За прошедший квартал стоимость одно- и двухкомнатных арендных квартир в Алматы понизилась на 25 долларов. В отличие от Астаны, где средние цены сдаваемого внаем жилья, напротив, подросли на 20 долларов.
Самый бюджетный вариант «однушки» в двух столицах обойдется нанимателям до 500 у.е. в месяц. Нынешний осенний сезон также отличает и то, что он проходит под знаком активизации работы налоговиков по выявлению незарегистрированных арендодателей. Как это отразится на цене — комментируют специалисты рынка недвижимости.
Астана
Здесь ситуация довольно неплохая — цены практически соответствуют возможным заработкам, и рынок более-менее цивилизованный, чего, например, не скажешь о Караганде. Те, кто сдают жилье в Астане, в своем большинстве исправно платят налоги и следят за качеством жилья. Так выгоднее и спокойнее.
Что выгоднее: аренда или депозит? >>>
Снять среднюю «однушку» на правом берегу в июле стоило 575 долларов в месяц, «двушку» — порядка $815. Левый берег, в силу своей новизны и сосредоточения деловых и правительственных организаций, конечно же, дороже — 650 и 1160 у.е. соответственно.
Конечно, бюджетные варианты в Астане от $435 (за однокомнатную) и $580 (за двухкомнатную) разбираются сразу. Спрос на дешевые квартиры несоизмеримо велик и продолжает расти в основном за счет иногородних. Количество человек, прибывших в Астану за период с января по июнь, составило почти 5668 человек. И это только официальная статистика.
В Астане гораздо проще, чем в других городах, разделить жилье на «дорогой», «средний» и «эконом» классы. И соответственно, цены по этим сегментам: дорогие квартиры на Водно-зеленом бульваре могут стоить в среднем $1200-2000 в месяц за однокомнатные апартаменты и более $2500 за студию с гостиной и одной спальней. И это не предел. Как правило, элитные варианты охотно снимают иностранцы, топ-менеджеры крупных компаний или высокопоставленные лица (хотя в данном случае нужно говорить о краткосрочной аренде).
Жилье так называемого эконом-класса предпочитают студенты, молодые пары, иногородние жители, одинокие, которые не имеют пока достаточно денег для приобретения собственного жилья. Именно они чаще всего и снимают квартиры с небольшим количеством комнат — места вполне хватает для проживания и цены посильные. Например, квартира в районе Сарыарка площадью 30-35 квадратных метров в «хрущевке» сейчас обходится примерно в $450-550 в месяц. Для семьи из трех человек с доходом даже в 200 000 тенге — это самый приемлемый вариант.
Почти половина сдаваемого жилья в Астане — это жилье для подселения (комнаты в квартирах с хозяевами). Их, как правило, снимают одиночки, приехавшие на заработки в столицу. Как говорится, «дешево и сердито».
Сравнивая стоимость квартир в первом и во втором квартале, становится ясно, что цены растут — однокомнатное жилье по сравнению с ценами в I квартале подорожало на $20, двухкомнатные квартиры — практически на $10. Конечно, не стоит сбрасывать со счетов сезонность сентября-октября (окончание сезона отпусков) и не забывать о мигрантах и студентах. В столице на данный момент существует только 13 высших учебных заведений, и с каждым годом число иногородних студентов растет.
Алматы
Прекрасный город, отличная природа и неплохие перспективы… Спрос на арендное жилье здесь был всегда — в Алматы приезжают учиться, работать и отдыхать.
Население южной столицы Казахстана за январь-июнь для такого большого города выросло незначительно — чуть более 2200 человек. Почти треть жителей этого города — молодые люди до 30 лет. Количество высших учебных заведений насчитывает порядка 60 вузов. Становится сразу понятно, почему количество квартир, которые сдаются в аренду, в месяц переваливает за двадцать тысяч.
Как студенту снять квартиру в крупнейших городах Казахстана >>>
Но у этого города есть особенности. Кроме цены на выбор съемного жилья влияет еще один немаловажный фактор — близость квартиры от места работы. Ни для кого не секрет, что проблема пробок в Алматы осложняется большой протяженностью города. Построенный метрополитен пока этой проблемы не решил. Неудивительно, что в деловом центре южной столице аренда гораздо выше.
Вторая особенность — район, где расположено сдаваемое жилье. Самым дорогим жильем для аренды могут стать квартиры, находящиеся в районах «Золотой квадрат», «Коридор Достык», гораздо дешевле — в микрорайонах и нижней части города. Ближе к верхней части Алматы цена растет: по мнению горожан, здесь лучше обстоят дела с экологической обстановкой.
Так же, как и в Астане, большое количество квартир сдается посуточно — они рассчитаны на командированных и приезжающих на отдых. Безусловно, сдавать квартиру посуточно очень хлопотно, но и весьма прибыльно — однокомнатная квартирка в приличном состоянии стоит от 4000 до 10000 тенге в сутки, двухкомнатная — от 5000 и выше.
В общем цены за аренду в среднем очень близки к астанинским. Рост арендных ставок в Алматы по сравнению с январем-мартом 2013 года существует, но он постепенно замедляется. Для сравнения — аренда однокомнатной квартиры в Астане и в Караганде за квартал выросла на $20, а в Алматы, напротив, сократилась на $25. Похожую ситуацию можно наблюдать и с двухкомнатным жильем — снижение в Алматы на $135 против роста на $10 в Астане и $20 в Караганде.
Проще всего найти и снять жилье в Бостандыкском, Алмалинском и Медеуском районах — больше всего квартир сдается именно здесь. Цены, конечно, разнятся в зависимости от того, в каком состоянии находится квартира. Бюджетные квартиры в районе выставочного центра «Атакент» практически без ремонта и со старой мебелью можно найти за $450-500 (однокомнатные), от $550 и выше будет стоить аналогичная «двушка». Если поискать, можно, конечно, подобрать приличные варианты от $700 за одну комнату и от $1200 за две. Такие квартиры охотно снимают для отдыха мигранты из других городов, чаще всего вскладчину. А вот в районе «золотого квадрата» в центре однокомнатная может обойтись от $950-1200, а двухкомнатная от $1300-1600.
В Медеуском районе цены гораздо выше. Например, однокомнатное жилье может стоить в пределах $700-850, двухкомнатные квартиры — от $1000 до $2000.
Цены на элитное жилье иногда поражают, а кого-то могут ввести в ступор. Однокомнатная квартира по проспекту Достык с «полным фаршем», как иногда говорят владельцы, может стоить порядка $3500-5000 в месяц. Конечно, в ней будет эксклюзивный дизайнерский интерьер, джакузи, весь набор современной бытовой техники, Интернет, отличный вид из окна, дом с охраной, парковочным местом и прочими благами цивилизации. Как и в северной столице, такое, мягко говоря, «не очень доступное» жилье снимают как руководители высшего звена, иностранцы, так и сами алматинцы на время ремонта своей квартиры.
Жилье в микрорайонах, например в Тастак 2, 3, что в Алмалинском районе, более доступно по ценам для студентов — 1-комнатные от $400-600, 2-комнатные от $480-800.
Подводя итоги, можно сказать, что, в принципе, арендный рынок южной и северной столиц схож, как и причины, которые влияют на цены. Это большой приток мигрантов, желающих заработать, студентов, семей, ожидающих своего «угла» в новостройках. Ограниченность жилья в некоторых районах, «кучковатость» деловых и торговых центров тоже играют свою роль. Ситуация с ценами на недвижимость и ипотекой сейчас далеко не самая простая, поэтому многие вынуждены снимать жилье, пока копят деньги на собственное.
Как контроль влияет на цены
С прошлого года государственные органы особо активно принялись за контроль арендодателей. Сначала власти Алматы начали проверку владельцев сдаваемых квартир, в связи с событиями по ликвидации террористических групп. В этом году Министерство внутренних дел совместно с Министерством финансов разработали проект регламента по выявлению лиц, предоставляющих жилье в аренду. Учет таких граждан теперь является одним из приоритетных направлений для органов налогового комитета.
Несмотря на громкие заявления, в июле 2013 года на учете в налоговой в качестве ИП состоит всего 1317 алматинских арендодателей. Притом что ежемесячно в южной столице размещается более 20 тысяч объявлений о сдаче жилья. Правда, по сравнению с прошлым годом количество зарегистрированных арендодателей выросло на 54%. Постановка на учет в налоговых органах (требование не только для Алматы) обязывает владельцев сдаваемого жилья платить подоходный налог. Отразится ли это каким-то образом на цене аренды?
— Разницы в цене нет, смотрят по ситуации на рынке,— комментирует коммерческий директор астанинской компании Realter.kz Айгуль Кашкенбаева. — Если двухкомнатная квартира, например, 150 тысяч тенге, владелец за нее 180 тысяч не попросит. К нему же никто тогда не обратится. Просто те, кто работает без ИП, естественно, стараются сдать квартиры дешевле. Они предоставляют небольшие скидки, 5-10%, при оплате аренды за 3-4 месяца.
Требование платить налоги неудобно только для субарендаторов, считает директор риэлторского агентства. Тем, кто снимает жилье помесячно, а сдает его посуточно (от 5 до 7 тысяч тенге), невыгодно вставать на учет.
— Те, кто работал «чисто» и в открытую, они так и работают на данный момент. Для нас, агентств, удобно, когда арендодатели имеют ИП. С ними можно заключить договор и спокойно работать. В Астане на данный момент многие компании предоставляют арендное жилье для сотрудников. Им обязательно нужны документы, чтобы всё было оформлено официально.
Айгуль Кашкенбаева также отметила, что на сегодняшний день услугами агентства пользуются только легальные арендодатели.
Мнение о том, что цену будет формировать спрос на рынке, а не дополнительные расходы при регистрации ИП, поддерживают и алматинские представители рынка недвижимости.
— Мне кажется, что цена уже сейчас завышенная, — комментирует риэлтор компании CapitalEstate Тулеген Искенгалиев. — Аренда у нас, получается, дороже, чем в Европе. Не могу сказать на сколько, но, когда приезжают иностранцы, говорят, у нас слишком дорого. По предлагаемым в Алматы ценам за границей можно взять квартиру в гораздо лучшем состоянии. Те иностранцы, которые с нами работали, они, в основном, с Турции, Чехии, Литвы.
Тулеген Искенгалиев говорит, что действия властей по борьбе с нелегальной арендой в своей работе пока никак не ощущает. Возможно, причина в том, что проект не предполагает проведения рейдов. Выявлять теневых арендодателей будут постепенно, через участковых и КСК. Но сегодня, похоже, большая часть Алматы противится официальной регистрации бизнеса по сдаче квартир. Например, в городе сложно найти съемное жилье для семей военнослужащих. Расходы на аренду квартир им покрывает государство. По словам Тулегена Искенгалиева, выделяется 36 тысяч тенге на человека. Если семья состоит из 4 человек, получается вполне привлекательная сумма. Но военнослужащим нужно оформлять аренду официально, то есть с договорами и чеками об оплате.
— В наше агентство много обращается, их тысячи этих военных семей. В основном, ищут квартиры в нижней части города. Объясняю многим арендодателям, у которых жилье дешевле, чем в центре, что им будут оплачивать гораздо больше, только для этого надо открыть ИП. Многие просто не хотят. Они говорят: «Да, государство дает военным деньги. Два-три месяца поживут, потом им средства перестанут давать. Мы ИП откроем, потом закрывать нам проблема».
Фото: kn.kz, nochevka.by, news.nur.kz
Аналитическая служба kn.kz
Также читайте: