Покупка квартиры в рассрочку для казахстанцев явление пока не слишком распространенное. Ежемесячно отдавать за несуществующую квартиру тысячи долларов — такая перспектива кажется многим рискованной.
Тем не менее в последнее время рассрочка становится всё более популярной.
На фоне разговоров о проблемах с ипотечным кредитованием стали появляться оптимистичные прогнозы о скором снижении стоимости квартир. Было бы замечательно. Но более реальными кажутся предсказания скептиков: в стране не хватает жилья, спрос превышает предложение, а значит будут использоваться любые возможности для приобретения заветных «квадратов». Это правило уже начинает действовать: специалисты говорят о том, что становится популярной рассрочка.
— Статистики у меня нет, но за последний год я заметил, что практически нет ипотеки, — говорит эксперт по недвижимости Абзал Жанабай. — С этим я связываю, что, возможно, маркетологи либо руководители приняли решение рассмотреть возможность продажи квартир в рассрочку. Что очень хорошо для покупателей. Примерно половина застройщиков предлагают рассрочку по той или иной схеме. Кто на 2-3 месяца, кто на год-полтора.
Компания «АстанаСервисСтройМонтаж-01» («АССМ») недавно запустила акцию с предложением приобретать квартиры с рассрочкой на три года. Надо заметить, что этот срок считается довольно-таки большим для Казахстана. За границей рассрочку предлагают и на 5, и на 7 лет. Несмотря на скромные по мировым меркам сроки, в компании говорят, что проблем с клиентами не испытывают.
— Эта акция вызвала огромный интерес у потенциальных покупателей. С первых дней старта менеджеры отдела продаж не успевали отвечать на телефонные звонки и консультировать людей, желающих приобрести жилье, — рассказывает руководитель компании «АССМ» Ерлан Алшинбаев.
В столице есть фирмы, которые даже специализируются на работе с застройщиками. Например, компания «Центр продаж №1» делает предложения сразу от нескольких строительных организаций Астаны.
— Именно квартиры в рассрочку пользуются большим спросом, чем при 100-процентной оплате. Потому что у нас после кризиса остались такие опасения, что компания может не достроить. Человек не вносит всю сумму сразу. Он более-менее подстраховывает себя в этом плане, что деньги куда-то не уйдут, — объясняет заместитель директора компании Иван Верхотуров.
По его опыту, в 99% случаев застройщики предлагают рассрочку на год. Этим способом продаж пользуется до 90% строительных компаний.
В компании «Квартиры Астаны» отмечают, что особенности продаж как бы пережили три этапа. До кризиса была популярна рассрочка сроком, как правило, до 2-3 лет. С появлением ипотечных кредитов она практически исчезла.
— Сейчас же наблюдаются сложности в оформлении ипотечного кредитования, поэтому новые строительные компании снова начали продажу квартир в рассрочку. В том числе и наша, — говорит директор ТОО «Квартиры Астаны» и официальный представитель компании «Азбука жилья» Медет Аханов.
Что есть рассрочка
Строительная компания возводит жилье и предлагает клиентам внести первоначальный взнос за квартиру. Остаток оплачивается покупателем в течение определенного времени равными долями. Казахстанские застройщики практикуют схему, по которой все деньги за квартиру нужно отдать к моменту окончания строительства. Допустим, предлагается 1-комнатная квартира в ещё несуществующем доме за 50 тысяч долларов. При первоначальном взносе в 15 тысяч долларов каждый месяц надо будет платить почти по 3 тысячи долларов (при условии, что рассрочка предоставляется на 12 месяцев).
Первоначальный взнос: не менее 30% от стоимости жилья
Срок рассрочки: от 2-3 месяцев до 1,5 лет
Процент за рассрочку: устанавливается не всегда. Разница в стоимости квадратного метра при 100-процентной оплате и в рассрочку не более 7% (от 30 у.е. до 100 у.е. от цены «квадрата»).
Выше указаны средние данные, и они могут меняться в зависимости от политики компании. Например, в «АССМ» решили попрактиковаться с рассрочкой на 3 года. Столичный ЖК «Медина», где предлагаются квартиры, относится к жилью эконом-класса. В компании говорят, что на таком сроке продаж решили остановиться после долгих раздумий.
— Средний возраст покупателей 35-45 лет, большинство из которых семейные пары, имеющие одного-двух детей, — рассказывает руководитель компании. — Поэтому основную часть проданного жилья составили 3-комнатные квартиры общей площадью 92 кв.м. Таким покупателям ежемесячно придется вносить около 1300 долларов США. Первоначальный взнос при покупке квартир составляет 35 000 долларов США.
Первый взнос и является показателем платежеспособности покупателя. Как правило, застройщики не требуют каких-то дополнительных гарантий или справок. Если в дальнейшем клиент задерживает со взносами, он почти ничем не рискует. Например, в «АССМ» говорят, что историю такого покупателя будет рассматривать специальная комиссия, она может принять решение об отсрочке платежа. Если задержка составляет более 3 месяцев, с клиентом расторгают договор. При этом ему обещают вернуть всю выплаченную ранее сумму.
О готовности подождать с выплатой очередного взноса говорят и в компании «Квартиры Астаны». Но если происходит полное невыполнение обязательств, то действие договора прекращается и взимается неустойка в размере от 5 до 15%. Ущерб для покупателя, в любом случае, будет значительно меньше, чем при покупке квартиры через банк.
— Все расчеты со строительными компаниями в Казахстане производятся в национальной валюте. А при консультациях, в рекламе цена часто озвучивается в долларах США, — рассказывает директор ТОО «Квартиры Астаны» Медет Аханов.
График платежей, сроки погашения расписываются в договоре, заключенном между клиентом и компанией. Есть застройщики, которые работают только через банковские переводы, но бывает, что компания принимает платежи через свою кассу.
Плюсы и минусы рассрочки
Плюсы
- Как правило, не нужно доказывать свою платежеспособность.
- Минимальный пакет документов, необходимых для заключения договора.
- Отсутствие дополнительных расходов, таких как обязательное страхование недвижимости или комиссионные сборы.
- Отсутствие или незначительный (по сравнению с банковским) процент за возможность воспользоваться рассрочкой.
- Более лояльное отношение к клиентам, чем в банках. Возможность получить отсрочку по выплатам, иногда без штрафов.
- Возможность вернуть свои деньги в случае финансовой несостоятельности. В некоторых случаях необходимо оплатить застройщику неустойку.
Минусы
- Большие размеры ежемесячных выплат.
- Короткие сроки предоставления рассрочки по сравнению с ипотекой.
- Необходимость где-то проживать, пока дом не будет достроен.
- Невозможность оформить квартиру в личную собственность, пока жилье не будет введено в эксплуатацию.
- Риск задержки по срокам строительства.
- Риск остаться без жилья и денег в случае заключения договора с недобросовестным застройщиком.
История с рассрочкой
Виктория Смирнова сегодня проживает на престижном левом берегу Астаны. А еще три года назад девушка не могла придумать, как ей купить квартиру, имея на руках всего 30 тысяч долларов. Вместе с мужем они сначала хотели приобрести жилье в старой многоэтажке. «Ужасный запах из подвала», «убитые» подъезды» и «вообще не вариант» — так вкратце можно сказать об общем впечатлении Виктории. Оформить ипотеку тоже не получалось: банки не выдавали займы на строящееся жилье. А цены на квартиры в новостройках были для Виктории запредельными.
Как всегда бывает, нужный вариант подвернулся случайно через рекламу в газете. Девушка не побоялась оформить рассрочку, несмотря на то, что в 2010 году активно проходили протесты обманутых дольщиков:
— Знаете, когда на руках 30 тысяч долларов и тебе нужна квартира, выбор не особый. Да и «Азбука жилья» не первый год была на рынке. Поговорили с менеджером компании, он нам показал, что они уже простроили. Мы, наверное, вабанк пошли. Однозначно, я не проиграла. Могу сказать, что купила по такой цене, что сейчас могу продать в три раза дороже, но особо не хочу. Тогда наш дом стоял на самой окраине левого берега. Там даже не было как таковых жилых домов, сплошная стройка. Думали, а может, на правом берегу лучше: там и магазинов больше, и салонов красоты, что для меня важно.
За два года левобережье разрослось так, что в торговых точках дефицита нет. А салон красоты появился даже во дворе у Виктории.
То же самое можно сказать и про ЖК «Медина». Сегодня у потенциальных покупателей возникает опасение, что комплекс возводится в непрестижном районе. Дескать, поэтому и рассрочка на 3 года. Застройщики, конечно, себя рекламируют, говорят об удобстве проезда и будущем обустройстве инфраструктуры. Хорошо было бы знать о планах развития районов Астаны, тогда бы многие вопросы отпали сами собой. В прошлом году в столичном акимате говорили, что такие планы находятся в стадии разработки и утверждения.
Если говорить о рассрочке, то одним из ее минусов считают большие размеры ежемесячных платежей. Например, Виктория до сих пор помнит эту цифру — 1280 долларов. Их семье пришлось продать машину, на 10 месяцев сильно «ужаться» в расходах, попутно еще платить за аренду жилья и совсем забыть о любимых салонах красоты. Но для Виктории такой режим выплат всё равно лучше, чем ипотека.
— Десять месяцев можно потерпеть. Не покупать себе чегото лишнего. Не надо платить этот сумасшедший процент, как в банке. Я вот жила 10 месяцев с мыслью, что мне чтото нужно отдавать, и это очень тяготит, что ты комуто должен. Даже если ты уверен в работе, своих заработках, всё равно начинаешь переживать: вдруг что случится. А в таком стрессе жить 10 или 20 лет, как при ипотеке — я не представляю.
— Допустим, у вас есть сумма 90 тысяч долларов, — приводит пример эксперт по недвижимости Абзал Жанабай, — но благодаря рассрочке вы можете выбрать квартиру стоимостью и 95, и 92 тысячи. С вашими недостающими 2 тысячами, при условии 100процентной оплаты, руководство банка не пошло бы ни на какие скидки. А при рассрочке раскидываете эти 2 тысячи на 6 месяцев, и совсем «не больно». При этом вы рассматриваете больше предложений о покупке.
Что касается вероятности стать жертвой неоконченной стройки, заместитель директора компании «Центр продаж №1» Иван Верхотуров говорит, что это наиболее часто задаваемый вопрос. Некоторые дольщики до сих пор не получили свои квартиры. Надо отметить, что к этой категории относятся как те граждане, кто полностью выплатил стоимость своего жилья, так и те, кто оплатил его частично. Сегодня компаниям приходится убеждать клиентов в том, что строительство будет доведено до своего логического конца.
Конечно, договоры предусматривают выплату пени за каждый день просрочки с окончанием сроков строительства. Однако есть случаи, когда участники долевого строительства ничего не добились: ни выплат компенсаций, ни возврата средств.
Абзал Жанабай уверен, что и в таких сложных ситуациях рассрочка играет на руку покупателю. Эксперт рассказал историю, когда его знакомый отказался отдавать очередной взнос после того, как стройка остановилась.
— И, как ни странно, ничего ему за это не было: никаких судебных разбирательств, никто квартиру не отобрал, застройщик не перепродал ее другому. Гдето год продолжалась такая ситуация. Когда комплекс достроили, мой знакомый дольщик принес оставшуюся часть. Он не полностью зависел от застройщика, а имел какойто рычаг воздействия: «Вы выполните свои условия, я тогда тоже выполню свои».
Для застройщиков такой вид продаж выгоден тем, что появляется дополнительное количество потенциальных покупателей.
После заключения договоров, строительная компания может рассчитать сумму ежемесячных поступлений от клиентов. То есть фирма получает стабильные финансовые вливания. Но и риски для предпринимателей тоже существуют. Например, резкое удорожание рабочей силы или строительных материалов.
— Застройщик продал квартиру по цене 150 тысяч тенге за квадратный метр в рассрочку на 2 года, а себестоимость строительства через год выросла до 170 тысяч тенге, — говорит директор «Квартир Астаны» Медет Аханов. — Но, как правило, застройщик анализирует и делает прогнозы на этот период, учитывая все риски. Ещё один риск — несвоевременная оплата или ее отсутствие со стороны клиента. Тогда застройщику приходится заниматься поиском клиентадолжника, а это дополнительные временные и финансовые издержки.
Квартиры в рассрочку могут продаваться и через банк. Тогда заключается трехсторонний договор между банком, застройщиком и покупателем. Как объясняет Медет Аханов, это обыкновенный кредит на строительство, который банк предоставляет застройщику. Рассрочкой он называется потому, что клиент отдает деньги в банк за квартиру частями.
— В последнее время многие банки отказываются кредитовать строящееся жилье. В основном они работают с компаниями, которые предлагают готовое жилье. При рассрочке через банк цена обычно намного выше.
Для клиента выгода может быть в том, что финансовые организации проверяют состоятельность строительных компаний. То есть, если банк выделяет деньги на строительство, значит уверен в его завершении и рентабельности.
Для реализации жилья в рассрочку компании могут привлекать и риэлторов. Как говорят в «АССМ», на стоимости квартир это не отражается. Агентства получают своё вознаграждение непосредственно от застройщика. Хотя замдиректора «Центра продаж №1» Иван Верхотуров не исключает, что есть и такие риэлторы, кто берут деньги от клиентов.
Договоры бывают разные
Какой договор должен заключить застройщик со своим клиентом? Оказывается, какого-то специального документа для такого случая нет. Единых требований не существует: строительная компания вправе заключить договор об инвестировании строительства жилья, о совместной деятельности на инвестирование долевого строительства, долевого участия в жилищном строительстве, создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК). И все эти виды договорённостей будут законны.
По мнению адвоката Центральной юридической консультации Коллегии адвокатов Астаны Гульнар Айтжановой, самым лучшим будет договор долевого участия в строительстве. Несмотря на многочисленные примеры с проблемами дольщиков после кризиса, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» дает больше гарантий, уверена специалист, особенно после внесения изменений в 2009 году. В частности, правительством был утвержден типовой договор между строительной компанией и покупателем.
— Чтобы заключить такой договор, — объясняет Гульнар Айтжанова, — застройщик должен иметь лицензию на привлечение долевого капитала, иметь земельный участок, разрешение на проведение строительно-монтажных работ нулевого цикла. А также располагать собственным капиталом в размере не менее 15% от стоимости
объекта.
И это только первый этап для получения лицензии на строительство за счет привлечения средств дольщиков. На втором этапе строительства компания должна располагать собственными средствами уже не менее 25% от стоимости объекта. (Полностью закон можно прочитать).
Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Управлении архитектуры и градостроительства. Таким образом, говорит адвокат, исключается факт двойной продажи, и можно быть уверенным, что строящуюся квартиру не передадут третьим лицам. Законом также предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком, за каждый день просрочки. Ранее, указывает Гульнар Айтжанова, застройщиками применялась неустойка в 0,01% и даже 0,001%. Случалось так, что клиентам за несколько месяцев задержки введения дома в эксплуатацию назначались мизерные суммы в 5-10 тысяч тенге.
Нередко компаниями используются договоры инвестирования строительства жилья. За что и получили критику от президента ещё в апреле этого года. Глава государства считает, что заключение договоров инвестирования позволяет компаниям обойти то самое требование о вложении в строительство 25% собственных средств.
Тем не менее компании не нарушают закон, когда при покупке квартир в рассрочку предлагают клиентам заключить договор инвестирования жилья. Главное отличие от долевого участия в том, что в этом случае могут приниматься не только деньги. Например, в качестве инвестиций могут выступать земельные участки, другая недвижимость, предоставление на стройплощадку рабочей силы или техники.
В компании «АстанаСервисСтройМонтаж-01» практикуют заключение договоров жилищно-строительного кооператива. ЖСК имеют право организовать любые граждане для строительства жилого дома и использования его помещений для проживания членов кооператива. Согласно статье 108 ГК РК, в кооператив могут вступать и юридические лица.
— В нашей компании существует юридический департамент, который провел колоссальную работу по изучению всех рисков, связанных с рассрочкой, в результате чего был разработан договор жилищно-строительного кооператива, который предусматривает все нюансы, — комментирует руководитель «АССМ» Ерлан Алшинбаев. — При строительстве ЖК в качестве заказчика выступает жилищно-строительный кооператив, стройкомпания является генеральным подрядчиком. Отношения между ЖКС и компанией складываются на основании совместной деятельности, правоотношения между ними регулирует глава 32 Гражданского кодекса РК.
Как поясняют в «Азбуке жилья», покупатель становится владельцем квартиры только после сдачи дома в эксплуатацию. На стадии строительства (когда заключен договор долевого участия, ЖКС или другие виды договоров) у покупателя есть только право требования на квартиру. Заключить договор купли-продажи сразу застройщик просто не может. Ведь дом только строится, а значит и объекта для купли-продажи ещё не существует.
Адвокат Гульнар Айтжанова хоть и рекомендует пользоваться договором о долевом участии, не имеет ничего против других видов договоров. Самое главное — проверить репутацию и надежность застройщика, а затем проконсультироваться со специалистом по условиям договора:
— Если компания нормальная — она всегда даст проект договора, для того чтобы человек смог его обсудить с адвокатом. Рассрочка — это хорошая система. Главное, чтобы правильно был составлен договор, пусть даже инвестиционный. Нередко наши люди не читают, что подписывают, а потом ищут крайних.
Пока, к сожалению, нам не приходится рассчитывать на рассрочку сроком 5 или 7 лет, как за границей. Хотя, отмечают все специалисты, такие сроки были бы весьма привлекательными для граждан. «Если ещё и банки начнут давать ипотеку, вот где будет конкуренция! Вот тогда это будет интересно», — комментирует эксперт по недвижимости Абзал Жанабай.
А пока застройщики только выражают надежду, что на банковском рынке произойдут изменения, которые позволят привлекать к строительству более дешевые кредиты.
Советы при покупке жилья в рассрочку
- Проверьте состоятельность компании-застройщика: какие объекты были построены ранее, были ли задержки с окончанием сроков строительства. Эти данные можно узнать как в самой компании, так и в Интернете на сайте компании, на форумах, где общаются покупатели квартир, или из публикаций в СМИ.
- Компания-застройщик должна располагать такими документами, как право на земельный участок, заключение экспертизы проектно-сметной документации, на праволицензия осуществления строительной деятельности.
- Как минимум внимательно изучите договор, который вам предлагают подписать. Лучше попросить проект договора, для того чтобы с ним ознакомился юрист.
- При заключении договора обращайте внимание на такие моменты, как санкции в отношении клиентов-должников, условия расторжения договора, выплата неустойки застройщиками в случае срывов сроков строительства.
Информационная служба kn.kz
Читайте также: