Большинство людей затевают ремонт в тех домах и квартирах, в которых в дальнейшем собираются жить долго и счастливо. А вот идея с помощью ремонта подготовить квартиру для других людей приходит не всем.
Между тем ремонт жилья, предназначенного для продажи или сдачи в аренду, — необходимый этап, который может и не увеличит стоимость квартиры, зато поможет быстрее завершить процесс поиска клиентов и повысит конкурентоспособность объекта недвижимости на рынке. Однако какого масштаба должен быть проводимый ремонт, чтобы не быть убыточным, и от чего это зависит? Ответ на этот вопрос помогли найти эксперты.
Предпродажный ремонт
О том, нужно или не нужно делать ремонт в квартире, которую вы собираетесь в ближайшее время продать, риэлторы даже не спорят:
— Ремонт делать однозначно нужно! Пусть простой, косметический, чтобы освежить ее и сделать привлекательной для потенциальных покупателей или арендаторов, — говорят специалисты агентства элитной недвижимости Астаны BEST Realty. Но вот масштаб проводимых работ и величина затрат на них не в последнюю очередь зависят от класса жилья.
Эконом-класс
Эксперты считают, что продавцам обычных квартир экономкласса нет смысла вкладывать в предпродажный ремонт много денег, так как покупатели такой недвижимости, как правило, не намерены переплачивать за дорогую плитку или текстильные обои. Как отмечает риэлтор АН «Эксперт» Дана Жакипбекова, многие собственники часто оценивают свою квартиру, завышая цену, основываясь на аналогичном варианте в том же районе и с учетом своих капиталовложений в ремонт квартиры. Учитывая свой ремонт, владельцы квартир повышают цены в среднем на 30% от её рыночной стоимости. Но квартиры с ремонтом капитальным или косметическим имеют небольшую разницу в цене. Да и покупатели такого класса недвижимости, как правило, предпочитают варианты за более низкую цену с простым ремонтом.
— Красивый, качественный ремонт повышает стоимость квартиры, но не более чем на 1520%. Уместнее говорить о скорости продажи — объект с хорошей отделкой продастся быстрее, чем менее презентабельный. Однако владельцам недвижимости необходимо помнить, что затраты, вложенные в ремонт объекта, — это практически всегда неокупаемые расходы, — считает риэлтор агентства BEST Realty Мадина Байболова.
Как не прогореть на ремонте >>>
Косметический ремонт
Поэтому, подготавливая к продаже квартиру экономкласса, владельцам достаточно будет сделать косметический ремонт. Какие работы обязательно должны в него включатся?
Во-первых, долго живя в квартире, хозяева перестают замечать мелкие потертости, трещинки, пятна. Однако людям, впервые входящим в квартиру, они бросаются в глаза. Поэтому, перед тем как показать продаваемый объект недвижимости клиентам, стоит сменить обои или перекрасить заново стены, заменить выключатели и розетки. Квартира сразу приобретет свежий, презентабельный вид, а затраты на такие работы невелики. При этом предпочтение стоит отдать нейтральным цветам обоев или краски для стен: бежевому, персиковому и т.д.
Во-вторых, если в квартире установлена старая сантехника, то ее стоит заменить. Хотя бы краны и ручки, находящиеся на кухне и в ванной комнате.
В-третьих, окна и двери в продаваемой квартире должны быть в хорошем состоянии. Их стоит, если не заменить, что довольно дорого, то хотя бы заново окрасить.
Кроме того, нужно обратить внимание на коммуникации и инженерию в домах экономкласса. Поэтому, если перед продажей заменить трубы, батареи, проводку — это будет выглядеть значительным плюсом в глазах покупателей.
При проведении работ стоит отдавать себе отчет в том, что все отделочные материалы должны соответствовать уровню экономкласса.
— Делать в простых квартирах дорогой ремонт будет просто экономически нерентабельно. Никто не будет платить за жилье на окраине в старом доме столько же, сколько за квартиру в центре города, только потому, что там сделан роскошный ремонт. Нельзя перепрыгнуть из сегмента «эконом» в сегменты «бизнес» и «элит», даже если отделать квартиру золотом, — говорит риэлтор Мадина Байболова.
Предпродажный ремонт без затрат
Но бывают ситуации, когда у владельцев недвижимости нет средств даже на простой ремонт. Что делать в таком случае? Ответ прост: нужно идти от обратного. Риэлтор АН «Эксперт» Никита Чугунов отмечает, что существует категория покупателей жилья экономкласса, которые стараются найти вариант без ремонта, чтобы можно было обустроить свое жилье под свой вкус. И таких немало. Поэтому, если средств на предпродажный ремонт нет, можно нацелиться на поиск таких покупателей. Снять со стен обои, ошкурить стены, побелить потолок, демонтировать встроенные шкафы и антресоли — в общем, привести квартиру в состояние «предремонтной готовности».
Есть ли спрос на капитальный ремонт?
Косметический ремонт — идеальный вариант для подготовки квартиры экономкласса к продаже. Но возникают и такие ситуации, когда, только закончив капитальный ремонт, хозяева вынуждены продавать квартиру. В этом случае эксперты считают, что можно включить в стоимость квартиры половину стоимости проведенного ремонта. Небольшой спрос на квартиры экономкласса с капитальным ремонтом есть у определенной категории граждан.
— Квартиры с капитальным ремонтом востребованы, например, у граждан, приобретающих недвижимость в ипотеку, — у них просто нет наличных средств для проведения ремонтных работ. Люди, приезжающие из других регионов страны, также часто отдают предпочтение квартирам с готовым ремонтом, так как не располагают временем для самостоятельной работы. Но покупатели готовы платить за простой капитальный ремонт, а не за дизайнерские изыски, — объясняет риэлтор «АН Эксперт» Кристина Биенко.
Бизнес-класс
Что касается квартир и домов бизнескласса, то здесь складывается несколько иная ситуация. Люди, которые могут позволить себе такое жилье, чаще предпочитают варианты «под ключ».
Нельзя забывать еще и об общем правиле, которое гласит: чем дороже квартира, тем дороже должен быть в ней ремонт. Соответствие статуса жилья проведенному там ремонту должно проявляться как на уровне качества отделочных материалов, сантехники и коммуникаций, так и на уровне идеи и концепции дизайна. Если квартира дорогая, то дешевый ремонт будет производить негативное впечатление на потенциальных покупателей или арендаторов, конкурентоспособность такого жилья заметно снизится. Покупатели жилья редко рассматривают как вариант квартиры на вторичном рынке без качественного ремонта и стильного интерьера. Поэтому, говоря о предпродажном ремонте квартир бизнескласса, уместным будет сказать о дизайнерском ремонте.
Дизайнерский ремонт
Обратившись к профессионалу, собственники недвижимости бизнескласса получают возможность сделать интерьер гармоничным, красивым и полностью соответствующим статусу жилья. Однако, разрабатывая концепцию дизайна, стоит помнить о том, что вы делаете его не для себя.
«Нет» экстравагантным интерьерам
Что бы ни думали по этому поводу дизайнеры, риэлторы уверяют, что эксклюзивный, необычный ремонт, скорее всего, сослужит владельцам квартиры плохую службу. С одной стороны, оригинальная планировка и креативные элементы декора вроде должны привлекать внимание потенциальных покупателей или арендаторов. Но с другой стороны, вкусы у всех разные, а эксклюзивный дорогой ремонт, сделанный дизайнером по заказу хозяина квартиры, отражает в большей степени его представления о прекрасном. И не факт, что большинство других людей с этим видением согласны, а искать «единомышленников» — процесс долгий и утомительный. Например, на квартиру с черным мраморным потолком, красными стенами и белым полом вряд ли найдется много желающих, вне зависимости от того, во сколько обошлось всё это великолепие.
— Как говорится, на вкус и цвет товарищей нет, поэтому не все покупатели оценят ваш ремонт, выполненный по авторскому проекту, тем более за нереальную цену, — отмечают специалисты АН «Эксперт».
Поэтому, делая предпродажный ремонт в квартирах бизнескласса, лучше отдать предпочтение классическому стилю в нейтральных, теплых тонах.
Дизайнерский ремонт в казахстанских условиях
Однако это всё теория. На практике же рынок дизайнерских услуг в Казахстане пока не может похвастаться быстрыми темпами развития. К услугам дизайнеров обращаются в основном владельцы коммерческих организаций: магазинов, кафе, офисов и так далее, а также владельцы просторных квартир в новостройках и частных домов с претензией на «элитность».
Лидерами среди городов Казахстана, как по количеству профессионалов в области дизайна интерьеров, так и по количеству заказчиков, являются Алматы и Астана. Однако и в этих городах люди, как правило, делают дизайнерский ремонт для себя, а не для будущих покупателей или арендаторов.
— Из нашей практики, процент людей, делающих дизайнерский ремонт исключительно для подготовки к продаже, невелик, в основном люди вкладывают средства в эксклюзивную отделку квартиры, если рассчитывают жить там сами, — отмечает риэлтор столичного агентства BEST Realty Мадина Байболова.
О том же говорят и карагандинские специалисты:
— Продавцы недвижимости бизнескласса (элитного жилья) в предпродажной подготовке своих квартир не делают каких-либо грандиозных ремонтов, перепланировок и т.п., так как квартиры такого уровня и так находятся в отличном состоянии. Ведь зачастую квартиры бизнескласса изначально приобретаются в черновом варианте, и ремонт в них делается уже с использованием авторских идей, качественных и дорогостоящих материалов. Но нельзя упускать тот факт, что по истечении времени внешний вид квартиры, несмотря на капитальную основу, может износиться. Поэтому многие в предпродажной подготовке просто освежают внешний вид и интерьер квартиры, — говорит риэлтор АН «Эксперт» Никита Чугунов.
Ремонт перед арендой
Если, продавая квартиру, владельцы еще могут найти клиентов, которых устроит отсутствие ремонта, то найти арендаторов на такие условия почти невозможно. Это и понятно — ведь подыскивая съёмную квартиру, люди отдают предпочтение полностью укомплектованному жилью, так как не имеют ни возможности, ни желания делать там ремонт или привозить много мебели. Поэтому ремонт в квартирах, предназначенных для сдачи в аренду, должен быть обязательно.
Эконом-класс
Ремонт в съёмном жилье должен быть универсальным. Ликвидность квартиры повышает наличие самой необходимой мебели, бытовой техники. Материалы лучше выбирать нейтральные, цвета — пастельные.
Ремонт в квартире для аренды должен быть выполнен в таком объеме, чтобы в ней можно было жить без проведения дополнительных работ.
Дополнительную выгоду при сдаче квартиры в аренду может принести перепланировка. Например, в трехкомнатной квартире с гостиной и двумя спальнями кухню можно перенести в гостиную, а на ее месте сделать еще одну спальню. Увеличение количества индивидуальных спальных мест позволит в разы повысить арендную ставку.
Непременным компонентом арендной квартиры экономкласса должна быть полностью укомплектованная кухня. Бытовая техника не обязательно должна быть дорогой. Холодильник, плита, чайник — арендаторов нужно обеспечить только самым необходимым.
Таким образом, ремонт квартир экономкласса, предназначенных для сдачи в аренду, должен быть более масштабным, нежели ремонт таких же квартир для продажи. При этом нужно учитывать, что сильно завышать цены, надеясь быстро возместить свои затраты, — не лучшая идея.
— Что касается сегмента экономкласса, здесь арендатор смотрит в первую очередь на цену, и однозначно проще сдать объект с простым ремонтом, но по более низкой цене, — поясняет риэлтор агентства BEST Realty.
Да, затраты на ремонт квартир экономкласса, предназначенных для аренды, будут больше, но рассматривать их стоит как необходимые инвестиции в ваш бизнес.
Как сделать малогабаритную квартиру комфортной? >>>
Бизнес-класс
Что касается объектов недвижимости бизнескласса, то здесь, как и в случае с предпродажным ремонтом, ремонт перед сдачей в аренду должен быть проведен по высшему разряду.
— В сегменте элитной недвижимости арендатор всегда смотрит на уровень отделки, целостность стиля в интерьере, качество мебели и предметов интерьера. Для клиентов элитного сегмента хороший ремонт является обязательным требованием. Арендаторы не понимают, как можно просить за аренду 23 тысячи долларов, когда в квартире ремонт пятилетней давности от застройщика и разношерстная мебель, свезенная с дач и от родственников. Они зачастую готовы заплатить чуть больше, но получить тот уровень комфорта, к которому они привыкли и который считают естественным для себя, — поясняет риэлтор агентства BEST Realty.
— На элитные квартиры с евроремонтом большой спрос, но мало предложений, соответственно, и цены на эти квартиры очень высокие, — говорит риэлтор АН «Эксперт» Валерия Сакович.
Однако, опятьтаки, вкус у всех разный, и это стоит учитывать, оформляя квартиру, предназначенную для сдачи в аренду. Пусть ее интерьер будет гармоничным и ненавязчивым, без лишних «замысловатостей» и «креативщины». Естественно, что арендная квартира бизнескласса должна быть полностью обставлена качественной мебелью и оборудована всем необходимым для комфортной жизни.
Исходя из всего вышесказанного, можно понять, что дизайнерский ремонт квартиры может окупить себя в случае сдачи в аренду элитного жилья. Стильный интерьер сделает квартиру конкурентоспособной и привлечет клиентов.
Советы
Специалисты агентства BEST Realty:
— Мы не рекомендуем затевать слишком изысканный и дорогой дизайнерский ремонт в квартире для сдачи в аренду или перепродажи. Сделайте его для себя, чтобы жить в интерьере, который будет радовать именно вас. А для бизнес-целей (аренда/продажа) отнеситесь к ремонту, как к инвестиции — сделайте приятный качественный ремонт в популярном стиле (современная классика, модерн), в комфортном для вас бюджете, не рассчитывая на окупаемость.
Практика показывает, что недвижимость всегда продается не по формуле «я купил за столько + я вложил в ремонт столько + я хочу получить столько прибыли = цена», а по рыночной цене, которую готов заплатить покупатель.
Обобщая, можно выделить несколько универсальных советов:
- Ремонт в квартире перед продажей или сдачей в аренду должен соответствовать статусу жилья на рынке недвижимости. Чем дороже жилье — тем, соответственно, дороже должен быть проводимый ремонт.
- Перед продажей объекта недвижимости эконом-класса капитальный ремонт проводить нерентабельно. Идеальным вариантом будет легкий косметический ремонт, который не потребует больших затрат, но при этом сделает внешний облик квартиры более привлекательным в глазах покупателей.
- Сдавая квартиру эконом-класса в аренду, нужно помнить о том, что арендаторы склонны отдавать предпочтение более дешевым вариантам. Но, вместе с тем, они, как правило, хотят получить жилплощадь, полностью пригодную к комфортной жизни: аккуратную, со всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Поэтому ремонт в квартире, предназначенной для аренды, должен быть дешевым, но полностью законченным, таким, в котором вы могли бы жить сами.
- Что касается квартир бизнес-класса, то здесь можно с уверенностью говорить о том, что и предпродажный ремонт, и ремонт перед сдачей квартиры в аренду должны быть выполнены по высшему разряду. Собираясь сдавать «элитную» квартиру в аренду, проводя ремонт, стоит обратиться к профессионалам.
Дизайнерский ремонт может поднять стоимость арендной платы за такую квартиру, так как покупатели объектов недвижимости такого класса предпочитают комфорт стоимости и готовы переплачивать за стильный и функциональный интерьер.
Марина Данилова, Информационная служба kn.kz