Построить собственный дом — что может быть почётнее? Инженеры-строители рассчитали, что стоимость возведения особняка площадью 150 кв.м оценивается в 50 000 долларов и выше при наличии земельного участка. Следует отметить, что чем дальше участок от города, тем более дорогим будет строительство дома. Здесь на цену, в первую очередь, повлияет прокладка коммуникаций. Идеальный вариант — если вы купили землю, на которой был когда-то дом или имеется ветхое строение. Это значит, что электрические, водопроводные и прочие сети там уже есть.
Дом на 150 квадратных метров можно построить в течение года. С учетом того, что будущему владельцу коттеджа помимо вопросов со строительством нужно будет заниматься и оформлением документов. Еще один обязательный пункт — найти опытного строителя, который проконтролирует весь ход работ.
Инженер-строитель Елеубек Абдыхалыков построил 18 частных домов в Караганде. Говорит, что главное, нанять на работу человека, который будет заниматься процессом возведения особняка от начала до конца.
— Если он даже какую-то ошибку сделает, он сам её выровняет, — говорит инженер-строитель. — И для вас психологически это будет комфортнее. Вот вы дали одному человеку фундамент строить, он его поставил, рассчитались, ушел. Потом пришел другой, стены ставить, и говорит: «Фундамент неправильно сделан». Начинает выходить из этого положения, сделал, ушел. Пришел третий — крышу устанавливать: «Ой, тут вообще всё неправильно». Поэтому важно найти надежного человека, который вам построит с гарантией и будет участвовать до конца строительства.
Правда, такой человек, который будет находиться на стройплощадке с утра до вечера, дорого обойдется. По примерным оценкам Елеубека Абдыхалыкова, за строительство скромного дома в 150 квадратов такому руководителю придется отдать около 50-55 тысяч долларов. В эту сумму входит и оплата рабочих, и возведение дома «под ключ», и даже найм спецтехники. В общем, всё, что связано непосредственно с организацией рабочего процесса. И это еще скромная цена. Более дорогие коттеджи, естественно, потребуют больших затрат на рабочую силу и ее руководителя.
Первые шаги
Итак, деньги, опытного и ответственного строителя, участок, огороженный колышками, мы имеем. Какой следующий шаг? Прежде чем заказывать проект будущего дома у архитектора, в идеале нужно сделать геологическое исследование земли. Потому что фундамент коттеджа будет зависеть от состава почвы. Например, в Михайловке, по словам главного инженера компании Spring LTD Тагабека Исабекова, в некоторых частных домах после постройки появляются трещины:
— Потому что вода рядом, грунт поднимается — опускается. Дома «проседают», наперекос, в них трещины. Их заделывают, и потом дома быстро продают, избавляются от них.
Помимо геологии, оказывается, ещё желательно делать химический анализ почвы. Потому что грунт может агрессивно воздействовать на цемент и металл.
— Вот мы недавно в Балхаше строили 5-этажный дом, — продолжает Тагабек Исабеков. — Там были очень агрессивные грунты на бетон. То есть грунт «съедает» этот бетон, он сыпется, дом валится. Ну, конечно, какое-то время держится, лет десять. Поэтому, когда идет сильная агрессия, надо покрывать материалы гидроизоляцией, лаком в дополнительные 2-3 слоя.
Конечно, в жизни всё делается не по хрестоматийным правилам. Потому что просто геологические исследования (без химанализа) «встанут» заказчику минимум в полмиллиона тенге.
Ведь для того чтобы посмотреть состав грунта, нужно пробурить хотя бы 2 скважины. По словам строителей, по скромным расценкам, бурение одной обойдется в 250 тысяч тенге.
Поэтому люди, как правило, делают проще: спрашивают у соседей, которые уже построили свои дома, какая на данной территории почва, какой фундамент ставили. Если коттедж в хорошем состоянии, значит и у себя такое основание дома можно делать. Ну, в крайнем случае, советуют специалисты, сами выкопайте яму глубиной 5-6 метров. Слои в земле будет хорошо видно.
Эскизный проект
Он составляется в обязательном порядке. Содержит 5-6 листов, включает в себя все основные элементы здания: строение и материалы для фундамента, стен, крыши, размещение внутренних перегородок в доме, расположение дверей и окон, каким будет забор, и где будет стоять гараж. Составлением эскизного проекта занимаются физические и юридические лица, имеющие соответствующую лицензию. Этот документ вы потом будете утверждать в отделе архитектуры и градостроительства городского акимата. Без соответствующего согласования начинать строительство нельзя. Стоимость эскизного проекта строители указывают разную — в среднем от 60 тысяч тенге до 125 тысяч. Такой разброс в цене зависит от объема работ.
Готовые проекты домов сегодня очень активно предлагают фирмы в Интернете. Например, можно найти рекламу по проектам одноэтажного дома за 100 тысяч, за 60 и даже за 30 тысяч тенге. Цена зависит от региона. Строитель Елеубек Абдыхалыков предупреждает, что многие проекты не соответствуют суровым условиям Караганды.
— Например, берут, большие окна ставят. Это нам вообще не подходит, у нас же не Тараз. Если вы мне принесете такой проект, я, конечно, скажу, что могу сделать по вашему заказу. Деньги-то ваши, но дом не будет соответствовать условиям климата.
Некоторые убеждены, что более простой путь — скачать проект из Интернета бесплатно. Но проект всё равно нужно адаптировать под наши требования и стандарты. А значит обращаться к лицензированному специалисту всё равно придется, потому что без его подписи в акимате документ не примут.
— Архитектору всё равно не понравится ваш проект, сразу скажу, — предупреждает инженер Тагабек Исабеков. — Он в любом случае должен поднять этот дом в 3D, то есть перспективные виды сделать с разных сторон. Объем работы практически не уменьшится, просто он не будет «заморачиваться» над планировкой комнат.
Рабочий проект и смета
Рабочий проект включает в себя каждую мелочь: сколько понадобится гипсокартона, кирпича, плит перекрытия, где будут проходить трубы, электросети и многое другое. Строители называют разные расценки: от 300 тысяч до миллиона тенге. Поэтому возведение дома мечты зачастую начинается без этих подробностей.
Как говорят специалисты, даже если рабочего проекта нет, он возникнет в процессе строительства. Потому что, например, никак не получится обойтись без проектов по электроснабжению (ведь нужно знать, как будут проходить сети, и прочее), водоснабжению, канализации. А это всё как раз и является частью рабочего проекта. Однако, говорят специалисты, отдельный проект по инженерным сетям всё равно будет дешевле. Все мнения сводятся к тому, что рабочий проект — это хорошо и удобно и для хозяина, и для строителей, но очень дорого.
Смета составляется по рабочему проекту. Содержит расчёт, сколько и какие материалы нужны для возведения дома. Что делать, если рабочего проекта нет? Смета составляется без него. Но в этом случае, по словам специалистов, она больше похожа на примерные прикидки.
— Грубо говоря, это будут договорные цены между заказчиком и подрядчиком, — объясняет строитель Сергей Терехов. — Смету элементарно можно составить, но заказчик не сможет это всё проверить.
Бюджетный фундамент
Как говорят строители, работа на участке начинается со срезки чернозёма. Верхний слой земли снимается и откладывается в сторону. Он затем пригодится для благоустройства участка.
— Под застройку дома общей площадью 120-150 квадратных метров необходимо вырыть котлован
объемом примерено 300 кубических метров, — объясняет строитель Сергей Терехов. — Для выполнения земляных работ потребуется, чтобы на участке восемь часов поработали экскаватор и два самосвала. На сегодняшний день стоимость машино-часа составляет
6 000 тенге. Итого стоимость земляных работ по устройству фундамента составит 145 000 тенге.
После укладки фундамента нужно сделать обратную засыпку. По словам Сергея Терехова, это примерно те же 145 тысяч тенге. Если в доме будут делать подвал, то засыпки потребуется меньше.
Глубина закладки фундамента напрямую связана с нашим холодным климатом. Инженер-строитель Елеубек Абдыхалыков говорит, что глубина промерзания грунта составляет 2 метра 10 сантиметров:
— Но эта величина, скорее, к многоэтажкам относится. Многое еще зависит от веса самого дома. В случае с нашим примером (дом площадью 150 квадратов) глубина в 1,6-1,8 м подойдёт. Увлекаться не надо. Потому что чем глубже фундамент, тем больше проблем.
Фундамент — один из самых затратных элементов дома. Если, конечно, делать его по всем правилам: утеплять, производить гидроизоляцию.
Инженер компании Spring LTD Тагабек Исабеков указывает, что самым экономичным будет фундамент из готовых фундаментных блоков. Они изготавливаются на заводах, имеют вес от 100 килограммов до тонны.
Еще один бюджетный вариант — заливать фундамент на месте. По периметру будущего строения устанавливается арматура и всё это заливается бетоном. Но Талгат Исабеков считает, что готовые бетонные блоки более надежны и дешевы. Они производятся в заводских условиях в закрытом помещении:
— Фундаментные блоки очень прочные. Они дешевле, не надо делать опалубку. Вы купили, КамАЗ привез, вывалил. Автокран сложит их как кирпичики буквально за 2-3 дня. В фундамент, который вы сами заливаете, рабочие могут кинуть кирпичи. Вы никогда этого не увидите. Хорошо, когда бетон застывает при постоянной температуре, как на заводе. А тут вы залили, пойдет дождь, снег, солнце. Будете молиться, чтобы он нормально застыл.
Эти два фундамента относятся к типу ленточных. Такой вариант не подойдет в местности с набухающими грунтами, в доме появятся трещины. В такой ситуации строители советуют монолитный фундамент, когда основание дома представляет собой целую бетонную плиту.
Инженерные сети
Самая «интересная» часть. Технические условия на использование электроэнергии, канализации, воды правильно получить ещё до начала строительства дома. Ведь может так случиться, что коттедж уже возведен, а в компании, предоставляющей коммунальные блага, например, скажут, что условий для подключения к электросетям нет.
Официально технические условия выдаются бесплатно. Однако нам постоянно рассказывают о том, что это практически невыполнимая миссия. Дабы ускорить получение техусловий, граждане ищут обходные пути и оформляют необходимые документы за определенное вознаграждение. Только разрешительные бумаги могут обойтись хозяину будущего дома в несколько тысяч долларов.
Самое сложное – получить техусловия на подключение к теплосети. Местная ТЭЦ, говорят строители, не справляется даже с имеющейся нагрузкой. Поэтому и состоятельные граждане по-прежнему предпочитают пользоваться углем. Это самый дешевый вид топлива. От печей на мазуте многие сегодня отказываются из-за подорожания топлива. Газ и так всегда был недешевым удовольствием.
Но это ещё не всё, что может поджидать будущего владельца дома. По словам Елеубека Абдыхалыкова, электроэнергию у монополиста покупают частные компании, которые затем могут её перепродавать.
— Кто-то купил, например, 400 киловатт и нам перепродал. Фирма закрылась и теперь ответственность ни за что не несёт. Мы в «Караганды Жарык» идем, просим: «Возьми нас на баланс», или «Почему у нас света нет?». Они говорят: «Ты не наш человек. У кого купил этот киловатт, с тем и разбирайся». Вот сейчас авария в частном секторе. Как шабашный метод, получается: «Караганды Жарык», или у кого есть лицензия, они могут сделать. Но будут по 5-10 тысяч тенге с каждого дома собирать, чтобы муфту поставить. Если что-то завтра «полетит», «Караганды Жарык» опять не при делах, опять кого-то нанимать.
Та же самая ситуация, по словам Елеубека Абдыхалыкова, может произойти и с водопроводными сетями. Такое положение дел может измениться, если землю под ИЖС будут продавать только с уже подведенными к участку коммуникациями.
— Законы меняются сейчас, и меняется менталитет людей. Не как раньше, только за деньгами гнались — подытоживает строитель. — Чиновники и то меняются сегодня. Они не хотят кому-то мешать, выгоды свои какие-то искать. Хотят, чтобы народ работал, своё состояние поднимал. Они тоже в этом заинтересованы.
Остальные части дома
Наиболее экономичный материал для стен сегодня — пеноблоки и газоблоки. Ещё дешевле обойдутся шлакоблоки, но лучше, по советам специалистов, с ними не связываться. Отходы, которые используются для этих блоков, могут выделять вредные вещества и даже радиацию.
— «Шабашники» за укладку кубометра блоков возьмут 3800 тенге, — указывает строитель Сергей Терехов, — работники фирмы — около 6 500 тенге. Примерно столько же будет стоить укладка стеновых блоков из шлакобетона. Кубометр кладки кирпича стоит на 15-20% дороже.
Кирпич считается самым теплым материалом для стен. Но независимо от того, что вы выберете, стены всё равно нужно будет утеплять дополнительно.
Самый доступный по цене материал для крыш — дерево. Лучше сделать мансардный этаж, как в нашем варианте. Так у вас будет ещё одно помещение, а не просто чердак.
Заключительный этап — внутренние отделочные работы. Если уж совсем экономить — то можно просто зашпаклевать и покрасить стены. То же самое сделать и с потолком. Более «продвинутый» вариант — гипсокартон и обои.
— В среднем выходит где-то от 40 до 45 тысяч тенге квадратный метр отделочных работ, включая эконом-вариант, — дает примерные расценки строитель Сергей Терехов. — Сюда входит и подключение канализации, внутренняя проводка, электроосвещение. В пределах разумного: 3 вилки, выключатель, фонари освещения (тоже эконом-вариант). Также сюда входит отделка стен, потолка.
Елеубек Абдыхалыков считает, что внутреннюю отделку хозяин в силах сделать самостоятельно:
— Рабочих можно нанять зимой, когда у них особо нет работы. Полностью внутреннюю отделку «под ключ» можно договориться сделать за 15 тысяч долларов. Если человек сам может обои клеить, зашкурить, трубы запаять — это не тяжело канализацию самим сделать. Тогда стоимость отделочных работ вообще можно снизить до 6 тысяч долларов.
Оформление документов
Информация предоставлена ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства г. Караганды» и проектно-строительно-монтажной фирмой ИП Терехов.
- При оформлении пакета документов (наличии правоустанавливающих документов на земельный участок) собственнику также следует произвести присвоение адреса земельному участку. Для этого нужно обратиться с заявлением в ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства г. Караганды» (б. Мира, 39, ок. 7-8).
- 2. Готовый эскизный проект подлежит согласованию в органе архитектуры (б. Мира, 39, ок. 7-8). Для подписания эскизного проекта необходимо предоставить следующие документы: решение акима о выделении участка, земельный акт, копию документов застройщика, выкопировку генплана, заверенную кадастровым центром.
После согласования проектной документации следует обратиться в службу геодезии для разбивки земельного участка (установка границ застраиваемого земельного участка) и можно приступать к строительно-монтажным работам. - При 100% завершении объекта обратиться в ЦОН за изготовлением технического паспорта. Его также можно получить онлайн через сайт egov.kz.
- Для сдачи объекта в эксплуатацию нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства. При себе иметь: техпаспорт, архитектурный проект, исполнительную топосъёмку (Кадастровый центр, ул. Пассажирская, 15), копию удостоверения личности, земельный акт, решение акимата о выделении земельного участка или договор купли-продажи.
- Регистрация акта ввода в эксплуатацию и технического паспорта через ЦОН по месту жительства. Перечень необходимых документов: техпаспорт, архитектурный проект, исполнительная топосъёмка, копия уд. личности, земельный акт, акт ввода в эксплуатацию.
Как указывается на сайте электронного правительства egov.kz, важно выдержать срок строительства, который утвержден в проектно-сметной документации. Нарушение сроков может повлечь административный штраф.
Расчеты по строительству дома
Приблизительная смета предоставлена Союзом профессионалов строительного рынка
Двухэтажный коттедж с цоколем размером 8х9 м площадью 150 кв.м
Кaspi Bank совместно с Союзом профессионалов строительного рынка Казахстана просчитали стоимость основных этапов строительства дома. «Эта смета как конструктор Lego, — указывают специалисты. — Вы можете убирать или присоединять этаж по своему желанию и сразу же видеть, во сколько примерно вам обойдется строительство». Опрошенные нами строители в целом выражают согласие с цифрами, приведенными в таблице.
*Cредние цены по данным справочника Союза профессионалов строительного рынка Казахстана.
**Для рытья котлована вам нужен экскаватор и бульдозер, а также самосвал для вывоза грунта и мусора.
***Стоимость материалов объединена со стоимостью работ. 1/3 затрат идет на работу, а 2/3 — стоимость материалов.
Таким образом, средняя цена строительства коробки дома в три уровня площадью 150 кв.м может составить 7 800 000 тенге, или $350 за кв.м.
Следует понимать, что никакой расчет не может быть абсолютно точным. Может поменяться стоимость строительных материалов, появятся какие-то нюансы в процессе возведения дома. Нередко, по словам строителя Сергея Терехова, бывает так, что владелец будущего особняка начинает что-то менять по ходу работ. Что вызывает неудобства, сказывается на продолжительности и стоимости строительства.
Также мы попросили героев нашей статьи указать примерную стоимость затрат, чтобы те, кто только задумывается о собственном доме, могли сравнить примерные расходы.
От инженера-строителя Елеубека Абдыхалыкова
Дом площадью 150 кв.м (без указания расходов на покупку стройматериалов)
| Раздел | Ст-ть | Пояснения |
| Эскизный проект, утвержденный отделом архитектуры |
5000060 000 тенге | Делается в двух экземплярах. Один отдается главному по стройке, другой остается у хозяина. |
| Фундамент из арматуры и бетона |
800 000 тенге | |
| 1-й этаж из пено- и газоблока | 800 000 тенге | В общей сложности возведение стен и мансарды строитель оценил в 3 миллиона 300 тысяч тенге |
| Мансарда | 1 500 000 тенге | |
| Внутренняя отделка (обои, гипсокартон, сантехнические работы, монтаж электропроводка) |
4 600 000 тенге | Если владелец дома готов выполнять несложные работы вроде наклеивания обоев самостоятельно, можно уложиться и в сумму до 6000 долларов (924 000 тенге) |
Расценки указаны с учетом того, что ход строительства будет полностью контролировать специалист (будет находиться на стройплощадке полный рабочий день). Итого оплата за работу (включен найм спецтехники) возможна в пределах 7 700 000 тенге, или 50 000 долларов.
От проектно-строительно-монтажной фирмы ИП Терехов
Дом площадью 140-150 кв.м
Общестроительные работы
| Этапы строительства | Ст-ть материалов | Ст-ть работ | Итого | Срок работ |
| Архитектурный проект | 125 000 | 125 000 | 5-7 дней | |
| Фундамент с подвальными помещениями V бетона = 68 м3 | 1 590 000 | 940 000 | 2 530 000 | 20 дней |
| Перекрытие цокольного этажа и устройство лестницы | 1 106 000 | 380 000 | 1 486 000 | 8 дней |
| Стены толщиной 500 мм пенобетонные блоки с отделкой облицовочным кирпичом и утепленные пенопластом | 1 840 000 | 1 260 000 |
3 100 000 |
25 дней |
| Перекрытие цокольного этажа и устройство лестницы | 1 106 000 | 380 000 | 1 486 000 | 8 дней |
| Кровля стропильная двухскатная с покрытием плитой ОSBI – 3 и мягкой черепицей | 920 000 | 640 000 | 1 560 000 | 25 дней |
| Окна, двери | 1 050 000 | 180 000 | 1 230 000 | 5 дней |
| Теплоизоляция стен и перекрытия мансарды | 1 230 000 | 450 000 | 1 680 000 | 15 дней |
| Штукатурка внутренних стен этажа и подвала | 890 000 | 520 000 | 1 410 000 | 20 дней |
| Устройство бетонной стяжки полов цокольного и первого этажа | 265 000 | 210 000 | 475 000 | 15 дней |
| Итого: | 15 082 000 | 146 дней |
Внутренние сети водопровода и канализации
| Внутренние сети хозбытовой канализации |
165 000 |
240 000 | 405 000 | 5 дней |
| Внутренние сети водопровода, насосная, пластиковые баки | 860 000 | 420 000 | 1 280 000 | 10 дней |
| Итого: | 1 685 000 |
15 дней |
Наружные сети водопровода и канализации
| Этапы строительства | Ст-ть материалов | Ст-ть работ | Итого | Срок работ |
| Устройство скважины глубиной 120 м, средняя стоимость работ за 1 м 4 000 тг | 692 000 | 480 000 | 1 172 000 | 10 дней |
| Устройство наружного водопровода Ø32 мм, 20 м.п. | 14 800 | 80 000 | 94 800 | 2 дня |
| Устройство септика 3камерного полиэтиленового | 550 000 | 260 000 | 810 000 | 5 дней |
| Устройство наружных канализационных сетей Ø100 мм 10 м.п. и дренажной траншеи 20 м.п. | 240 000 | 90 000 | 330 000 | 3 дня |
| Итого: | 2 406 800 | 20 дней |
Система отопления
| Этапы строительства | Ст-ть материалов | Ст-ть работ | Итого | Срок работ |
| Монтаж угольного котла отопления длительного горения 25 Квт | 420 000 | 120 000 | 540 000 | 3 дня |
| Монтаж внутренней системы отопления (радиаторы, теплый пол) | 820 000 | 450 000 | 1 270 000 | 15 дней |
| Итого: | 1 810 000 | 18 дней |
Внутренние электромонтажные работы
| Этапы строительства | Ст-ть материалов | Ст-ть работ | Итого | Срок работ |
| Устройство электроосвещения дома | 105 000 | 210 000 | 315 000 | 8 дней |
| Устройство электропитания дома | 90 000 | 140 000 | 130 000 | 5 дней |
| Итого: | 445 000 | 13 дней |
Наружное электроснабжение
| Этапы строительства | Ст-ть материалов | Ст-ть работ | Итого | Срок работ |
|
Устройство электроснабжения дома |
75 000 | 140 000 | 215 000 | 2 дня |
| Итого: | 215 000 | 2 дня |
Отделочные работы
| Этапы строительства | Ст-ть материалов |
Ст-ть работ | Итого | Срок работ |
|
Отделочные работы (мансарда) – стены,потолки – гипсокартон, шпатлевка, обои, полы – ламинат, ковролан |
760 000 | 380 000 | 1 140 000 | 25 дней |
| Отделочные работы (первого этажа) – стены – гипсокартон, шпатлевка, обои, потолки – натяжные, полы – ламинат, плитка кафельная | 940 000 | 480 000 | 1 420 000 | 30 дней |
| Отделочные работы (цокольного этажа) – гипсокартон, шпатлевка, окраска стен и потолков, ламинат, плитка кафельная | 890 000 | 440 000 | 1 330 000 | 25 дней |
| Итого: | 3 890 000 | 80 дней |
Благоустройство территории
| Этапы строительства | Ст-ть материалов | Ст-ть работ | Итого | Срок работ |
| Ограждение участка (бетонный забор, ворота, калитка) |
1 680 000 | 360 000 | 2 040 000 | 10 дней |
| Укладка брусчатки и поребрика 140 кв.м | 294 000 | 185 000 | 479 000 | 10 дней |
| Отсыпка участка черноземом 600 кв.м | 180 000 | 160 000 | 340 000 | 2 дня |
| Итого: | 2 859 000 | 22 дня |
Всего общих затрат по строительству дома площадью 150 кв.м 28 392 800 тг, или 184 369 долларов. Количество дней 316 дней.
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба kn.kz