Сатушы сұратқан пәтер бағасы көп параметрлерге байланысты. Астана мен Алматыдағы баспананы сатып алу мен сату кезінде пәтердің орта нарықтық бағаға әсер ететін кейбір факторларына көңіл бөліну керек — бұл туралы осы мақалада ой өрістетеміз.
Тұрғын үйдің негізгі белгілері — әкімшілік аудан, бөлме саны, қабырға материалы және құрылыс түрі — kn.kz Аналитикалық қызметінің айлық шолуында жүйелі қаралатындықтан, мұнда біз бұл ақпаратты қайталамаймыз. Солтүстік және оңтүстік астаналарда сатуға қойылған барлық объектілерді біз төрт қосымша параметрге бөлеміз: пәтер алаңы, қабат дәрежесі, оның сату кезіндегі жағдайы және үй жиһаздары.
Бірінші фактор — пәтер алаңы
1 диаграммада пәтер алаңы бойынша бір квадрат метрге ұсынымның орташа бағасының бағыныштылығы көрсетілген. Алаңның көлеміне қарай салмақ бағасы да ұлғаяды.
Алматы үшін таңдалған алаң диапазонының арасындағы алшақтық шамамен 5-8%, 150 кв.м алаңынан бастап және одан жоғарыны, яғни, 21-28%-ды біз бағаның шарықтауы деп есептейміз.
70 кв.метрге дейінгі пәтер диапазонын қаланың ескі тұрғын үй қоры құрайды, сондықтан бір квадрат метрге баға төмен — 1900 ш.б. Келесі алаң диапазоны эконом- және комфорт-класты жаңа тұрғын үй кешендеріндегі негізгі пәтерлерде болады, мұнда баға 2000-2200 ш.б./кв.м. дәрежесінде ұсталады. Үлкен алаңы бар пәтерлер құрылыс құны жоғары және әрлеу үшін материалдары сапалы бизнес- және элит-класты тұрғын үй кешендерінде кездеседі. Бұған тартымды орналасу мекенін және ғимараттың респектабельді сыртқы көркін қосыңыз — осыдан кейін ұсыным бағасының 2700-2900 ш.б./кв.м. болуы түсінікті.
Астанада бұған ұқсас көріністер байқалады, алматылық бағадан орташа 7% айырмашылық бар. 180 кв.метрден жоғары алаңы бар пәтерлер үшін солтүстік астанада шарықтау баға 21% болды, ал, бір алаң диапазонынан басқаға өткенде айырмашылық 3-9%-ды құрады.
Сондықтан пәтерді сату немесе сатып алу кезінде бөлме санымен бірге жалпы алаңына назар аудару керек, бұл сұратылған бағаға әсер етеді.
Екінші фактор — қабат дәрежесі
2 диаграмма бір «квадраттың» сұратылған баға динамикасының тұрғын үйдегі қабатқа бағыныштылығын бақылауға мүмкіндік береді.
Екі қаладағы пәтерлердің бірінші және соңғы қабаттарына ұсынымның орташа салмақ бағасы төмен, олардың арасындағы айырмашылық 1-2%-ды құрайды. Ақырғы және ортадағы қабаттардың баға ерекшелігі 10-13% болады. Бір үйдегі баға өзгешелігі 30%-ға жетеді.
Егер төменгі немесе жоғарғы қабаттарға таңдау түссе, онда көп нәрсені үнемдеуге болады. Жаңа үйлерде бірінші қабаттар ғимаратшалардың астынан өтеді, соңғылар — техникалық қажеттіліктің қасына жақындайды. Сондықтан мұндай қабаттар «шеткілер» болып есептелмейді.
Жеке сегментке екі дәрежелі пәтерлер жатады, олар көбіне көп пәтерлі үйлердің ақырғы екі қабатына орналасады. Бұл сегментте қос қаланың арасында әжептәуір айырмашылық бар: Алматыда мұндай пәтерлерде бір «квадратқа» баға орта қабаттағы орналасқаннан 9%-ға жоғары, Астанада, керісінше, 6%-ға төмен.
Үшінші фактор — пәтерлердің хал-ахуалы
Еврожөндеуі бар қымбат сегменттегі пәтерлерге ұсынымның орташа бағасы Алматы үшін 2200 ш.б./кв.м. дәрежесінде (шарықтауы 1500-3000 ш.б./кв.м), Астана үшін 2100 ш.б./кв.м (шарықтауы 1600-2700 ш.б./кв.м).
Еврожөндеу мен жәй әрлеуі бар пәтерлер арасындағы баға айырмашылығы 20%-ды құрады.
Осы тұста сұрақ туындайды: жәй әрленген арзан пәтерді алып, оған адам танымастай стиль қолданса қалай болады? Бірақ, бұған дизайнердің және құрылысшының қолы тигесін, пәтердің құнынан 20%-ға асып кететінін ескеру керек. Оның үстіне жөндеу жүргізу үшін құрылыс материалдары мен сантехникалық жұмыстардың құны да арзанға түспейді.
«Жөндеусіз» және «жөндеумен» (косметикалық жөндеу ұсынылады) категориясындағы пәтерлерде квадрат метрдің бағасы 3%-ға өзгешеленеді.
Төртінші фактор — жиһаздар
4 диаграммада сатылатын пәтер жиһаздармен болса, бір квадрат метрге бағасы «ауырлай» түсетіні көрсетілген. Мысалы, Алматыда 180 кв.метрден жоғары алаңы бар жиһазымен, еврожөндеуімен пәтерлердің ұсыным салмақ бағасы 3300 ш.б. құрайды, ал, осыған ұқсас параметрлерімен жиһазсыз пәтерлердің «квадратына» 2900 ш.б. ұсынылады.
Сонымен, біз келтірген графиктер әрбір қосымша параметрлер бір квадрат метрге сұратылған бағаға әсер ететінін аңғартады. Кез келген жаңа қадам бағаны «үлкейтеді».
Нина Лукьяненко, ҚР риэлторлары Бірлескен ассоциациясының президенті:
Жылжымайтын мүліктің жоғары бағалануының бас факторы әрқашан оның орналасу мекені болып табылады. Бұл қаланың барлық аудандарына қатысты. Әрине, қаладағы ең қымбат жылжымайтын мүлік еліміздің экономикалық мәдени дамуына себепкер орталық екені рас. Лондонда бір баға, Токиода екінші баға, ал, біздің Қазақстанда басқаша баға. Демек, біздің нарық әлемдік стандартты қайталайды. Жылжымайтын мүліктің бағасын реттеу жағдайы түрлі шарттарға байланысты өзгереді. Көп сұранысқа ие қалалар – біздің мемлекетіміздің ең басты экономикалық орталықтары Алматы мен Астана. Бүгінде Астанадағы баға Алматыдан төмен, бірақ, астаналық жылжымайтын мүліктің өсу қарқыны Алматыдағыдан жоғары.
Тұрғын үйдің эконом-класына бұрынғыдай көп сұраныс болып отыр. Әлеуетті сатып алушылардың негізгі бөлігі осы баға сегментінде қалуда. Кейбір сарапшылардың есекртулеріне қарамастан баға биіктігі ұсыныстармен қалыптасады. Егер сатып алушы талапкерлер мен өз баспаналарының жағдайын жақсартқысы келетіндер көп болған сайын баға да жоғарылай береді. Біздің еуропалық мемлекеттерге қатысымыз жоқ, олар жалға алынған үйлерде тұрады, ал, біздің тұрғындар жекеменшік жылжымайтын мүлікке ие болғысы келеді, сондықтан нәтижесінде сұраныстың тұрақты тенденциясын байқаймыз.
Егер жағдайды байыптасақ, өткен жылдың тенденциясы биыл да сақталған. Аздап өсу жағынан әр қаланың өз тенденциясы бар. Жылдық көрсеткішке талдау жасасақ, Алматыда өсу 10-12%-ды құрады. Астанада өсу тенденциясы жоғары. 2012 жылғы өсу инфляциясы 6%-ды құрағанын ескерсек, жылжымайтын мүліктің бағасы аспандап, көкке шырқамады.
Сонымен қатар әлемдік экономикадағы қандай да бір күтілмеген қадамдар біздің нарығымызда реактивтік қозғалыс жасайды. Инвестициялық тарту жоспарында бұрынғыша жылжымайтын мүлік көшбасшылық позиция алады. Көптеген иегерлер өз қаражаттарын ақша күйінде емес, жылжымайтын мүлік түрінде ұстағысы келеді. Барлық жылжымайтын мүлік — табысты түсірмейтін тұрақты валюта. Кипр өкіметінің депозитке салық салу ұсынысы басылымдарда көп талқыланды. Ақшаның аты — ақша, ал, жылжымайтын мүлік жылжымайтын мүлік болып қалады.
Татьяна КОРЯГИНА, Kn.kz Аналатикалық қызметінің маманы