Строительный бум в Алматы прекратился как-то вдруг и сразу: строители за неимением работы переквалифицируются в водителей, вырытые котлованы превратились в веселые зимние горки, а выкупленные под снос лачуги во многих районах города уже полгода стоят заброшенными как символ воцарившегося на рынке кризиса.
Строительный бум в Алматы прекратился как-то вдруг и сразу: строители за неимением работы переквалифицируются в водителей, вырытые котлованы превратились в веселые зимние горки, а выкупленные под снос лачуги во многих районах города уже полгода стоят заброшенными как символ воцарившегося на рынке кризиса.
Впрочем, для городских властей подобная ситуация – не повод для уныния. Кризис кризисом, но есть и руководство к действию: Генплан развития Алматы, рассчитанный до 2020 года. Если верить разработчикам, южная столица к тому времени станет городом мечты.
Первая из основных задач Генплана – подарить каждому алматинцу больше личного пространства. То есть увеличить площадь жилья, которая приходится на среднестатистического горожанина, с 18 до 22 квадратных метров.
Вторая задача – комплексная застройка Алматы, которая подразумевает строительство объектов на площади не менее 5–10 гектаров. Исключение составляют объекты, которые уже начали возводиться или получили соответствующее разрешение до принятия этих правил. Рассчитано тонко: еще недавно здания возводили на каждом свободном «пятаке», подключая новые высотки к уже и без того износившимся сетям коммуникации. Теперь же городские власти пытаются сэкономить на важном за счет бизнесменов. При комплексном подходе застройщик обязан строить не только коммерчески выгодные дома, но и прилагающиеся к ним так называемые объекты соцкультбыта. При этом те же дороги, школы и детсады с введением в эксплуатацию автоматически переходят в коммунальную собственность. На плечах застройщика – и реконструкция существующих или ввод новых коммуникаций.
– Приоритет отдается инвесторам, которые готовы на изменение обширных территорий, – говорит главный архитектор Алматы, председатель Союза архитекторов Казахстана Акмурза Рустембеков. – Мы стараемся конструктивно разговаривать, чтобы не было такого: выкупил землю, поставил дом, продал его, наварился и уехал. Нет, будь добр нести и социальную нагрузку: детсады, дороги те же. Конечно, при хорошем менеджменте ты получишь свою прибыль. Но и о городе тоже надо думать. Так что такие застройщики для нас интереснее.
Пока, правда, такой подход себя не оправдал. Мегарайон «Сайран» – первый опыт комплексной застройки – похоже, с треском провалился. Огромный квадрат между Розыбакиева, Сайраном, Толе би и Абая – а это, между прочим, аж 228 гектаров земли! – был отдан «на переделку» корпорации «KUAT». Срок сдачи района – 2012 год. Между тем освоен он нынче всего на пять процентов.
Еще один грандиозный проект – Рабочий поселок, который после реконструкции получит название Алмалы. Сейчас там прописаны около 13 тысяч человек, в реальности проживают около 29 тысяч. Этот район возводился как временный, его дома были рассчитаны на 25 лет эксплуатации, а стоят уже в два раза больше. Территория поселка общей площадью 500 га уже поделена между пятью застройщиками: «Алматы-Строй-Контракт», ТОО «SKS», «Верный.KZ», «Астана-Недвижимость» и НСК «Астана-Курылыс». Разработан уже и единый проект. Архитекторы склоняются к так называемой ковровой застройке – на месте старых домов предполагается возвести трех-, четырех- и пятиэтажные дома на 70 тысяч человек, «разбавить» их одним-двумя высотными деловыми комплексами, а также развить инфраструктуру, построить новые детсады, школы, подвести транспорт. Словом, решить сразу массу проблем. До реализации задуманного, при удачном стечении обстоятельств, должно пройти 7-8 лет. Но пока проект существует только на бумаге.
– Была предложена такая социальная программа, часть вопросов этих решилась бы за счет городского бюджета: дороги, например. А остальное решено было предложить инвесторам и под бизнес, и под жилье, и под центры досуга, –рассказывает Акмурза Рустембеков. – Конечно, с такой нагрузкой, чтоб в местах компактного проживания был нормативный набор полного обслуживания: от магазинов и школ до полиции. Тем более, сейчас запросы меняются: возле дома должен быть супермаркет, химчистка, салон красоты, кафе. Все это предусмотрено. Проект выставлялся на международном комплексе стран СНГ и получил высшую награду как лучший проект года. Правда, инвесторы приостановили пока свою работу. Но привлекательность проекта налицо.
Двенадцать микрорайонов – тоже горячая тема для обсуждений. Это жилье, безусловно, нужно сносить, но сделать это в первую очередь пока не получается. Еще не определены будущие застройщики и нет конкретных предложений. Но генпланом на месте панельных хрущевок предусмотрено возведение домов большей этажности. Пока городские архитекторы рассматривают два варианта реконструкции спального района. Согласно первому работа будет проходить поэтапно: сносятся один-два дома, на этом месте строится новый, и в него заселяются жильцы старых. За счет того, что квартир стало как минимум в два раза больше, застройщик в накладе не останется. По другой схеме предлагается усилить существующие здания, надстроить еще пару этажей, оборудовать их, поменять коммуникации, объединить квартиры и делать более просторное жилье.
Микрорайон «Калкаман» в «городе будущего» играет одну из ключевых ролей. Хоть аким Тасмагамбетов давно уже намекнул, что, мол, «Алматы не резиновый», сюда все равно едут. А расти городу особенно-то и некуда: на юге и востоке – горы, на севере – десятибалльная сейсмозона, остается только запад. Так что на этот район возлагают большие надежды: из нынешнего неблагополучного он должен стать вполне успешным и относительно престижным, но при этом рассчитанным на людей с не самым большим достатком. Только недавно определились с застройщиком, ему предстоит кардинально изменить аж 445 га в части города, которая должна стать новым центром. Поэтому к проекту застройки будут подходить со всей серьезностью. Рассматривать пока нечего, архитекторы только разрабатывают свои варианты, но уже известно точно: застройщик должен не просто перестроить район, но и пробить далее улицы Абая и Толе би. Причем эти задачи должны быть решены в первую очередь – сначала дороги и лишь потом массовая застройка.
Центр Алматы также должен претерпеть изменения. Одним из вариантов было решение реконструировать старые здания и надстраивать этажи. Первый опыт уже есть – дом на Абая – Сейфуллина. Но тут есть две загвоздки: выгодность таких прожектов (есть ли экономический смысл полностью все обновлять ради пяти квартир на мансардном этаже?) и обязательное согласие всех жильцов дома. Так что постепенно городские власти приходят к выводу о том, что проще и дешевле будет снести старые дома и построить на их месте новые. Стало быть, южная столица, и так изменившаяся до неузнаваемости, скоро может вообще потерять свой старый облик.
– Конечно, есть перечень домов в центре города, с которыми надо срочно что-то делать, –уверен главный архитектор города. – Это касается несейсмостойких зданий и каркасно-камышитовых конструкций. Эти дома надо сносить. Но это опять же очень дорого. Хотя один из примеров есть. Так называемые косые дома уже снесены, там сейчас строится многофункциональный комплекс.
О подготовке города к Азиаде раньше говорили много и с удовольствием, а теперь предпочитают молчать. После «дележа» с Астаной строить оказалось особенно-то и нечего. Даже планируемый Ледовый дворец нам теперь не нужен. Сейчас главное – отреставрировать вовремя «Медеу» и «Шымбулак», а остальное – уже проблема столицы.
Предусматривают разработчики Генплана и любопытные ноу-хау. К примеру, острый вопрос нехватки детских садов (у кого есть дети, тот знает,как трудно сейчас попасть в детсад) решается просто и изящно:
– В пределах пешеходной доступности должны быть детский сад, магазин и больница. Раньше под детские сады отводились большие территории. Сегодня такой возможности нет. Поэтому предполагается открывать детсады на малые группы, –делится идеями Акмурза Рустембеков. – К примеру, строится большой жилой комплекс. И на первом этаже вполне может разместиться детсад. А дворовая площадь может использоваться как детская площадка. Все равно ведь дворы у нас, в основном, для детей и делаются. Это же удобно: спустился из квартиры, оставил ребенка, а вечером с работы пришел и забрал. И ехать никуда не надо. Такие сады запланированы в мегарайоне «Сайран» уже.
В общем, планов громадье, а проблема только одна – так некстати разразившийся кризис. Остается только гадать, госпожа Удача вновь повернется ли к строителям лицом.
– Бурного строительства как раньше – все сносилось, все застраивалось – сейчас уже нет. Потому что не все строительные компании оказались способными освоить взятые у дольщиков деньги. То кредит взять не получается, то снос слишком дорогой. Но я думаю, эта ситуация будет поправляться. Я не знаю, насколько это скажется на стоимости зданий, но чувствуются уже некоторые изменения. Конечно, о финансовой стороне я говорить не буду, потому что просто не знаю. Но думаю, через полгода кризис завершится. Хотелось бы, чтобы кризис не коснулся представителей малого и среднего бизнеса. Рынок жилья – это ведь не только огромные комплексы, но и реконструкция отдельных зданий, переоборудование – детали, которые в итоге влияют на формирование архитектурного облика Алматы.
Так что, когда мы увидим обновленный город, и суждено ли сбыться всем архитекторским мечтам, сказать сложно. В любом случае, те же микрорайоны или дома в Рабочем поселке еще 20 лет не простоят. А значит, решать эти проблемы нужно как можно скорее.
16.01.2008
Анастасия НОВИКОВА,www.posit.kz