Любой иностранец может купить жилую или коммерческую недвижимость в Германии. Для осуществления покупки потребуется загранпаспорт и необходимая сумма денег.
В этой стране все сделки проводятся только через нотариуса. Процесс покупки недвижимости в Германии довольно прост и хорошо отлажен. Большая доля объектов на немецком рынке жилья продается через агентства или частных маклеров.
В Германии россияне могут совершать сделки купли-продажи недвижимости наравне с гражданами страны. Для этого нужно иметь заграничный паспорт с действующей визой и необходимую сумму денег.
Возможен даже вариант покупки недвижимости в Германии без загранпаспорта. В этом случае покупка происходит только по доверенности без выезда в Германию. Доверенность оформляется по внутреннему паспорту, апостилируется и переводится на немецкий язык. Только при переводе фамилии, имени и отчества на немецкий язык желательно учитывать их возможное написание в будущем загранпаспорте, чтобы впоследствии не было разногласий в написании. Хотя даже разногласия в написании этих данных не являются помехой для последующего использования недвижимости.
Процесс покупки
В Германии все сделки с недвижимостью проводятся только через нотариуса. Нотариус защищает права как продавца, так и покупателя. Он проверяет чистоту объекта, всю необходимую документацию и проводит все действия связанные с записью собственника в Поземельной книге (Кадастровое регистрирование земельных участков в Германии). Все нотариусы в Германии являются государственными и независимыми, поэтому сделку можно оформлять через любого нотариуса.
После того как покупатель и продавец договорились о цене, нотариус начинает готовить проект договора купли-продажи. В этот проект, который составляется на немецком языке, вносятся данные объекта, его стоимость, условия передачи собственности, информация о владельцах и др. В ходе подготовки проекта договора нотариус проверят объект на юридическую чистоту, есть ли ограничения на использование или продажу, обременения и т.д.
Информацию об объекте, кроме площади, которая указана в Уставе разделения собственности, нотариус получает из Поземельной книги. Самостоятельно выписку из Поземельной книги получить невозможно, это может сделать лично владелец объекта, нотариус или уполномоченный риэлтор.
Если объект приобретается с помощью агентства недвижимости, то подготовкой проекта договора занимается риэлтор с нотариусом. Риэлтор, как посредник, зная все данные покупателя, продавца и приобретаемого объекта, предоставляет их нотариусу для составления проекта договора, который затем отправляется покупателю и продавцу на ознакомление.
Иностранный покупатель должен доказать свою платежеспособность, поэтому до заключения сделки нужно открыть счет в немецком банке, на который покупатель переводит сумму, равную стоимости объекта недвижимости. Выписка из банка предоставляется как подтверждение наличия необходимой суммы.
Если покупатель - иностранец, то договор купли-продажи должен быть переведен на русский язык присяжным переводчиком. Договор купли-продажи, согласно новому закону, должен находиться на руках у покупателя не менее двух недель. Затем назначается дата подписания договора.
Если дом или квартира в Германии оформляется на физическое лицо, которое состоит в браке, необходима подпись в договоре купли-продажи супруга/и или нужна доверенность от него/нее с апостильным заверением.
Подписание договора
На подписании договора купли-продажи у нотариуса должны присутствовать продавец и покупатель, либо доверенное лицо. Доверенность в этом случае должна оформляться нотариусом и содержать апостиль. Если апостильно заверенная доверенность делается не в Германии, то она должна быть переведена на немецкий язык и заверена присяжным переводчиком.
При подписании контракта в нотариусе необходимо присутствие переводчика, так как условия договора зачитываются вслух на немецком языке. Переводчиком может быть любое лицо, хорошо владеющее обоими языками. В подтверждении того, что переводчик верно перевел договор, внизу договора ставится также его подпись.
Договор имеет юридическую силу только тогда, когда он подписан у нотариуса обеими сторонами. Оригинал договора остается у нотариуса, а покупатель и продавец получают его заверенные копии.
Когда договор подписан, нотариус делает заявку на внесение предварительной записи в Поземельной книге, что является закреплением объекта за покупателем. После того, как делается предварительная запись в Поземельной книге, нотариус получает извещение и тогда он дает разрешение на оплату покупки. Предварительная запись делается после оплаты налога на переход права собственности.
Покупатель переводит деньги на счет, открытый нотариусом, или на счет продавца только после извещения от нотариуса о том, что предварительная запись в Поземельной книге сделана. После оплаты суммы покупки, всех налогов и сборов, нотариус извещает регистрационное ведомство о проделанных действиях, и только тогда в Поземельной книге вносится имя нового собственника.
Сразу или с первого числа месяца, следующего за оплатой стоимости покупки, происходит экономический переход прав собственности, то есть новый владелец получает ключи, и с этого момента недвижимостью можно пользоваться или сдавать в аренду, но юридический переход прав собственности происходит только после внесения имени нового владельца в Поземельную книгу.
В регистрационном ведомстве, которое ведет записи в Поземельной книге, новый владелец получает свидетельство (Grundbuchauszug), которое подтверждает права собственности. На этом этапе процесс покупки можно считать полностью завершенным.
Вся процедура покупки занимает в среднем один-два месяца, но выписка из Поземельной книги зачастую делается от трех до шести месяцев, иногда дольше.
Оплата покупки
Нотариус открывает в банке трастовый счет (Notaranderkonto), с которого будет оплачена покупка. Сроки оплаты покупки оговариваются в договоре, как правило, они составляют от двух до четырех недель после внесения предварительной записи в Поземельной книге. Чтобы произвести оплату на этот счет, нужно предоставить договор купли-продажи, а также подтверждение открытия нотариусом этого счета.
Деньги за покупку могут быть перечислены и непосредственно на счет продавца, но также только после указания нотариуса о предварительной записи в Поземельной книге.
Налоги и расходы
Помимо основной суммы денег на покупку выбранного объекта потребуются дополнительные расходы, которые составят в среднем 10% от общей суммы.
Сюда входят:
- налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer) – в зависимости от региона 3,5%-6% от стоимости покупки
- нотариальные услуги – 1,2%-2% от стоимости покупки
- в случае покупки недвижимости через агентство, комиссия агента составит 3-7% (плюс 19% НДС). При покупке недорогих объектов комиссия агента, как правило, составляет фиксированную сумму, а не процент
- затраты на оформление недвижимости - в среднем 1,5%
- услуги переводчика при подписании контракта (около двух часов): 50-100 евро в час. Если покупка совершается через агентство недвижимости, то перевод входит в их услуги
- в случае если берется ипотека, то примерно 1% от стоимости запрашиваемой суммы приходится на оформление кредита.
Фото: profi-forex.org
homesoverseas.ru