Рынок французских доходных домов в последние два или три года оставался динамичным. Во Франции многие опытные инвесторы отдельным квартирам в разных зданиях часто предпочитают доходные дома.
Среди преимуществ покупки «целых» объектов — скидки 10–20 %, возможность продавать частями в случае необходимости и благоприятное налогообложение.
Низкая доходность или высокие риски?
В Париже и Иль-де-Франсе минимальный порог для покупки доходных домов составляет 2–3 млн евро. В провинции недвижимость такого типа можно приобрести менее чем за 1 млн. Рентабельность зависит от расположения объекта. Например, в центре Лилля можно купить дома с доходностью около 5 % годовых. Бóльшую отдачу (до 12 %) можно получить, если вложить средства в здания, расположенные на периферии, где более высоки риски простоев. Однако, чем выше доходность и ниже спрос со стороны арендаторов, тем меньше будет доход от перепродажи.
Примеры доходности зданий, проданных во Франции в 2013 году
|
Местоположение |
Тип объекта |
Цена продажи, тыс. евро |
Годовой доход от аренды, тыс. евро |
Брутто-доходность, % |
|
Париж, округ 18 |
Дом на 13 двух- и трехкомнатных квартир |
3 250 |
114 |
3,51 |
|
Париж, округ 18 |
Дом на 24 двух- и трехкомнатные квартиры, с двумя магазинами |
6 615 |
275,9 |
4,17 |
|
Лилль, центр |
Здание на шесть квартир |
400 |
28 |
7 |
|
Шатору |
Здание с двумя квартирами и одним магазином |
215 |
18 |
8,37 |
Выгодно покупать здания в плохом состоянии. Если инвестор делает капитальный ремонт, то ему полагается освобождения от налога на доход от аренды на несколько лет.
Расходы на покупку
При покупке здания целиком расходы на приобретение ниже, чем при совершении сделки с квартирами в разных домах. Основную долю затрат составляет регистрационный сбор, который оплачивается по ставке 5,09 %. Нотариус берет вознаграждение в размере 0,825 % от стоимости объекта — не менее 411,25 евро с каждой сделки. При покупке доходного дома инвестор не платит взносы ТСЖ, которые взимаются с каждой продажи и варьируются от 300 до 600 евро.
Пример расходов на покупку зданий в Бордо, евро
|
Тип объектов |
Здание целиком |
Три квартиры |
|
Цена продажи |
900 000 |
900 000 (3 × 300 000) |
|
Расходы на покупку |
57 500 |
61 200 (3 × 20 400) |
|
Разница |
3 700 |
Как перестроить особняк в многоквартирный дом
Многие инвесторы покупают большие «буржуазные» особняки или небольшие отели, чтобы перестроить их в многоквартирные дома для сдачи в аренду. В таком случае нужно узнать в мэрии, не находится ли объект в месте, обозначенном в плане землепользования (Plan Local d'Urbanisme, PLU) как зона без многоквартирных домов.
Согласно статье L. 123-1-2 Градостроительного кодекса, муниципалитет может ограничить количество квартир в соответствии с числом парковочных мест. Если проект предусматривает разбивку просторных апартаментов на маленькие жилые помещения, власти могут предложить инвестору создать больше стоянок на ограниченной территории, приобрести в долгосрочную аренду участки из государственного фонда или заплатить налог за отсутствие парковок. Размер налога — 14 992,90 или 18 027,39 евро в зависимости от муниципалитета.
В целом, перестройка особняков в многоквартирные дома связана с бóльшими ограничениями в ближайших пригородах Парижа и крупных городах, нежели в небольших и средних по размеру населенных пунктах.
Сколько берут управляющие компании
При управлении целым домом нет ТСЖ. Все вопросы, связанные с расходами, решает собственник. Некоторые инвесторы предпочитают создать управленческий комитет из самих арендаторов. Это экономично, но отнимает много времени. Многие доверяют управление специализированным фирмам. Одно агентство в Лилле берет за свои услуги 8–10 % дохода от аренды за вычетом налогов, банк Crédit Foncier Immobilier — 5 % (без управления ремонтными работами). Комиссия компании Barnes составляет 5 % в общем случае, 7 %, если есть гарантированный рентный доход, 3,5–4 %, если инвестору принадлежат более пяти квартир в одном здании. Ставки Национальной ассоциации французских риелторов (FNAIM) зависят от количества квартир.
Перепродажа: права арендаторов и диагностика
Если здание, уже сданное в аренду, состоит из более чем 10 квартир, то при продаже преимущественное право покупки имеют жильцы. В таком случае собственник обязан оповестить каждого арендатора, сообщив цену и условия сделки. Чтобы избежать такой ситуации, нужно продлить договоры аренды на шесть лет с момента продажи. Если дом включает менее 10 квартир, арендаторы не обладают исключительными правами на выкуп.
При продаже здания собственнику необходимо сделать или предоставить:
- диагностику эффективности энергопотребления (diagnostic de performance énergétique, DPE) — действует в течение 10 лет;
- обследование на наличие природных и технологических рисков (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
- обследование на наличие термитов, если здание находится в зоне риска;
- справку о состоянии проводки за последние три года, если электричество и газ проведены в здании более 15 лет назад;
- справку о состоянии канализации за последние три года, если вода подведена автономно;
- экспертизу на содержание свинца на всех окрашенных поверхностях, если разрешение на строительство выдано ранее 1 января 1949 года;
- исследование наличия асбеста на всех общих территориях, если разрешение на строительство выдано раньше 1 июля 1997 года.
Те, кто собирается продавать здание не целиком, а отдельными квартирами, должны сначала создать ТСЖ. Однако согласно статье L. 111-6-1 Жилищно-строительного кодекса, эта организация не может быть создана, если здание непригодно для проживания.
Фото: www.skyscrapercity.com