Сегодня набирает обороты судебная практика по делам жителей многоквартирных домов о защите прав на нежилые помещения.
Каков механизм реализации собственниками квартир права собственности на нежилые помещения и возможен ли их гражданский оборот?
Кто в подвале живёт?
В Астане в подвалах жилых комплексов открываются мастерские, магазины и даже общежития. Два года жильцы дома 6/1 по улице Бараева пытаются отстоять… вход в собственный подвал. Как говорят люди, без их согласия один из предпринимателей решил возвести пристройку к их дому и открыть собственный бизнес. При этом он не спросил разрешения жильцов дома и, начав строительство, перекрыл дверь, которая ведет в подвал.
По словам пенсионерки Айгуль Ибраевой, предприниматель сначала пригласил всех жильцов на собрание, чтобы узнать мнение людей. Но когда понял, что мало кто согласен на такое соседство, стал угрожать, а затем и вовсе принялся за строительство.
— Он начал строительство незаконно. Чтобы остановить стройку, мы сложились по шесть тысяч тенге с квартиры и наняли адвоката. Есть такое положение, что подвальные помещения — это собственность всех жильцов, и нужно у всех жильцов взять разрешение, — говорит Айгуль Ибраева. В этой истории еще не поставлена точка — судебные разбирательства продолжаются.
Но это далеко не единственная история в Астане, связанная с подвальными помещениями. Жильцы жилого комплекса, который находится на левобережье Астаны, пожаловались на происходящее в подвале их дома на блоге акима города Имангали Тасмагамбетова и даже загрузили на сайт фотографии в подтверждение своих слов.
По словам жильцов, они обратили внимание, что в подвал дома постоянно спускаются какие-то люди. Чтобы узнать наверняка, что там происходит, активные граждане последовали за ними. Оказалось, что в подвале в антисанитарных условиях живут люди.
— Кто они такие, и на каком основании проживают там, они ответить не смогли, но в некоторых из жильцов этого подвала соседи признали дворника и уборщицу — работников ТОО «Управляющая компания «Байконур» — организации, которая обслуживает наш дом, — говорится на сайте акимата Астаны.
Помещения, где проживают люди, оборудованы всем необходимым, — столы, стулья, кровати, стиральная машинка, холодильник, электроплита, сантехника. Но в помещениях стоит зловонный запах, как утверждают жители. В инженерные сети сделаны «врезки», чтобы жильцы подвала могли пользоваться водой, канализацией, электричеством.
— Считаем неприемлемым, что в нашем подвале при попустительстве управляющей компании в антисанитарных условиях живут люди, а их проживание в непредназначенных для этого помещениях создает дополнительную пожарную опасность. Просим провести проверку в отношении этого факта и принять меры по отношению к виновным в создании такой ситуации, — обращаются жители ЖК «Уют» к властям Астаны.
Председатель городской ассоциации КСК Сарыаркинского района Астаны Динара Абдрахманова говорит, что подвалы, чердаки и мусоропроводы являются местами общего пользования и входят в кондоминиум. Для того чтобы использовать какие-то из этих помещений, необходимо собрать согласие всех жильцов дома.
Например, если кто-то планирует сделать кладовку на месте, где находится неработающий мусоропровод, то должен получить разрешение у соседей по площадке, написать заявление в КСК, с указанием подписей соседей об их согласии.
Чердаки, по словам Абдрахмановой, так же как и подвалы являются собственностью всех жильцов, но их используют очень редко, так как это обычные технические этажи, и высота не позволяет этого сделать.
Подвалы же становятся источником дохода. Динара Абдахманова рассказывает, что с момента образования их КСК в 2006 году они сдают в аренду подвальные помещения для различных мастерских, и это позволило не повышать тарифы КСК.
— Эти моменты по аренде мы изначально на первом собрании все обговариваем, что управлению КСК предоставляется возможность распоряжаться общедомовым имуществом без права продажи, — говорит Абдрахманова.
Но с позицией председателя КСК категорически не согласен председатель Республиканского общественного антимонопольного комитета Виктор Сыздыков. Он говорит, что согласно статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях», общее имущество принадлежит собственникам квартир на праве прямой общедолевой собственности. В общее имущество входят чердаки, подвалы, лестницы и другие технические помещения.
— Если эти помещения принадлежат на праве общедолевой собственности, то единственным собственником является именно собственники этих квартир и помещений, а не органы управления — КСК или председатель КСК и другие. Никто другой. Поэтому, согласно закону, использование подвалов, чердаков, в котором находится доля каждого собственника в кондоминиуме, без их стопроцентного разрешения запрещается, — говорит Виктор Сыздыков.
По его словам застройщики же, наоборот, пользуясь юридической неосведомленностью жителей, продают эти помещения самим же собственникам квартир, когда они уже изначально им принадлежат.
Но кроме КСК есть много других управляющих компаний, которые занимаются эксплуатацией дома. Их деятельность собственникам квартир еще труднее контролировать.
— Недавно мне пожаловались жители одного ЖК, — рассказывает Сыздыков. — Принесли индивидуальный договор на обслуживание общего имущества. Там прямо написано, что вы подписываетесь под тем, что вы даете право им распоряжаться общими помещениями. Но такое соседство чревато последствиями. Это противопожарная ситуация, если там проживают люди, а таких случаев в Астане, да и по Казахстану, очень много. В подвалах застройщики держат своих рабочих, хотя они живут там незаконно — занимают собственность жителей, пользуются светом, водой за который выставляют счет собственникам квартир.
Чтоб изменить ситуацию, гражданские активисты предлагают наказывать председателей КСК штрафами. Сейчас прокуратура может только вынести предписание об устранении нарушения законности. Виктор Сыздыков считает, что надо исходить из нормы, что «любое нарушение статьи закона со стороны председателя КСК — это уже есть преступление».
Крыши для сотовых операторов
Если чердаки не котируются у частных фирм, то крыши уже давно облюбованы операторами сотовой связи.
Как и в случае с подвалами, жильцов не спрашивают о согласии. Кровли многоэтажек компании используют для установки антенн. Причем жильцы дома не всегда даже замечают, что на крыше помимо их спутниковых тарелок размещаются чужие устройства.
Сотовые операторы считаются крупными солидными компаниями, которые, по идее, должны знать о правах жильцов и о необходимости согласия большинства. Но на практике нередко получается, что люди только числятся владельцами общедомовой собственности, а пользуются ею другие.
В 2011 году председателя карагандинского КСК «Достык» осудили на 5 лет за присвоение денег жильцов одной из многоэтажек. Сотовый оператор размещал свои антенны на крыше дома, а деньги перечислял на расчетный счет КСК. Но как оказалось, средства тратились не на содержание многоэтажки, а на личные нужды председателя.
Жильцы заметили, что руководитель кооператива покупает новые машины, а вот дом приходит в упадок. Люди обратились в финансовую полицию, которая выяснила, что предприимчивая домоправительница присвоила 4 миллиона 959 тысяч тенге.
Часть средств, 2 миллиона 330 тысяч тенге, председатель всё же вернула жильцам во время судебных разбирательств. На эти деньги новый председатель КСК Виктор Ботов отремонтировал лифты, покрыл плиткой полы в подъезде, покрасил стены золотой краской и повесил светильники.
История с присвоением денег, к сожалению, не единственная. По некоторым источникам, в Караганде в прошлом году председатель одного из КСК брал 60 тысяч тенге в месяц с одной антенны на крыше дома. Сумму доходов он старался не афишировать.
Беззаконие в новостройках
Если в домах, построенных в советское время, у жильцов есть хоть какие-то рычаги управления, то с новостройками дела обстоят иначе. Практически все застройщики проектируют цокольные этажи под офисы. После ввода дома в эксплуатацию эти помещения продают. Правда, проектом должен быть предусмотрен свободный доступ к общедомовым коммуникациям, расположенным в подвале.
Так было и с новостройкой в Караганде. Цокольный этаж компания-застройщик продала предпринимателю. В подвале располагался общий коридор и две двери: одна — в помещения предпринимателя, другая — в общедомовую щитовую. По словам председателя КСК «Стимул» Елены Горбуновой, застройщики умудрились продать и коридор. Предприниматель заложил дверь в щитовую и в свой коридор, который по закону должен быть общим, никого не пускает.
Два года назад, рассказывает Елена Горбунова, многоэтажка два дня простояла без света. У кого-то «выбило» электричество, а в щитовую доступа не было.
— Тогда все собрались: аким района, начальник полиции, пожарная инспекция. Он никого не пустил, это частная собственность. Получается, использует общедомовую щитовую под свои нужды. Кирпичи там складывает, всё что угодно.
По словам председателя, она в какие инстанции только не обращалась, не помог никто. Везде один ответ — обращайтесь в суд, разбирайтесь сами. Но ведь есть прямое нарушение закона, зачем тогда контролирующие органы? — недоумевает Елена Горбунова.
Прошло много времени, уже давно можно было отсудить коридор. Но председатель и жители полтора года занимались регистрацией кондоминиума. В этом ЖК находятся три многоэтажки, и оформить все документы на новые строения не так просто. Теперь руководитель кооператива будет обращаться в суд.
— Сначала надо признать сделку купли-продажи коридора недействительной, потом уже частный предприниматель должен подавать на застройщика, чтобы отсудить свои деньги. Мы выиграем этот процесс, я знаю, что закон на нашей стороне. Но без суда он почему-то не действует.
Проблема доступа к коммуникациям существует и в старых домах, где в советское время на первых этажах располагались магазины. Раньше за подвалами следило руководство торговых точек. После приватизации, когда некоторые магазины «уходили» за копейки в частную собственность, туда же перешли и подвалы.
У Елены Горбуновой под управлением несколько таких многоэтажек. Некоторые руководители магазинов, например, известных всем карагандинцам «Мечта» и «Юбилейный», обеспечивают доступ к коммуникациям круглосуточно. С другими возникают проблемы:
— Магазин по бульвару Мира. В свое время это были «Культтовары». Сейчас в одной из половин сделали суши-бар, провели капитальный ремонт, закрыли все стояки. Если нам в какой-то квартире надо перекрыть стояк, мы не можем этого сделать. Потому что при евроремонте их все закрыли. Закон гласит, что даже если существует владелец у подвала, он должен обеспечить круглосуточный доступ в это помещение. Но на самом деле сталкиваешься с совершенно другой ситуацией.
Из-за этих проблем Елена Горбунова категорически против того, чтобы сдавать подвалы в аренду. Ее не прельщает даже дополнительный доход.
— В любом случае это должно быть решение жителей, а не мое желание. Если они решат, мы составим с юристом соответствующий договор об аренде. Но, насколько я знаю, жители никогда не поднимали такой вопрос. В старых многоэтажках в подвалах стоят сарайчики, люди ими пользуются, и их это устраивает.
Юрист Жаслан Айтмагамбетов также не поддерживает идею извлечения прибыли из подвалов. На его взгляд, лучше устроить спортзал для подростков. Спортивные секции сегодня везде платные, не у всех мальчишек есть деньги. А так у подростков будет место, где можно выплеснуть свою энергию.
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz