В Госдуме рассматривается закон, который позволит застройщикам получать участки от Фонда РЖС бесплатно – при условии возведения минимума жилья эконом-класса.
Остальную территорию можно будет застроить объектами для продажи по рыночным ценам.
На прошлой неделе в Государственной Думе во втором чтении был принят законопроект, вносящий поправки в 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (закон о Фонде РЖС) и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Внесенный депутатом Мартином Шаккумом документ разработан в целях реализации известного майского указа Президента РФ № 600, в котором, в числе прочих поручений, предусмотрено повышение доступности жилья для россиян. Механизмы, предложенные в законопроекте, направлены на увеличение объема ввода в эксплуатацию жилья эконом-класса. Но эксперты видят в новеллах коррупционные риски.
Ценовой диктат
Законопроект предусматривает два основных блока изменений действующих норм. Первая группа предложений направлена на повышение инвестиционной привлекательности земельных участков Фонда РЖС, вовлекаемых в оборот в целях строительства жилья эконом-класса.
Напомним, что по действующим правилам участки, находящиеся в федеральной собственности, безвозмездно передаются застройщику, который берет на себя обязательство продавать квартиры по фиксированной цене льготным категориям граждан – очередникам, жителям аварийных домов, многодетным и молодым семьям и так далее. Ценовой «потолок» устанавливается Минрегионом РФ для каждого субъекта федерации и периодически пересматривается. Так, во втором квартале текущего года максимальная по стране стоимость квадратного метра была установлена для Москвы – 90,4 тыс. руб., минимальная – для Карачаево-Черкесии, на уровне 20,7 тыс. руб. Для Санкт-Петербурге этот показатель составлял 53,7 тыс. руб.
Как выяснилось, даже бесплатная передача земли не может стать катализатором жилищного строительства. По мнению представителей регионов, действующие механизмы государственной поддержки являются малоэффективными, поскольку рыночная стоимость жилья существенно превышает объем предоставляемой поддержки. Аналитики Фонда РЖС также подтверждают, что в ряде субъектов федерации проекты строительства жилья эконом-класса даже при условии безвозмездной передачи участков оказываются убыточными. А значит – внимание застройщиков не привлекут. Не удивительно, что из 50 аукционов, запланированных Фондом на 2013 год, пока состоялось только четыре – в Ростовской и Ивановской областях, в Приморском и Пермском краях.
Впрочем, сами строители настроены не столь категорично, как руководители регионов. Гендиректор компании Setl City Илья Еременко полагает, что возможно выработать механизмы, при которых работа в этом сегменте окажется экономически выгодной. «Возведение и реализации жилья по цене, определенной Минрегионом, будут интересны застройщикам при условии предоставления масштабных земельных участков. Наша практика реализации проекта «Новая Охта» площадью более 800 тыс. кв. м жилья в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга это подтверждает – стоимость квадратного метра в этом комплексе сегодня начинается от 49 тыс. руб.», – приводит пример генеральный директор, председатель Правления Группы ЛСР Александр Вахмистров. Но добавляет, что вопрос надо рассматривать комплексно: важно не только передать участок, но законодательно утвердить, на каких условиях территория будет обеспечиваться инженерной, дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой.
Приманка для застройщика
Пока о законодательном закреплении обязанности государства создавать инфраструктуру речи не идет. В законопроекте Шаккума предложен следующий выход: наделить Фонд РЖС правом проводить аукционы по предоставлению в аренду земельных участков для строительства минимального объема жилья экономического класса. На оставшейся части «пятна» застройщик сможет построить более дорогое жилье и реализовать его по соответствующей цене. В рамках проектов комплексного освоения территории будет позволено также возводить иные объекты, предусмотренные в проекте планировки территорий. За пользование участком предполагается брать некую арендную плату, которая будет ниже, чем за «пятно», передаваемое без обременения.
Надо сказать, что это вполне работоспособная модель. Она апробирована в различных субъектах федерации, в частности, в Ленинградской области. Как рассказал заместитель главы администрации Всеволожского района Сергей Ладыгин, для реализации государственных жилищных программ служба заказчика строит дома, половина квартир в которых реализуется по рыночной цене, а остальные – по установленной Минрегионом. Для Ленобласти во втором квартале 2013 года стоимость квадратного метра составила 39,5 тыс. руб. «Такое смешение «форматов» в одном доме позволяет сводить экономику проектов в ноль», – утверждает Сергей Ладыгин.
Однако в продвигаемом Фондом РЖС законопроекте есть некие сомнительные моменты. Минимальное количество квартир и домов эконом-класса, которые должны быть построены на земельном участке Фонда, в рамочном документе не зафиксированы и в каждом случае будут определяться индивидуально. Так же, как и размер арендной платы, которую Фонд РЖС установит для победителя аукциона.
Эксперты рынка усматривают в предлагаемом механизме потенциал для злоупотреблений. «В этой инициативе мне видятся коррупционные риски. Например, некие лица будут покупать это жилье по стоимости Минрегиона, а потом перепродавать по рыночной стоимости. Сговор возможен как с чиновниками, так и с застройщиками», – говорит генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
По пути кооперации
Вторая группа поправок в действующие законы касается строительства жилья эконом-класса силами специально созданных жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) на безвозмездно переданных им Фондом РЖС земельных участках. Собственно, такие ЖСК создаются уже сейчас. Но в законопроекте предусмотрены некоторые нововведения.
К примеру, предлагается формировать ЖСК из числа федеральных государственных служащих, а также работников государственных организаций и учреждений, находящихся в федеральном, региональном и муниципальном ведении. Идея государственной помощи учителям и врачам возражений не вызывает – эти категории граждан вряд ли способны решить свой жилищный вопрос самостоятельно. Однако не вполне понятно, как в список льготников попали федеральные госслужащие. По данным Росстата, в первом квартале 2013 года средняя начисленная зарплата служащих федеральных органов власти в России составила 63,8 тыс. руб., тогда как средняя по стране – всего 28,5 тыс. руб.
Как сообщили в пресс-службе Фонда РЖС, сейчас создается 55 ЖСК в 36 субъектах Российской Федерации, 15 из которых уже зарегистрировано. Четыре из этих кооперативов дислоцируются в Санкт-Петербурге, в районе Пушкина и Павловска. В них входят 203 работника Санкт-Петербургского государственного аграрного университета, Россельхозакадемии, нескольких НИИ, а также Территориального управления Росфиннадзора по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Всем ЖСК выделены участки под индивидуальное жилищное строительство. Что любопытно: кооператив «Ревизор», в который входит 35 фининспекторов (те самые служащие федерального госоргана), получил возле Павловска землю из расчета 23 сотки на участника, тогда как остальным ЖСК досталось по 15 соток на строение.
Одновременно по непонятным причинам из закрепленного в законе списка участников кооперативов, создаваемых для строительства домов эконом-класса, «выпали» многодетные семьи. Как следует из поправки, внесенной в документ во втором чтении, для них тоже могут создаваться кооперативы, но для строительства жилья на землях муниципалитета или региона. Соответственно, условия, на которых семьи, имеющие трех и более детей, могут включаться в число участников, не унифицированы, а определяются самостоятельно каждым субъектом федерации.
Среди принятых поправок есть, безусловно, полезные. Например, для повышения доступности жилья первоначальный паевой взнос членов упомянутых ЖСК снижен с 30% до 20% от стоимости объекта. С целью защиты кооперативов от недобросовестных застройщиков вводится квалификационный отбор подрядных организаций. Но в целом законопроект, расширяющий возможности Фонда РЖС в области управления земельными участками и формирования кооперативов из числа граждан льготных категорий, вызывает немало вопросов.
Справка БН
Критерии жилья эконом-класса установлены приказом Минрегиона № 303. Для объектов ИЖС установлена максимальная площадь 150 кв. м, для однокомнатных квартир в многоквартирных домах – 28-45 кв. м, двухкомнатных – 44-60 кв. м, многокомнатных – 126 кв. м.
Фото: dp.ru