Как составить договор аренды общедомового имущества?

Прибыль от использования общедомового имущества может привлечь некоторых жильцов.

Ведь поступление дополнительных денег значительно облегчает бремя содержания дома. Для тех, кого все­таки привлекает идея сдачи общих территорий в аренду, юрист Жаслан Айтмагамбетов дает несколько советов.

При составлении договора долгосрочной аренды стоит предусмотреть несколько пунктов.

1. Указать, что изменения в целевом назначении подвального помещения должны быть согласованы с акиматом. Также должен быть проведен контроль со стороны других уполномоченных органов: снаэпиднадзора, ЧС и т.д. (зависит от вида бизнеса). Сделать оговорку, что договор аренды считается вступившим в силу только при наличии всех этих согласований.
2. Оговорить условие беспрепятственного доступа к общедомовым коммуникациям 24 часа в сутки 365 дней в году. Чтобы это было обязанностью предпринимателя: либо пусть предоставляет ключ, либо круглосуточно дежурит охрана. Можно предусмотреть пункт, по которому в случае непредоставления доступа, например, в течение суток, сторона, которая арендует подвальное помещение, обязана возместить ущерб за неисполнение обязательств пострадавшим сторонам.
3. Стоит оговорить условие, при котором доказательством нанесения ущерба будет считаться акт, составленный в одностороннем порядке председателем КСК и жителями. Нужно, чтобы в качестве доказательства также принимались и фотографии с места происшествия и видеосъемка.
4. В договоре нужно предусмотреть пункт, что все изменения, производимые в помещениях, должны согласовываться с жителями. Например, предприниматель уже после того, как получил все согласования и начал работать, решил что­то усовершенствовать или поменять в своем интерьере. Нужно, чтобы новшества не стали неприятной неожиданностью для членов кондоминиума.    

Как должно быть в идеале

Разъяснить, как должен выглядеть процесс аренды крыш и подвалов по закону, мы попросили юриста, председателя общественного объединения «Гарант» Жаслана Айтмагамбетова

Как уже указывалось, принимать решение, предоставлять к использованию общедомовое имущество или нет, могут только жильцы, которые входят в конкретный кондоминиум. На общем собрании нужно получить две трети подписей жителей, которые одобряют сдачу в аренду подвала или крыши. Но это далеко не всё.

Предприниматель, который собирается вести свой бизнес в подвале, должен получить разрешение органов архитектуры, пожарных, санэпиднадзора. По идее, госорганы не должны рассматривать заявку, если предприниматель не предоставил копию протокола с согласием жильцов. По словам Жаслана Айтмагамбетова, отсутствие разрешительных документов от архитектуры или ЧС может быть поводом обращения в эти инстанции.

— Жители могут пожаловаться в органы, которые должны выносить предписания о сносе всех конструкций, ведь они возведены незаконно. Должно быть предписание о приведении подвальных помещений в первоначальное состояние.

Но, говорит юрист, ни для кого не секрет, что госорганы не работают. Жаслан Айтмагамбетов даже сыронизировал на этот счет: дескать, никакая бразильская команда не сравнится с нашими чиновниками в искусстве «отфутболивания».

— Об этом я официально заявляю, что у нас действительно не хотят работать. У меня уже сколько этих доказательств: пишешь — никто ничего не делает. Учитывая эти обстоятельства, жители дома имеют полное право выйти в суд с требованиями обязать демонтировать все конструкции, которые понастроены в подвале, и освободить данное помещение.

Юрист говорит, что найти управу на пользователей подвала можно, даже если жители подписали договор об аренде помещений. Договор можно расторгнуть на основании невыполнения арендатором своих обязательств. Например, предприниматель делает ремонт и закрывает доступ к общедомовым вентилям или трубам.

По поводу ситуации в Астане, где предприниматель перекрыл жильцам вход в подвал своей пристройкой, Жаслан Айтмагамбетов считает, что достаточно пожаловаться в органы архитектуры или земельный комитет:

— Незаконное строение вопреки всем нормам и правилам — это однозначно снос. Даже сам орган архитектуры должен выходить в суд и предъявлять такие исковые требования.

При обращении с жалобами в санэпиднадзор, ЧС или архитектуру, юрист советует сразу писать заявления в прокуратуру.

— Можно написать следующее: просим Вас проконтролировать и обязать орган архитектуры предпринять меры в отношении незаконного строительства, обязать выйти с иском в суд и предъявить им штрафные санкции и предписания о ликвидации незаконного объекта. В санэпиднадзор выйти с наложением штрафа за нарушение санитарных норм и правил и т.д. Прокуратура уже направляет все эти заявления в соответствующие инстанции и просит их отчитаться по данным заявлениям. Затем прокуратура ждет ответов, так же как и жители этого дома.  

Советы юриста

Если предприниматель не соблюдает закон и нарушает права жителей дома, необходимо провести общее собрание и указать в протоколе следующую повестку:

1. Решение вопроса о законности использования помещения и разрешения со стороны жителей.

2. Решение вопроса об освобождении помещения.

3. Решение вопроса о подаче искового заявления в суд.

— По первому пункту в протоколе нужно указать, что помещение было занято вопреки установленным нормам о жилищных отношениях, поскольку отсутствовал протокол об общем собрании, где жители дали согласие. По второму вопросу пишется, что большинством голосов было решено отказать в эксплуатации помещения и использовать его строго для тех целей, для которых оно было изначально построено. По третьему пункту указывается: подать исковое заявление в суд по истечении 10 дней со дня уведомления. Если сторона не согласится с нашими доводами, предоставляется право на обращение в суд. Потом надо делегировать жильца данного дома, например, Иванову И.И. с такой-то квартиры представлять интересы жителей в тяжбах.

Нелишним будет сделать запросы в акимат, службу по ЧС на предмет того, выдавали ли они разрешение на открытие объекта в подвальном помещении. Суд примет сторону жильцов, если будет доказано, что никакого согласования с ними не было. Тем более, если выяснится, что и госорганы «добро» не давали.

— Если в решении суда будет указано «привести подвал в первоначальное исполнение», то судебный исполнитель, которому поступают материалы дела, уведомляет ответчика. Если решение суда не исполняется, идет принудительное исполнение. При этом присутствуют участковый, свидетели, составляется акт, выписывается штраф за неисполнение решения суда.

Постановление суда можно оспорить, но после решения апелляционной инстанции решение вступает в законную силу. То есть неважно, куда дальше будет обращаться предприниматель, судебные исполнители должны приступить к выполнению своей работы.

Из Закона РК «О жилищных отношениях»

• «Все собственники помещений (квартир) — участники кондоминиума имеют равные права управления общим имуществом» (п. 1 ст. 34 ЗРК).
• «Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение» (п. 3 ст. 31).
• «Орган управления объектом кондоминиума обязан открывать на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума» (п. 8 ст. 31).
• «Собственники помещений (граждане, юридические лица, государство) вправе объединяться в любое не запрещенное законодательством Республики Казахстан объединение для совместной эксплуатации жилого дома» (статья 5).

Информационная служба www.kn.kz