Без особых перемен — именно так наши коллеги из журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv характеризуют ситуацию с обоймой самых дорогих квартир Латвии.
За редким исключением они, как и год назад, продолжают ждать своих состоятельных покупателей. В то же время в люксовом сегменте отчетливо наблюдается рост предложений сравнительно небольших по площади апартаментов с магическими для балтийской страны ценами в районе 10 000 евро за кв. м.
Элитного, или люксового, по крайней мере по местным меркам, жилья в Латвии не так уж и много. В том числе и в квартирном сегменте. Имевшийся до 2013 года объем таких предложений специалисты оценивали в пределах ста апартаментов в Риге и около полусотни — в Юрмале.
Правда, в ответе на вопрос: «А что же относить к супердорогому сегменту?», единодушия у наших девелоперов и маклеров как не было, так и нет. Ответ часто зависит от того, что имеется в портфеле того или иного специалиста.
Например, председатель правления компании R.Evolution Алексей Загребельный считает, что к элитной квартирной недвижимости Латвии сегодня могут быть причислены объекты стоимостью от 3 000 евро за кв. м и выше. Такую же цифру для Тихого центра столицы и Старой Риги назвал и директор компании M2Capital Павел Моисеев. Однако для юрмальских новостроек первой линии эта планка, в его версии, находится выше — от 4 500 евро за кв. м. По мнению главы отдела коммерческой недвижимости компании Latio Яниса Шинса, черта «элита или не элита» в Латвии начинается от границы в 4 000 евро за кв. м.
В то же время автор этих строк полагает, что премиум-предложений на рынке не может быть много, а потому к настоящей элите латвийского рынка вряд ли стоит относить объекты ценой дешевле либо 5 000 евро за кв. м, либо миллиона евро.
Все собеседники журнала m2 и портала varianti.lv попросили не упрощать тему люксового жилья. Они убеждены, что сама цена не может служить исключительным признаком элитарности недвижимости. Ведь фантазеры-владельцы, а такие на рижском и юрмальском рынках недвижимости встречаются в достаточном количестве, и за ничем не примечательные квартиры могут просить огромные деньги. По принципу: в соседнем доме продают, так и я попробую.
Профессиональные игроки элитного рынка уверены, что у претендентов на латвийскую люксовость должны быть и другие, кроме цены, атрибуты. Это и выгодное месторасположение здания, и отличное качество постройки, и высокое качество и экологичность использованных строительных и отделочных материалов, и наличие подземных парковок. Обращать внимание нужно даже на такие, казалось бы, мелочи: какие стеклопакеты установлены в квартире или какова высота потолков? Причисляемый к компании элитных объект не может находиться в полностью не реновированном или абсолютно новом доме или же иметь внутренний ремонт 7-10-летней давности.
«А для меня при оценке престижности нового проекта важно также соотношение между продаваемой площадью здания и общей. Считаю, что торгуемая площадь не должна превышать 70-75% от общего объема дома: все остальное — это должны быть помещения общего пользования, обеспечивающие жильцам чувство комфорта», — дополняет перечень элитных критериев Алексей Загребельный.
По общему мнению экспертов, последние годы, в том числе и 2013-й, характеризуются ростом спроса на самую престижную квартирную недвижимость Риги и Юрмалы. Очереди из покупателей не выстраиваются, но показы ряда объектов с ценниками свыше миллиона происходят два-три раза за месяц. Равно как случаются и миллионные продажи. Так, по собственной информации журнала m2 и портала varianti.lv, самой крупной из завершенных в 2013 году сделок стала покупка за 2,1 млн евро апартаментов (404 кв. м) в столичном доме на ул. Алберта, 4. Сразу два миллиона евро выложил и один из клиентов юрмальского комплекса Villa 21. Хотя там речь шла о нескольких квартирах.
Вообще, сделки с ценой близко или свыше миллиона евро в 2013 году происходили во многих статусных проектах первой линии Юрмалы и центра Риги. Но в силу продолжающегося строительства некоторые из них пока значатся только в форме резервации, хоть и подтвержденной первым взносом. Как, допустим в возводимом на проспекте Булдуру юрмальском комплексе The Legend, который будет готов в 2014 году и где из 60 квартир в свободной продаже остается менее половины. И хотя представители застройщика не вдаются в подробности, на рынке говорят, что новый собственник теперь имеется у апартаментов, считавшихся в начале 2013 года пятыми в Латвии по дороговизне. Этот элитный объект занимает весь верхний, четвертый, этаж дома Villa Churchill и согласно информации с сайта проекта его пространство складывается из 261,5 кв. м жилой площади и 109,2 кв. м террасы. Год назад (об этом журнал писал в марте 2013 года) данные апартаменты заявлялись по цене, превышающей 2 млн евро. По неофициальным данным, договор об их резервации был подписан на чуть меньшую сумму, но из расчета более 10 000 евро за кв. м жилой площади. Полностью данная сделка должна быть завершена в 2014 году.
Если сравнить элитный рынок Латвии за последние пять-семь лет, то нужно признать, что ценник здесь не только вернулся на уровень докризисных лет, но и превзошел его. Отрадно, что это стало возможно в том числе и благодаря росту качества и насыщенности самих объектов. Появляется все больше продуктов, имеющих свою собственную уникальность и маркетинговое насыщение, делающее его узнаваемым среди коллег по цеху. И покупатель на это реагирует своим кошельком, как в том же комплексе The Legend. Да и не только в нем.
Отличные темпы продаж продемонстрировал сданный только в 2013 году в эксплуатацию юрмальский проект Villa 21: выбор свободных апартаментов в нем уже минимальный. Открытием 2014 года в Риге можно признать столичный жилой комплекс Gipša fabrika 2, где из 62 квартир на начало декабря было продано или зарезервировано 45%. Почувствовав рост спроса, активизировался и инвестор, владеющий большим пакетом квартир в доме на ул. Кунгу, 25, который славится тем, что является единственным проектом Старой Риги, имеющим подземную парковку. Расширилось предложение в имеющем видовые характеристики на Даугаву доме на площади Републикас, 3. С ценниками под миллион и выше ушли все пентхаусы высоток комплекса Skanstes virsotnes…
А на подходе уже и новые игроки элитного рынка. На момент подготовки этой статьи завершалась полная реконструкция столичного дома на ул. Элизабетес, 3. Девелопер не афиширует информацию о нем до официальной презентации проекта. Но, по словам непосредственно знакомых с домом маклеров, в нем имеются апартаменты с прекрасными видовыми характеристиками на Даугаву и Рижский пассажирский порт. Учитывая качество ремонта, месторасположение проекта, его принадлежность к шедеврам югендстиля и наличие подземного паркинга, не исключается, что стоимость самых дорогих апартаментов в нем превысит 8 000 евро за кв. м.
В Тихом центре и Старой Риге в течение года также завершится полная реконструкция или новое строительство домов на ул. Элизабетес, 4 (цены доходят до 7 000 евро за кв. м), ул. Видус, 5 (до 5 000 евро за кв. м), на ул. Элизабетес, 39 (до 5 000 евро за кв. м), на ул. Скарню, 11 (цены пока не определены), на ул. Элизабетес, 18 (прогнозируемая цена — до 5 000 евро за кв. м).
Взорвать ситуацию обилием предложения обещает многофункциональный рижский высотный комплекс Z-Towers (две 30-этажки), который выплеснет на рынок несколько сотен апартаментов. Их официальные продажи стартуют в 2014 году, и клиентам будут предложены 204 апартамента в Северной башне. По неофициальным данным, цены на квартиры установлены в пределах от 3 500 до 11 000 евро за кв. м (с учетом НДС). И на верхних этажах, в помещениях, имеющих панорамные виды на реку и Старый город ценник не опускается ниже 6 000 евро за кв. м. Эта цена будет включать в себя полную отделку. Жемчужина этого комплекса – пентхаус – площадью 623 кв. м, занимающий весь 30-й этаж Северной башни. В середине 2013 года проходила информация, что он зарезервирован за 6 млн евро, однако журналу m2 и порталу varianti.lv пока не удалось получить подтверждения, что устная договоренность об этом переросла в письменную.
Интересно, что игроки латвийского рынка по-разному оценивают шансы на успешную и быструю распродажу квартир в Z-Towers. А вот представитель компании Latio Янис Шинс, нисколько не сомневается, что это предложение найдет своего покупателя и будет пользоваться спросом в ближайшие три-четыре года.
Впрочем, светлое будущее может ждать как этот проект, так и все остальные при одном условии: если в Латвии продолжит работать программа предоставления видов на жительство иностранным покупателям недвижимости. Ни у одного игрока латвийского рынка недвижимости, с которыми журнал и портал varianti.lv беседовал при сборе информации для этой статьи, не было местного покупателя с бюджетом покупки выше 500 000 евро. Вектор у этого рынка изменился. Это до 2007 года элитную недвижимость за счет внушительных банковских кредитов брали местные, теперь же покупатели — иностранцы и в большинстве своем приобретают за свои собственные деньги.
Поэтому можно смело сказать, что если их притока не будет, то вряд ли сегодняшние цены удержатся на нынешнем уровне. Ведь лучшие предложения, как показывает проведенный нами анализ ценовых предложений латвийских компаний, уже находятся на уровне, близком к 10 000 евро за кв. м или выше. Причем в Юрмале таких предложений больше, чем в Риге. Видимо, близость моря навевает продавцам и девелоперам свою долю оптимизма.
Топ самых дорогих квартир Латвии
~6 млн евро. Рига, Z-Towers*. 623 кв. м, 30/30.
4,2 млн евро. Рига, ул. Пумпуру, 5. 600 кв. м, 5-6/6.
4 млн евро. Юрмала, Marienbādes nams. 912 кв. м, 11-12/12.
3,1 млн евро. Рига, ул. Кугю, 26. 700 кв. м, 5/5.
2,355 млн евро. Рига, Баласта дамбис, 72. 281 кв. м, 1-3/3.
2,3 млн евро. Юрмала, пр. Булдуру, 21. 422,42 кв. м, 4/4.
2,28 млн евро. Рига, ул. Базницас, 26. 456,4 кв. м. 4-5/5.
*- в проекте Z-Towers имеются и другие дорогие предложения, которые могли бы войти в этот Топ
На основании интернет-информации и собственных данных журнала m2
Денис Ким, председатель правления компании Dekarta Property:
«Считаю, что в последние годы и следующие три-четыре мы будем наблюдать повышение покупательной способности в сегменте люксовых квартир. По моему мнению, это будет вызвано тем, что все большее количество небедных нерезидентов осознают Ригу как комфортное место для проживания. Считаю, что проблема этого сегмента заключается в отсутствии качественной инфраструктуры вокруг люксовых квартир. Ведь такая недвижимость — это элемент стиля жизни, при этом не единственный. Думаю, будущее за новыми проектами, которые изначально сочетают в себе необходимые атрибуты — паркинг, консьерж-сервис, хороший двор, соответствующее окружение и так далее».
Янис Шинс, глава отдела коммерческой недвижимости компании Latio:
«Спрос на люксовые апартаменты в последние годы довольно ровный. За что в первую очередь нужно благодарить программу видов на жительство. Конечно, в Тихом центре Риги в проектах со стоимостью жилья до 7 000-8 000 евро за кв. м, имеются местные покупатели, но их единицы. В целом считаю, что Латвия находится только на начальном этапе развития рынка элитного жилья. И если программа видов на жительство продолжит работать, то в ближайшие два-три года мы увидим появление уникальных продуктов, средние цены в которых будут и 6 000 евро за кв. м, и 7 000, и 9 000... И они будут этому соответствовать. Пока же многие объекты по ряду критериев недотягивают до заявленных цен. Будущее элитных квартир Латвии зависит от программы видов на жительство, от того, в какой форме она продолжит свое существование. Начнем вводить квоты или закроем ее — сделки сойдут на нет. Покупателям из России станет незачем выбирать Латвию. За те же 5 000-8 000 евро за кв. м они могут приобрести себе шикарное жилье где-нибудь в Барселоне, Малаге или на Лазурном Берегу. И то, что у нас в ходу русский язык, нам не поможет. На русском сейчас в Европе говорят много где».
Павел Моисеев, директор компании M2Capital:
«Надеюсь, что латвийский рынок люксовых апартаментов в 2014 году продолжит свое развитие, будет расти и спрос на него. Само качество элитных квартир и проектов с каждым годом становится все выше и выше. Эта недвижимость делается конкурентоспособной на фоне Европы, и ее уже не стыдно сравнивать. Видно, как для того чтобы найти своего покупателя и нишевое место на рынке, девелоперы начинают придумывать для своих проектов все больше фишек, делающих их дома и квартиры узнаваемыми».
Алексей Загребельный, председатель правления компании R.Evolution:
«Каким будет 2014 год, зависит от того, сможем ли мы оправдать ожидания наших клиентов. Наша компания развивает сейчас сразу три собственных элитных проекта. И мы не сидим на месте и не ждем покупателей сложа руки. Мы сами, так сказать, идем в народ — едем в Москву и рассказываем, почему нужно выбирать Ригу и Юрмалу. Процентов тридцать наших клиентов поначалу даже не задумывались о покупке латвийской недвижимости, но мы их вытащили в нашу страну и они в нее влюбились. Для рынка элитной недвижимости очень важна политическая подпитка. И в этом плане вид на жительство в Латвии, который имеют возможность получать иностранные покупатели, — прекрасный бонус и аргумент в нашу пользу. Даже для тех покупателей, кто приобретает объекты дороже полумиллиона евро. Потому рынок элитной недвижимости может ждать светлое будущее, если в Латвии сохранится благоприятная для иностранных инвесторов политическая среда».
Фото: Филипп Березин
Роман Голубев, prian.ru