Масштабы и темпы строительства столицы поражают. Жилые дома строятся быстро, а квадратные метры в них стоят дорого. Однако высокая цена возводимых жилых комплексов совсем не является гарантией их качества. Какие типичные недоделки встречаются при строительстве жилых зданий? Как обезопасить себя и выбрать надежного застройщика? Кому предъявлять претензии и куда обращаться в случае возникновения проблем с новой жилплощадью?
Cегодня Астана представляет собой одну большую стройку. Однако практически каждая столичная новостройка, введенная в эксплуатацию, имеет какие-либо недоделки, брак, отклонения от проекта или даже построена без экспертизы. В 2014-м году, по официальным данным проверок Комитета по делам строительства и ЖКХ при Министерстве регионального развития, свыше 20 новостроек Астаны были приняты в эксплуатацию с грубейшими нарушениями. Также, по данным ведомства, многие жилые комплексы столицы, несмотря на явные недоделки, были приняты государственной комиссией. В истории столичной стройиндустрии были моменты, когда жилые комплексы оказывались «вне закона», так как их умудрялись строить и без получения разрешительных документов.
Как правило, проблемы у покупателей жилья в новостройках начинаются лишь после приобретения жилья, когда замечать ошибки не хочет ни застройщик, ни управляющая компания.
Как принимать квартиру в новостройке? >>>
«Жилье в новостройке отвратительное, — пишет в Интернете старшая по дому Александра. — Качество отделки оставляет желать лучшего. Много недоделок в квартирах, подъездах и во дворе. Абсолютно непродуманно расположение детских площадок относительно въездных арок. Нет пандусов для колясок. Детские площадки бедные. На втором лифте сэкономили».
Вот еще отзыв дольщика Серика Муканова: «В 2010 году купил долю на двухкомнатную квартиру в черновом варианте. Качество строительства не устраивает. Дом сдан с недоделками. Как его приняла госкомиссия, остается для всех жильцов загадкой. Монтажные отверстия между этажами не забетонированы. Пожарный водопровод на этажах не подключен и не работает. На эвакуационных и квартирных балконах отсутствуют металлические ограждения над кирпичной кладкой. В угловых квартирах зимой холодно, стены промерзают. Это малая толика недоделок. В подъездах мусор убирается от случая к случаю. Во дворе горы снега и мусора. Детской площадки нет. Двор не освещается».
Пожалуй, здесь перечислены основные беды новостроек, которые мы рассмотрим подробнее.
Некачественная внутренняя отделка квартир в новостройках Астаны
Это первое, что бросается в глаза и на что чаще всего жалуются дольщики при приемке нового жилья. Причем претензии граждан по поводу низкого качества отделочных работ в 90% случаев обоснованы. Самое популярное решение проблемы — ремонт своими силами. А между тем, если недвижимость приобретена по договору о долевом участии, его обязательным пунктом должно быть условие о сдаче жилья в чистовой отделке. Это значит, что в квартире установлена сантехника — мойка, ванна или душевая кабина, выполнены отделочные работы, имеются даже кое-какие бытовые приборы, например газовая или электрическая плита. Само собой разумеется, что вода, электричество, телефонная связь тоже должны быть подведены застройщиком.
Данное требование должно соблюдаться после выхода соответствующего постановления правительства в 2009 году. По информации Комитета по делам строительства и ЖКХ при Министерстве регионального развития, требования по чистовой отделке сдаваемых квартир касаются всех застройщиков, в том числе и частников, а не только участников строительства жилья по госпрограммам.
Правда, с таким решением согласны далеко не все. По словам представителей строительных компаний, подтвержденным, кстати, некоторыми покупателями, люди не хотят жить в одинаково отделанных квартирах и предпочитают делать ремонт на свой вкус. Что ж, это право каждого, однако стоит помнить о том, что с помощью подобных аргументов многие отечественные застройщики просто обходят закон. Поэтому, если вы не готовы платить за эксклюзивность своего жилья, совет один — внимательно читайте договор и требуйте включения в него и выполнения данного пункта.
Ошибки в проекте новостройки от Застройщика
Однако на поверку оказывается, что внутренняя отделка — это не самая большая проблема, ведь на худой конец ее можно решить самостоятельно. По мере обживания могут выявиться серьезные недостатки, касающиеся всего дома. В частности, холод зимой, круглогодичная сырость, плохая звукоизоляция, образующиеся трещины, некачественная проводка, отсутствие телефонизации, щели в окнах, неработающий лифт и многое другое.
Многие жалобы новоселов касаются именно ошибок в проектно-сметной документации (ПСД).
Самое сложное в проектном деле связано с особенностями нашего климата. В Астане грунты сами по себе слабые, места болотистые. Поэтому очень важно правильно рассчитать фундаменты и конструкцию здания в целом. Суровые климатические условия — жаркое лето и холодная зима могут в значительной степени повлиять на качество строительства. К примеру, есть такое понятие, как «пучение грунта» — когда земля промерзает и тем самым способствует выталкиванию фундамента из грунта. А если строить начинают рано весной, когда еще холодно, к лету земля оттаивает, просаживается, и фундамент дает осадку.
В основном ошибки случаются по неопытности проектировщиков, главного архитектора и главного инженера проекта. А дальше действует цепочка — от архитектора к конструктору, от конструктора в рабочий проект, то есть все смежные отделы продолжают разработку решений, изначально содержащих ошибку. Всё это может привести к довольно плачевным последствиям.
Вторая причина ошибок — спешка, ведь сроки проектирования ограничены. Очень много времени отнимает сбор исходных данных для проектирования. Это получение технических условий на подключение инженерных сетей, составление или уточнение схем трассировок, согласование схем трассировок со смежными сетями, принадлежащими другим, сторонним организациям. В столице с этим дело обстоит лучше, так как все техусловия и схемы выдает управление архитектуры и градостроительства города Астаны вместе с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ), а в других городах всё делается силами проектной организации, но что уходит дополнительное время.
Масса времени проектировщиков уходит еще на согласование проектно-сметной документации с такими государственными органами, как СЭС, управление природных ресурсов и регулирования природопользования города Астаны, РГП «Государственная вневедомственная экспертиза проектов» (госэкспертиза). Обычно СЭС рассматривает документы в течение 20 дней. Потом нужно время на устранение недостатков, это занимает еще 10 дней. На повторную экспертизу опять уходит 10 дней… Итого только на одну инстанцию уходит месяца полтора. С управлением природных ресурсов то же самое. Госэкспертиза рассматривает ПСД еще дольше, по закону это может продлиться до 45 дней. Если есть замечания — опять необходимо время на корректировки.
Проектировщики сетуют на то, что если бы все надзорные органы, рассматривающие ПДС, находились бы вместе, по принципу «одного окна», как в ЦОНах, это бы намного облегчило работу проектных институтов. Тогда большее время уделялось бы непосредственно проектам.
Если обнаружили недоделки в новостройке >>>
Заложенные неточности в строительстве ЖК
Одним из больных вопросов остается тот факт, что при проектировании зданий почему-то не учитываются площадки, подъездные пути и парковки. В чем причина?
Дело в том, что земли, свободные от застройки, обычно расположены на окраинах города, соответственно, подвод и строительство там инженерных сетей обходятся дорого. Поэтому заказчик берет земли под застройку в густо застроенных городских районах, а потом в техническом задании для проектировщиков указывает количество мест для парковки на количество квартир. Подъездные пути, опять же, проектируются с учетом малых габаритов земельного участка, то есть проектировщики опираются на СНиПы и другие нормативные акты, но в рамках полученного технического задания.
«К жилым комплексам, введенным в эксплуатацию в 2010 году, нет подъездной дороги, — пишет в своем заявлении на сайт акима Астаны житель столицы Бауржан Байжуманов. — После дождя вообще невозможно пешком пройти домой. Машины выезжают практически экстремальным путем и всю грязь несут на дороги Астаны. И хотя мы тоже вроде бы живем в столице, но весной застревали здесь, как будто живем за городом».
На факты строительства в Астане домов, не предусматривающих паркингов, обратил внимание президент в ходе апрельского совещания по вопросам развития Астаны и поручил Генеральной прокуратуре разобраться:
«За последние три года половина всех многоэтажных домов построены в Алматинском районе. Причем возводятся в основном высотные, выше 16 этажей. Хотя данный район и так густонаселен. Там проживает 365 тысяч человек — это почти половина жителей Астаны. Как результат, прилегающие улицы и дворы переполнены машинами и поэтому имеют неприглядный вид, проехать невозможно. Не хватает скверов, люди испытывают неудобства. При возведении новых домов я поручал в обязательном порядке предусматривать паркинги любого дома. Однако на 41 тысячу квартир, введенных за последние три года, построено лишь 3,5 тысячи машино-мест — 8%», — сказал Нурсултан Назарбаев.
Ну а следующий пункт иначе как казусом не назовешь. В госэкспертизе по проекту требуют наличия казахстанского содержания. Это касается в основном поставщиков оборудования для электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции. И хотя нужное оборудование в нашей стране или вообще не производится, или производится, но дешевле, чем у иностранных изготовителей, и более низкого качества, проектировщики обязаны заложить в проекте того или иного отечественного поставщика.
Чтобы решить эту проблему, наверное, необходимо пересматривать законодательство.
Несоблюдение проектной документации новостройки
Зачастую застройщики, в целях экономии денежных средств, сами отходят от изначального проекта и при строительстве зданий, и при благоустройстве прилегающей территории.
«Изъянов в строительстве дома более чем достаточно, — пишет в Интернете новосёл, бывший строитель Хамит Бекжанов. — Комиссионно мы установили их 50. И этот перечень претензий мы предъявили застройщику, который экономил даже на фундаменте нашей многоэтажки. Вместо 1000 мм ширина фундамента составляет местами 800, а местами 900 мм! Надстроен незаконно дополнительный мансардный этаж. Это нарушение закона. Они их как квартиры продают. Терпение иссякло, когда трещины замазали внутри квартиры, а они появились снаружи. Мы обратились в Агентство по делам строительства и ЖКХ. Эксперты пришли с проверкой, а после застройщик экстренно заделал щели. Но о перебоях с отоплением в подъездах почему-то забыл. Что интересно, в акте госприемки указано, что дом принят со встроенопристроенными помещениями и гаражами. А их-то вообще нет!».
Нередки случаи, когда при отделке ради экономии используют низкосортные материалы, даже когда сметой предусмотрены дорогие и качественные.
Так, в последнее время на строительных площадках стало модно устанавливать мини-заводы по выпуску бетона и раствора, применение которых возможно исключительно при наличии лицензии и ежедневного испытания выпускаемой продукции. Но обычно ни того, ни другого не имеется. Используемые щебень, строительные растворы, бетонные смеси, сваи, кирпич, металлопластик, керамогранит и многое другое не всегда имеют сертификаты соответствия. Оконные и дверные блоки очень часто не соответствуют требованиям ГОСТов и утвержденным проектам.
Кадровый вопрос
Еще одна причина плохого качества строительства нового жилья — использование неквалифицированной рабочей силы, а также нарушение технологий производства работ. О дефиците квалифицированных кадров и даже просто разнорабочих не устают говорить сами застройщики. По словам исполнительного директора Союза строителей Казахстана Рината Рамазанова, сегодня в стране существует дефицит каменщиков, проектировщиков, инженеров проектно-технического отдела, сметчиков, монтажников и простых разнорабочих. Если сейчас дефицит отчасти восполняется мигрантами, то в будущем надо делать ставку на подготовку своих квалифицированных работников, причем начинать эту работу нужно непосредственно в регионах.
Не будьте обманутым дольщиком
По словам заместителя председателя Комитета по делам строительства и ЖКХ Галымжана Абдраймова, распознание недоделок и нарушений в процессе строительства посредством осуществления контроля и надзора за ходом строительства объекта.
Однако практика показывает, что на надзор на 100 процентов полагаться не приходится, что подтверждает и сам эксперт.
— Технический надзор, в соответствии с требованиями закона, проверяет процесс строительства на всех стадиях реализации проекта, включая качество, сроки, стоимость, приемку выполненных работ и сдачу объектов в эксплуатацию, — говорит Галымжан Абдраймов. — Однако на практике представители технического надзора осуществляют свои функции не на должном уровне, т.е. не посещают объект вообще, осуществляют технический надзор на 50 объектах строительства, а то и больше. Тогда как технический надзор должен осуществляться на постоянной основе.
Понятно, не все недоделки можно обнаружить при подписании акта приема-передачи, если их не обнаружили даже специалисты технадзора. Многое выявляется позже, по мере эксплуатации здания. С другой стороны, подрядчик может не спешить с устранением нарушений. Куда же в таком случае обращаться с жалобами на некачественную работу строителей?
Согласно пункту 1 статьи 25 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», принятие решений о строительстве, расширении, техническом перевооружении, модернизации, реконструкции, реставрации и капитальном ремонте строений, зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций, а также ведение мониторинга строящихся (намечаемых к строительству) объектов и комплексов в порядке, установленном правительством, относится к компетенции акимата города Астаны. Поэтому по всем недоделкам и нарушениям новоселам необходимо письменно обратиться в региональный акимат для принятия необходимых мер в пределах их компетенций.
Также важно знать, что по вопросам нарушения ваших прав и законных интересов, в соответствии со статьей 9 ГК РК, жильцы могут также обратиться в суд в установленном законодательством порядке.
Информационная служба www.kn.kz