Некоторые риэлторы живут в ожидании скорых изменений на рынке недвижимости. Получение ипотечных займов будет усложняться, считают они, задолженность по кредитам растет. К тому же доходы населения не увеличиваются, уверены специалисты, что бы там ни утверждала официальная статистика.
Покупать некому и не на что, занять у банков может далеко не каждый, а значит, цена на недвижимость должна падать. Прогнозы риэлторов основываются скорее на личных ощущениях, которые складываются под влиянием новостей и работы с клиентами. Но такая информация не менее важна, чем расклады аналитиков, так как опирается во многом на профессиональный опыт.
— Ощущения мрачные на фоне поднимающихся ставок налогов, поднятия возрастного пенсионного ценза. Жизнь дорожает, недвижимость тоже не стоит на месте. Для большинства людей она недоступна. Люди рискуют, идут на такие вещи, как ипотека, займы и так далее. Во что это в итоге выльется, мы видели в 2008 году, — высказывает мнение директор по развитию карагандинского риэлторского агентства «Проспект» Дмитрий Ли.
— Каждая вторая-третья квартира, которую мы продаем, находится в залоге. Либо она в кредите, либо в ипотеке. Люди хотят отдыхать, делать ремонт. Ремонт делать не на что, соответственно, закладывают недвижимость в банк. Потом «не тянут» выплаты по кредитам и просто продают квартиры, — описывает ситуацию в Караганде риэлтор компании «Комфорт» Владимир Дадашев. — Также много тех, кто переезжает и продает недвижимость, потому что идет большой отток в страны СНГ. Не сравнить с 90-ми годами, но все-таки…
С ипотекой всё по-прежнему
Один из риэлторов, пожелавший остаться неизвестным, утверждает, что банки ощутимо ужесточают политику выдачи ипотечных займов.
«Возникают ли проблемы с оформлением ипотеки»? С таким вопросом мы обратились к риэлторам в Астане, Алматы, Караганде. Ведь значительная часть покупок квартир происходит именно с помощью банковских займов, потому что большинство граждан просто не в состоянии приобрести жилье за собственные наличные. Риэлторы сопровождают сделки от начала до конца, поэтому принимают активное участие в оформлении кредита.
— Что касается слухов об ужесточении и различного рода мораториях, на нашу работу это пока никак не повлияло. Жалобы от клиентов на сложность в получении жилищных займов не поступали, — говорит консультант по недвижимости в Астане Руслан Унгефуг.
— Клиентов, желающих приобрести квартиру, оформив ипотеку, меньше не стало, так как не у каждого есть возможность накопить большую сумму, — подтверждает слова астанинца алматинский риэлтор компании «Челси» Жанна Молдагожина. — Многие арендуют недвижимость и по истечении определенного времени принимают решение купить квартиру. На моей практике на данный момент в Алматы около 60% потенциальных покупателей — это «ипотечники».
Карагандинские риэлторы также говорят, что с ипотекой в их работе всё по-прежнему. Однако тревожные сигналы все-таки поступают. Например, Владимир Дадашев рассказывает, что двое клиентов говорили ему об осложнении в получении жилищных займов.
— У нас конкретно есть информация о приостановлении выдачи ипотеки в «Казкоммерцбанке». Разговаривал с представителями «КАЗКОМА», которые говорят, что один крупный банк якобы поддерживает их в том, чтобы временно ввести мораторий. Но пока сам тот банк выдает ипотеку, — делится информацией риэлтор Дмитрий Ли.
Не банки ужесточают, а люди не берут
Как нам ответили в «Альянс Банке», условия предоставления кредитных займов пересматривались только после кризиса 20072008 годов. Дескать, больше никаких ужесточений не вводилось. Президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко считает разговоры о сложностях с оформлением не соответствующими действительности:
— Все банки, которые выдавали займы, в принципе, так и продолжают выдавать. «Банк ЦентрКредит» — очень лояльное отношение, быстрые сроки рассмотрения. «Сбербанк» — как выдачи производились, так и производятся. Более того, на рынок выходят дополнительные банки, которые ранее не специализировались на ипотеке, а сейчас начинают предлагать эту услугу. Например, AsiaCredit Bank, прекрасные условия, готовы брать залоговые объекты, то есть делать перекредитование. Поэтому я не могу сказать, что как-то сужается линейка выданных займов.
Часть банков имеют программы по ипотечному кредитованию, но очень скрупулезно подбирают заемщиков, другие уменьшают свое присутствие на ипотечном рынке, третьи, наоборот, только начинают предоставлять такие услуги и, возможно, заполнят освободившуюся нишу. Вроде происходят нормальные явления. Тем не менее, процессы «сворачивания» всё-таки слишком явные: специалисты сайта ranking.kz назвали ипотеку аутсайдером на рынке кредитования. В текущем году сумма выданных ипотечных кредитов в 7,5 раза меньше, чем обычных потребительских займов.
— Если смотреть официальные данные, то за январь-июль прошлого года объем ипотечных займов увеличился на 4,4%, а в этом году на 5,1%. То есть наблюдается небольшое увеличение объема выданных кредитов, — приводит цифры директор Центра макроэкономических исследований Олжас Худайбергенов. — Возможно, в августе-сентябре ситуация изменилась в сторону ухудшения. Точно можно сказать, когда выйдут данные. Однако если говорить в целом, то 45% роста за 7 месяцев (или 89% за год) являются крайне низким показателем роста. Скажем, номинальный ВВП в 2012 году вырос на 10%, а в 2011 году — на 26%, в этом году ожидается прирост на 13%. Тогда как по идее темпы кредитования должны опережать темпы роста номинального ВВП в 1,52 раза.
За январь-август прирост ипотечного кредитования был небольшой — на 43 миллиарда тенге (всего выдано на 875 миллиардов тенге). Официальной раскладки нет, но аналитик подозревает, что половина прироста объясняется капитализацией процентов. То есть должникам начисляют штрафы и пеню за просрочку по выплатам, которые и показывают повышение объема ипотечных займов.
— Вторая же половина в основном растет за счет государственных программ. Лишь небольшая часть — за счет ипотечного кредитования коммерческими банками, — подытожил Олжас Худайбергенов.
Ипотеку брать стали меньше, никто из экспертов этого не отрицает. Та же Нина Лукьяненко указывает, что сделки по недвижимости «идут достаточно вяло». Ситуацию связывают с негативным опытом, который получили заемщики в период кризиса, когда за неуплату отбирались квартиры и происходили выселения. Сейчас народ стал осторожнее.
— Вы, наверное, сами замечаете, что экономическая ситуация ухудшается с каждым днем, — говорит старший аналитик Агентства по исследованию рентабельности инвестиций Ерлен Бадыхан. — Сейчас в банках в общем портфеле кредитования ипотека занимает только 25%. Раньше, где-то еще год назад, было 40-45%.
Каковы проценты невозврата?
В новостях постоянно мелькают цифры о размерах проблемных и невозвратных кредитов. Данные разнятся, но, независимо от источника, сводятся к тому, что ситуация достаточно напряженная.
«Каждый пятый кредит в Казахстане проблемный» — выдают новость некоторые сайты со ссылкой на Национальный банк РК. То есть получается 20% от общей суммы. Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings указывает другие данные — 30% займов проблемные. Еще один сайт, со ссылкой на Комитет по контролю и надзору финансового рынка, вообще пишет о 74% проблемных и сомнительных кредитов. Что называется, кто больше. Но по-настоящему ошеломляющую новость выдал Forbes Kazakhstan: по данным Всемирного банка, наша страна находится на первом месте в мире (!) по объему неработающих кредитов — 31%.
Конечно, все цифры в кучу мешать не стоит. Но получается, что иностранные инвесторы потеряли в нашей стране примерно 15 миллиардов долларов. А это значит, иностранцы не захотят кредитовать наши банки, и те лишаются «длинных» денег. А они-то как раз и нужны для того, чтобы выдавать долгосрочные займы, в частности ту же ипотеку. Теперь вопрос: а среди ипотечных займов каков процент задержек по выплатам и невозврата? Данные, которые публикуются в открытых источниках, зачастую конкретных цифр не содержат. Например, так: за прошедший год «просрочка» по ипотеке выросла более чем на 10%. Информация как бы есть, но ни о чем не говорит. Можно встретить и более точные данные. Так kursiv.kz сообщает, что в этом году объем просроченных ипотечных займов составил 21,6%, а безнадежных — 11,9%. Аналитик Олжас Худайбергенов называет более глобальную цифру — 87% проблемных ипотечных кредитов.
Вывод из всего напрашивается один: несмотря на судебные процессы над ипотечниками, работу коллекторов, выделение денег государством для рефинансирования проблемных кредитов, помощь банкам средствами из стабфонда, количество долгов у населения растет.
— Это всё наш казахстанский капитализм с нечеловеческим лицом, — считает аналитик Агентства по исследованию рентабельности инвестиций Ерлен Бадыхан. — Когда всеми способами хочется получить свою прибыль, довести до 200300%. Если бы они были более адекватными, приемлемыми, человечными эти ставки, то банки «накидывали» бы сверху еще 2%. Чтобы люди могли себе это позволить.
— Коммерческие банки дают ипотечные кредиты под 1518%, а «Жилстройсбербанк» — втрое ниже. В целом именно те цены на жилье и ставки, которые предлагаются через ЖССБК, более-менее соответствуют возможностям населения, — выразил свою позицию руководитель Центра макроэкономических исследований Олжас Худайбергенов.
Руководитель Ассоциации риэлторов Нина Лукьяненко, напротив, ничего криминального в процентных ставках не видит. Она говорит, что нынешние проценты по кредиту меньше, чем в докризисный период (тогда были от 18 до 22%).
— Во-вторых, смотря с чем сравнивать, — продолжает Нина Лукьяненко. — Ясное дело, если в Германии ставка по ипотечным кредитам составляет 6%, то наши 1314% кажутся дорогими. Но, извините, в Германии по депозитам дают 3% годовых, а у нас 10%. В-третьих, если мы говорим о формировании ставок, надо оценивать стартовые условия. У нас ставка рефинансирования Нацбанка 5,5%. Поэтому кредит сегодня не будет выдаваться под 6%. Банки страхуют свои риски, поэтому имеем то, что имеем. Да, нам всем бы хотелось, чтобы ставки по ипотечным займам были ниже. Однако если это произойдет, то доступные займы приведут к новому витку роста цен. Потому что кредиты — это инструмент для приобретения недвижимости, и они повысят спрос.
— Условия кредитования диктуют рынок и конкуренция между банками, стоимость фондирования, — считает омбудсмен Ерсерик Сийрбаев. — Согласиться можно только с тем, что сегодня требования к заемщикам возросли.
У прогноза два варианта: либо сбудется, либо нет
Показатель проблемных ипотечных кредитов (87%) не снижается в течение последних трех лет, указывает Олжас Худайбергенов. А значит, можно отказаться от мысли, что заемщики вернут долг в полном объеме. Надо начать процедуру списания по кредитам, каждый случай рассматривать индивидуально.
— Банки на это не пойдут, — говорит аналитик. — Только если увидят дальнейшую перспективу. Нацбанк должен разработать механизмы обеспечения банков долгосрочными и дешевыми кредитными ресурсами, тогда банки поймут, что за счет будущей прибыли можно компенсировать текущие убытки.
Пока у банков нет денег на ипотечное кредитование, рынок жилья будет стагнировать. Цены на недвижимость будут зависеть во многом от количества вновь возводимого жилья. Ежегодно строится около 6 миллионов квадратных метров, в то время как потребность в жилье — 1617 миллионов «квадратов». Дефицит и способствует поддержанию высоких цен.
— Более того, из 6 миллионов половина объема строится индивидуальными застройщиками, еще около 1,2 миллиона строится и распределяется за счет госпрограмм, и только остальное является коммерческим жильем. Этот объем легко выкупается небольшой прослойки богатых и обеспеченных людей. Поэтому при отсутствии внешних шоков цена на недвижимость будет лишь медленно расти сообразно инфляции. Если же внешний шок случится, скажем, упадут цены на нефть в 2 раза, то цены на недвижимость снизятся на 4050%, — предполагает Олжас Худайбергенов.
Правда, есть надежда, что государство увеличит строительство жилья к 2020 году до 10 миллионов квадратных метров в год. Из всех направлений жилищных программ наиболее эффективной оказалась та, которая реализуется через ЖССБК. Если по этой линии произойдет увеличение строительства до планируемых размеров, это даст толчок к коммерческому и индивидуальному строительству.
Если не удастся расширить кредитование через систему жилстройсбережений, нужно, чтобы Нацбанк предоставлял более доступные кредитные ресурсы банкам.
Председатель Ассоциации риэлторов Нина Лукьяненко также считает, что очень многое в ценообразовании будет зависеть от программы «Доступное жилье — 2020». По ее словам, всё еще существуют стереотипы, что раз программа государственная, значит, она для госслужащих. На самом деле приобрести недвижимость может любой гражданин, который не имеет своей квартиры или дома. Ожидать от «Доступного жилья» значительного снижения цен не стоит, так как программа рассчитана на квартиры эконом-класса. Недвижимость более высокого уровня в центре города так и останется самой востребованной и, соответственно, дорогой.
— На протяжении полутора лет цены на недвижимость в сделках не меняются, это мы видим у себя по сделкам, — говорит о прогнозах Нина Лукьяненко. — Рынок сложный, поэтому и складывается ситуация, когда одни говорят — «будет падать», другие — «будет расти». Я считаю, что в ближайшее время цена никак не изменится, ярко выраженных тенденций в какую-либо сторону нет.
Особо комментаторы выделяют деятельность «Жилстройсбербанка», отмечают его положительный опыт и отсутствие жилищных программ в соседних государствах.
Цены не упадут, даже если возникнут сложности с ипотекой, уверена риэлтор компании «Челси» Жанна Молдагожина. Она рассказывает, что некоторые алматинские продавцы недвижимости в объявлениях указывают разную стоимость: за наличность и по ипотеке.
— Вторая цена может быть на порядок выше. Это большая ошибка! Они упускают реального покупателя!
Старший аналитик Агентства по исследованию рентабельности инвестиций Ерлен Бадыхан, напротив, ожидает понижения цен. Сегодняшние запросы продавцов он называет неадекватными:
— В среднем 16001800 долларов за квадратный метр, иногда до 2000 тысяч доходит. Причем не в самых хороших районах, если говорить об Астане. Я бы не стал отрицать вероятность того, что снижение цен, причем резкое, возможно процентов на 40. Понимаете, если не будет спроса долгое время, покупок, то все равно ценам придется снижаться. Это закон рынка, предложения должны обеспечиваться каким-то образом.
Три года назад была подобная ситуация, считает риэлтор Владимир Дадашев. Тогда банки практически перестали выдавать ипотеку и цена на недвижимость пошла вниз. Ее просто некому было покупать.
— Жилье не обесценится, но может подешеветь. Этот пузырь все равно когда-нибудь лопнет. Потому что у нас недвижимость в Караганде дороже, чем в Европе. Если честно, это уже ни в какие ворота не лезет.
Кстати, вопреки устоявшемуся мнению, риэлторы не против понижения цен. Если недвижимость станет доступнее, люди начнут оформлять больше сделок. Наоборот, риэлторы останутся внакладе, если из-за высокой стоимости и отсутствия средств у населения сделки купли-продажи станут более редкими.
Что из этого следует
- Объемы ипотечного кредитования уменьшаются несмотря на то, что итоги года показывают прирост. Данный вид услуг по объемам значительно уступает другим видам розничных займов.
- Платежеспособность населения падает, банки ужесточают отбор претендентов на кредиты.
- Доля невозвратных и просроченных ипотечных займов занимает, по разным оценкам, от 30 до 78% от общего объема.
- Дальнейшие прогнозы по ценам на недвижимость сводятся к двум предположениям. Некоторые эксперты уверены, что ситуация останется прежней, стоимость жилья будет двигаться вверх в соответствии с ростом инфляции. Другие считают, что цены и так непомерно высоки, а значит, можно рассчитывать на дальнейшее снижение.
Фото: kn.kz
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба kn.kz
Также читайте: