Ситуация, в общем-то, понятная: молодые или не очень супруги приобретают квартиру в ипотеку. Юные пары на такой шаг идут редко, так как у большинства нет еще стабильных заработков. А вот для семей, которые уже обзавелись детьми, ипотека зачастую — единственный выход.
Приобретая жилье в кредит, никто не планирует, что всё это, возможно, придётся делить. В Казахстане берут ипотеку в основном длительностью на 10-20 лет. По информации Kapital.kz, в этом году 58% займов от общего числа были оформлены именно на такие сроки. Кредиты длительностью от 5 до 10 лет занимают порядка 35%.
А вот любовь между супругами, к сожалению, длится иногда гораздо меньше. Чаще других распадаются не новые браки, а уже, вроде, устоявшиеся. Согласно данным Агентства РК по статистике, в прошлом году активнее других разводились супруги, которые состояли в браке по 5-9 лет (24,9%). В 11,5% случаев распадались пары с семейным опытом от 10 до 14 лет. А вот те, кто зарегистрировался недавно (меньше 1 года), разводились в 10,2% случаев.
Обычный развод от развода с ипотекой отличается тем, что в последнем появляется третья сторона — банк. Поэтому все действия с заложенной недвижимостью можно будет осуществлять только с его согласия.
Ипотека в Казахстане регулируется Гражданским кодексом РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». А в случае, когда речь идет о разделе совместно нажитой недвижимости, применяется Кодекс о браке и семье.
— Во-первых, необходимо знать, что, согласно статье 303 ГК РК, ипотека — это вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица, — комментирует директор по развитию компании «Алтын Гасыр» Ольга Волкова.
Другими словами, пока не оплачен весь долг, квартирой владеет банк или тот, кто выдавал кредит. Но загвоздка в том, что супруги по закону имеют право на равноценное разделение жилья, так как они получили его в период брака. А вот долг, как правило, «висит» на одном из супругов.
— Также знайте, — продолжает Ольга Волкова, — согласно п. 3 статьи 33 Кодекса о браке и семье, право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Например, ипотечный заем был оформлен на мужа, он зарабатывал деньги, а жена была домохозяйкой. Требовать возврата средств и процентов банк будет именно с того, с кем подписан договор, то есть с мужа. Финансовую организацию не интересуют личные обстоятельства клиента. Получается, оба имеют право владеть квартирой, а платить будет один. Вот такой итог любви.
Юрист Евгений Роут говорит, что если бывшие супруги не смогут договориться самостоятельно, один из них попадает в сложную историю. Потому что нужно обращаться в суд. Например, подавать иск с требованием оставить всю недвижимость за заемщиком. В этом случае придется заплатить жене за положенную ей по закону половину квартиры. А затем опять обращаться в суд, чтобы бывшая супруга погашала часть кредита.
Если вдруг один из супругов решил продать свою долю в недвижимости, то по закону второй супруг имеет право преимущественной покупки этой доли перед другими лицами.
— Для банка важно, чтобы кредит погашался своевременно и в полном объеме, — говорит Ольга Волкова. — Вариантов урегулирования споров между супругами несколько, поэтому желательно в досудебном порядке урегулировать имущественные претензии.
Хорошо, если при оформлении ипотеки заемщиками выступают оба супруга, тогда при разводе каждый будет оплачивать свою часть. Если же кредит оформлен на одного, после развода можно обратиться к банку с просьбой выделить отдельную долю каждому. Проще говоря, «раскидать» заем на двоих. Либо обращаться с таким требованием в суд.
Один из простых выходов в ситуации с ипотекой — продажа квартиры. Опять же это будет происходить с согласия и под контролем банка. В этом случае деньги от продажи пойдут в счет оплаты кредита, а оставшаяся сумма поделится между бывшими мужем и женой. Но это возможно, если супруги смогут договориться между собой.
При покупке квартиры в кредит можно задуматься о подписании брачного контракта. Например, если пара решила оформить ипотеку для приобретения квартиры детям. После развода, на почве эмоций, настроения иногда меняются в диаметральную сторону. Поэтому в такой ситуации в качестве перестраховки можно использовать брачный договор.
К счастью, судебных процессов по разделу ипотечных долгов и квартир не так много. Юрист Евгений Роут говорит, что за его 10-летнюю практику было всего 2 или 3 таких случая. Как правило, бывшие супруги договариваются без участия суда.
Информационная служба kn.kz