Жалпыүйлік мүлікті жалға беру шартын қалай құруға болады?

Жалпыүйлік мүлікті пайдаланудағы қомақты түсім кейбір тұрғындарды өзіне тартуы мүмкін. Қосымша келген қаражат үйді ұстау ауыртпашылығын, қиыншылығын кәдімгідей азайтады. Жалпы аймақты жалға беру ойы біреулерді қызықтыратын болса, оларға юрист Жаслан Айтмағамбетов келісті, келелі кеңестер береді.

Ұзақ мерзімдік жалға беру шартын құру кезінде бірнеше төмендегі пунктерді есте сақтау қажет.

1. Жертөлелік ғимаратты нысаналы мақсатта өзгерту әкімдікпен келісіп жасалатынын көрсету. Сонымен қатар басқа да уәкілеттік ұйымдардың жағынан бақылау өткізілуі тиіс: санэпидқадағалау, ТЖ және т.б. (бизнестің түріне байланысты). Күшіне енетін жалға беру шарты тек барлық жан-жақты, тұщымды келісімдер арқылы жүзеге асатыны жөнінде тұжырым жасау.
2. Жалпыүйлік коммуникацияларға күніне  24 сағат, жылына 365 күн ешқандай қарсылықсыз, кедергісіз қол жеткізу шартын тиянақты талқылау. Бұл әрбір салиқалы кәсіпкердің бұлжымас міндетіне кіруі тиіс: кілтті көрсетуі керек, болмаса күндіз-түні қарауыл күзетеді. Жан-жақты қолжетімділікті жасамаған жағдайда, мысалы, күні бойында жертөлелік ғимаратты жалға алған жақ өздерінің міндеттемесін орындамағаны үшін жәбірленген жаққа залалдың орнын қандай жағдайда да толтыруы тиіс.
3. Дәлелді, дәйекті залал келтіру болған уақытта біржақты тәртіппен ПИК-і төрағасы мен тұрғындар арасында құрылған актінің шартын ыждағатпен талқылауға әбден тұрады. Сонымен қатар дәлелдеме, айғақ ретінде оқиға болған жерден фотография және видеотүсірілім қабылдануы керек.
4. Шартта ғимаратта өткізілген барлық түбегейлі өзгерістер тұрғындардың келісімімен болуы туралы пункті сауатты қарастыру қажет. Мысалы, кәсіпкер барлық келісімді алып болғаннан кейін өз жұмысын бастайды, басындағы ойын жүзеге асырады және өзінің интерьерінде әр нәрсені өзгерте алады. Кондоминиум мүшелері үшін ойластыру жайсыз, ыңғайсыз болмауы тиіс.

Идеалда қандай болуы керек?

Заң бойынша шатырды және жертөлені жалға беру процесінің қандай болу керектігін түсіндіру, бұл туралы біз «Гарант» қоғамдық бірлестігінің төрағасы Жаслан Айтмағамбетовтен сұрағанбыз.

— Нақты кондоминиумға кіретін жалпыүйлік мүлікті пайдалануға болатыны, болмайтыны туралы шешімді тек тұрғындар шығаратыны жоғарыда көрсетілді. Жалпы жиналыста шатырды немесе жертөлені жалға беруді қолдауға байланысты тұрғындардың үштен бірінің қолы жиналуы керек. Бірақ, бұл бәрі емес.

Жертөледе тәуекел етіп, өзінің бизнесін бастауға талап қылған кәсіпкер сәулет, өрт сөндіру,  санэпидқадағалау ұйымдарынан міндетті рұқсат алуы тиіс. Егер кәсіпкер тұрғындардың келісімі бар хаттаманың көшірмесін ұсынбаса, мемлекеттік ұйымдар тапсырысты қарауға міндетті емес. Жаслан Айтмағамбетовтың айтуынша, сәулеттен немесе ТЖ-дан рұқсатнама құжаттар болмауы осы инстанцияларға жүгінудің себебіне айналады.

• Заңсыз жасалғандықтан, барлық конструкцияны бұзу туралы нұсқаманы енгізу мақсатында тұрғындар ұйымдарға шағым түсіре алады. Жертөлелік ғимаратты алғашқы, бастапқы қалпына келтіру туралы салиқалы нұсқама болуы тиіс.
• Бірақ, — дейді юрист, — мемлекеттік ұйымның жұмыс істемейтіндігі ешкімге құпия емес. Жаслан Айтмағамбетов мынадай сындарлы теңеу келтіреді: «тепкілеуден» біздің шенеуніктердің шаңына ешқандай бразилиялық команда ілесе алмайды.
• Бұл туралы арнайы білдіріс жасаймын, расында, бізде ешкім жұмыс істегісі келмейді. Менде бірнеше дәлелдеме, айғақтар бар: жазасың — ешкім ештеңе істемейді. Осы жағдайларды ескере отырып, барлық конструкцияны, яғни, жертөледе салып тастағандарды қалпына келтіруді, осы ғимаратты босатуды міндеттеу талабымен сотқа жүгінулеріне тұрғындардың құқықтары бар.
• Ғимаратты жалға беру туралы шартқа тұрғындар қол қойған уақытта да жертөлені пайдаланушылардан кемшілік, қателік табуға болатынын юрист айтады. Жалға алушылар өз міндеттемелерін орындамағанда, шарт заңды бұзылады. Мысалы, кәсіпкер жөндеу жасаса және жерүйлік вентильдер мен трубаларға жолды жапқан жағдайда.
• Кәсіпкер өзінің құрылысымен тұрғындардың жертөлеге кіруін жауып тастаған Астанадағы жағдайға байланысты Жаслан Айтмағамбетов сәулет мекемелеріне немесе жер комитетіне шағым жасауға әбден болады деп санайды:
• Барлық нормалар мен ережелерге қарамастан заңсыз құрылыс — бұл нағыз сүру болып табылады. Сәулет мекемесінің өзі тіпті сотқа жүгініп, осындай талап арыз бере алады.
• Санэпидқадағалауға, ТЖ немесе сәулетке шағыммен жүгінерде бірден прокуратураға арыз жазуға кеңес береді юрист.
• Төмендегілерді жазу керек: сізден бақылауды және сәулет мекемесіне заңсыз құрылысқа байланысты шаралар қолдануды, сотқа талап арызбен шығуды және оларға айыппұл санкциялары мен заңсыз объектіні тарату туралы нұсқаманы ұсынуды міндеттеуді сұраймыз. Санэпидқадағалауға санитарлық нормалар мен ережелерді немесе т.б. бұзғаны үшін айыппұл салумен шығу. Прокуратура барлық осы арыздарды тиісті инстанцияларға жолдайды және осы арыздар бойынша олардан есеп беруді сұрайды. Сосын бұл тұрғындар сияқты прокуратура да жауап күтеді.   

Юристің кеңестері

Егер кәсіпкер заңды мүлде сақтамаса және үй тұрғындарының құқын аямай бұзса,  жалпы жиналыс өткізуі керек және хаттамада міндетті түрде келесі күн тәртібін көрсетеді:

1. Ғимаратты пайдаланудың заңдылығы және тұрғындар тарапынан рұқсат алу туралы мәселені шешу.
2. Ғимаратты босату туралы мәселені шешу.
3. Сотқа талап арызды беру туралы мәселені шешу.

— Бірінші пункті бойынша хаттамада тұрғын үй қатынастары туралы бекітілген нормаларға қарамастан ғимараттың босатылмағанын, тұрғындар келісім берген жалпы жиналыс туралы хаттаманың жоқтығын көрсету керек. Екінші мәселе бойынша көп дауыстың әсерімен ғимаратты пайдалануға беруден бас тартылып шешілгендігі және бастапқы салынған құрылысқа байланысты мақсатқа қатаң пайдалану керектігі жазылады. Үшінші пункті бойынша көрсетіледі: хабарлама берілгеннен кейін 10 күннің ішінде сотқа талап арыз беру. Егер тарап біздің қорытындылармен келіспесе, оларға сотқа жүгіну құқы беріледі. Сосын осы үйдің тұрғынын, мысалы, осындай да белгілі пәтерден ауырлықта тұрғындардың мүддесін қорғау үшін И.И. Ивановты жіберу керек.

Жерүйлік ғимараттан объекті ашуға рұқсат берілгендігіне байланысты әкімдікке, ТЖ бойынша қызметке сұрау салу қашанда артық болмайды. Егер ешқандай келісімнің болмағандығы нақты, толық дәлелденсе, оның үстіне егер мемлекеттік ұйымдар рұқсат бермеген болса, сот тұрғындар тарапын қабылдайды.

— Егер сот шешімінде «жертөлені бастапқы, алғашқы қалпына келтіруді» көрсетсе, іс  материалы күшіне енгенде, сот орындаушысы жауапкерге жедел түрде хабар береді. Егер де сот шешімі уақытылы орындалмаса, онда міндеттеп, мәжбүрлеп орындату жүргізіледі. Бұған учаскелік полиция, куәлар қатысады, акті құрылады, сот шешімін орындамағаны үшін айыппұл жазылады.

Сот қаулысын  сауаттылықпен даулауға болады, бірақ, шешім апелляциялық инстанцияның шешімінен кейін күшіне енеді. Яғни, әрі қарай кәсіпкердің қайда, қалай жүгінгенінің маңызы жоқ, өйткені, сот орындаушылары өздерінің жұмыстарын орындауға кірісіп кетеді.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңынан

• «Ғимараттың (пәтердің) барлық меншік иелері — кондоминиумның қатысушылары жалпы мүлікті басқаруға тең құқы бар» (ҚРЗ 34 бап, 1 бөлік).
• «Жалпы мүліктегі ғимараттың әрбір меншік иелерінің (басқа құқық иеленушілерінің) үлесі оған қарасты ғимараттың жеке (бөлек) меншігінен (басқа заттай құқықтан) бөлек емес (31 бап, 3 бөлік).
• «Кондоминиум объектісінің басқару мекемесі әрбір кондоминиум объектісіне екінші дәрежедегі банктен ағымдағы есепшот ашуға міндетті, аталған кондоминиум объектісінің жалпы мүлкін ұстап, жөндеп тұру үшін онда ғимараттың, (пәтердің) иелері жарнапұлдар, (төлемдер) аударады. (31 бап, 8 бөлік).
• «Ғимараттың иелері (азаматтар, заңды тұлғалар, мемлекет) тұрғын үйді бірге пайдаланып беру үшін Қазақстан Республикасының тыйым салынбаған кез келген заңымен бірігуге құқы бар (5 бап).

Kn.kz Ақпарат қызметі