартиру площадью 40 кв.м при стоимости 152 500 тенге за «квадрат»). По условиям ЖССБК, чтобы получить жилищный заём, надо скопить половину требуемой суммы на счёте в банке, т.е. 3 050 000 тенге.
Минимальный срок накопления — 3 года. То есть мужчине нужно откладывать по 85 тысяч тенге ежемесячно. Очень комфортно. При таком доходе приобрести квартиру по программе «Доступное жильё-2020» через ЖССБК будет достаточно легко.
Можно сразу поставить себе большую цель и купить жильё в престижном доме, построенном частной компанией. Например, квартиру в 70 квадратных метров стоимостью 175 000 долларов (относится к сегменту дорогого жилья).
Такую недвижимость тоже можно приобрести через «Жилстройсбербанк», но уже вне рамок государственной программы. ЖССБК хорош тем, что предлагает жилищные кредиты под самые низкие проценты. Но надо быть готовыми к тому, что придётся копить 50% от необходимой суммы. И вознаграждение по деньгам на вашем счёте будет совсем мизерное — всего 2% годовых.
Программы «Бастау», «Өркен», «Кемел», «Болашақ»
Конечно, хотелось бы сразу дать расчёты для покупки квартиры за 175 тысяч долларов. Но без предварительных объяснений не обойтись. Поэтому придётся набраться терпения.
Главный принцип уже понятен: прежде чем купить, надо накопить 50%. Но копить тоже можно по-разному. Например, для покупки простой квартиры за 40 тысяч долларов нашему госслужащему достаточно 3 лет. А чтобы насобирать 87 500 долларов (половина от 175 тысяч долларов), может уже понадобиться минимум 6 лет. Для этого и существуют разные тарифные программы: «Бастау», «Өркен», «Кемел» и «Болашақ».
Если вам кажется, что уже пошли дебри, повторим ещё раз: через «Жилстройсбербанк» можно купить квартиру по госпрограмме (дешевое жильё, поэтому на него много желающих), квартиру на вторичном рынке или в новостройке у частной компании. Почти во всех случаях вам придётся пользоваться тарифными программами «Бастау» или «Өркен», «Кемел» или «Болашақ». Они различаются сроками накопления, процентными ставками и сроками выплат по жилищным кредитам. Чем короче сроки, тем выше ставки вознаграждения (таблица 1).
Но и это ещё не всё. Под четыре тарифные программы выдаются разные виды займов. Например, решили вы откладывать жилстройсбережения в течение 5 лет и 6 месяцев (тарифный план «Өркен»), но уложились раньше этого срока. То есть 50% от требуемой суммы вы смогли накопить за 4 года. Это значит, что условия не соблюдены.
В этой ситуации можно воспользоваться промежуточным жилищным займом. Другими словами, до окончания срока накопления ждать ещё 1,5 года (надо 5 лет и 6 месяцев, а мы уложились в 4 года). Получить обыкновенный жилищный кредит не получится. Для этого существует промежуточный заём («Жеңіл-2») со ставкой 8% годовых. Промежуточным займом можно воспользоваться и тогда, когда нужна отсрочка платежа по основному долгу («Жеңіл», процентная ставка — 8,5%).
Конечно, для большинства клиентов копить 50% от требуемой суммы кредита не совсем удобно. Дело, в первую очередь, во времени. Это при хороших доходах и небольшой стоимости квартиры можно уложиться за 3 года. Основной массе, наверное, придётся потратить на накопления более 8 лет. А жить в своей квартире хочется уже сегодня.
Если позволяет платежеспособность клиента, можно оформить предварительный жилищный заём. Его выдают без накопленных сбережений, когда 50% на счёту в ЖССБ ещё нет. Но это не значит, что откладывать деньги не нужно. Накопление происходит параллельно с погашением вознаграждения по предварительному жилищному займу (т.е. одновременно платите проценты по кредиту и копите в ЖССБК деньги). Процентная ставка по предварительному жилищному займу составляет 10% годовых.
С предварительным жилищным займом происходит большая путаница. Если человек звонит в банк и интересуется данным механизмом, менеджеры отвечают, что выдача предварительных займов приостановлена. На сайте ЖССБК также есть подобная информация: по решению Правления банка, приме заявок на данный заем приостановлен с 28.11.2013 года. Но есть исключения: предварительный жилищный заем действует в рамках программы «Доступное жилье-2020». То есть, если вы станете ее участником, можете претендовать на получение такого кредита. Как объясняют в банке, приоритет в работе сегодня отдается именно «доступному жилью», поэтому такие бонусы.
Теперь попробуем подвести итог. Главной идеей «Жилстройсбербанка» является система накоплений. Условие обязательное в силу того, что за счёт накоплений казахстанцев банк имеет возможность кредитовать своих клиентов. По сравнению с коммерческими банками, процент в ЖССБК заметно ниже (даже с учётом всех комиссий).
Как долго вы будете копить средства — зависит от вашей финансовой состоятельности. Для этого и существует 4 вида тарифных программ, т.е. заниматься накопительством можно от 3 лет до 15.
Клиент не всегда укладывается в рамки заданных программ. Например, исходя из того, как человек выполняет условия накопления жилстройсбережений, ему начисляются баллы. Их может быть недостаточно, если клиент сначала делал накопления, затем бросил, через какое-то время опять начал. Или же человек сделал накопления раньше срока.
Вся эта сложная система программ разработана для того, чтобы гражданин мог купить квартиру. А если с деньгами совсем туго, то можно стать участником программы «Доступное жильё-2020» (здесь расценки за квадратный метр фиксированные, предлагается эконом-жильё). В рамках данной программы можно воспользоваться предварительным жилищным займом, когда банк выдает деньги без предварительного накопления сбережений.
Ограничений по финансовым доходам для «доступного жилья» нет.
Стать участником программы может и небедный гражданин. Расчёт, видимо, на то, что состоятельным людям не нужно жильё 3-4 класса комфортности. Хотя как посмотреть: сегодня это самая востребованная недвижимость, а значит, и самая ликвидная. Если цены растут, то в первую очередь на квартиры эконом-варианта.
Таблица 1. Тарифные программы «Жилстройсбербанка»
| Программа | Бастау | Өркен | Кемел | Болашақ |
| Ориентировочный срок накопления | 3 — 3 года 6 месяцев | 5 лет 6 месяцев | 8 лет 6 месяцев | 15 лет |
| Ставка вознаграждения по вкладам | 2% годовых | 2% годовых | 2% годовых | 2% годовых |
| Ставка вознаграждения по жилищному займу | 5% годовых | 4,5% годовых | 4% годовых | 3,5% годовых |
| Срок предоставления жилищного займа | до 6 лет | до 10 лет | до 15 лет | до 25 лет |
Конкретные примеры для конкретных людей
Итак, мы наконец-то дошли до расчётов. Их нам предоставили сотрудники карагандинского филиала «Жилстройсбербанка».
Пример первый: госслужащий с зарплатой в 400 тысяч тенге, который желает приобрести квартиру в Астане за 175 тысяч долларов (таблица 2).
Пример второй: тоже госслужащие (супруги), но уже с небольшой зарплатой — по 50 тысяч тенге у каждого. Кроме этого, в семье есть двое детей. Как уже говорилось, эта пара может претендовать на участие в программе «Доступное жильё-2020» по линии «Арендное жильё для молодых семей».
Главные критерии для участия в этом направлении
Возраст каждого из супругов — не более 29 лет на момент подачи заявления, состоять в браке они должны не менее 2 лет. Есть и другие условия, о которых можно прочитать на сайте «Жилстройсбербанка». Заявление на участие молодой семье нужно подавать в акимат. Он же принимает решение о строительстве жилья, которое будет сдаваться в долгосрочную аренду. Банк в этом случае выступает оценщиком платежеспособности молодой семьи.
Квартиру в аренду можно взять максимум на 8 лет. После того как дом построен, муж или жена должны открыть сберегательный счёт в «Жилстройсбербанке».
Итак, предположим, что семейная чета взяла 2-комнатную квартиру стоимостью 5 344 000 тенге (г. Караганда). Жильё даётся в аренду максимальным сроком на 8 лет. За это время на счёту нужно скопить 50% от стоимости жилья. Плата за аренду жилья — 0 тенге + оплата коммунальных услуг. Ежемесячный взнос на сберегательный счёт в ЖССБК — 28 323 тенге. За 8 лет на счёту аккумулируется сумма в 2 719 008 тенге. И это еще не всё. На депозит начисляется вознаграждение в 2% годовых, а также поступает премия от государства в размере 20% от суммы, накопленной за год.
В нашем случае вознаграждение от банка (2%) за 8 лет составит примерно 241 132 тенге, а премия от государства — 210 360 тенге. Итого на счёту соберется сумма в 3 170 500 тенге (расчёты условные). Для молодой семьи в этот период важно своевременно делать ежемесячные взносы на депозит и не иметь долгов по коммунальным платежам. После накопления нужной суммы арендаторы оформляют жилищный заём на оставшуюся сумму и оформляют квартиру на себя.
Выплаты по кредиту можно распределить ещё на 15 лет под 4% годовых (условия программы доступного жилья для молодых семей). В нашем примере ежемесячный платеж составит 16 032 тенге в течение последующих 15 лет.
Многодетная семья с небольшим доходом
Муж с женой, четверо детей, на руках еще и бабушка-инвалид. Семья снимает квартиру и стоит на очереди на муниципальное жильё.
Если у супругов доход небольшой, и они не попадают в категорию «молодая семья», то могут претендовать на жильё для всех категорий населения (программа «Доступное жильё-2020»). Как уже говорилось, заказчиком на строительство доступного жилья выступают местные исполнительные органы (акиматы). Стоимость квадратного метра фиксирована. Например, во всех регионах (кроме Алматы, Астаны, Атырау, Актау и Усть-Каменогорска) стоимость «квадрата» составляет 90 тысяч тенге. Такой семье нужна минимум 3-комнатная квартира (около 80 кв.м). Значит, стоить она будет 7 200 000 тенге.
Сотрудники банка для такой семьи предлагают несколько вариантов:
1. Использовать тарифную программу «Өркен»
50% от стоимости жилья (3 600 000 тенге) скопить на сберегательном счёте за 5 лет. Ежемесячный взнос, который надо будет вносить на депозит в течение этого срока, составит 54 000 тенге.
Оставшуюся сумму взять в кредит под 4,2% годовых на 10 лет (тарифная программа «Өркен»). Ежемесячный платеж по займу составит 36 000 тенге.
За 10 лет семья выплатит «Жилстройсбербанку» 4 320 000 тенге.
2. Взять предварительный жилищный заём под 10% годовых (возможно в рамках программы «Доступное жилье-2020»).
То есть семья берет кредит на полную стоимость квартиры (7 200 000 тенге) и приобретает её. Затем по тарифной программе «Кемел» в течение 8 с половиной лет (по условиям программы) делает ежемесячные взносы в банк по 96 000 тенге.
Мы помним, что главное, по условиям ЖССБК, делать накопления, поэтому часть этих ежемесячных взносов будет «оседать» на накопительном депозите (36 000 тенге), а часть будет идти на погашение процентов по займу (60 000 тенге).
За 8 с половиной лет на накопительном счёте соберется половина суммы стоимости жилья (36 000 х 102 месяца = 3 672 000 тенге). Плюс к этой сумме прибавится 2% годовых как вознаграждение от банка (примерно 330 707 тенге) и 20% — премии от государства (около 505 512 тенге).
Условие о накоплении на сберегательном счёте выполнено. Значит, остаток долга перед банком можно погашать уже не по условию предварительного жилищного займа (т.е. под 10% годовых), а по обычному жилищному займу, т.е. под 4% годовых в течение 15 лет (тарифная программа «Кемел»).
Таблица 2. Пример расчетов покупки жилья за 175 тысяч долларов госслужащим с зарплатой в 400 тысяч тенге
| Депозит | Бастау | Өркен | Кемел | Болашақ |
| Договорная сумма в тенге | 27 125 000 | 27 125 000 | 27 125 000 | 27 125 000 |
| Рекомендуемый ежемесячный взнос по накоплению жилищных строительных сбережений в тенге | 339 063 | 203 438 | 135 625 | 67 813 |
| Минимально необходимый размер накопленных денег для получения жилищного займа |
13 562 500 |
13 562 500 |
13 562 500 |
13 562 500 |
| Комиссионный сбор 0,55% | 149 188 | 149 188 | 149 188 | 149 188 |
| Рекомендуемый ежемесячный взнос по накоплению жилищных строительных сбережений в % | 1,25 | 0,75 | 0,5 | 0,25 |
| Минимально необходимый размер накопленных денег для получения жилищного займа | 50% | 50% | 50% | 50% |
| Ориентировочный срок накопления жилищных строительных сбережений | 33,3 | 5,6 | 8,6 | 15 |
| Ставка вознаграждения по вкладам в жилищные строительные сбережения | 2% | 2% | 2% | 2% |
| Минимальное значение оценочного показателя | 16 | 28 | 42 | 74 |
| Кредит | Бастау | Өркен | Кемел | Болашақ |
| Ориентировочный ежемесячный взнос по погашению жилищного займа % | 0,8 | 0,5 | 0,35 | 0,25 |
| От договорной суммы в тенге | 217 000 | 135 625 | 94 938 | 67 813 |
| Ставка вознаграждения по жилищному займу в % | 5 | 4,5 | 4 | 3,5 |
| Срок предоставления жилищного займа | До 6 лет | До 10 лет | До 15 лет | До 25 лет |
*Статья отредактирована 12.02.14 в 12:22. Дополнен фрагмент статьи о "предварительном жилищном займе". Ниже прилагаем отсканированный документ официального ответа Жилстройсбербанка.
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба kn.kz