Как рефинансировать кредит

Казахстанский заемщик, желающий облегчить ипотечное бремя за счет перекредитования под более низкие проценты, целиком и полностью зависит от воли банка. В свою очередь банки второго уровня могут отказать клиентам в рефинансировании займа, не объясняя причин. Отказ могут получить даже образцовые кредитозаемщики.

Рефинансирование ипотечных кредитов уже стало республиканской проблемой. Этот вопрос хотят обсудить на уровне Национального банка РК и членов Правления банков второго уровня.

Граждане, у которых были просрочки по ипотечным выплатам или имеется задолженность, не могут рассчитывать на рефинансирование в другом банке. Скорее всего, им откажут.

Некоторые БВУ выставляют условие, что в кредитной истории не должно быть просрочек в течение последних 12 месяцев. И это еще мягкое требование. То есть получить займ, для того чтобы перекрыть ранее взятый ипотечный кредит, могут только примерные клиенты. Но именно таких заемщиков банки-кредиторы и не хотят просто так «отпускать». Позицию по данному вопросу четко обозначил управляющий директор Евразийско-го банка Герман Тишендорф в интервью одному из изданий в сентябре 2013 года:

— Вопрос конкуренции имеет некоторые невидимые, на первый взгляд, нюансы. Сейчас часто можно услышать в рекламе фразу «рефинансирование займа». На мой взгляд, рефинансирование — легальный способ отобрать клиента у другого банка. Это опасная игра.

В Жилстройсбербанке, где, как раз таки, активно занимаются рефинансированием ипотечных кредитов, придерживаются противоположного мнения:

— Некоторые БВУ фактически злоупотребляют правами кредитора, препятствуя клиенту в возможности снижения для него финансовой нагрузки за счет рефинансирования, — комментирует Ермек Болтаев, директор департамента рекламы и связи с общественностью Жилстройсбербанка.

Данная проблема еще не получила большого резонанса в обществе, как, например, ситуация с дольщиками после кризиса. Объясняется это тем, что в стране не так много заемщиков с благополучными кредитными историями. Еще меньше тех, кто знает о возможности перекредитования и попытался это сделать.

Но приемы борьбы за добросовестного клиента обсуждаются на самом высоком уровне. Так, в Нацбанке планируют провести встречу с представителями Правлений банков, где, среди прочего, хотят обсудить проблемы с рефинансированием займов.

Рефинансирование — это возможность получить кредит для покрытия старого кредита на более выгодных условиях (меньший процент или более длительный срок). В случае с ипотекой квартира, которая является залогом по займу, выступит залоговой недвижимостью и по новому кредиту. Если учитывать, что кредиты на покупку квартир оформляются сроком до 10­-15 лет, экономия при рефинансировании может быть просто огромной. Например, при наиболее крупной ставке в 20%, можно перекредитоваться под 10%. Но даже при небольших первоначальных процентах рефинансирование экономит клиентам сотни тысяч тенге.

Случай из практики

Еще осенью 2013 года в газете «Недвижимость» вышла статья о программах рефинансирования, которые предлагает ЖССБК. Менеджер банка, что называется, на пальцах объяснил преимущества оформления нового кредита.

Один из жителей Астаны, ознакомившись со статьей, решил воспользоваться предлагаемым вариантом и отправился за консультацией в этот банк.

Как говорит Сагинтай Иманбаев (имя и фамилия изменены): «После проведенной беседы увидел выгоду и экономию моих денежных средств и  написал заявление на рефинансирование банковского долга». Но банк­-кредитор, назовем его банком «М», в данной процедуре клиенту отказал. Причина — перезалог квартиры невозможен «согласно внутренним требованиям банка».

В ЖССБК были согласны сделать рефинансирование, но им нужно было получить гарантию под выдаваемый кредит. Таким обеспечением должна была выступить купленная в ипотеку квартира. Жилстройсбербанк попросил разрешения у банка «М» сделать перезалог недвижимости. Но в БВУ ответили, что это невозможно.

Чтобы понять, в какой ситуации оказался клиент, нужно привести некоторые цифры.

Сагинтай Иманбаев оформил ипотеку на сумму чуть более 9 миллионов тенге. С 2011 года он выплатил банку «М» процентов более чем на 2 миллиона тенге, в то время как по основному долгу было уплачено всего 247 тысяч тенге. Дело в том, что в первые годы выплат по кредиту большая часть ежемесячных взносов уходит на вознаграждение банку. С клиентами в банках второго уровня, как правило, оформляют именно такую систему расчетов. Мужчине оставалось платить еще 16 лет по 108 тысяч тенге ежемесячно. За это время он бы отдал по банковским процентам более 14 миллионов тенге и 9 миллионов — свой основной долг.

При рефинансировании в ЖССБК Сагинтай Иманбаев получил бы кредит на 8 миллионов 770 тысяч тенге (именно такой был долг по ипотеке на момент обращения). При этом за те же 16 лет переплата составила бы всего 5 с половиной миллиона тенге. То есть экономия более чем в два раза.

Выгода для мужчины и в том, что значительно напрягаться ему пришлось бы первые 5 лет и 6 месяцев, потому что ежемесячные взносы составили бы почти 139 тысяч тенге. Зато потом, следующие 10 лет, ему нужно будет оплачивать всего по 44 тысячи тенге — таковы условия программы в ЖССБК. И вот во всех этих плюсах мужчине отказывают.

— Мною в течение всего времени исполнялись и будут исполняться обязательства по договору с банком. Но меня тяготят злоупотребления правами кредитора, отсутствие справедливости к честному и законопослушному гражданину. Где логика отпускать банку в данное время порядочного платежеспособного клиента? — задается вопросом Сагинтай Иманбаев.

Возмущенный клиент начал писать жалобы в Национальный банк РК и партию «Нур Отан». В свете этой истории возникают два главных вопроса: законны ли действия банка «М» и можно ли отказывать без объяснения причин?

Формулировка «по внутренним требованиям» ничего не объясняет. Она может быть прекрасным поводом ни за что не отвечать и делать при этом всё что угодно.

Понятия «перезалога» в Казахстане нет

С юридической точки зрения в действиях банка нет никаких нарушений, прокомментировал ситуацию адвокат и председатель Третейского суда и Международного коммерческого арбитража при Торгово­промышленной палате Астаны Олег Корчагин. «Перезалог» — такого понятия вообще не существует в гражданском законодательстве. Договор банковского займа и залога — это два разных договора. Банк «М» не отказывает в рефинансировании, то есть в возможности полностью закрыть всю сумму. Они просто не хотят освобождать имущество от обременения, пока не получат все деньги по ипотеке.

— Это предусмотрено Гражданским кодексом, где в главе о залоге четко сказано, что имущество, переданное в залог, не может быть передано в залог другому лицу.

Как быть в этом случае Жилстройсбербанку, который не может выдать деньги, пока не получит под них гарантии в виде недвижимости? Адвокат говорит, что можно заключить условную сделку:

— Это когда договор о залоге начинает действовать при выполнении определенного условия. Банку только нужно дать письменное согласие на заключение такого договора. Как только ЖССБК получает разрешение, он заключает с клиентом свой договор, который при этом не действует. Он вступает в силу после того, как будет погашен долг.

Эти юридические хитросплетения сложны только для обывателей. Для юристов банков переписка и заключение договоров — обычная работа.

В Жилстройсбербанке вообще считают, что можно обойтись даже без специальных условных договоров. Ведь согласно тому же Гражданскому кодексу РК, если имущество становится предметом повторного залога, преимущество всё равно сохраняется за первым залогодержателем.

Проще говоря, если Сагинтай Иманбаев окажется неплатежеспособным, права на квартиру будут, в первую очередь, у банка «М», и только потом на нее может претендовать Жилстройсбербанк.

— Несмотря на то что БВУ в данном случае не несут дополнительных рисков, в последнее время участились случаи отказов БВУ в предоставлении согласий на регистрацию перезалога без какого­либо обоснования, — указывает директор департамента рекламы и связи с общественностью Жилстройсбербанка Ермек Болтаев. — Для большинства клиентов, не имеющих возможности временно предоставить другой залог, это становится непреодолимым препятствием для возможности снижения финансовой нагрузки. Что в целом вызывает недовольство финансовой системой, приводит к недоверию к банкам, ухудшению финансового состояния заёмщиков.

Позиция нацбанка

Национальном банке РК указывают, что в казахстанском законодательстве вообще нет такого термина, как «рефинансирование кредита». И его порядок тоже никак не регулируется. Как, когда, кому и на каких условиях предоставлять займы, определяется правилами банков, которые утверждаются Советом директоров. Так что решение о рефинансировании — полная прерогатива БВУ, и зависит она, в том числе, и от интересов депозиторов и кредиторов банка. Так что прав был Сагинтай Иманбаев, когда говорил, что его не хотят отпускать как платежеспособного и порядочного клиента.

Что касается перезалога, то ответ Нацбанка подтверждает правоту ЖССБК: можно оформить повторный залог на имущество и первый банк­кредитор ничем не рискует. Правда, на вторичное обременение банк имеет полное право не давать согласия: если этого не позволяет договор или их залоговая политика.

— Письменный ответ клиенту о результатах рассмотрения обращения направляется на государственном языке или языке обращения, — объясняет председатель Комитета по защите прав потребителей финансовых услуг Национального банка РК Гульбану Айманбетова, — и содержит обоснованные и мотивированные доводы на каждую изложенную клиентом просьбу, требование, ходатайство со ссылкой на законодательство, внутренние документы банка, договоры, имеющие отношение к рассматриваемому вопросу, с разъяснением его права на обжалование принятого решения.

В ответе г­-ну Иманбаеву никаких пояснений, а тем более разъяснений его прав, кроме ссылки на «внутренние требования» предоставлено не было.

За 10 месяцев прошлого года в Нацбанк поступило 22 обращения от граждан по поводу отказов в рефинансировании. Но никаких наказаний в отношении банков не применялось, так как нарушений законодательства с их стороны не обнаружили. Справедливости ради, стоит сказать, что после обращения Сагинтая Иманбаева в Нацбанк, дело сдвинулось с мертвой точки, и вопрос с рефинансированием начал решаться.

Нацбанк направил письмо в ОЮЛ «Ассоциация финансистов Казахстана» о необходимости организации встречи на уровне членов Правления банков для обсуждения проблемных моментов.

Доля ипотеки в семейном бюджете

Порядок расчета средств, которые может выделить семья для погашения ежемесячных платежей по кредиту:

1. Из ежемесячного дохода вычитается сумма, которая необходима для покрытия потребностей семьи.
2. Также отнимаются деньги, которые участвуют в инвестициях: средства на депозит, акции и т.д.
3. Вычитается сумма, которая может быть истрачена на непредвиденные расходы, подарки и т.д.
4. Только с учетом всех этих факторов семья сможет безболезненно платить по кредиту.

Максимально допустимая доля кредита в семейном бюджете: не более 20%. При ипотечном кредитовании процент может быть выше — 28-35%.

С 2010 года, когда в Казахстане начало работу «Первое кредитное бюро», большинство банков самостоятельно определяет процент возможных выплат от дохода заемщика.

Средний процент возможных выплат от дохода заемщиков

Из брошюры «Жизнь в долг», изданной в 2011 году по поручению Правительства РК для повышения финансовой грамотности населения.

Что делать, если...

...вы хотите рефинансировать кредит:

1. Прийти на консультацию к менеджеру банка, где вы хотите оформить рефинансирование.
2. После предоставления необходимых документов, подтверждения платежеспособности и рассмотрения вашей кредитной истории, кредитный комитет банка принимает решение о возможности рефинансирования.
3. Если решение было положительным, банк, где будет производиться рефинансирование, отправляет письмо банку­-кредитору с просьбой дать согласие на перезалог имущества (если в качестве залога выступает уже заложенная квартира). Рефинансирование проще получить, если имеются другие объекты для залога (например, земельные участки, иная недвижимость частного или коммерческого использования).
4. Если согласие получено, банк оформляет договор с клиентом о выдаче займа, накладывает свое обременение на имущество для погашения задолженности. Также банк проследит за тем, чтобы долг по старому кредиту был полностью погашен, и с квартиры снято первое обременение банка­-кредитора.
5. Вы выплачиваете кредитный долг по новому графику.

...банк одобрил рефинансирование, а банк­кредитор отказывает в перезалоге имущества:

1. Если вы считаете, что отказ необоснованный, обратитесь с письменной жалобой в тот банк, где хотите сделать перекредитование.
2. Отправьте письмо с изложением ситуации в Комитет по защите прав потребителей финансовых услуг Национального банка Республики Казахстан.
3. Также споры с БВУ призван решать банковский омбудсмен. Это государственный институт, который оказывает бесплатные услуги в части обеспечения законных прав и интересов граждан. Для первоначальной консультации со специалистами можно связаться по телефонам: 8 (727) 291 11 26, 291 13 12, +7 (707) 407 01 17.

Жильё в рассрочку: риски и выгода >>>

Зарубежный опыт

Англия

В Англии наибольшей популярностью пользуется рефинансирование задолженности по кредиткам. Жители этой страны славятся своей пластиковой гиперактивностью. В среднем один британец тратит по кредитным картам 2 тыс. фунтов, что в действующем эквиваленте составляет порядка 4 тыс. долларов. Используя зависимость жителей Англии от кредиток, некоторые банки сделали сервис по консолидации задолженности одним из основных направлений своего бизнеса.

США

В США перекредитование относится к разряду наиболее востребованных финансовых услуг. На долю рефинансируемых ипотечных ссуд приходится более 50% всего объема жилищного кредитования. Работа банков с должниками строится на индивидуальной основе и зависит от множества факторов. Но в любом случае окончательное решение о возможных уступках должнику будет за банком. Например, если кредитор увидит, что заемщик является квалифицированным работником и может достаточно быстро найти новое место работы и возобновить платежи, то банк может пойти на уступки. Если ситуация с погашением кредита банку покажется безнадежной  — он обратится в суд.

Услуга перекредитования на развитых рынках распространена настолько, что банки предлагают заемщикам объединить долги. Скажем, если одна семья пользуется сразу несколькими кредитами одновременно (ипотека, автокредиты, карты), то у нее есть возможность перевести эту задолженность на один, как правило, ипотечный займ. Процентные ставки по ипотечным кредитам ниже, а сроки больше, чем по другим кредитам с менее надежным обеспечением или вообще без него.

Ирина Бердашова, Информационная служба kn.kz