Высокие мировые цены на энергоносители формируют благоприятную конъюнктуру в различных сферах, в частности, в последнее время практически повсеместно наблюдалось бурное развитие рынка жилой недвижимости. Связано это было с тем, что многие компании инвестировали вырученные от экспорта энергоресурсов средства именно в недвижимость, проявляя все больший интерес к девелоперскому бизнесу. Таким образом, на рынок недвижимости поступали значительные капиталы, и это не могло не способствовать росту рынка.
Высокие мировые цены на энергоносители формируют благоприятную конъюнктуру в различных сферах, в частности, в последнее время практически повсеместно наблюдалось бурное развитие рынка жилой недвижимости. Связано это было с тем, что многие компании инвестировали вырученные от экспорта энергоресурсов средства именно в недвижимость, проявляя все больший интерес к девелоперскому бизнесу. Таким образом, на рынок недвижимости поступали значительные капиталы, и это не могло не способствовать росту рынка.
Эффект «Мыльного пузыря»
С другой стороны, рост доходов населения и бурное развитие ипотеки подхлестывали спрос на жилую недвижимость. Покупатели буквально расталкивали друг друга локтями, а дома продавалисьчерез несколько дней после появления на рынке, да еще по цене значительно превышающей первоначальную. В результате, цены на квадратные метры неуклонно повышались, и рынок стал походить на «мыльный пузырь», готовый в любую минуту лопнуть.
Именно по такому сценарию развивался мировой рынок жилой недвижимости в последние два-три года.
Обычно подобное заканчивается кризисом, и он начался на рынке США в 2006 году. Число непроданных домов - как на первичном, так и на вторичном рынках - начало расти. Наметилась тенденция к снижению цен. Последней каплей для «мыльного пузыря» стал рост годовых процентных ставок, связанный с агрессивной федеральной политикой по ужесточению наказаний за уклонение от уплаты налогов. В ответ на это банки и заемщики, проявив завидное единодушие, начали изобретать альтернативные схемы ипотечных договоров, уровень риска которых, безусловно, стал значительно выше. Более того, подобные квазидоговоры стали заключаться даже с людьми с невысоким уровнем платежеспособности, что еще более повысило рыночные риски. По оценкам экспертов, более 40% тех, кто впервые покупал дом в 2006 году, не имели собственных средств даже на первоначальный взнос, а 30% домовладельцев не имели возможности расплачиваться по кредиту за свой дом или допускали просрочки по платежам.
Итак, кризис в американском ипотечном секторе, разразившийся в 2007 году, оказался связан с практиковавшимися условиями кредитования: в прошлом году они резко ухудшились, и большинство заемщиков испытало от этого настоящий шок.
Пандемия ипотечного кризиса США
Недвижимость долгое время совершенно справедливо считалась американцами одним из выгоднейших способов инвестирования, но в настоящее время ситуация изменилась. Продажи на рынке стали сокращаться: если в 2006 году в США на вторичном рынке было продано 6,48 млн.жилых домов, то в 2007 году этот показатель, по оценкам Национальной ассоциации агентов по недвижимости (NAR), снизился до 6,38 млн., а в 2008 году может упасть до 6,04 млн. Средняя цена продажи дома, которая в начале 2006 года составляла $222000, в настоящее время снизилась до $219300, а к концу 2008 года уменьшится еще на 1,5-2,0%.
На первичном рынке продажи нового жилья в 2008 году сократятся до 0,85 млн.жилых домов против 1,05 млн.жилых домов в 2006 году. Средняя цена продажи, по прогнозам, снизится на 2,3%.
По мнению экспертов, снижение цен на рынке жилья США может продолжаться несколько лет.
Кризис на рынке США не мог не затронуть и другие регионы. В частности, в Западной Европе сегодня тоже нигде нет прежнего роста цен, а кое-где даже наметился их спад. Так, например, на рынке Испании, где, начиная с 1998 года, цены на жилье удвоились, и в декабре 2006 года средняя цена дома составила ?276.300, сейчас уровень цен стабилизировался и может снизиться на 0,2% уже в первом квартале 2008 года. По некоторым прогнозам, цены на жилье в Испании к 2009 году могут понизиться на 20%. При этом неплатежи по ипотечным кредитам в Испании в первой половине 2007 года достигли рекордного уровня за последние четыре года.
На рынке Франции, где за последние 11 лет (с 1996 по 2007 гг.) цены на жилье увеличились на 135%, сейчас они также стабилизировались. По данным исследования, проведенного банком «CréditAgricole», в 2008 году цены на вторичном рынке жилья Франции могут снизиться на 5%, на рынке же нового жилья они должны остаться неизменными.
В восточноевропейских странах типа Болгарии или Черногории времена, когда можно было купить недвижимость за бесценок, давно прошли. Цены здесь резко подскочили, но сейчас также уже практически подошли к наивысшей точке, так что в этих регионах покупка жилья вряд ли сегодня может принести большую прибыль.
Непоколебимая элита
Никаких кризисных явлений в 2007 году не наблюдалось только на рынке настоящего элитного жилья, расположенного в самых лучших районах мира.
В этом сегменте рынка сейчас лидирует Лондон, где средняя цена элитной недвижимости в центре города составляет примерно 33650 ?/кв.м. Второе место занимает княжество Монако, где квадратный метр самого престижного жилья в среднем обходится в ?32100. Далее следует элитная недвижимость в Нью-Йорке (23400 ?/кв.м), Гонконге (18000 ?/кв.м) и Токио (16100 ?/кв.м).
Средняя же цена лондонской квартиры сейчас составляет ?473830. По этому показателю в Европе Лондон опережает лишь столица Великого герцогства Люксембург, где квартира в среднем стоит ?485000. На третьем месте находится швейцарский Берн (?440000). Для сравнения: в Дублине средняя цена покупки квартиры сейчас составляет ?368000, в Мадриде - ?357000, в Стокгольме - ?325000, в Париже - ?297746, в Хельсинки - ?234165, в Вене - ?231000, в Амстердаме - ?223000, в Брюсселе - ?217462, в Лиссабоне - ?185000, в Афинах - ?198000, в Берлине -?180000, в Праге - ?106000.
Madein...
Что касается других регионов мира, то стоит особо отметить Китай. В этой стране продолжается впечатляющий экономический рост, и это делает, например, Шанхай одним из самых динамичных в мире рынков аренды недвижимости и девелопмента.
С точки зрения так называемых спекулятивных инвестиций, по мнению большинства экспертов, наиболее перспективным в настоящее время является рынок Латинской Америки, в первую очередь, Бразилии. Рынок недвижимости этой страны продолжает активно развиваться: здесь себестоимость строительства относительно невысока, много свободных площадок для возведения новых домов и ожидается появление значительного числа новых проектов
15.01.2008
Сергей НЕЧАЕВ, www.kdo.ru