Қайта қаржыландыру — бұл өте, тым тәуір жағдайдағы алынған жаңа несиенің мықты көмегімен кез келген екінші дәрежелі банктің немесе микронесиелік ұйымның алдындағы өзінің қарыздарын толық өтеу.
Қайта қаржыландыру ай сайынғы төлемақыны, сонымен қатар несие үшін пайыздық ставканы төмендетуге жәрдемдеседі. Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінің қызметкерлері соңғы екі жылда қайта қаржыландыруға тұрғындар тарапынан қызығушылықтың өскенін айтады. Бұл түсінікті де: әрбір ай сайын қаласа да, қаламаса да жанұялық бюджеттің қомақты бөлігін несие төлеміне беру керек. Азаматтар мұндай уақытта аздап болса да ипотека ауыртпалығын азайтуды ойлайды.
Бір қарағанда ТҚЖБК-дегі жағдай тартымды көрінеді: мұнда жылдық 4-тен 10%-ға дейін ставкамен несиені қайта рәсімдеуге де болады. Барлығы бағдарламаны таңдауға байланысты. Мәселеге түпкілікті түбіне шейін ене бастағанда, көпшілікке 10%-бен қарыз ең қолжетімді екенін түсінесің. 4%-бен қайта қаржыландыруды алу үшін үлкен табыс болу керек.
Алдын ала тұрғын үй қарызы
Алдын ала қарыз ТҚЖБК-не хабарласқан ипотекашылардың көпшілігі үшін ең пайдалы, ең қолайлы жол болып табылады. Қарыздың бұл түрі үшін қосымша жинақтаудың ешқандай қажеті жоқ.
Қайта қаржыландырудың желісі төмендегідей үлгіде болады:
- ТҚЖБК-і қарызды жылдық 10%-бен береді, ол ипотека бойынша қалған қарызды түгелдей жабады. Оның қандай да бір мерзімге берілуі таңдалған бағдарламаға тығыз байланысты. «Бастау» 6 жылға дейінгі, «Өркен» — 10 жылға дейінгі, ал, «Кемел» ең ұзағы — 15 жылға дейінгі мерзімді қалайды.
- Тапсырыскер Тұрғынүйқұрылысжинақбанкіне төлемді төлей бастайды (сөйтіп, ипотека бойынша міндеттемме ТҚЖБК-не өтеді).
- Бұл ай сайынғы төлемдер екі бөлікке бөлінеді: бір бөлігі банк пайыздарын өтеуге кетеді де, екіншісі тапсырыскердің жеке есепшотына түседі. Бұл депозитке жылдық 2%-бен Тұрғынқұрылысжинақбанкінің сыйақысы және жинақтау сомасынан 20% көлемінде мемлекеттен жылдық сыйақы аударылады.
- Есепшотқа мерзім бойында құйылатын жарнапұлдардың бөліктері тағы да таңдалған бағдарламаларға тым тығыз байланысты. «Бастау» бағдарламасы бойынша, мысалы, бұл 3 жыл, 3 ай, «Өркен» бағдарламасы бойынша — 5 жыл 6 ай, «Кемел» — 8 жыл 6 ай. Көрсетілген уақыт біткен кезде есепшотта жиналған ақшалар, қалған қарыздарды өтеуге кетеді.
- Қалған қарыздарды тапсырыскер дәл бағдарламада заңды түрде қарастырылған мерзімде қайтаруға міндетті. Мысалы, егер «Бастау» бағдарламасы бойынша қарыз 6 жылға берілсе, жинақтау 3 жыл бойында жүргізілсе, демек, қарыздың қалғандары 6 жылдың ішінде қайтарылуы қажетті. Сонымен қатарласа несие бойынша сыйақының пайыздық ставкасы азаяды. «Бастауменен» бұл жылдық 5% болады. Егер де «Өркен» бағдарламасы таңдалса, демек, қарыздың қалған бөлігі 10 жыл ішінде өтелуі керек (жылдық 4,5%). «Кемел» бағдарламасы бойынша 15 жылға дейін нақты мерзім бекітіледі (жылдық 4%-бен).
Егер де тым оңайын айтсақ, онда қарызды 6,10 немесе 15 жылда міндетті түрде қайтару қажет. Алғашқы жылдары тапсырыскердің төлемінің бір бөлігі оның есепшотында жиналады. Бұл уақытта тапсырыскер төлемді 10-пайыздық үстемемен жасайды, сосын бағадарламаға байланысты пайыз 5%-ға, 4,5%-ға немесе 5%-ға дейін төмендейді.
Сұрақ туындайды: неге барлығын басқаша істеуге болмайды – қарыздарды Тұрғынүйқұрылысжинақбанкіне ипотека бойынша ауыстыру және оны белгіленген пайызбен қайтару (жылдық 10%-бен). Өйткені, ТҚЖБК-нің осындай идеясы – әрбір тапсырыскер жинақтауды жасауы тиіс.
Нақтыланған мысалдардағы нақтыланған цифрлар
Қайта қаржыландыру бойынша алдын ала қарызды қажетті пайдалануды есептеудегі мысалдарды Қарағандыдағы Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінің филиалының несиелеу бөлімінің басшысы Мереке Ақашев тиянақты ұсынды.
Мәселен, бір азамат 4 миллион теңге қарызды ипотека бойынша қайта қаржыландыру жасау өтінішімен ТҚЖБК-не хабарласты делік. Банк оған бұл қарызды «Бастау» бағдарламасы бойынша 6 жыл мерзімге ұсынды. Банкке ай сайынғы төлем (жылдық 10%-бен) бұл жағдайда 83 мың теңгені құрайды. Сондықтан да бұл сомадан қаражаттың бір бөлігі, 50 мың теңге қарызгердің есепшотына аударылады да, қалған 33 мың теңге банк пайызының төлеміне кетеді. Ай сайынғы 50 мың теңгеден жинақтау үш жыл бойында жүргізіледі («Бастау» бағдарламасы). Бұл уақытта сома анық 1 миллион 950 мың теңгеге жетеді. Депозитке жылдық 2% көлемінде сыйақы, немесе үш жылға 65 600 теңге бөлінеді. Бұған қосымша тағы — 143 846 теңге көлемінде мемлекеттің сыйақысы. Қорытындысында — 2 миллион 159 мың теңге.
Қарыздың нақты 4 миллион теңгені құрағанын естеріңізге мықтап тағы саламыз. 3 жыл бойына жүргізілген жинақтау қарызды жабуға кетеді, және қалғаны 1 миллион 841 мың теңгені құрайды (4 миллионнан 2 миллион 159 мыңды алу). Мінеки, оны қалған 6 жылда жылдық 10%-бен емес, 5%-бен «жабу» керек болады («Бастау» бағдарламасы бойынша). Жаңа өтеу кестесі жасалады. Егер ай сайынғы жарнапұлдың (83 мың теңге) осы сомасы қалдырылса, онда қарызды ертерек — 2 жылда өтеп шығуға болады.
Егер де алдын ала қарыз бойынша барлық төлемақылар және сыйақылар жинақталса, онда азамат 5 жыл ішінде банкке 4 миллион теңгені қайтарумен бірге оған 1 миллион 188 мың теңге артық төлейді.
— Коммерциялық банктерде пайыздық ставкалар 11-ден 23%-ға дейін болады, әр жерде әркімнің өз шарты бар — дейді Мереке Ақашев. — Егер ең жоғары пайыздық ставканы — 20%-ды алсақ, онда 4 миллион теңгеден 5 жыл ішінде 3 миллионға дейін артық төлеуге болады.
Коммерциялық банктен 13,5%-бен (ең бір төмен пайыздар) 3 миллион 175 мың теңге алған тапсырыскер ТҚЖБК-не хабарласты дейік. Оның ай сайынғы төлемақысы екі жыл ішінде 48 558 теңгені құрады. Оған тағы 8 жыл және үш ай төлеу қалады. Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінде қайта қаржыландырудан кейін тапсырыскердің кестесі өзгереді: енді 45 мың теңге жарнапұл төлейді, барлық қарызды 7,5 жылда жабады. Қайта қаржыландырудан үнемдеу 400 мың теңге болады.
— Бұған қоса тапсырыскер бізге бірден емес, тек 2 жылдан кейін хабарласқанын мықтап есте ұстау қажет, бұл кезде банктегі негізгі пайызды ол өтеген. Егер де бұдан ертеректеу хабарласқанда, үнемдеу молырақ болатын еді, — деп атап өтеді Мереке Ақашев.
Маман төмендегі кестеде көрсетілгендей, алғашқы жылдары банктегі ай сайынғы жарнапұлдың көп бөлігінің пайыздық төлемге кететінін айтып отыр.
— Тек қана кесте біткеннен кейін 46 мың теңге негізгі қарыз және 1700 теңге — бұл пайыздар болып төленетіні де белгілі болады, — деп түсіндіреді Мереке Ақашев. — Біздерде басында барлығы тең дәрежеде өтеледі: 21 мың теңге — депозитке жарнапұл, ал, 23 мыңы — банктің пайыздарына төлем. Жақында шілдеде тәуекелге бел буып, ипотека алған тапсырыскер бірден бізге қайта қаржыландыру үшін ат басын тіреді.
Бұл ер адам коммерциялық банкте 17%-бен 15 жылға 7 миллион 176 мың теңгеге заңды несие рәсімдеді. Ай сайынғы жарнапұл 96 мың теңгені құрады. Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінде тапсырыскерге «Кемел» бағдарламасы бойынша қарыз ұсынылды: енді 11 жыл бойында ер адам 96 мың 600 теңге төлейтін болады. Яғни, ипотека бойынша төлем мерзімі 4 жылға қысқартылды. Егер коммерциялық банкте қалса, ол 15 жылда жалпы алғанда, (қарызды, несие мен пайыз бойынша шығындарды қоса есептегенде) 17 миллион 280 мың теңге төлер еді. Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінде қайта қаржыландырудан кейін 11 жылда ол 12 миллион 619 мың 200 теңге береді. Үнемдеу 4 миллион 660 мың 800 теңге болды.
Коммерциялық банктегі негізгі қарыздармен пайыздарды өтеудің үлгісі
Қайта қаржыландырудың басқа ерекшеліктері
Бұған қоса ипотеканы қайта қаржыландыру үшін алдын ала тұрғындық қарызбен қоса қабаттаса ТҚЖБК-де тағы аралық тұрғындық қарыз беру бар. Мұндай вариант, мұндай жол алатын соманың 50%-н есепшотқа аударым жасауға бірден мүмкіндігі бар азаматтарға арналған. Мысалы, 80 мың долларға ипотека рәсімделген, оның 40-н тапсырыскер төледі. Қалған 40-н ол қайта қаржыландыруға шешті. Егер тапсырыскерге 20 мың доллар болса және оны Тұрғынүйқұрылысжинақбанкке салуға дайын болса, жылдық 7,5%-бен 20 мың доллар аралық қарызға үміт артады (негізгі қарызды өтеумен) немесе жылдық 8,5%-бен (негізгі қарызды өтеумен емес).
Алдын ала және аралық та қарыздарды заңды түрде рәсімдеу кезінде тапсырыстарды тиянақты қарау үшін комиссия – 5 мың теңге. Осындай қарыздарды ұйымдастыру үшін – 1%. Сонымен қатар қайта қаржыландыру уақытында ақшаны басқа банкке аудару комиссиясы болады – ең көбі 5 мың теңге.
Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінде мерзімінен бұрын немесе бөліп-бөліп өтеуге мораторий жұмыс істейді. Қарызды рәсімдеп болғаннан соң, алғашқы екі аптадан кейін оны айыппұлсыз жабуға болады, сосын мораторий жарты жылға созылады. Айыппұл бұл кезеңде өтеу сомасынан 1%-ды құрайды. Егер ол миллион теңгені құраса, айыппұл 10 000 теңге болады.
Мерзімінен бұрын өтеу үшін ең аз сома — 50 мың теңге.
Кестені қайта қарау кезінде комиссия алынбайды.
Қайта қаржыландырудың шарттары: кепілдік қамтамасыз етудің жетімділігі (тұрғындық жылжымайтын мүлік) және төлем қабілеттілікті растау. Қарыздың сомасы жанұяның табыстарына байланысты, оны қарау кезінде сондағы адамдардың саны және басқа несиелер есепке алынады.
Kn.kz Ақпарат қызметі
Тағы оқитындарыңыз: