Как же все-таки происходит оценка квартиры? Об этом должно быть подробно изложено в «Отчете об оценке объекта недвижимости». Такой документ готовят все оценщики и отдают его на руки заказчику. Правда, далеко не все специалисты досконально отчитываются в том, как они вывели ту или иную стоимость.
Отчет об оценке объекта недвижимости содержит в себе множество данных. Например, о том, какие специалисты осуществляли оценку, уровень их квалификации, список используемой литературы, ссылки на законы и постановления, на основании которых делался отчет. Правильный документ содержит даже пояснения терминов и понятий, которыми оперирует специалист. Например, что такое рыночная стоимость квартиры, и чем она отличается от понятия «цена». Также отчет должен объяснять, какой метод использовался для оценки квартиры, и почему именно он. В итоге заказчику должно быть понятно из чего сложилась главная цифра — максимально возможная рыночная стоимость его квартиры. Если нужно вывести другие виды стоимости, технология их расчета также подробно расписывается.
Для примера возьмем оценку трехкомнатной квартиры в Караганде в спальном районе на третьем этаже. Вопервых, указывается дата, когда производилась расчетная величина стоимости. В нашем случае это 3 марта 2010 года. Точная дата указывается, потому что в последующие дни стоимость может меняться под воздействием как рыночных условий, так и обстоятельств продажи.
В соответствии со стандартом оценки РК, специалист должен:
- выехать на место и обследовать квартиру, дом, район;
- ознакомиться с документами на недвижимость;
- заключить договор об оценке с клиентом;
- уточнить, для каких целей он готовит документ: для судебного процесса, сделки куплипродажи, для оформления ипотечного кредита и т.д.;
- провести анализ социальноэкономической, экологической обстановки в районе, городе, установить уровень спроса и предложения на подобное имущество.
Оценка начинается с границ
- Прежде чем оценщик дойдет до конкретно вашей квартиры, он даст общий расклад социальноэкономической ситуации в регионе.
Из отчета можно будет узнать расположение области, в которой находится квартира, численность населения, величину средних заработков, уровень валового регионального продукта и многое другое.
Также в отчете будут приведены статистические данные по стоимости квартир в конкретном городе за определенный период. - Например, в нашем случае указано, что в 2009 году стоимость квадратного метра снизилась на 16,3% и в декабре составила 586 долларов США. Рост стоимости в 2009 году обозначился только на трехкомнатные квартиры в центре Караганды и на четырехкомнатные в районе Пришахтинск.
- Дальше начинается описание непосредственно оцениваемого объекта.
В отчет помещается карта участка, где располагается недвижимость. Помимо основных характеристик (пеноблочный дом, 3 этаж, полезная площадь и т.д.), указываются все детали, которые могут повлиять на конечную стоимость квартиры: «Вход в подъезд оборудован стальной дверью с домофоном. Состояние квартиры хорошее: капитальный ремонт. Была произведена перепланировка. Квартира находится в спальном районе Караганды. Объект расположен на ровном земельном участке без склонов, подъемов и горок, вблизи главной автодороги с твердым асфальтовым покрытием, которая требует незначительного ремонта». Также указывается наличие парковки во дворе, расстояние до остановки, обеспеченность района общественным транспортом, развитость инфраструктуры.
Специалисты собирают всю доступную информацию об изменениях цен, а также приводят данные зависимости стоимости квадратного метра от комнатности, района города, типа дома. Отчет буквально пестрит графиками, таблицами, ссылками. Чтобы сделать такую подборку, специалисты пользуются исследованиями аналитической службы kn.kz, статагентства, специализированных СМИ, делается опрос специалистов рынка недвижимости.
Оцениваем по объявлениям
При оценке объектов недвижимости используются три основных метода. Не вдаваясь в подробности скажем, что квартиры, как правило, оценивают рыночным (или сравнительным методом). Кстати, грамотный специалист в отчете напишет обо всех трех методах и на каком основании он, например, решил использовать только один из них.
В чем суть сравнительного метода?
В общем все просто: специалисты смотрят, за какую цену были проданы похожие квартиры. В нашем случае — это спальный район в определенной части города, пеноблочный дом, 3 этаж, трехкомнатная квартира, наличие ремонта, балкона. Идеально, если получится подобрать варианты проданных квартир, которые совпадают по всем основным характеристикам с оцениваемым жильем. Но такого не происходит по ряду причин, главная из которых — у казахстанских оценщиков нет доступа к информации о реально совершенных сделках. Такие данные есть у органов юстиции, ведь там происходит регистрация сделок с недвижимостью, но они ими не делятся.
Раз информация для оценщиков остается закрытой, они пользуются открытыми источниками. Обычно это объявления о продаже квартир в газетах и на сайтах. Но в них указываются завышенные цены. И оценщики об этом знают. Поэтому в отчете об оценке указывается, что согласно информации, предоставленной агентствами по недвижимости, «накрутка» в объявлениях в 2009 году составляла 20%. Значит при анализе объявлений специалисты отнимали этот процент от стоимости квартир.
Как уже говорилось, подбираются объявления, похожие по характеристикам с оцениваемым объектом. Но собрать абсолютно идентичные объявления невозможно. Тем более, что таких примеров должно быть несколько, минимум пять.
Например, на продажу выставлены трехкомнатные квартиры в том же районе, даже в том же доме или дворе, но не на третьем, а на пятом этаже. Или вместо качественного ремонта в объявлении указано «косметический». В этом случае оценщики используют специальные формулы, которые «сглаживают» различия в особенностях сравниваемых квартир. Применяются коэффициенты вариации. Работа кропотливая, но в хорошем отчете будут расписаны все применяемые формулы и корректировки.
Как говорит руководитель компании «Артокс» Артем Шевчук, проблема в том, что половина отчетов не соответствует действующему в нашей стране стандарту.
Гражданам, которые заказывают документ у оценщика, важно знать: они платят за услугу, поэтому вправе понимать, откуда взялись те или иные расчеты.
«Напустить туману» — не в правилах профессиональных оценщиков. Те, кто разбирается в своей работе, обосновывают всё в письменной форме. Отчет, который для примера предоставили нашей газете, занимает 46 страниц. Весь этот объем расписывался только для того, чтобы объяснить одну фразу: «рыночная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки составляет округленно 7 890 000 тенге».
Разные виды оценок
Как уже говорилось, оценка может быть разной. Выше приводился пример рыночной оценки жилья.
Бывает, что нужно вывести стоимость объекта в условиях вынужденной продажи. Допустим, нужно вернуть денежный долг залогодержателю (банку). Это значит, что продать объект необходимо в ограниченный срок. В этих случаях к уже рассчитанной базовой стоимости квартиры опять применяют специальные формулы и коэффициенты, которые учитывают эластичность спроса по цене, время экспозиции объекта, периоды начисления процентов банка и прочее. И в этом случае наша трехкомнатная квартира будет стоить на 9 процентов меньше — 7 199 000 тенге.
Это не все особенности. Если покупка квартиры происходит через банк, то оценщиков просят делать другую оценку: с использованием понижающих коэффициентов. Так банки страхуются от кредитных рисков.
В 2010 году в одном из крупных казахстанских банков для определения залоговой стоимости квартиры были следующие понижающие коэффициенты: Алматы — 50, Астана — 50, Атырау — 40, Караганда — 30 и т.д.
В примере с квартирой в Караганде, банк примет объект в качестве залога для кредитования по цене на 30% меньше рыночной, то есть за 5 523 000 тенге.
Справка
На стоимость недвижимости влияют 4 основных фактора (согласно теории стоимости): полезность, дефицит (редкость), потребность и покупательская способность населения.
Информационная служба www.kn.kz