Цена квартиры, которую запрашивает продавец, зависит от многих параметров. На что нужно обратить внимание при покупке или продаже жилья и какие факторы, помимо основных, влияют на среднерыночную цену квартир в Астане и Алматы — об этом мы расскажем в данной статье.
Деление жилья по основным признакам — административный район, количество комнат, материал стен и тип постройки — рассматривается в ежемесячных обзорах Аналитической службой kn.kz, поэтому здесь мы эту информацию повторять не будем. Все объекты, выставленные на продажу в северной и южной столицах, мы разделим еще по четырем дополнительным параметрам: площадь квартиры, уровень этажа, состояние на момент продажи и наличие мебели.
Первый фактор — площадь квартиры
На диаграмме 1 показана зависимость средней цены предложения одного квадратного метра от площади квартиры. Видно, что с увеличением площади удельная цена увеличивается.
Для Алматы ценовой разрыв между выбранными диапазонами площадей лежит в пределах 7-12%. Самый «дорогой» квадрат отмечен у квартир, имеющих площадь свыше 180 кв.м — $3000.
Очевидно, что квартиры в диапазоне до 70 кв.м составляют старый жилищный фонд города, поэтому и цена за квадратный метр у них наименьшая — $2000. В следующие диапазоны площадей попадают в основном квартиры в новых жилых комплексах эконом- и комфорт-классов, здесь цены держатся на уровне 2000-2200 $/кв.м. Квартиры с большой площадью обычно находятся в жилых комплексах бизнес- и элит-классов, где и стоимость строительства дороже, и материалы для отделки более качественные. Прибавьте к этому привлекательное место расположения и респектабельный внешний вид здания — и станет понятно, почему цены предложения держатся здесь на уровне 2400-2700 $/кв.м.
Аналогичная картина прослеживается и в Астане, с небольшой разницей, что в среднем по городу цены на 4% выше алматинских цен. И еще, для северной столицы цены на квартиры с площадью свыше 180 кв.м лежат ниже на 21%, чем в южной. В основном это объясняется тем, что на рынок попадает жилье в черновой отделке. В остальных случаях при переходе от одного диапазона площади к другому разница составляет 3-10%.
Поэтому при продаже или покупке квартиры кроме количества комнат стоит обратить внимание и на общую площадь, поскольку она в значительной степени влияет на запрашиваемую цену.
Второй фактор — уровень этажа
Диаграмма 2 позволяет проследить зависимость динамики запрашиваемой цены одного «квадрата» от этажа, на котором находится жилье.
Для обоих городов квартиры на последних и первых этажах имеют наименьшую среднюю удельную цену предложения, разница между ними составляет всего 1,5-3%. Ценовой разрыв между крайними и средними этажами составляет уже 9-14%. Хотя в одном и том же доме различие в ценах может доходить до 30%.
Поэтому при покупке можно сэкономить, если сделать выбор в пользу нижних или верхних этажей. При этом не стоит забывать, что в новых домах первые этажи обычно отводятся под нежилые помещения, а последний — под технические нужды. Поэтому «крайними» такие этажи бывают редко.
В отдельный сегмент нами были выделены двухуровневые квартиры, которые обычно располагаются на последних двух этажах многоквартирного дома. В этом сегменте между двумя городами присутствует значительная разница: в Алматы средняя цена одного «квадрата» в таких квартирах выше, чем в расположенных на средних этажах, на 8%, а в Астане, напротив, ниже на 5%.
Третий фактор — состояние квартиры
Средние цены предложения на квартиры дорогого сегмента с евроремонтом держатся на уровне 2400 $/кв.м для Алматы (с размахом 1500-3500 $/кв.м) и 2300 $/кв.м для Астаны (с размахом 1800-2900 $/кв.м).
Ценовой разрыв между квартирами в черновой отделке и с евроремонтом составляет порядка 22-23%.
Возникает закономерный вопрос: не лучше ли приобрести более дешевую квартиру в черновой отделке и создать в ней свой неповторимый стиль? Однако стоит учесть, что это обойдется более чем в 23% от стоимости квартиры, так как понадобятся услуги дизайнера и строителей. Приплюсуйте к этому время, потраченное на приобретение отделочных материалов и сантехники и на проведение самого ремонта.
Квартиры в категориях «без ремонта» и «с ремонтом» (предполагается косметический ремонт) отличаются в цене квадратного метра всего на 3%.
Четвёртый фактор — наличие мебели
На диаграмме 4 видно, насколько наличие мебели в продаваемой квартире «утяжеляет» цену одного квадратного метра. К примеру, в Алматы удельная цена предложения меблированной квартиры площадью свыше 180 кв.м с евроремонтом составляет $3500, при этом пустая квартира с аналогичными параметрами предлагается за $3000 за «квадрат».
Итак, приведенные графики красноречиво показывают, что каждый из рассмотренных нами дополнительных параметров в значительной мере влияет на запрашиваемую цену одного квадратного метра. Любое улучшение влечет за собой «прибавку» в цене. Стоит отметить, что в 2013 году жилье в Астане выросло на 13,6%, а в Алматы — на 2%.
Татьяна КОРЯГИНА, сертифицированный аналитик kn.kz