ТМД-нің басқа көптеген елдеріндегі сияқты Қазақстанның ішкі туризмі әлі жан-жақты өрлеп, дамып жатқан жоқ. Инфрақұрылымның жұрдай жоқтығы мен сервистің өте төмен дәрежесі жергілікті алқаптың мәртебесін тіпті көкке көтермейді. Сондықтан курорттық аймақтағы жеке жылжымайтын мүлікті сату туралы тиянақты ойланатын уақыт жетті.Талғат Акуов
Қазақстанның көптеген адамдарының санасында бірінші кезекте ұшан теңіз, кең байтақ дала, көркейген сәулетті екі астана және сосын барып бай курорттық жерлер тұрады. Үкіметте және жиі-жиі болып тұратын келелі конференциялар мен форумдарда тынбай айтылатын отандық туризмді өрістету керек. Бірақ, расында, мемлекет тарапынан нақты дамыту бағдарламасы жоқ және глобалды қаржыландыру көзі әзірге табылмай отыр. Егер де өнеркәсіптің өркендеу бағдарламасын жүзеге асыру үшін он миллиард доллар бөлінсе, мемлекеттің курорттық аймағын дамыту шаруасы инвесторлардың көмегіне арқа сүйейді.
Соңғы айтылған мәселе бойынша осынау бағытта бірнеше батылырақ қадамдар жасалды, мысалы, Бурабайда Rixos қонақ үйінің құрылысы аяқталды немесе Ақтаудағы «Кендірлі» халықаралық кластағы курорттық қалашықтың құрылысы созылып жатыр. Жүдеу-жадау, кедей ішкі қазақстандық туризмді ескерсек, бұндай инновациялар әлі жеткіліксіз болып табылады.
Баға және сапа мәселесі
«Үйдегі» демалыстың біраз артықшылықтары бар. Республика төңірегінде теңіз және көл, өзен және алаң, таулар және ормандар бар. Бұларды, негізі, қаражат көздері ретінде қарастыруға болады, ол үшін жылжымайтын мүлікті жалға беру керек.
Қазақстанның курорттық аймақтарындағы жылжымайтын мүліктің бағасы әрқилы. Бұл ақиқат былай түсіндіріледі: мысалы, Щучинскідегі немесе Бурабайдағы пәтер мен үйді Алматыдағымен тіпті салыстыруға болмайды. Қарбалас қаланың жер сілкініс қауіптілігіне қарамастан, риэлторлар Алматыдағы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін қаражат көздерін қолайлы салымға бөледі.
Республикадағы курортты аймаққа, Алматыдағы жылжымайтын мүлікке қатысты не айтуға болады — Қазақстандағы ең қымбат болып есептеледі. Иә, оңтүстік астанада ұсыныстар салмақты әрі қилы, бұған себеп өзіне магниттей тартатын курортты аймақтар мен аудандардың бар екендігі, сонымен қатар жыл бойғы жұмсақ, жылы климат. Жылжымайтын мүлікке жоғары бағаға Іле шатқалындағы Алатау зор рөл атқарады және бұл жылжымайтын мүлікті жыл бойына, яғни, курортты маусымға қарамастан батыл түрде арендаға беруге болады. Мәселен, екі бөлмелі «хрущевканың» құны Медеу ауданында 200 мың доллар тұрады. Бірақ, бұл бағаны Көк-Төбеге жақын тұстағы жер учаскелерінің құнымен ешқашан салыстыруға келмейді, мұнда алты сотық жерді 300 мың долларға сатуға тұрады, ал, егер де учаскеде коттедж салынса, баға 2 000 000 долларға дейін бірден жетеді. Жоғарыда айтылғандай Щучинскіде жылжымайтын мүлікке баға тұрақты және қымбат емес — «екі бөлмеліні» 30-40 мың долларға қиналмай сатып алуға болады, ал, Бурабай қыстағында — жағдай мұндай емес, бір қалыпты емес. Бағалар әр жерде әр кезде әр түрлі. — 2000 жылы мұнда көптеген үйлер мен пәтерлер, сонымен қатар жер учаскелері тым арзанға түсетін еді, — дейді ҚР-дағы CEBECI Construction компаниясының арнайы өкілі Дамир Шашдавлетов. — Бүгінде мемлекет бұл аймақтың дамуына мол, орасан қаражат құйып жатыр, соған сәйкес меншік иелері бағаны ойланбастан қолдан өсіруде. Мұндай жылжымайтын мүліктер мен жер учаскелері жылдар бойы сатылатындығы түсінікті жәйт, осында барлық жағдайда көкейдегі табысқа қол жете бермейді. Бірақ, бұл мәселе қожайындарды қобалжытпайды.
Шынында, бүгінгі таңда Бурабайда алты сотық учаскеде орналасқан қолайлы ауласы бар кішкетай үйдің саудаға қойылғандығын жиі-жиі кездестіруге болады, бағасы да көкке жетіп, биіктеп, шырқап, жүз мың долларды көрсетеді. Дегенмен, арзандау шағын, кішкентай үйшікті сатып алуға әбден болады. Атақты курортты аймақтардағы тұрғын үй және саудалық жылжымайтын мүліктер туралы түсінік біртекті, бірыңғай емес. Мұнда үйлерді ақылды адамдар күннің астында той жасап, үйленіп және әрдайым оны тұрғылықты мекен-жайға айналдыруға келмейді.
— Қазақстанда болашаққа курорттық аймақтарды дамытудың қос жағы бар: бір тараптан өзіміздің немесе шетелдік туристерді тартатын мекенің болғаны жақсы, бірақ, екінші тараптан туристік бизнестің табыстылығы ол адамдарға ұнай отырып, жыл бойы жұмыс істегенде басталады, — дейді Дмитрий Ли, «Проспект» риэлторлық агенттікті дамыту бойынша директор. — Өкінішке орай, Қазақстанда Алматы облысынан басқа мұндай тартымды орын жоқ. Курорттық аймақтағы жылжымайтын мүлік — бұл, ең алдымен, инвестиция, ал, инвестицияның табыс, кіріс алып келетіні белгілі. Курорттық жылжымайтын мүліктің өтелімділігі 5-6 жылда жүзеге асырылады. Егер маңызды курорттық жылжымайтын мүлік туралы әңгіме қозғайтын болсақ — пансионаттар, демалыс үйлері, қонақүйлер жиырма жыл ішінде, тіпті одан да көп уақытта өз-өзін ақтай бастайды. Неге бұлай? Өйткені, біздің елімізде мұндай инвестицияның көпшілігі несие арқылы істеледі, ал, несие 10-20 жылға беріледі ғой. Қазақстандағы курорттық жылжымайтын мүлік нарығын дамыту туралы талқылау әлі ертерек. Ол әзірге аз және көпшілігі біреуге арқа сүйеген, жағдайы анау айтқандай емес саудалық жылжымайтын мүлік нарығына қатысты. Банктер несие берсе – ол жанданады, бермесе – қатып қалады.
Балқашта және Баянауылда жылжымайтын мүліктің құны нақты тұрақтылығымен ерекшеленеді, мұндағы бағалар, расында, шынайы жағдайға, тұрғылықты мекен-жайға, жер гектарының санына және т.б. қатысты қалыптасқан.
Республикамыздағы ең көркем, ең көрікті курорттық орындардың бірі Қарқаралы туралы не айтуға болады, ол бірқатар артықшылықтарға ие. Оның жақын орналасуына байланысты Қарағанды және Астананың тұрғындары осында демалғанды дұрыс санайды. Мұнда жылжымайтын мүліктің құны оның сапасына және орналасу мекеніне байланысты. Егер интернет-ресурстардың ақпаратына сүйенсек, мұнда сату туралы ұсыныстар көп емес. Қарқаралыда таулы қонақ үйден жеке қонақүйлік нөмір иеленуге қазақстандықтардың мүмкіндіктері бар.
— Бүгінде біз қонақүйлік нөмірлерді сату бойынша бағдарламаны жүзеге асыруға кірістік. Мұндай бағдарламалар Түркияда, Испанияда, Болгарияда және тағы басқа елдерде көптен бері табысты жұмыс істеп жатыр, — дейді «Тас бұлақ» таулы қонақ үйден қожайыны Талғат Акуов. — Қазақстанда бұл іс барысында біз әлі пионерміз. Егер сіз біздің қонақ үйден нөмір сатып алсаңыз, онда тамаққа, коммуналдық қызметке және емдеуге ғана төлеп, Қарқаралыда үнемі демала аласыз. Нөмірдің бағасы 36 мың доллардан басталады — бұл бір бөлме және санторап. Ең қымбат люкстік нөмірлер 90-нан 120 мың долларға дейін жетеді. Қонақ үйден нөмір сатып алу бұл екі есе пайдалы — кез келген уақытта келіп, демалуға болады, сонымен қатар нөмірді біздің компания басқарушысына тапсырасыз, ол ай сайын меншік иесіне нақты соманы – арендалық төлемді бөліп отырады. Тәртіп бойынша арендадан түскен жалпы сомадан 50% меншік иесінің есепшотына аударылады, ал, 50% қызмет жасауға, яғни, коммунальдық есепке және нөмірде тәртіп сақтағанға кетеді. Әзірге 10% ғана шынайы сатып алушылар, ал, 90% тек қызығушылық білдірушілер. Бірақ, мұнда жарқын болашақ бар деп ойлаймын. Ақша жинаған адамдардың нөмірді сатып алып, капиталын көбейтуге мүмкіндігі бар. Бұған қоса компания басқарушысы аренда және жағдайды қалыпты ұстау бойынша мәселені өз мойнымен көтереді, ал, жылжымайтын мүлікке баға жыл сайын өсіп жатыр. Сонымен қатар клиенттің көңілі бір нәрсеге толмай қалса, алғашқы төлеген сомаға қажет болған кезде басқа нөмірді сатып алуға болатыны туралы ойды біз оларға ұсынамыз. Әрине, егер меншік иесі осы уақыт аралығында қолайлы сатып алушы таппаса... Бүгінгі күні біз «Тас бұлақ» аймағында әр үй 450 шаршы тұратын он коттедж құрылысын салып жатырмыз. Бұл коттедждерде әрқайсысы бөлек-бөлек сантораппен үш машина сыятын жеке гаражы, залы, асханасы және төрт жатын бөлмесі болады. Қазір осынау игілік басталу кезеңінде тұр, олар фундаментті күйінде 350 мың долларға, жартылай әрлеу күйінде 520 мың долларға немесе таза әрлеу түрінде 650 мың долларға сатылады. Бүгінде біз оларды сатып жатырмыз. Шынайы сатып алушыларды жазға жақын уақытта күтеміз. Бұндай қолайлы және ыңғайлы коттедждерді ірі-ірі компаниялардың иеленгені дұрыс деп ойлаймын, өйткені, олардың өз қызметкерлерін демалысқа шығарып тұру қажеттіктері бар ғой. Жалпы, мекеменің қонақүйден он нөмір сатып алуға мүмкіншіліктері жеткілікті. Бұндай игі істі артық ақшалары болса, жеке кәсіпкерлер де жүзеге асырады, бірақ, оларда бүгінде артық ақша болмайтыны белгілі. Ал, шенеуніктер өз табыстарын көрсетуге кәдімгідей қорқады деп ойлаймын, олар қаражаттарын шетелде ұстағанды жөн санайды, сондықтан Қазақстанда, курорттық аймақтарда немесе қалаларда жылжымайтын мүлікті иеленуге ынта-шынтасымен, жігер-күшімен ұмтылмайды. Дегенменен, жылжымайтын мүлік жерде қалып, құнын ешқашан түсірмейді және орасан қаржы табудың, мол ақша табудың қайнар көзі болып қала береді.
Жылжымайтын мүлік курорттық аймақтарда жұмыс істеуге міндетті
Әрине, өз аймағында демалыс орнына ие болу кісі қызығарлықтай, бірақ, үлкен жетістікке жету кез келгеннің қолынан келе бермейді. Бұл жылжымайтын мүлікті жалға беру туралы жан-жақты ойлануға тұрады.
— Егер шетелдегі курорттық жылжымайтын мүліктің құнын отандық жылжымайтын мүліктің бағасымен салыстырсақ, шетел нарығында құрушы, пайдаланушы жылжымайтын мүлікті бағалау және нарық нақты талданады, — дейді Дмитрий Ли. — Бізде жылжымайтын мүліктің құны курортта бірінші кезекте ақшаларын «алып қалуға», «толмасын толтыруға» әсер етеді. Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде курорттық аймақтағыларды уақытша даму стадиясындағы істерін кеңейтуші бизнесмендер сатып алады. Олар жылжымайтын мүлікті жалға беру арқылы табыстарын молайтқысы келеді.
Егер курорттық аймақтағы жылжымайтын мүлікті сатып алуды бизнес тұрғысынан алып қарасақ, мұнда ақша салу Талғат Акуовтың пікірінше, Қарағандыда немесе тіпті Астанадағы жылжымайтын мүлікке қарағанда 30-40% толымды артық кіріс әкеледі. Егер жылжымайтын мүлікті арендаға берсе және бұл жұмыспен ынта-шынтамен айналысса, қалаға қарағанда туристік мекен толағай табыс береді.
— Сіз курорттық аймақтан жылжымайтын мүлік алғыңыз келсе, онда бірінші кезекте курорттық аймақ жыл бойы тоқтамай, іркіліссіз көбірек жұмыс істеуі керек. Қазақстанда бұл Алматы, Бурабай, Қарқаралы. Алайда қыс-күз айларында бұл мекендерде демалушылар азаяды. Егер сіз табыс табуды жаздық кезеңге ойластырсаңыз, онда Балқашқа, Алакөлге аямай ақшаны салу қажет. Аренда — бұл өте күрделі іс, ол әрдайым бақылауды, қадағалауды және қаражат құюды қажет етеді. Сізге үйден үнемі кетіп тұратыныңызды ескеріңіз. Жалпы,аренда мәселесімен шұғылданатын компания басқарушысының болғаны жақсы, бірақ, Қазақстанда бұрын айтқанымдай, бұл жүйе енді-енді дамып келеді.
Талғат Акуовтың пікірінше, егер аренда варианты қарастырылса, жылжымайтын мүлікті сатудан келешек табыс табуға құрылған жалпы формула бар. Шамамен жалпы құнның 1%-ы сізге арендалық төлем түрінде кетеді. Егер курорттық аймақтан 100 мың долларға пәтер сатып алынса, оны айына мың долларға жалға беруге болады. Қарағандыда бұл пайыз төмен — 1% емес, жалпы құннан шамамен 0,6-0,7%. Егер сіз 100 мың салсаңыз, таза 700 доллардың көлемінде табыс табасыз. Компания басқарушысы арқылы меншік иесі қонақүйлік нөмірді сатып аларда арендадан сәл артығырақ алады — 1% емес, 1,2%. Бұл жерде көптеген проблемалар өзінен-өзі жойылады: сізге арендамен, жарнама берумен, жөндеуге ақша салумен шұғылданудың, клиенттермен жұмыс істеудің және т.б. қажеті жоқ.
Басқа жағалау
Сарапшылардың пікірінше, ішкі қазақстандық туризмнің жалпы суреті республикамыздың курорттық аймақтарындағы жылжымайтын мүліктердің жағдайымен тығыз байланысты, бұл жақын жылдары өзгермейді. Жүрмелі туризм Қазақстанда жалпы кенжелеп қалған, дамымаған, егер, әрине, ресейліктерді санамағанда, олардың ішінде Омск мен Тюменнің тұрғындары жыл сайын үнемі Бурабайға келіп-кетіп тұрады. Таяу шетелдің басқа елдерімен терең салыстырсақ, сурет түсінікті, ұғынықты бола түседі.
— Біз Прибалтикаға, Украинаға және Ресейге жете алмаймыз, — дейді Талғат Акуов. — Олардың курорттық аймақтары — бұл керемет климат, ұзаққа созылатын маусым және жүрмелі туризмге бағытталып, Кеңес заманынан түзу жолға қойылған бизнес. Сондықтан онда жылжымайтын мүлік өте қымбат, бірақ, баға курорттық орынға үйлесе сәйкес келеді. Егер оларды шетелдік курорттармен салыстырсақ, онда, әрине, мұнда ұтылыс. Ал, қазақстандық туризмнің халі тіпті мүшкіл, өйткені, ТМД елдері бойынша біз соңындамыз. Дегенмен, Қазақстанда туристік бизнесті өрістету үшін шаралар қолданылып жатыр — жолдар салынуда, тау-шаңғы курорты тәртіпке келтірілуде. Қонақ үй құрылысын салуды жоспарлау қажет. Түркияда кез келген қонақ үйдің қожайынына құрылысқа жұмсаған шығынының 40%-н мемлекет қайтарып береді екен. Олардың құрылысына жылына 5-6 жаңа қонақ үй салу енгізілген. Мұндай бағдарлама бізде атымен жоқ, әртүрлі аймақта жылына бірнеше қонақ үй құрылысын салуды мемлекет жоспарламайды, керісінше болса, инвесторлар бір бағытты ұстанар еді. Егер бізде бірнәрсе салса, бәрі қарбалас, асығыс. Қонақ үй Rixos қонақ үй көп ақша салды, жұмысты жүргізді. Алайда, күніне 500 долларға нөмір алуға ешкімнің ынтасы жоқ, себебі, Бурабайда шатырда да тұруға болады.
Дегенмен, Прибалтикадағы жылжымайтын мүлік — ең қолайлы иелену емес. Мұнда баға жоғары, Прибалтика елі — әлемдік қоғамдастықтағы өзінің «жағымсыз репутациясының» арқасында инвестиция үшін басқаларды тарта бермейді. Баға айырмашылығы мұнда орасан — курорттық аймақтағы коттедж жүз мың евро, ал, шекаралық аудандардағы «екі бөлмелілер» бірнеше ондаған мың евро тұрады.
Бұл ел Балтық теңізінің солтүстік-шығыс жағалауында орналасқан және Финляндия мен Рига түбектерінің суларында жүзе алады, ол басқа Еуропа елдерінің теңіздеріне саяхат жасауына мүмкіндік береді. Эстониядағы спа-курорттардың халықаралық атақтылығы бар, мұнда сәулетті-дәулетті қонақ үй - мекендері бой көтерген, олардың сандары да өсіп жатыр. Эстонияда демалғысы келетін ресейліктер курорттық жылжымайтын мүліктерді Пярну және Хаапсалу қалаларының шетінен сатып алуды әдетке айналдырған. Мысалы,бұл қалалардағы теңізден бес жүз метр жердегі пәтер 250-300 мың евроға ұсынылады, бірақ, егер ішінде екі бөлмелі үлгілі пәтері бар теңізден бес жүз метр қашықтықта орналасқан үйді арзанға небәрі — 40-60 мың евроға меншіктеуге болады.
— Курорттық аймақтардағы жылжымайтын мүліктердің бағасы олардың орналасу орнына, инфрақұрылымына, климаттық жағдайына және құрылыс сапасына байланысты, — дейді Дамир Шашдавлетов. — Қаражаттарды қайда салған қолайлы — бұған толыққанды жауап беру қиын,бірінші кезекте инвестор Қазақстандағы жаздық маусымның қысқалығына назар аударуы керек. Мысалға айтсақ, еліміздің солтүстік аймақтарында жаз небәрі екі айға созылады. Ал, ұзақ қыс кезеңінде жылжымайтын мүлік объектісін өз дәрежесінде ұстап тұру үшін көп қаржы жұмсалады. Сондықтан бәрін түбіне дейін зерделеп, есептеу қажет, әрі қарай әлеуетті инвестор өзінің таңдауын жасайды. Мысалы, Түркияның Алания қаласындағы Azura Park кешенінде пәтердің бағасы астанадағыдан және алматыдағыдан айтарлықтай төмен. Мұнда инфрақұрылым жан-жақты дамыған: мейрамханалардан бастап, балабақшалар мен емханаларға дейін, бірнеше бассейндері бар, сонымен қатар Жерорта теңізінің жағалауында жекеменшік жағажайлары бар. Компания бұған қоса жылжымайтын мүлікті басқару бойынша кешенді шешімдер ұсынады, яғни, бұл пәтерді арендаға бергенде, ол сөзсіз табыс әкеледі. Сондықтан шетелдік ұсыныстар қазақстандық инвестор үшін өте қолайлы, өте ыңғайлы.
Фото: fullhdoboi.ru
Kn.kz Ақпарат қызметі