Как инфраструктура влияет на стоимость новостроек Астаны

Люди стараются покупать жилье там, где им было бы комфортно жить. Для них важно, чтобы рядом с домом располагались такие важные социальные объекты, как школы, детские сады, больницы, а также магазины и аптеки.

Особенно недешево астанинцам обходятся квартиры в новостройках, в которых многие из них мечтали бы жить. Но далеко не всем желающим это по карману. Так, в Астане, по данным портала kn.kz, в сентябре 2013 года в новостройках квадратный метр жилья на правобережье в районе Алматы в среднем предлагался за 1733 доллара за квадратный метр, в Сарыарка — 1446 у.е., а на левом берегу, в районе Есиль, несколько дороже — 1832 доллара за кв.м.

Состояние и перспективы

По словам столичных экспертов, инфраструктура новостроек в столице сегодня находится на достаточно хорошем уровне. Сейчас, прежде чем строить новый жилой комплекс, заранее продумывается, какие объекты социальной инфраструктуры будут находиться в этом районе. И это, в принципе, понятно, ведь людям важно, чтобы всё было бод боком.

А вот жилые комплексы с развитой внутренней инфраструктурой, включающей в себя торгово­офисные, спортивно­оздоровительные, детские, образовательные, развлекательные объекты на своей территории, в столице можно пересчитать по пальцам. Согласно рейтингу компании «Ветрина недвижимости», по развитости инфраструктуры лидируют «Хайвил Астана», «Парижский квартал», «Rixos Khan Shatyr Residences», «Альтаир» и «Миланский квартал».

В Астане существуют районы, в которых жилье приобретается только из­за развитой инфраструктуры, к примеру, это район Евразии, 13 магистрали, пр. Республики и Сарыарка. В этих районах много школ, детских садов, торговых центров, а также через них проходит большинство автобусных маршрутов. Что принципиально важно для некоторых астанинцев.

Что касается паркингов, то в Астане существует дефицит парковочных мест, особенно в домах эконом­ и бизнес­сегмента. Во многих жилых комплексах отсутствуют крытые или отдельно стоящие паркинги. В связи с этим жителям данных домов приходится пользоваться паркингами рядом стоящих комплексов. Что создает дополнительные неудобства как первым, так и вторым. Об этом не единожды говорил президент страны. Но в этом направлении, к сожалению, до сих пор мало что делается. Однако эксперты говорят, что в рамках подготовки к международной выставке EXPO­2017 в Есильском районе Астаны построят три паркинга. На левом берегу много жилых комплексов, у которых их нет. И надо заметить, что в домах эконом­класса, строящихся по госпрограмме, тоже отсутствуют паркинги.

Важно также сказать, что в столице сразу в нескольких районах активно строятся новые многоквартирные жилые комплексы — это 12 магистраль (район «Пирамиды»), район Триумфальной арки, Аллеи тысячелетия («Мынжылдык»), район Коргалжинского шоссе, Астраханской трассы. И инфраструктура в данных районах тоже постепенно начинает развиваться.

В 2012 году власти столицы определили 5 районов Астаны, в которых будет ежегодно вводиться более 1 млн кв.м жилья. Как сообщил первый заместитель акима города Сергей Хорошун, «определены приоритетные направления развития города, обеспечены градостроительная документация районов столицы на среднесрочную перспективу, а также проектирование и строительство инженерной и транспортной инфраструктуры в 5 районах приоритетной застройки Астаны. Это аллея «Мынжылдык», район западнее проспекта Туран, район вдоль проспекта Орынбор на границе улиц 24 и 28, район территории гаражного кооператива «Южный» и район границ улиц Мирзояна, Акыртас, Тауельсиздык и Кошкарбаева. По информации замакима, указанные районы будут обеспечены всем необходимым комплексом объектов инженерно­транспортной и социальной инфраструктуры.

Как сообщает ГУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Астаны», при проектировании и строительстве новых жилых комплексов предусматриваются крытые автопаркинги, игровые площадки, площадки для отдыха взрослых и детей, спортивные площадки. В целях недопущения ухудшения архитектурного облика фасадов предусматриваются ниши под кондиционеры или централизованное кондиционирование. Все микрорайоны, которые построены по госпрограмме, предусматривают все необходимые объекты инфраструктуры в соответствии с действующими СНиП РК — больницы, школы, детские сады и здания социального культурно­бытового назначения.

Строительный бум в Астане: количество или качество? >>>

Застройщики поясняют

— Развитая инфраструктура района повышает спрос клиентов на квартиры. Как следствие, повышается стоимость квадратного метра новостроек. В старых районах с плотной застройкой сложно ожидать появления нового паркинга или детского сада. Новые же районы уже формируются с учетом всех потребностей, — уточняет начальник отдела по развитию проектов МЖК холдинга BI Group Людмила Куцик.

По ее мнению, практически все жилые комплексы Астаны изначально оснащены необходимыми объектами инфраструктуры.

— На первых этажах, как правило, закладываются торгово­офисные помещения под аптеки, кафе, общепит и так далее. Согласно генплану застройки равномерно распределены образовательные учреждения (школы и детские сады), — говорит Л. Куцик.

По ее словам, где­то всё необходимое уже построено, а где­то еще в планах, но в любом случае вблизи каждого ЖК имеется минимальный объем объектов первичного пользования.

— Конечно, Астана развивается и строится, и зачастую инфраструктуре приходится «догонять» новые ЖК, — поясняет начальник отдела.

Говоря об обязанностях застройщика в отношении инфраструктуры, она отметила, что согласно СНиП застройщики обязаны предусмотреть парковочные места для жителей и для гостей, коммерческие помещения на первых этажах.

— Таким образом застройщики создают первичные условия и помещения для развития полноценной инфраструктуры, но это делают, увы, не все, — говорит Л. Куцик.

У каждого свои параметры поиска квартиры

Независимый консультант по недвижимости Абзал Жанабай считает, что на стоимость квадратного метра может повлиять обустройство двора, а не близлежащие объекты соцкультбыта:

— Наличие благоустроенного двора, заасфальтированных дорожек влияет, да. Но это рано или поздно должно быть сделано в любом доме, квартале. Цены не достигают своего пика в тех новостройках, где нет асфальтовых дорог. Но когда дом облагорожен, есть скамейки, дорожки, цена подрастает.

Но разница на самом деле небольшая. Допустим, жилой дом на левом берегу. Он находится на расстоянии примерно 500 метров от Коргалжинской трассы. Там дорога грейдерная. Сейчас в готовом доме первой очереди в данном ЖК кто­то может продавать квартиру по 2000 долларов за квадратный метр, а кто­то другой в этом же доме попросит всего лишь 1600 долларов. Всё зависит от продавца. Если представить, что через полгода дорогу заасфальтируют, рядом появится школа, поликлиника, продуктовые магазины, будут продавать уже за 2,5 доллара за «квадрат». Тем не менее, найдется владелец, кто будет по­прежнему отдавать за 2 тысячи. Квартиры по одной цене можно найти сейчас, еще на стадии незавершенного строительства или облагораживания территории, и по этой же цене можно будет купить, может, у другого продавца, когда всё будет готово. Так что, разница в стоимости квартир в зависимости от состояния благоустройства дома и вокруг, конечно, есть, но незначительная.

Если говорить о наличии магазинов, школ, больниц, то, по моему мнению, всё это влияет на стоимость квадратного метра, с точки зрения продавца. Но конечное слово — за покупателем. Всё зависит от личного пожелания будущего владельца квартиры. В объявлении «развитая инфраструктура» может указываться как характеристика, свойство продаваемого объекта, даже преподноситься как преимущество: всё рядом, дом сдан, поэтому цена такая­то. Но на покупателя это может и не произвести впечатления. Ведь у каждого своя квартира мечты и свои параметры ее поиска.

Большую роль в формировании цены играют настроения­пожелания продавцов. Кто­то про 22­й этаж в 25­этажном доме может сказать: «Меня не заслоняют соседние здания, я вижу солнце, высоко гляжу». Что это преимущество, которое дает право продавать дороже. В это же время кто­то другой скажет: «Третий этаж всегда был, есть и будет лучше, чем 22­й, так как не зависит от лифта».

Ещё пример. В Астане есть район 7­й поликлиники. Он на слуху, его все знают, хороший ориентир. Так вот, есть те, кого расположение дома рядом с поликлиникой или больницей отталкивает. Кому­то автобусная остановка рядом не нравится. Как перед жилым комплексом по ул. Ш. Кудайбердыулы, она прямо под окнами, может быть шумно будет, автобусы до 23.00 ездят. А для кого­то жилье вдоль улицы — это хорошо, в деловом районе, в центре жизни, движение. Для людей старшего поколения это, скорее, минус, им лучше, чтобы дом внутри дворов располагался.

Инфраструктура — понятие обобщенное. Конечно, многие люди хотят, чтобы продуктовые магазины, аптеки были рядом. Но они и так сейчас открываются в каждом доме, дворе. Их наличие — не решающий фактор. А вот школа для некоторых будет решающим фактором. А кому­то она абсолютно не нужна, так как в семье нет детей школьного возраста.

Единственное, о чем точно можно говорить: если бы рынок замер в одном положении, замерла цена, то в любом случае будет разница стоимости на начальном этапе стройки и на конечном. Так будет всегда, пока застройщики продают недостроенное жилье. Если застройщик, грубо говоря, начинает с 1000 долларов за квадратный метр, значит к концу строительства квартира будет продаваться по 1,5 тысячи долларов за «квадрат». Если элитное жилье начинается от 1,5­2 тысяч, то к моменту сдачи дома это будет 2­3 тысячи долларов. Наблюдается зависимость от состояния дома.

Если обнаружили недоделки в новостройке >>>

Инфраструктура влияет на стоимость «квадрата»

Главный эксперт­аналитик казахстанско­канадской компании «Витрина недвижимости» Максат Бектибаев уверен, что инфраструктура оказывает прямое влияние на стоимость «квадрата» в многоэтажках. Свою уверенность специалист подтверждает цифрами. Компания в течение года изучила 360 жилых комплексов столицы и составила собственный рейтинг состояния, уровня их обслуживания и развития инфраструктуры.

Систему оценки «Витрина недвижимости» позаимствовала у канадских коллег, предварительно адаптировав ее под наши условия. Каждый комплекс был оценен по 36 позициям. Среди них такие интересные, как «тишина района» или «теплоизоляция». Что касается развития инфраструктуры, то в нее вошли такие понятия, как расположение медицинских учреждений, школ, детских садов, состояние дворов, наличие парковок и автобусных остановок, дорожная сеть, отсутствие пробок. На место в рейтинге повлияли даже такие «мелочи», как расположение возле ЖК парикмахерских, спа­салонов, соляриев.

Канадские стандарты предусматривают обязательное наличие парковок, по словам Максата Бектибаева, полтора машино­места на одну квартиру. Можно сказать, что местные требования по парковкам такие же.

— Стандарты по парковочным местам просто не соблюдаются, — говорит аналитик компании. — Мы, как всегда, хотим ввести евростандарты, еврокоды, но никак не можем к этому прийти. Всё равно строим по
СНиП. Вроде, требования объявили, но до сих пор такая тенденция, что лишь бы достроить жилой комплекс.

Исследование подтвердило, что парковки — одно из самых слабых мест в ЖК; при строительстве, по словам эксперта, их «катастрофически не рассчитывают».

Следующий проблемный момент — дворы. Даже в элитных комплексах детские площадки строят маленькими, что непропорционально по отношению к количеству проживающих. Например, поселок Комсомольский в Астане считается очень престижным.

— Там земля дорогая, дома малоэтажные стоят. Но даже под эти малоэтажные дома несоразмерные детские площадки делают, чуть ли не 6 «квадратов».

Согласно исследованию, к многоэтажкам, где не экономили на детях, можно причислить около 100 ЖК. Это меньше трети из 360 обследованных объектов. Идеальное соотношение «ЖК/детская площадка», по словам специалиста, наблюдается в «Хайвил Астана».

Дорожную инфраструктуру, как и другие параметры, оценивали по 10­балльной шкале. Высший уровень не получил никто. Максимум набирали по 9 баллов за то, что можно легко добраться в любую часть города, без пробок, на дорогах хорошее покрытие и 6­полосное движение.

— Это играет большую роль, — говорит Максат Бектибаев, — подъез­дные пути к жилому комплексу, наличие остановок возле него, трудно ли туда доехать. Использовали яндекс­карты и в часы пик смотрели загруженность дорог. И сейчас, как раз­таки, наблюдается спад спроса на те ЖК, которые расположены возле магистралей с пробками. Хотя ещё 2 года назад они были популярными. Цена таких комплексов, конечно же, падает.

Самые низкие баллы (3­4) получили дома в районах, где нет асфальта, но есть заторы, проблемы со светофорами, отсутствует освещение.

При оценке наличия больниц, школ, детских садов в учет брались и частные организации. С детскими садами, например, всё не так плохо, как привыкли думать. Как рассказывает эксперт, дошкольные учреждения есть чуть ли не во всех ЖК, в основном, частные. Без детских садиков не остались даже отдалённые районы столицы. Так что большинство получили достаточно высокую оценку в 7­8 баллов.

Из медицинских учреждений оценивались не только государственные поликлиники, но даже наличие аптек, стоматологий, частных кабинетов, расположенных в многоэтажках. Оказалось, что этих заведений тоже хватает, но их не так много, как детских садов, например. Максимальные 10 баллов тоже не набрал никто. Средний показатель здесь — 5 баллов. Это означает, что владельцу квартиры в ЖК нужно пройти до ближайшего медучреждения около километра.

Особо эксперты подошли к оценке магазинов. Торговые площадки разделили по классам А, В и С. Например, к классу А относятся супермаркеты. Их в городе, вроде, хватает, но расположены от ЖК они далековато.

Если в ЖК имеется парикмахерская, в рейтинге он получает 5 баллов, салон красоты приносит 7 баллов, ещё больше бонусов дают за наличие солярия. Как оказалось, большинство комплексов имеют просто парикмахерские. Что­то более серьезное выгоднее открывать в центре города. Конечно, наличие салонов не сказывается на стоимости квадратного метра в ЖК, но все объекты в комплексе оказывают существенное влияние. Например, в районе «Пирамиды», по словам экспертов, инфраструктура развита слабо. Отдалены поликлиники, детские сады, школы, и это один из самых недорогих районов Астаны.

— Торговое место арендовать там вообще дешево стоит, — комментирует Максат Бектибаев, — где­то, наверное, процентов на 40 дешевле. И по ценам на квартиры он отличается от цен в городе, порядка 10­15%. То есть, если квадратный метр в ЖК стоит 2000 долларов, то там 1800 долларов.

Основные элементы внутренней и внешней инфраструктуры жилых комплексов 

Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Что влияет на стоимость жилья в Астане и Алматы?

Трудности оценки