Астанада бизнес- және элит-класс пәтерлеріне баға осы жылдың I тоқсанында екі есе өсті. Ал, Алматыдағы маңызды үйлердің құны көтерілген жоқ. Шынтуайтына келгенде, оңтүстік астанадағы баға жоғарылауы шектелген тәрізді.
Мұнда қымбат шаршы метр 5580 доллар тұрады, Астанада ең шаршы квадрат 4265 долларға бағаланады.
Kn.kz Аналитикалық қызме-тінің мамандары 2012 жылы тамыз бен 2013 жылы сәуір арасындағы кезеңде жаңа құрылыстағы пәтер сату бойынша ұсынымды талдаған болатын. Астанада ең қымбат шаршы метр құны бизнес-класс категориясына жататын «Звезда Астаны» тұрғын үй кешенінде (2002 жылғы құрылыс) тіркелген болатын. Бұл уақытта элит-класты «Грин Вилладж» ТК-нің ең қымбат алаң құны (2008 жылы салынған) әр шаршыға 3618 теңге болды. Элит-класс басынан-ақ көп санды сервисі бар, сапалы әрлеуі бар тұрғын үйге қатысты болды. «Звезда Астаны» кешені оның жоғары бағасына байланысты ең қымбат маңыздылардың біріне саналады. Барлық кезең бойынша бұл ТК-де сату туралы небәрі екі ұсыныс байқалды.
Алматыда бағалар істің қисына бойынша бөлінді: ең қымбат алаң элит-класқа қатысты. Панфилов-Гоголь көшесіндегі «Қуат» ТК-дегі пәтерлердің орташа құны әр шаршыға 5880 теңгеге тең келді. Бизнес-сегменттегі жылжымайтын мүліктің жоғары бағасы «Есентай парк» ТК-де 5261 теңгені құрады.
2012 жылы тамыздан Астанада 9 айда сату туралы ұсынымның көп бөлігі «Гранд Астана» ТК-нен түсті (бизнес-класс пәтері 82), Алматыда «Мега Сайран» ТК-нен (105 объекті). Элит-класта көрсетілген уақытта бос алаң бойынша бірінші Алматы болды: «Куат на Масанчи-Абая» ТК-нен 53 пәтерге Астанадағы 17 объекті («Хайвил Астана» ТК) қарсы келді.
Бағаның өсуінен Астана алда келеді
Бұл тенденция қала тұрғын-дарының көбеюіне байланысты әдетті жағдай болды. Өткен жылы өсу құны 1%-дан аспаса (элит-тұрғын үй жарты), биыл жылжымайтын мүлік бағасы тұрақты көтерілді (1 график), бір айға 2% (2,12% бизнес-класс және 2,37% элит-класс). Былтыр бизнес-сегменттегі пәтер құны әр шаршыға 2000 теңгені ұстады. Осы жылдың басынан баға жоғарылауда. Алматыда да өсу динамикасы бар (2 график): бизнес-класс — 0,87%, элит-класс — 1,05%. Бірақ, бұл бұрынғымен салыстырғанда баяу: 0,06% — бизнес-класта, элит-класта — 0,09%.
Дегенмен, оңтүстік астанада жыл басынан сату туралы ұсыным санының ақырындап өсуі байқалады (3 график). Астанада биыл, керісінше, төмендеу сезіледі (4 график). Аналитиктер осы аталған құбылыс республика астанасындағы жылжымайтын мүлікке ұсыныс бағасымен тікелей байланысты деп санайды. Егер сатуға қойылар үйлердің саны азайса, сатып алушылар бірінші кезекте ең қымбат объектілерді иеленуге тырысады. Осыдан барып, баға өсуінің жалпы көрсеткіштері шығады.
— Бұл қазірде эконом- және комфорт-класты ТК-нің көптеп салына бастауына байланысты. Өйткені, мұндай үйлер сұранысқа ие, — дейді аналитик Татьяна Корягина.
Алаң неғұрлым үлкен болса, солғұрлым жақсы
Қазақстанның астаналарының бір ерекшелітері бар: пәтердің алаңы үлкен болған сайын бір шаршы метрдің құны да жоғарылайды. Бұл кезде еліміздің басқа аймақтарында жағдай басқаша: мысалы, баға талдауы бойынша Қостанайда бизнес-класты бір бөлмелі және и 4-5-бөлмелі пәтерлердің шаршыға айырмашылық құны 49 ш.б. құрайды (2012 жылы желтоқсанда 1-бөлмелінің шаршы метрі 932 ш.б., 5-бөлмелі шаршысына — 883 доллар тұрды).
Астана мен Алматыға оралсақ, алаң үлкен болған сайын қымбаттай береді. Мысалы, астанадағы бизнес-сегментте үйдің орташа бағасы 70 ш.метрге дейін осы айда шаршыға 2116 долларды құрады. 180 ш.метрден жоғары пәтерлердің шаршы 2361 доллар болды. Осындай жағдай элит-класты жылжымайтын мүлікте байқалады.
Алматыда сәуірде 70 ш.метрден алаң аз болғанда, пәтерлердің бизнес-сегментін-дегі «шаршы» 2136 долларға ал, 180 ш. метрден жоғарылар 2651 долларға бағаланады.
Мұндай заңдылықты Астана мен Алматыда қаржы құйылысының көптігімен түсіндіруге болады. Қазақстанның басқа аймақтарында үлкен алаңдар қосымша керексіз шығын болып есептеледі. Астаналарда сұраныстың молдығынан пәтер бағасы көкке көтерілуде.
Астанада сәуірдің басында бизнес-сегментке 70 шаршы метрлік пәтерлер қойылды. Сондай-ақ, 120 шаршылық үйлер де қадірлі болып тұр. Тек 180 шаршыдан жоғары объектілер алаңы аз беріледі. 120-дан 150 шаршы көлеміндегі тұрғын үй сату бойынша элит-сегментте ұсыныстар көп.
Алматыда осыған ұқсас жағдайлар қайталануда. Бизнес-сегментте сәуірде көбіне 70 шаршыдан аз көлемі бар пәтерлер ұсынылды. Элит-класта ұсыныс-
тың ең көбі 70-тен 100 ш.метр көлеміндегі пәтерлерде байқа-лады.
Тұрғызылып жатқан үйлер
Егер мерзімінде бітетін болса, негізі салынып жатқан құрылыстан үй сатып алу пайдалы. Соңына дейін бітпеген көп қабаттыларда Астанада сатуға қойылған алаң саны өткен жылдағымен бірдей. 2013 жылы көп өсу байқалмады.
Болашақ жылжымайтын мүлікті сатып алушы тәуекелге барады, бірақ, мұнда үнемдеу бар. Мысалы, өткен жылы IV тоқсанда тапсыруға тиіс ш. метрі 1565 доллар тұратын пәтерді алуға болады. 2013 жылы I тоқсанда аяқталатын құрылыстың алаң құны шаршысы 1417 доллар тұрады. Жылдың соңында бітетін үйдің шаршысы 1244 ш.б. болды. Өткен жылдың соңы мен бүгінгі күндегі айырмашылық 300 долларды құрады. Демек, 70 шаршы метрлік пәтерді сатып алуда 21 мың доллар үнемделеді. Аталған осы факторлар ұзақ салынатын азабы мен қиындығына қарамастан, адамдарды тұрғы-зылып бітпеген үйлерді иеленуге итермелейді.
Мамандардың талдауына сүй-енсек, өткен жылдың қазаны мен осы жылдың наурыз аралығында тұрғызылып жатқан үйлердің көп алаңын алу үшін «Эдем Палас-2» және «Территория комфорта-2» тұрғын үй кешендеріне мол ұсыныстар түсіпті. Осы кезеңде ең қымбат шаршы метр «Хайвил Астана» ТК-де (3214 ш.б.) және «Миланский Квартал» ТК-де (3109 ш.б. шаршыға) болды. Ең қолжетімді баға «Жасмин-3» ТК-дегі (1044 доллар, шаршыға), оған жақынырақ баға «Территория комфорта-2» ТК-дегі пәтерлердің үлесіне тиді (1306 ш.б. шаршыға).
Қайрат Құдайберген «Корпорация Строй-Контракт» АҚ-ның бас директоры:
«Бизнес- және элит-сегмен-тіндегі жылжымайтын мүлікті сату туралы ұсыным санының төмендеуі Алматы мен Астанаға келіп жатқан орта жағдайлы адамдарға байланысты сияқты. Екінші дағдарыс толқыны да әсер етеді. Қымбат пәтерлерге кісілер ақшасын жұмсағысы келмейді. Тұрғындардың 10-15%-н құрайтын элитарлы орта бүгінде өз ойларындағы баспаналарын алып болды. Әрине, өз еңбектерімен мол қаржы табатын, сөйтіп, жақсы өмір сүрудің жаңа дәрежесіне ие болатын адамдар пайда бола бастады. Жұмыс істеп, жағдайларын жақсартып жатқандар бар. Бірақ, олар екі ойлы: бағаның өсу-өспеуі туралы көңілде күдік барда, бизнес- және элит-үйге ақшаны салу-салмауға ешкім нақты жауап бермейді. Тіпті аналитиктердің өздері бұл туралы ештеңе айта алмайды.
Алматыда баспана салатын жер участкелері болмағандық-тан, ол, әрине, қымбат болады.
Банкротқа ұшыраған компаниялардың мұнда өте көп участ-келері қалды. Бірақ, жерлер кепілде тұрғандықтан, бүгінгі таңда оларды сатып алу мүмкін емес. Сондықтан участке-лердің жетіспеушілігі анық, айқын байқалады. Қаладан тыста орналасқан бизнес- және кластағы пәтерлер сатып алынбайды. біздегі қалыптасқан жағдай: ешкім ешқашан қалаға жұмысқа қатынағанды қала майды және алысқа кеткісі келмейді. Ал, кепілден босатылған жер учаскелері өте қымбатқа сатылады. Шығындар сол тұрғын үй кешенінің ғима-раты мен бизнес-орталықтың бағасына есептеледі. Бизнес- және элит-сегментінде құрылыс тоқтап қалған жоқ. Тек біздің фирма ғана 89 мың шаршы метрді ТК-не қосады. Басқа да компаниялар мұндай кешендерді тұрғызып жатыр. Бірақ, құрылыс қарқыны 2006 жылмен салыстырғанда, 30-40%-ға төмендеді.
Проблемалар туралы адамдар қанша айтса да, бизнесте және басқа салаларда жұмыс істеп жатқан байлардың қатары көбею үстінде. Қымбат жылжымайтын мүліктің құрылысы ақырындап жылына 5-7%-ға өсе түседі деп ойлаймын. Сатып алушылардың ішінде бүгінде 95-тен 150-ге дейінгі шаршы метрлік алаңдарға сұраныс көп. Бұрын 200 шаршылық үйлер әйгілі болатын. Бірақ, қазір олай емес, егер пәтердің шаршы 2-ден 6 мыңға дейін доллар тұрса, көпшілік үлкен үйді таңдайды. Екі жүз миллион долларға вилла тұрғызуға болады.
Астанада бағаның өсуі бола-шақ «ЭКСПО-2017»-ні өткізу-мен тығыз байланысты, өйткені, мұнда көп адамдар ақша табу үшін келеді. Негізінен комфорт-класты тұрғын үйлерге құнның жоғарылауы байқалады.
Бизнес- және элит-класты жылжымайтын мүлікті сатып алатын адам оны өзі үшін іс-тейді, өйткені, онда ол тұрғысы келеді. Сатып алып, қайта сататын уақыт қазірде өтіп кетті. Инвестиция үшін алынған екі бөлмелі пәтерлер бүгінде тез сатылады. Барлығы ақша санауды үйренді, сондықтан олар қаражатты қымбат үйге салмайды. Ең азы мұндай инвестициялар ұзаққа созылады.
Kn.kz Ақпарат қызметі