Мне пришлось окунуться с головой в проблемы дольщиков двух компаний: “Верный.KZ” и “Алматыинвестстрой”. Людей очень жалко – они поверили прохиндеям. Все их деньги (десятки миллионов долларов) оказались растранжирены. После нескольких лет обещаний никаких домов компании строить так и не начали.
Мне пришлось окунуться с головой в проблемы дольщиков двух компаний: “Верный.KZ” и “Алматыинвестстрой”. Людей очень жалко – они поверили прохиндеям. Все их деньги (десятки миллионов долларов) оказались растранжирены. После нескольких лет обещаний никаких домов компании строить так и не начали.
Дольщики, конечно, сами виноваты. Поверили рекламе в газете! А в этих компаниях фактически нет строителей – одни продавцы воздуха. Но продавали очень грамотно – менеджеры оказались хорошими психологами, как цыганки на вокзале. Люди теперь сами не понимают, как они попали на крючок, почему 100 раз не перепроверили, что ни одного построенного объекта у этих компаний никогда не было. Что нет у них в собственности земельных участков, строительной техники и другого серьезного имущества, нет даже официальных разрешений на строительство! Соответственно, нет согласованных и утвержденных рабочих проектов – одни рисунки и эскизы чертежей, не имеющие никакой юридической силы, но выглядящие очень привлекательно для простого человека.
Специалисты говорят, что последние годы себестоимость строительства (даже со всеми неизбежными у нас откатами) была в несколько раз ниже, чем рыночная (продаваемая) стоимость строящегося жилья. Видимо поэтому во многих строительных компаниях особо бизнес не просчитывали, тратили чужие деньги не стесняясь, думали, что в любом случае останутся на плаву. Государственные органы эти перекосы давно заметили, поэтому еще в середине 2006 года приняли Закон “О долевом участии в жилищном строительстве”. В нем появились нормы против недобросовестных застройщиков, усилился государственный контроль и т.д.
Однако как не допустить проблем с уже состоявшимися на тот момент дольщиками, почему-то не подумали. Начавшийся в прошлом году кризис ускорил развязку – вот и начали сыпаться строительные пирамиды. Если цены на недвижимость будут продолжать снижаться и далее (вероятность чего вроде бы достаточно высокая), то следующими начнут валиться компании, которые хотя и строили реальные объекты, но все равно значительные средства увели на сторону, не рассчитав силенок. Таких компаний достаточно много, есть среди них и крупные.
Правительство вроде бы о них позаботилось – выделило знаменитые 4 миллиарда долларов. Правда, далеко не все предназначены строителям. И далеко не всем хватит. И выдавать эти деньги будут коммерческие банки в виде кредитов фактически под рыночные проценты и под реальное обеспечение (залог). А вот с обеспечением у многих компаний не важно. Недвижимость теряет в цене, ее залоговая стоимость катастрофически снижается. Понятно, что пирамидам типа “Верный.KZ” и “Алматыинвестстрой” на них вообще нечего рассчитывать. Ведь банк должен быть на 100% уверен в возврате кредита. Поэтому и многим другим компаниям этих денег не видать.
Тем не менее, государство должно защитить своих граждан от недобросовестных и нерадивых застройщиков. Но что же реально делать правительству с этими компаниями?
На мой взгляд, обязательства строительных компаний перед дольщиками необходимо срочно чем-то обеспечивать. Поскольку многое у нас в государстве решается “по понятиям”, высшее руководство страны должно именно таким образом объяснить реальным хозяевам строительных компаний, их компаньонам, “крышам” и т.п., что за “кидалово” дольщиков будет самая серьезная ответственность. Нужно “по-хорошему” потребовать от всех этих хозяев, их родственников, “крыш” и т.д. – реальных залогов, а также их личных гарантий (как физических лиц) всем принадлежащим им имуществом.
Если только кто-то не понимает “по-хорошему” и не исполняет “просьбы”, немедленно проводить проверку по всем расходам этих компаний и возбуждать уголовные дела за перечисление денег в обнальные фирмы, не возвращенные подотчеты, фиктивные расходы и т.д. Соответственно, арестовывать все имущество (в т.ч. бизнес) всего круга подозреваемых, хоть малейшим образом причастных к деньгам таких строительных компаний. Кого-то даже можно взять под стражу, кого-то – под подписку о невыезде. Думаю, что учить наши правоохранительные органы – как это делается – не надо. Они все прекрасно умеют, когда их очень попросят. Главное – все эти ребята, “по понятиям” ответственные перед дольщиками, должны понимать, что за свое прохиндейство они становятся лично ответственными перед акимом, премьером и президентом, что их всевозможные должности, связи и вообще дальнейшее комфортное существование в Казахстане становятся под вопросом.
По правде сказать, я думал, что уже что-то подобное дали понять всем застройщикам. Публичные заявления премьера о поручении президента и гарантиях дольщикам – вроде бы тому явное подтверждение. Однако на примерах “Верного.KZ” и “Алматыинвестстроя” я понял, что пока ничего реального еще не было. Ведь давно известно, что многие вещи руководство страны говорит на публику лишь для вида, при этом реальным исполнителям выполнять сказанное в принципе не обязательно – вот все и привыкли реагировать только на “понятийные” просьбы и угрозы.
По “Алматыинвестстрою” идет суд (уголовное дело в отношении учредителя и директора Дмитриенко). За несколько лет он взял под отчет наличными в кассе предприятия больше миллиарда тенге и якобы проиграл такие деньги в казино. При этом следствие не стало искать эту сумму, поверив на слово Дмитриенко. Хотя даже элементарный опрос персонала и постояльцев казино выявил бы, что этого человека просто там не было столько времени. Я уж не говорю про видеозаписи, финансовую, налоговую и прочую отчетность, про всевозможных осведомителей, которыми были напичканы все казино. Все связи Дмитриенко, его родственников, знакомых и работников остались не исследованными. Например, не определены номера их сотовых телефонов, не проанализированы контакты за максимально возможный период, не опрошено все окружение этих лиц на предмет их доходов, расходов, возможной собственности, оформленной на подставных лиц, и т.п.
Только в суде, например, выяснилось, что практически всем дольщикам (потерпевшим) менеджеры “Алматыинвестстроя” сначала говорили про отсутствие “свободных” квартир, что все они якобы уже распроданы или забронированы, при этом у всех брались телефоны и практически всем через определенное время менеджер перезванивала и сообщала о великой радости, что кто-то (пожилая пара) якобы не внесла своевременно деньги и теперь они могут заключить договор, правда, деньги нужно 100% внести очень срочно. То есть, искусственно создавался ажиотаж. Следствие же такие “мелочи” не интересовали – они даже многих потерпевших не опросили, не говоря уже о тех, кто вовремя спохватился и сумел забрать свои деньги. Понятно, что следователи специально работали спустя рукава – такая, видимо, у них была задача, соучастников мошеннической группы трогать вообще не стали.
В “Верном.KZ” ситуация пока на более ранней стадии. Учредитель Акбиев (как и Дмитриенко) после долгого игнорирования начал общаться с дольщиками. Дмитриенко просил 1,5 месяца на исправление ситуации – Акбиев просит месяц. Дмитриенко сказал дольщикам, что деньги якобы были вложены в земельные участки (в Алматы, на побережье Капчагая), показывал документы, обещал продать и рассчитаться. Акбиев практически признал, что все деньги растрачены, но обещает каких-то загадочных инвесторов и какие-то сверхприбыльные “проекты”, за счет которых якобы уже в феврале начнется строительство (хотя разрешений строить нет). Предъявить документы, представить гарантии, назвать инвесторов и т.п. – пока якобы не может. Зато обещает дольщикам увеличить суммы их договоров исходя из сегодняшней реальной стоимости квадратного метра жилья. Допустим, дольщик оплачивал из расчета $600 за кв.м, а сегодняшняя цена – $2000, значит, сумма договора (обязательства “Верного.KZ”) увеличится более чем в 3 раза. Правда, как это будет отражено в бухгалтерском и налоговом учете компании (без фактического внесения денег), и чем это будет обеспечиваться – не объясняется. Видимо, привыкнув продавать “воздух”, можно без колебаний нарисовать любую сумму обязательств, предполагая, что отвечать по ним все равно не придется. В общем, никаких гарантий дольщикам “Верного.KZ” не предоставлено, за исключением “честного” слова. Поэтому очевидно, что новые обещания ничуть не надежнее прежних. Поэтому дольщики не верят.
То есть, на сегодняшний день налицо ситуация, при которой государство в лице высшего руководства по-настоящему не дало понять хозяевам, партнерам, “крышам” и т.п. элементам этих строительных компаний, а также правоохранительным и иным надзирающим органам, что положение с дольщиками очень серьезное. Что люди находятся на грани срыва. Что необходимо срочно и реально решать их проблемы, а не морочить людям головы.
Если же сегодня время будет упущено, завтра государству придется тратить огромные бюджетные средства, чтобы строить и достраивать дома вместо нерадивых и вороватых строительных компаний – ведь все равно бросать дольщиков на произвол судьбы никак нельзя. Это же – как помогать погорельцам, оставшимся без крыши над головой. Это наши граждане, и страдают они не только из-за своей излишней доверчивости, но в первую очередь – из-за недосмотра государства, из-за длительного, преступного бездействия чиновников. Все понимают, что на самом деле эти чиновники не просто бездействуют, а уже успели нахапать всевозможных подношений за счет денег дольщиков, и поэтому сами создают прикрытие аферистам, правда, доказать это достаточно сложно.
Заранее прошу прощения за рекомендации решать проблемы “по понятиям” - вынужден предлагать такой выход в реально сложившейся в государстве системе управления.
17.01.2008
Сергей УТКИН, www.zonakz.net