Бүгінде банктер қарыз болғандарға жылы көзбен қарайды. 2008 жылғы дағдарыста төлемге қабілетсіз заемщиктер қиын уақытты бастан өткізді. Бағасы тым биікке шарықтаған жылжымайтын мүлікті адамдар ипотекаға рәсімдеген кезде, яғни, ауыз толтырып айтатындай проблемалы несиелердің негізі 2006-2007 жылдарға жатады. Сол кезде клиенттердің көпшілігі мерзімінде айлық жарнаны төлеуде өте тиянақты, тәртіпті деп атауға болатын.
2008 жыл «Оставим народу жилье» атты наразылық ұйымын құруға алып келді, оның мүшелері ипотекалық займ бойынша төлем қабілеті жоқ адамдар болды.
— Дағдарысқа дейін ипотека ыстық бәліш сияқты таратылды, — деп еске түсіреді қоғамдық ұйым басқармасының мүшесі Лариса Бояр. — Біздің бірлестікке кіші және орта бизнеспен шұғылданатындар немесе мекеме қызметкерлері кірді. Экономикада проблема басталғанда, олар кедейшілікке ұшырады айлық берілмеді. Банкпен есептесе алмағанда, адамдар қинала бастады. Ауыр кезде біз бір-бірімізге психологиялық көмек көрсеттік. Өйткені, бұлар көп адамдар үшін жаңа қорқынышты жағдай есептелінді, расында біз мұндай өте қиын тығырықтан шығудың жолын білмедік.
Тек Алматыда жаңадан пайда болған бұл ұйымға 300 адам тіркеліп кірді. Қарызгерлердің айлық төлем сомасы 500-ден 4000-ге дейінгі долларды құрады. Кейін мұндай ұйым Павлодарда, Өскеменде, Шымкентте жұмыс істей бастады. Өздерінің шағым-наразылықтарымен, банктердің және ҚБА-ның (қазіргі қаржы бақылау Комитетінің) алдындағы бас қосулары-мен аталған жаңа бірлестіктің аты айдай әлемге мәлім болды.
— Бізде, барлығымызда айыппұл шамадан тыс көп болды. Біздің уәжімізге, пәтуалы сөзімізге басында банк басқармасының мүшелері де, басқаларда, қысқасы, ешкім уақыт бөліп, құлақ аспады. Мерзімнен қалып төлеу туралы әңгіме тіпті тыңдалмады. Біз аздаған «демалыс» сұрадық: үш айдан соң, бизнесіміз қалпына келер деп ойладық. Мұндай келеңсіздік ұзаққа созылмасына сендік, — дейді Лариса Бояр.
Банктер мен осы ұйымның түсіністігінің арқасында қарыз бойынша олардың арасында сот ісі жүргізілген жоқ. Белсенділердің айтуынша, төлем қабі-леті жоқ қарызгерлермен жұмыс кезінде банк қызметкерлері телефон шалудан жалықпады. Наразылықтың нәтижесінде филиал директорлары қарызгерлерді қабылдап, келісім жүргізді.
— Банкирлер сол кезде не істерлерін білмеді. Бізден де көмек болмады. Бірақ, бір-бірімізге қысым жасау арқылы ымыраға келдік. 2009 жылдан бастап, жағдайы жоқ ипотекашылардың қарызына реструктуризация процесі жүргізілді: біреулерге несие мерзімі ұзартылды (осыған сай айлық төлем төмендетілді), кейбіреулердің қордаланып қалған берешектері несиелеудің соңғы мерзіміне орналастырылды, тағы, тағылар. Төлемшілердің жағдай-жапсарына қарап, олармен үздіксіз жеке-жеке жұмыс істелді.
«Оставим народу жилье» ұйымы әр заемщикке жәрдем көрсетті. Бірлестік мүшелері банк басшыларымен тіл табысуға тырысты.
Қарызға батқандарға белсінділер тегін ақыл-кеңес берді.
— Бірінші кезекте біз адамның проблемасын білдік, әрі онымен тереңірек таныстық, — деп түсіндіреді Лариса Бояр, — Мәселенің мән-жайын бақылап, сосын бір-бірімізбен тынымсыз хабарласып тұрдық. Көбіне біз былай жұмыс істедік: Алматыда банктің бас офистері орналасқандықтан, біз сенімхат арқылы ойымызды жүзеге асырдық, сосын заемщиктің мүддесін қолымыздан келгенше қорғадық. Оның не істеу керектігіне қажымай-талмай кеңес бердік (егер қарызгер басқа қалада тұрған жағдайда).
— Қарызгерлердің көбісі, — дейді Лариса Бояр, — дағдарыс кезінде төменде-гідей белгілі қазақстандық банктердің клиенттерінің арасында болды: Халық Банкі, Альянс Банкі, Темірбанк, БТА, БТА Ипотека. Соңғы қаржы ұйымымен жұмыс қиындап кетті. Сондықтан 2009 жылы АФБ-ның шешімімен оның лицензиялық қызметі тоқтатылды. Бүгін ол қызметтері тоқтағанша несие рәсімдеген клиенттермен жұмыс істеуде.
— БТА Ипотека заемщиктерін нарықтан төмен 30-50 пайыздық әлеуметтік арендаға өткізді, (үй-жай төлеммен қоса), — дейді Лариса Бояр. — Алғашында 11 айлық аренда ұсынылды. Осы уақытта қарызгер өз-өзіне келеді, сот орындаушыларынан қорықпайды. Жаңа жұмыс бастауға, құлаған бизнесін жандандыруға мүмкіндік болады.
АЛҒАШҚЫ қенестер
Бірінші несие алмай тұрған кезге байланысты. Банкирлер мүмкіндікті тиянақты бағалауға, ал, юристер — алдын ала танысу үшін ипотекалық займ келісімшартын әкелуге шақырады. Адвокат Елена Сонова өз тәжірибесінде мұндай жағдайдың болмағандығын айтады. Ал, мұндай оқиғалардың орын алғандығын аздап еске алады.
—Мүлікті өндіру мәселесі көтерілгенде, адамдар ипотека келісімшартын заңсыз деп тану үшін сотқа жүгінеді. Ештеңе істей алмайды, құжатқа қол қойылған. «Менің көзім нашар көреді. Кішкентай шрифтерді байқамай қалдым», — деу бұл кезде тек сылтау болып есептеледі. Біз кісілерге заң жүзінде көмектесеміз, мен бар мәселені түсіністікпен шешуге кеңес беремін.
Келісімге қол қоймастан бұрын сіз юристке барсаңыз да, банк сіз үшін құжаттағы кейбір пунктерді өзгертпейді. Басқа қаржы ұйымына баруға кеңес береді. Юристке барып керегі не?
Қоғамшыл Лариса Бояр, керісінше, бүгінде заемщиктер заңға байлаулы деп санайды. Бірақ, көп жағдайда мерзімі өткен төлемнің себебі жұмыстан шығып қалуға тіреледі. Егер мұндай проблема туындаса, Ларисы Бояр — ешқашан банктен қашпауды, онымен мәмілеге келуге шақырады.
— Көбіне адамдар телефон нөмірлерін жиі ауыстырады. Бірақ, бұдан проблема шешілмейді. 2008 жылы біз қорқыныштан, қобалжудан, стрестен құтылдық.
«Банк ВТБ» АҚ-ы филиалының директоры Серік Бейсенов көп жағдайда қарызгерлер қиын-қыстау жағдайды болжайды деп есептейді.
— Өмірде не болмайды? — дейді ол, — несие төлеуді жағдайы көтермей қалатынын қарызгер басында білмейді. Бірақ, олардың көбісі бұл проблема болатынын, айлық төлемақының күрделілігін алдын ала сезеді. Мұндай кезде банк-несиегердің менеджеріне хабарласу керек. Қалыптасқан жағдай туралы арыз жазу қажет. Басқа не істеу қажет? Мүмкін, банк жәрдем беретін шығар.
Алдын ала юристпен келісімшарт бойынша түсінбейтін тұстар туралы, яғни, ұғынықсыз терминдер мен анықтаулар туралы кеңескен дұрыс. Құжатта көрсетілген өз құқықтарыңыз бен міндеттемелеріңізді біліп алған соң, келісу үшін, төлемді қайта қарау үшін немесе оны кейінге қалдыру үшін банкке баруға болады.
БАНКТЕР НЕ ҰСЫНАДЫ?
Сот таластары банк үшін де, коллек-торлық компания үшін де сондай қажетті емес. Бұған уақыт та, қаражат та кетеді. Егер сот кепілдік жылжымайтын мүлікті жүзеге асыруға мүмкіндік берсе де, ол қарапайым әрі тез болмайды. Банктің арнайы сайтының «кепілді мүлік» тарауында сатылатын мұндай объектілер көп. Егер олар сапалы әрі қаланың ортасында болса — жақсы. Ал, егер де тұрғын үй аяғына дейін бітпесе, жөндеуі дұрыс болмаса, оларды сату қиын. Мұндай жылжымайтын мүліктер пассивке жатады, банк мұндайлармен шұғылдануға мәжбүр болады. Бірақ, ол үшін профильді бизнес емес. БВУ-дің керегін тезірек алу үшін сатумен жедел түрде айналысу қажет, тіпті құнды нарықтан төмендетуге де тура келеді. Банк есептеген табыс сонда өзінен өзі кемиді.
Ипотека бойынша мерзімі өткен қарызы жоқ банктердің бірі — «Банк ВТБ» ЕҰ АҚ-ы. Ол өз жұмысын ипотекалық дағдарыс өмірге батпандап енгенде, осыдан екі жыл бұрын Қазақстанда бастады. ВТБ банкі бүгінде нарықтың ритейлік сегментінің несиелік түрлі бағдарламасын, сонымен қатар жылжымайтын мүлікті кепілге ұстап несиелеуді ұсынады.
— Банк әлеуетті клиенттердің табысын, әлеуметтік жағдайын тиянақты тексереді, — дейді Серік Бейсенов. — Бұл рәсімдер банк табысы үшін емес, клиенттердің келешегіне қарай жасалған.
Қазірде несиелік проблемалары бар банктер клиенттерге талдау жүргізіп, өз саясатын жүргізеді. Қарызгерлер үшін төлемді қалыптастыруға түрлі бағдарламалар ұсынады. Мысалы, өсімақысыз қарызды өткеру акциясын өткізеді, «несиелік каникулдан» кейін қарызды жабатын клиенттің нақты жоспары болса, қосымша кепіл береді.
Заемщиктер айлық төлемдер мерзімі өткен кезде келесі төлемге «лақтырылатынын» естерінде ұстаулары керек, бұл кезде пайыз да қосып есептелінеді. Реструктуризация займы-ның көп тараған түрі — несие уақытын ұзарту. Сонда айлық төлем көлемі азаяды, бірақ, банк сыйақысының жалпы сомасы өседі (өйткені, несие ұзақ уақытқа пайдаланылады). Кей жағдайларда ипотеканы өтеудің жеке графигі жасалады. Бұған заемщиктің серігі тартылады.
Соңғы кезде қайта қаржыландыру жарнамалануда. Бұл ыңғайлы жағдайға жаңадан несие алып, бұрынғысын жабуға мүмкіндік береді. Бірақ, бағдарлама қарызгерлерге арналмаған. Ол дағдарыс тұсында несие проблемасының санын азайту үшін банктің жұмыс істеуіне байланысты. Оны Ұлттық банктің бақылау бойынша Комитеті, реттеуші талап етеді. Егер клиент жағымсыз несие тарихымен банкке хабарласса, оған қызмет жасалмайды. Әрбір қаржы институты тәуір нәтиже алуға, «сапалы клиентті» көруге мүдделі.
Проблема шешімін табудың варианты кепіл пәтерді сатып алушыны табу болып табылады. Жаңа клиент жеке есепшотын ашады және кепілхатқа қол қояды. Сосын ақша алады, ипотекалық несиенің қалған сомасын төлейді. Банк пәтерді кепілге алады, сосын ескі және жаңа қожайындар сатып алусату мәмілесін рәсімдейді.
Юристер ипотека бойынша төлеу күннен күнге қиындап бара жатқанын түсінетін, өз күштеріне сенбейтін клиенттер осы вариантқа жүгінетінін айтады.
— Егер сіздің ипотека бойынша алған үш бөлмелі пәтеріңіз болса, жағдайсыздықтан суға кетудің қажеті жоқ, — дейді Қазақстан кәсіпкерлері ассо-циациясының директоры Ермек Абильдин. — Әзірге мүмкіндік барда, пәтерді ауыстыруды немесе сатуды, алаңы аз үйді алуды ұйымдастыру керек. Тараптар ипотеканы қалай төлейтіндіктерін келіседі. Жылжымайтын мүлікті қожайын басқа біреуге банк келісімімен береді. Жаңа иегердің несие тарихын қарап, оны жақсылап тексерістен өткізу қажет.
ЕГЕР ЖАҒДАЙ ШИЛЕНІСКЕНДЕ...
Мамандар соңғы кезде банктер тарапынан сотқа жүгінудің саны өсіп келе жатқанын айтады. Қарызды есепшотқа ақша аудару арқылы жылжымайтын мүлікті сату екі вариантпен жүргізіледі: соттан тыс тәртіппен және сот шешімімен. Басты өзгешелік, қарызгердің соттан тыс жүзеге асудан бас тартуына болады. «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» ҚР Заңының 24 бабына сәйкес, «Кепілдік затты жүзеге асыруды өткізуден ипотекалық тұрғын үй займы бойынша кепілшінің (банк клиенті) жазбаша бас тартуы болса, кепіл ұстаушының (банктің) соттан тыс тәртіпті болдырмау талабы қанағаттандырылады». Бұл мәселе туралы Лариса Бояр былай дейді:
— Өз міндеттемелерін орындамағаны туралы банктен адам хабарлама алғанда, пәтер саудаға салынуы мүмкін. Ол толқумен төменгі қатарды санамайды. Банктер соңында кішкентай әріптермен қарызгердің 25 күн ішінде соттан тыс жүзеге асудан бас тарту құқы бар дегенді жазады.
Ол үшін еркін формада арыз жазылуы керек және оны әділет органдарына ТҚО-ы арқылы тіркеу қажет.
Юрист Сәкен Ешмұратов бұл бұрын соттан тыс жүзеге асыру белгілі құбылыс болғанын айтады.
— Бүгінде банктер даужанжалға жоламау үшін мүлікті жүзеге асыруды негізінен сот арқылы өткізеді, — дейді ол тағы да қосымшалап.
Сотқа дейін өсімақының есептелгені дұрыс. Лариса Боярдың айтуынша, 2010 жылы банктердің айыппұлдарды ұлғайтуға құқы болатын. Кейін мерзімі өткен сомаға 10 пайыз ғана қосылатыны туралы заңнамаға түзету енгізілді.
— Заемщиктің сот болар алдында жеке есепшоттан анықтама алуына кеңес береміз. Онда қарыздың қалған сомасы, мерзімі өткен қарыздың сомасы, сыйақы және мерзімі өткен сыйақы көрсетіледі. Бесінші қатарда өсімақы беріледі. Оның көлемінің өскенөспегенін тиянақты тексеріңіз. Барлығы заң шеңберінде болуы тиіс. Қазірде бұл тармақты негізінен банктер өздері бақылайды, олар бірдей талап арыз да бере алады.
ЖАЛҒЫЗ ЖӘНЕ ҚАЙТАЛАНБАС
Жалғыз тұрғын үйдің қарызын қайтару үшін көп проблема туындайды. «Оставим народу жилье» ұйымында Президенттің жалғыз жылжымайтын мүлікті тартып алмау үшін ауызша ескерткенін айтады. Қазақстанның заң порталының форумында бұл туралы мынадай сілтеме бар: «Менің тәжірибемде Президенттің ауызша бұйрығына судья сүйенгендігі орын алды, — деп жазады форумға қатысушы Қонақ деген атпен, — бірақ, ол жауапкерге мүмкіндігінше қарызды қайтаруға кеңес берді».
2011 жылы «Гражданское право на жилье» қоғамдық ұйымы жалғыз тұрғын үйді сақтау мақсатында жеке тұлғаның банкроттығы туралы заң керектігін баса айтты. Бірақ, әзірге мұндай заңнамалық акті жоқ. Жалғыз үйден шығару фактісі бар. «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» Заңның мына бабында нақты себеп болса, сот үйді жүзеге асыруды бір жылға кейінге қалдырады делінген. «Біз екі тараптың да бейбіт келісімге келуін ұсынамыз, — дейді Лариса Бояр, — банкпен де келісім жасасуға тырысамыз».
Қоғамшылдардың айтуынша, сот қарыз сомасын қайтару туралы шешім шығарады. Әрі қарай іске сот орындаушылары кіріседі.
— Соттар Президенттің ауызша өкімін бұлжытпай орындайды, сосын іс орындаушы өндіріске жіберіледі. Соманы өтеу туралы шешім шығарылса, қарызгер оны жастықтың астына жасырмайды ғой. Сот орындаушылары соманы қалай өндіреді? Олардың қарызы үшін пәтерді саудаға салуға заңды құқы бар.
Жылжымайтын мүлікті сатупроцесі жеке сот орындаушыларының институты жұмыс бастағаннан жылдамдатылды. Олар тікелей жүзеге асыруға толық мүдделі, өйткені, бұдан белгілі бір пайда көреді.
Ипотекашылар сот шешімі шыққан соң, апелляция бере алады немесе төлем төлеуді бастайды. Яғни, сот шешімін орындау есепшотына нақты соманы аударады. Немесе ипотека бойынша айлық жарнапұлды төлеу үшін арналып ашылған есепшотты пайдалануға болады. Төлемді төлеген кезде сот шешімінің орындалып жатқанын ескерту керек.
— Қарызгер айдан-айға қанша ақша төленетінін нақты білуі тиіс, — дейді Лариса Бояр. — Сауда процедурасы туралы сізге хабарланса, сот тәртібімен олармен дауласуға болады. Қолдаухат жолдану керек: «Сот шешімін мүмкіндігімше орындап жатқаныма байланысты бұл сауданы тоқтатуыңды өтінемін». Әрине, бұл тығырықтан шығудың бір жолы. Сіздің әрекет етуіңді судья қолдайды.
Қоғамшыл банкке жүгінген кезде барлық өз ұсыныстарыңды, проблемаларды қағазға түсіру керектігін, кіріс нөмерін енгізу керектігін, екінші экземплярын өзіңде қалдыру керектігін айтады. Өйткені, іс сотқа жіберілгенде, ең басты сұрақ қойылады: «Жағдайды жөндеу үшін сіз не істедіңіз?» Сонда заемщик өз әрекетін дәлелдейтін құжаттарды ұсынады.
Мамандардың кеңестері
- Несие алардан бұрын өз мүмкіндігіңізді бағалау керек және ипотекалық займ келісімшартын юристке танысу үшін апарғаныңыз дұрыс. Ол келісімшарттағы қауіп туралы ескертеді.
- Егер сіз ипотеканы рәсімдесеңіз, бірақ, сізде төлем хақында проблема туындаса, банктен жасырынудың қажеті жоқ, тікелей менеджермен келісімге бару керек.
- Қалыптасқан жағдай туралы, оны қайта қарауды және төлемді кейінге қалдыру туралы өтініш арыз жазу керек.
- Сіздің жылжымайтын мүлікті соттан тыс жүзеге асырудан бас тартуға құқыңыз бар және әділет органдарында ТҚО-ы арқылы жазбаша арызды тіркеу керек.
- Егер іс сотқа жетсе, заемщик жеке есепшоттан анықтама алу керек. Бекітілген заң бойынша өсімақының 10%-дан өспеуін тексеріңіз.
- Сот шешімі шыққаннан кейін апелляция беру керек, немесе нақты соманы сот шешімін орындау есепшотына аудару керек. Сауда процедурасы туралы сізге хабарланса, белгілі мөлшерде қарызды жауып жатқаныңызды білдіріп, сот тәртібімен олармен дауласуға болады.
- Банкке жүгінген кезде барлық өз ұсыныста-рыңды, проблемаларды қағазға түсіру керек, кіріс нөмірін енгізу керек, екінші экземплярын өзіңде қалдыру керек.
- Өз жылжымайтын мүлкіңізге сатып алушыны табу да вариант болып табылады.
Kn.kz Ақпарат қызметі