Қайсысы қолайлы: жалға беру немесе депозит?

Жылжымайтын мүліктің табыстылығын қалай есептеуге болады? Тұрғын үй жалға берудің мол тараған бизнес түрі екендігі бүгінгі таңда ешкімге жасырын емес. Расында, көп жағдайда ол жария жүргізілмейді,...

Жылжымайтын мүліктің табыстылығын қалай есептеуге болады? Тұрғын үй жалға берудің мол тараған бизнес түрі екендігі бүгінгі таңда ешкімге жасырын емес. Расында, көп жағдайда ол жария жүргізілмейді, құпия түрде іске асады. Сол тұрғын үй белгілі жағдайда, жоспарланып, мысалы, шаштараз немесе дүкен болуы. Мүмкін пәтерді дәріхана немесе офис етіп, қайта жабдықтау қаншалықты үмітті, сенімді болады?  

Тұрғын үйді жалға берумен шұғылданатын алматылық компанияның сайтына кірдім. Шамасы, беделді сайт. Тіпті пәтерді сенім артқан басқармалар қабылдайды. Мысалы, егер сіз бір жаққа ұзақ уақытқа кетсеңіз, баспана бос қалса, сіз жоқ кезде оны жалға беретін компаниямен заңды келісімшарт жасасуға болады. Тұрғын үйдің табыстылығын қалай есептеу және индекс туралы маған кім айтып берер екен? Өйткені, басқармадан тұрғын үй алаңын аларда, оның қаншалықты пайда әкелетінін алдын ала білу керек.

Хабарластым, өзімді нақты таныстырдым. Жауап бергенде, өзі туралы түк демей, телефонда компания басшысы екенін айтты. Мен өзімді мазалайтын сұрақты қойдым, «табыстылық» жөнінде сөз қозғалғанда, трубкадан айқай естідім: «Барлық табысты салық комитеті көрсетеді, мен бөгденің жұмысына араласпаймын». Компанияның нақты табысы туралы емес,  тек теория туралы білгім келетінін түсіндіруге тырыстым. Ол бәрібір ұқпады, мені салық комитетіне жіберді. «Басқармаға қандай пәтерді алу немесе алмау керектігін сіздер бұрынырақ есептемейсіздер ме?» — деген сұрағыма көтеріңкі дауыспен: «Қандай есептеу? Бір пәтер пайда әкеледі, кейбіреуі шығынға батырады. Болды! Бітті!» — деп тіл қатты. 

Жабайы капитализм

Компания басшысымен сөйлесу тиімсіз екенін кейінірек білетін адамдар маған түсіндірді. Көптеген кәсіпкерлер қаржылық менеджменттің тіпті ең оңай жақтарын жан-жақты білмейтін көрінеді. Бұл тұрғын үй табыстылығы мен оның индексі туралы білімді молайтады.

—Адам бір пәтерді жалға береді, сосын ол әрі қарай жалғасын табады: біреуі, екіншісі, келесісі. Бұл іспен тіпті дарынсыз, білімі жоқ кісілер айналысуы мүмкін, сондықтан компанияда қаржылық менеджмент туралы түсініктің естілмеуі ықтимал, — деп жағдайды тәптіштеп, тиянақты ұғындырады Орталық Азиялық девелоперлік компанияның директоры Виталий Григорьев. 

Маманның айтуынша, кәсіпкерлер тәуекелшілдікке бармай, мәселенің сыртында жүретіні кездеседі екен. Бұл, әсіресе, дағдарыс басталғаннан кейін құрылысы бітпеген ғимараттарда «сатамын» деген хабарландыру ілінгенде байқалды. Немесе, мысалы, Қарағандының бір ғимараты сауда орталығы ретінде жұмысын бастады. Бұрын мұнда офистер мен бутиктер орналысыпты. Сауда орталығы қожайындарының сенімдері ақталмады, сондықтан бұл мекенді фирмаларға жалға бере бастады. «Бұған алдымен дағдарыс әсер етті», — дейді Виталий Григорьев. Бірақ, бұған глобалды проблемалар емес, аз қателіктер себеп болады. Мәселен, жарық жүйелері төменгі жағдайда болса да, объекті қожайыны өз жылжымайтын мүлкіне желдеткіштерді, интеллектуалды құралдарды және жарқыраған жарнаманы орнатады. 

— Ештеңе есептемейтін компаниялар бар, жәй нарыққа кіреді, — әрі қарай бақтарынан көреді. Егер адамның қаражаты шектеулі болса, барлық іске жан-тәнімен кірісіп, бәрін бүге-шігесіне дейін шемішкедей шағу керек. Егер мол ақшаңыз болса — бәрін есептеп, сізге дайын күйде беретін маман жалдаңыз.

Бағалаушылардың Республикалық палатасы (БРП) президиумының төрағасы, профессор Вилен Елисеевтің айтуынша, сауатсыз кәсіпкерлер оған көптеп кездеседі екен:

— Мен Астанада және Алматыда өтетін семинарларға жиі барамын. Ірі бизнеспен кімдер шұғылданады, кімдер кәсіби түсінікке иелік етеді, ал, орта және кіші бизнес — атымен жоқ. Неге көп адамдар банкротқа ұшырайды? Олар қарапайым экономикалық есеппен таныс емес. 

Жәй табыстылық туралы 

Күрделіні әуелі әрқашан қарапайымнан бастаған тәуір. Мысалы, адамда ақша пайда болды дейік, ол пәтер сатып алуға талпынады, оны жалға беріп, табыс тапқысы келеді.  Шамамен, үйді 100 мың долларға иеленеді, жалға жылына 10 мың долларға береді. (бұл айына 833 доллар). Бұл баға өте қомақты. Астана үшін, мысалы, таңқаларлық емес, ал, Қарағандыда мұндай сомаға жалға алушыны табу қиынның қиыны. Сонымен, тіпті осындай жалға беру ставкасы жағдайында да пәтер құны тек 10 жылдан кейін өтеледі. Жалға берілетін пәтердің осы бағасын неге мысалға келтіріп отырмыз? Бәрі қарапайым. Егер бүтін Қазақстан бойынша банкте депозит бойынша орташа ставка жылдық 7,8%-ды құраса, онда өз бизнесін дамытуға пайданың үлкен пайызын салу керек. 

Депозит — ақшаны сақтаудың ең қолжетімді және қарапайым тәсілі. Ол тәуекелшілдіктен  қорғайды, және оны ұстап тұруға салымшының шығыны шықпайды. Пәтерлерді жалға беру — бұл эксылуатацияға және барлық ұсақ-түйектерге кететін шығын.  Сондықтан табыс 10% болуы тиіс, болмаса тыраштанудың қажеті не? Егер үй дәріханаға айналдырылса, табыс пайызы да мол болғаны абзал. 

Мәселеге басқа жағынан қарауға тұрады: егер пәтер сатып алсаңыз, сіз шығынды қашан қайтарғың келеді? Мақсатқа сай — жалға берудің қандай болатынын есептеу қажет. Егер 5 жылда сол қызмет бағасы жылына 20 мың долларға көтерілсе, бұның барлығы көңілдегідей болады.

Өмірдегі шынайы мысалдар басқаны көрсетеді: қарағандылық Светлана Машкова 2007 жылы пәтерін күнбе-күнге жалға береді. Әйел бағаны газеттен көрген қала бойынша жалға берудің орташа құнына қарап алғанын айтады. Сосын ол ауданға және жөндеудің жоқтығына байланысты жеңілдік жасайды. Осы қорытындыдан үйді бір күнге 2000 теңгеге жалға берді.  Бұрын оның үйі  9 миллион теңге тұрды (сол кезеңде курс бойынша бір долларға 126 теңге сай еді).  

Әрине, оның пәтері күн сайын жалға алынған жоқ. Бірақ, әйел баспана екі күн босқа тұрып қалғанда апта пайдасыз болып саналатынын айтады. Бұған форс-мажорларды қосыңыз: тапсырыскерлердің ақыны төлемейтін кездері болады, бірде ол бір адамды аяп, бөлмеге тегін жатқызған. Айтайық, оның пәтері шамамен айына 5 күн босқа тұрады. Демек, жылына ол жалға беруден: 300 күн х 2000 тг = 600 мың тг. алады. Сараптасақ, оның құны тоғыз миллионға бағаланатын пәтері 15 жылда өтеледі. Бұл бастысы емес. Жалдау құнының тұрғын үй құнына пайыздық қатысы 6,7%-ды құрайды.Тіпті қазірде депозиттегі ақшадан табыс төмен. 2007 жылы банктегі салым бойынша пайыз бүгінгіден жоғары болғанын естеріңізге саламын.   

Әрине, мұндай қарапайым есептеулер тұрғын үй бағасы және депозит бойынша да ставкалар қатты құлап жатқан сол жылдарда мәліметке енген жоқ. Светлана кейінірек  жалға беруді күніне 4000 теңгеге көтерді.  Есептеуге және тағы басқа факторлар түспей қалды: мысалы, әйел арнайы жұмыс істеді, салықты уақытысында төледі және жалға алушылардың мерекелік отырыспаларынан соң, үйді өзі жинады, жөндеді. Жолай шығындар шашетектен еді. Бұл мысал: «Бұл пайда береді. Көпшілік осылай жасайды», — деген кәсіпкердің пайымын анық көрсетеді. Шын мәнісінде бәрі көңілден шыға бермейтін. Ол жалдау бағасын жәй «шамалады». 

Формуладағы табыстылық 

Жылжымайтын мүлік бойынша табыстылық есебі төмендегідей болады: табыстылық = жылына жалдаудан таза табыс + жылына жалдау пайызының өсуі/ пәтердің құны х 100. Қортындысында біз пайыздағы табысты аламыз.

Ал, енді таза табысты ұғынып көрелік. Айына жалдау бағасынан түсетін 500 доллар қожайынның қалтасына толықтай топ етпейтіні белгілі. Одан жылжымайтын мүлікке салық төлеу керек (ол қала, пәтер алаңы және басқа өзгешеліктер бойынша ерекшеленеді). Оның мөлшерін өзіңіздің аудандық салық комитетінен білген абзал. Егер сіз арнайы жұмыс істейтін болсаңыз, режимге байланысты салық төлеген дұрыс: патент бойынша — жылына шамамен табыстан 2%, ЖК бойынша — тоқсанға шынайы табыстан 3%. Тағы басқа шаралар бар, бірақ, әзірге олар туралы емес. Жалпы табыстан (бұдан сол 500 долларды) пәтер жөндеу, оны ұстау, «тұрып қалу» шығынын алу керек.

Барлық ұсақ-түйекті нақты есептемеу де дұрыс емес, мысалға мына цифрды, жылдық жалдаудың 10%-ын алайық. Осы сомаға жыл бойындағы бүкіл шығындар кетеді. Бұл пайыздың шартты екенін атап өткен абзал: қымбат тұрғын үйді ұстап тұру да арзанға түспейді. Гастарбайтер-құрылысшыларға жалға берілетін пәтерлерге тіпті де жөндеу жүргізілмейді. Ұзақ мерзімге қарағанда, күндік жалдауға шығынның көп жұмсалатыны белгілі. Сондықтан шамамен шығындар пайызы ерекшелеу.  

Kn.kz  аналитикалық қызмет порталының маманы Татьяна Корягина Астанада арзан тұрғын үйді жалға беру, тәжірибе көрсеткендей, қымбатқа қарағанда рентабелді екенін айтады:

— Егер сіз осы және басқа пәтерді жалға берудің қанша пайдалы екенін ұғынғыңыз келсе, онда kn. kz порталындағы аналитикалық шолуға жан-жақты назар аударыңыз. Мұнда бөлмеге, пәтердің сапасына байланысты тұрғын үйдің табыстылығы жазылған. Астанадағы элиталық тұрғын үйлерді көбінесе шетелдіктер жалға алады. Олар үшін президент резиденция жанындағы пәтерлерге 2-3 мың доллар жалға беру ақысын төлеу ыңғайлы. Кейбір басқа қалалардан келген мигранттарды үнемдік варианттар тартады. Олардың көбісі астанаға ақша табу үшін келеді, пәтерді қойма ретінде жалға алады. Жалға беру төлемі әрқайсысына салмақ түсірмейді, бірақ, нәтижесінде қожайын олжаға кенеледі. Арзан пәтерлер жылдамжалға беріледі — тұрып қалу деген тіпті болмайды.

Формулаға жылдық пәтер ақысының өсуі тағы салынған. Тәжірибе көрсеткендей, жалға берілетін шаршы метрдің ставкалары маусымдық толқуға қарамастан, бүтіндей өседі. Бұл цифрлар қайдан алынған? Сайттағы аналитиктерден, сол www.kn.kz.-де. Мұнда, мысалы, Астанадағы жал құны орташа 4%-ға көтерілгенін көруге болады.

Пәтер құны. Мұнда бәрі түсінікті: сатып алынған үйдің бағасын сол соманы жылдық жалдау табысына бөлеміз (1-ші үлгі).

Мұндай жағдайда Қазақстандағы депозит бойынша орташа ставкаға қарағанда, пәтерді жалға беруден түскен табыс жоғары (7,8%).

Бұл есептеулер тек жалға беруден таза табыс бойынша. Пәтерлерін жалға беруді шешкен қожайындар депозитке ақша салу үшін өткен жылы оны сатқан жоқ па екен, тағы бір «қосымшамен құттықтауға болады. Соңғы уақытта жылжымайтын мүліктің бағасы тұрақты өсуде, көтерілуде. Портал аналитиктерінің жүргізген тынымсыз зерттеулеріне сүйенсек, Астанадағы тұрғын үйдің орташа құны өткен жылмен салыстырғанда 10,4%-ға жоғарылаған. Демек, үлгі есеп бойынша пәтердің өзі құнына 12 480 доллар қосқан екен.

Пәтерлерді жалға беру бойынша жылдық табыстылықтан (ол бізде пайызбен көрсетілген) депозит бойынша пайызды біз алып тастаймыз (бұл пәтердің құнымен тең егер сол соманы банкке салса, оны алуға болатын табыс). Пайыздардың айырмашылығына сай біз оларды салыстырамыз.

Мысалы, Астанада www.kn.kz. сайтының мәліметі бойынша 2013 жылы шілдегі табыстылық 1,28 п.п. (пайыздық пункт) құрайды. Бұл дегеніңіз, осы айда әрі қарай жалға беру үшін Астанада тұрғын үй сатып алуға ақша жинасақ, ол соманы депозитке салғаннан гөрі 1,28 пайыздық пунктен жоғары табыс тапқан болар едік.  Алматыда бұл көрсеткіш аздап жоғары — 1,17 п.п. (1-кесте)

Жылжымайтын мүліктің табыстылық көрсеткіші

Бұл атау міндетті түрде мамандандырылған әдебиеттерде және жылжымайтын мүлік бойынша сайттарда кездеседі. Ол бірде өседі, бірде төмендейді, индекс коммерциялық және жылжымайтын мүліктік болуы мүмкін. Бұл нарықтағы жалпы суретті түсіндіру үшін мамандар пайдаланатын берік индикатор. Мұндай көрсеткіш тұрғын үй мүмкіндіктері туралы талқылауға ел үшін жағдай жасайды. Бірақ, ол көбінесе мамандандырылған аналитикалық шолуларда кездеседі.

Көрсеткіштің болуы пәтер табыстылығын қаржыландыру үшін әлеуетті жылжымайтын мүлік деп қаралады. Мұндай жағдайда егер ол тиісті, қолайлы, қомақты табыс келтірсе, пәтер құны ақталғанын, өтелгенін көрсетеді.  Бұл үшін тұрғын үй жалға берілгеннен және оның бастапқы құнының өзгеруінен қандай табыс әкелетіні тиянақты, жан-жақты, сауатты түрде нақты есептелуі керек (пәтер бағасы қарастырылған кезеңде биіктеп тым жоғарылауы немесе қатты құлдилап төмендеуі мүмкін ғой). Табыстылық  көрсеткішін салықтар, жеке шығындар алынбайды, жалпы, барлығы алдыңғы үлгіде тәптіштеліп, бөлініп нұсқалған. 

Сарыарқа ауданындағы үш бөлмелі пәтерге байланысты сол үлгідегі табыстылық көрсеткішін қалай бөлінуін көрсетеміз (2-ші үлгі).

Табыстылық көрсеткіші негізінен коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалау үшін пайдаланылады. Әйтпесе, ол ауданда, қалада, елде жылжымайтын мүліктің жалпы жағдайына шолу жасау үшін қолданылады. Оны соншалықты қажеті болмаса да, әр пәтер үшін қажетке жаратады. 

Қорытынды шығарамыз: біз тұрғын үй табыстылығының қалай бөлінуін қарастырдық (жылдық жалдау минус үстеме шығындар), бұл табыстылықты депозитпен салыстыруға болатынын көрдік (пайыздық пунктер) және табыстылық көрсеткіші туралы орамды байлам қалыптастырдық.

1-ші үлгі

Сату бағасы	$ 120000
Бір айға жалдау	$ 900
Жылдық жалдаудан табыс	$ 10800
Ұстауға шығын және салықтар	$ 1080
Жылдық жалдау  ставкалардың өсу құны	4%

1.   Жалға беруден таза табыс = (10800 + 4%) 10% (пәтерге шығындар) = $10109

2.   Табыстылық = 10 109 (жалдаудан таза табыс) / 120 000 (пәтерді сатып алу) х 100 = 8,4% 

2-үлгі

Астанадағы пәтер,

Сарыарқа ауданы, 3-бөлмелі,

70 ш.м. («хрущевка»)

Cату бағасы	$ 120000
Бір айға жалдау бағасы	$ 900
Жылдық жалдаудан табыс	$ 10800

1.   Табыстылық = 10800 (салық төлемдері, тұрып қалу және басқа шығындар есептелмейді) /120000 (иеленген пәтердің бағасы) х 100 = 9%

2.   Табыстылық көрсеткіші = 9% + 10,4% (тұрғын үй типі мәліметі бойынша орташа құнның өсуі алынады) = 19,4%

Бұл осы жылжымайтын мүліктің әлеуетті, болжалды табыстылығы 

1-кесте. 2013 жылы шілдегі қала бойынша жалға берілетін тұрғын үй нарығындағы бағаға аналитикалық шолу

	Жалға берудің орта есеппен ставкасы, ш.б./ш.м.	Пәтерді жалдаудың орта есеппен ставкасы, ш.б./ай.	Есептеу қателігінің мәні, %	Ұсынымның жалпы алаңы, ш.м.	Қала бойынша пәтердің табыстылығы	Тұрғын үйдің жалдаудың «қымбат» табыстылығы	Тұрғын үйдің жалдаудың «арзан» табыстылығы
Астана	14,57	1092	4,3	78161,1	1,28	1,32	1,3
Алматы	13,39	931	3,4	117896,5	1,17	1,1	1,22
Қарағанды	9,05	426,06	1,88	51822	1,24	1,35	1,15

Түсініктеме 

Kn.kz аналитикалық қызмет порталының маманы Татьяна Корягина:

Негізінде көрсеткіштерді нағыз кәсібилер пайдаланады. Бірақ, кәдімгі тіршілікте жалпы, ең қолжетімді инвестициялау әдіс-тәсілінен — тұрғын үйді жалға беруден қанша «таза» пайда түсетінін және депозиттен сізге қанша табыс келетінін түсіну керек болады. Бұл қарапайым саналы қадам — сіз қай жерде мол, көп қаржы табатыныңызды білуіңіз қажет. Егер табыстылықтың өзгерісін анық байқасаңыз, нарықтың көптеген  ой-мақсатында оң бағыт ұстаныңыз. Сонда сіздің инвестицияңыз орасан табыс әкеледі.

Kn.kz порталында қымбат және арзан тұрғын үй табыстылығының, бүтін қала бойынша табыстылықтың кестесіндегі соңғы ой-мақсатымен таныса аласыз. Қандай ауданда жалға беруден пайда бар екенін және пәтердің қандай бөлмесінің кірісті екенін көресіз. Сондықтан күрделі есептеу жүргізбей-ақ, кейін жалға беру үшін қандай баспананы инвестициялауға тұратынын анықтауға болады.

Осы немесе басқа қалаларда жалдау ставкасы өсуі мен төмендеуі туралы — ертеңгі кезеңдерге болжамдарды көруге болады. Жалдық жылжымайтын мүлік нарығы жағдайының жалпы суретін құру — үстіміздегі және өткен жылғы жалға беру ставкасын, пәтер бағасының өсу (немесе төмендеу) тенденциясын қарау. Осынау негізде қайда, қандай мезгілде, қандай жылжымайтын мүлікті иелену үшін инвестициялық жоспар жасау.

Бірақ, есептеулермен бірге адамның жеке мінез ерекшелігін ұмытпаған абзал. Мәселен, бір жалға беруші өзінің әрдайым тапсырыскерін ұстайды, ал, кейбіреулерде пәтерлері ұқсас келгенмен, олар болмайды. Тапсырыскерге әсер мен көңілді формулаға сыйғыза алмайсыз. Пәтерден түсетін табысты ескере отырып, онымен айналыспау, көп нәрседен айырылтады — баспана құндылықтан пассивтікке айналады. Өз жылжымайтын мүлкін сауатты басқара білу де өнер.

Виталий Григорьев, Орталық Азиялық девелоперлік компанияның саудалық директоры:

Табыстылық көрсеткіші жалпы трендті көрсетеді. Сонымен, пәтерді жалға беру қолайлы. Бірақ, әрбір адам жағдайға сай мәселені өзі шешеді, істің қолайлы немесе қолайсыздығын бағамдайды. Болмаса мамандардың ақылына жүгінеді.

Саудалық объектілермен де осылай. Базаны немесе бизнес-орталықты сатып аларда біздің компания мынаны есептейді: пайдаланар кезде қандай шығындар болады, ғимарат жағдайын жақсарту үшін қанша қаражат керек және осыған сай жалға беру қаншалық жоғарылайды? Бұған қоса бізде нақты тәжірибе бар, біз объектілерді жалға беруге және оларды сату мәселесіне көңіл аударамыз. 

Жақында біздің қарағандылық нарыққа двигателдерді жөндеу бойынша орасан ірі американдық компания «кірді». Олар бір жыл әртүрлі талдаулар мен сараптамалар жасады: экологиялық, экономикалық, санитарлық. Нәтижесінде үлкен өндірістік ғимаратты бізден жалға алды. Бірақ, олар бұған бір жыл дайындалды (!), міне, саналы қадам.

Мәмілелердің әртүрлі болатыны түсінікті: әлде пәтерді, болмаса бизнес-орталықты сатып алу. Тиісінше келісімшарт сомасы да әрқилы келеді.   Миллиондаған доллар тұратын мәміле бар жерде әрқашан тиянақты есептеу жүргізіледі. Алайда, қарапайым адамның алдын ала білімі болуы керек. Мұндай жағдайда тіпті сіз маманды жалдасаңыз да, оны тексеруіңіз қажет. Мүмкін, ол сізден аз білетін шығар. Мұндайлар жиі-жиі кездесіп тұрады.

Меніңше, «кереметке» сенетіндер көп сияқты.

Вилен Елисеев, Бағалаушылардың Республикалық палатасы президиуымының төрағасы 

Кәсіпкерлер кейде қарапайым мәселелерге қырын қарайды: оларда объектіден табыстылық 10% болса да, несиені жылдық 15-20%-бен алады. Олар ешқашан қарызды қайтармайды!

Бүгінде шетелде жан-жақты білім алған студенттер талдау мен бағалаудың әдістерін тәуір, жақсы біледі. Біздің университеттерде де қазір бұны оқытып жатыр.Тіпті кәсіпкерлер үшін үш күндік семинар жалпы түсінікті қалыптастыруға көмектеседі. Олар бізден басқаша болып шығады.

Объектінің құнын біз оған қанша қаражат жұмсауымызға байланысты бағалаймыз, бұл, алайда, ескіше ойлау. Мысалы, қыстақ шетінен 10 мың долларға кафе салынды, сосын оны сол ақшаға сатқысы келеді. Ол бұлай жасай алмайды. Ал, Алматыда мұндай жылжымайтын мүлікті өте қымбатқа сатуға болады. Неге? Өйткені, ол мол табыс әкеледі. Саудалық объекті қанша пайда түсірсе, сонша оның құны көтеріледі.

Kn.kz Ақпарат қызметі